【正文】 建設的加速，這塊熱土開始受到消費者和開發(fā)商的追捧，目前板塊在售樓盤的銷售均價為 6000— 7000 元 /平方米，總體上看該板塊樓市從 2021 年下半年起步發(fā)展至今，房價在高調(diào)入市后不斷高企，而隨著土地開發(fā)成本的迅速提高，未來其房價將繼續(xù)攀高。 同時該板塊規(guī)劃起點高，前景喜人，由于海滄樓市在海滄大橋通車后取得飛速發(fā)展的榜樣作用，人們對翔安隧道的“東通道效應”十分期待；再加上房價日趨攀高，其未來升值潛力被購房者看好，對于投資置業(yè)客群有很大的吸引力。 基礎設施及其交通 （ 1）交通 項目西側(cè)緊鄰翔安大道，北與沈海高速公路、福廈高速鐵路僅 5 公里，南與翔安隧道出口約 7 公里， 2021 年翔安隧道開通后，距離廈門島車程約 15 分鐘。 項目概況 項目名稱 匯景新城中心 發(fā)展商 廈門匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 銷售熱線 7882288， 5118286 物業(yè)管理 地理位置 廈門翔安 物業(yè)類型 住宅 +商業(yè) 大小戶型 單身公寓、一房、兩房、挑高 、三房、躍層 總體規(guī)劃 項目總占地面積： ㎡，總建筑面積： 20萬（ A1地塊： 68030； A2地塊：50270）㎡178。 開工日期 2021年 09月 08日 2021年竣工 開盤 日期 2021年 3月底 全面入住時間 —— 目前狀況 工程已出地面 34層，具備預售條件。 總占地面積 ㎡ 總建筑面積 20萬 m178。 項目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢（ S） A 規(guī)劃：項目地處翔安新城的中心位置，規(guī)劃為集購物、娛樂、美食、體驗、旅游、居住等功能于一體的現(xiàn)代生活區(qū)， B 規(guī)模：總建 筑面積 20 萬㎡，并與附近的美地雅登與東方新城兩大生活區(qū)共同形成一個大生活圈。項目周 邊的體育館、祥吳公園、文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動中心等市政配套項目，也在很大程度上提高了項目的居住品質(zhì)。這樣的戶型在目前廈門市場是非常稀少的，將成為項目的一大亮點。 B 自然景觀：項目處于翔安工業(yè)園區(qū)與文教區(qū)的銜接地帶，離隧道口約 7 公里，但周邊無自然景觀資源。 B 居住前景：由于島內(nèi)房價過高 ，年輕客群對翔安區(qū)域看好，將是該項目后續(xù)階段的營銷的重點。 4）、威脅（ T） A 市場競爭：由于翔安地理環(huán)境和交通狀況與海滄極為相似，導致海滄的房地產(chǎn)項目對本項目形成最直接的威脅；另外島外集美、同安的大盤也給本項目帶來巨大的競爭壓力 B 潛在競爭：隨著該區(qū)域的發(fā)展，將會有更多的房地產(chǎn)商進入該區(qū)域市場，將形成對本項目客源分（截）流的威脅。 規(guī)劃理念 在廈門翔安打造一座聯(lián)動廈門島內(nèi)外“生活、居住、商務、商業(yè)、娛樂、休閑”的全新生活購物公園，引領翔安商業(yè)發(fā)展質(zhì)的飛躍。重點是其商業(yè)部份，定位為“全生活購物公園”，是集購物、商務、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體的體驗式購物中心。 2）戶型概況 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比例 單身公寓 3853 297 29% 一房 4867 156 15% 二房 8487 112 11% 二房（ ） 6795 384 37% 三房 119 64 6% 四房（躍層） 122177 12 1% 合計 — 1025 — 營銷推廣策略 1）銷售情況 A 節(jié)點控制 未開始銷售 B 推售體量 一期推售： 7樓 總量： 304 套 樓號 一房一廳 兩房（ ） 三房 四房 1 36套 72套 — — 2 36套 72套 — — 7 — — 56套 32套 C 價格走勢 預計開盤均價范圍： 70008000 元 /㎡ 2）推廣策略 A 主題訴求 項目準備階段：投資翔安 投資未來； 銷售預熱階段：翔安正中心 全生活住宅 2021年 2月 19日 亮相莆田 在莆田臺灣大酒店亮相，受到莆田購房客群關注，咨詢者絡繹不絕，還有不少人搭乘看房直通車前往該項目位于翔安的營銷中心看房，并有許多客戶表達了購房意向。國內(nèi)多名城市區(qū)域發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)專家，廈門市、翔安區(qū)的領導，以及匯景集團董事長莊景德等領導在會上交流全國新區(qū)運營成功經(jīng)驗，介紹翔安區(qū)重點項目，并進行主題演講及精英對話，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地 產(chǎn)代理企業(yè)、閩南知名零售商、連鎖企業(yè)代表參加。 2021年 3月 30日 開盤 客群分析 （ 1）區(qū)域來源 廈門島內(nèi)、翔安當?shù)鼐用? （ 2）客戶特征 年齡： 30 左右，多為第一次置業(yè)。預計項目 3 月底開盤 前的一系列媒體宣傳會進行全省性的發(fā)布，可吸引一定的外地客群。美地雅登 （一）區(qū)位及周邊環(huán)境 （二）基礎設施及其交通 項目西側(cè)緊鄰翔安大道，北與沈海高速公路、福廈高速鐵路僅 5 公里，南與翔安隧道出口約 7 公里， 2021 年翔安隧道開通后，距離廈門島車程約 15 分鐘。 （四）項目概況 項目名稱 特房分四期開發(fā)，住宅形式包括：一期 13幢高層住宅， 1606套，二期 8幢高層住宅， 879套。 住宅幢數(shù) 21幢（一、二期） 總 套 數(shù) 2485戶（一、二期） 建筑規(guī)劃層數(shù) 15層 26層 容 積 率 綠 化 率 44% 車位總數(shù) ――――― 周邊環(huán)境及配套 翔安區(qū)體育館，東祥吳公園、翔安區(qū)政府（臨時），文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動中心。為廈門土地出讓史上罕見的超級大盤，也是目前翔安規(guī)模最大的項目。 品牌：廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，系廈門市政府授權的資產(chǎn)經(jīng)營一體化的集團性企業(yè)之一，注冊資本為人民幣 億元，主業(yè)圍繞廈門市的城區(qū)開發(fā)與建設，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理，是國家建設部核定的具有綜合開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。 周邊配套：周邊未來市政配套包括教育、醫(yī)療、公園、商業(yè)街等，較為完善。 戶型設計：設計了大量的拼接戶型，此戶型雖然在拼接后能取得良好的布局效果，在一期的銷售上取得了良好的業(yè)績。 周邊環(huán)境：項目附近的拆遷安置房，居住人口的整體素質(zhì)不高，在很大程度上將影響項目的高檔次居住氛圍。 機會（ O） 區(qū)域經(jīng)濟：翔安作為廈門未來的副中心，隨著政策力度的加強，使得區(qū)域經(jīng)濟迅猛發(fā)展，當?shù)鼐用袷杖腼@ 著提高，并有著很強的購房能力。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：三大高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸提升，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展將帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口，帶動自住客群增加。 政策環(huán)境：國家未來對房 地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性，導致目前的自住型與投資型客戶處于觀望期。 規(guī)劃概況 項目總占地面積： ㎡，總建筑面積： 430523m178。商業(yè)形態(tài)：開放的商業(yè)街區(qū)，奔放的世上派對。 戶型概況（二期） 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比例 一房 81 14 2% 二房 7388 269 46% 三房（合并） 110130 234 40% 四房（合并） 158 64 11% 躍層 218 10 2% 合計 — 591 — （七）營銷推廣策略 銷售情況 （ 1）節(jié)點控制 時間 銷售事件 銷售情況 2021年 8月 10日 “美地雅登”與“錦繡祥安”同時開盤 廈門（包括市區(qū)、翔安區(qū)、臺灣同胞接待處共三個銷售點）、龍巖、泉州、安溪、南平、三明、福州、莆田等 10個臨時銷售點同時銷售， 3萬 多組意向客戶爭相搶購， 3小時內(nèi)一期開盤 1969套房源售磬?！板\繡祥安”推出了帶電梯住宅 2 2 24四棟，花園洋房 217，“美地雅登”帶電梯住宅 21和 22等 510套房源，“錦繡祥安”帶電梯住宅銷售均價約 6000元 /平米，“美地雅登”帶電梯住宅銷售均價約 7100元 /平米。 客戶特征 島內(nèi)客群多為工薪階層；翔安本地客群以私營老板和老師為主，年齡： 3050 歲。錦繡祥安 （一）區(qū)位及周邊環(huán)境 特房 （二）基礎設施及其交通 交通 項目西側(cè)緊鄰翔安大道，北與沈海高速公路、福廈高速鐵路僅 13 公里，南與翔安隧道出口約 5 公里， 2021 年翔安隧道開通后，距離廈門島車程約 20 分鐘。 （四）項目概況 項目名稱 特房分四期開發(fā)，住宅形式包括：花園洋房、高層住宅。 住宅幢數(shù) 總 套 數(shù) 1396戶（一、二期） 建筑規(guī)劃層數(shù) 容 積 率 2 綠 化 率 42． 5% 車位總數(shù) ――――― 周邊環(huán)境及配套 翔安區(qū)體育館，東祥吳公園、翔安區(qū)政府（臨時），文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動中心。小區(qū)自身創(chuàng)造出極具人性化的 優(yōu)美風景，入口廣場、組團綠地、景觀節(jié)點形成一條環(huán)狀的共享綠化帶，大部分住戶都規(guī)劃有一個入戶花園或內(nèi)院。 周邊配套：地處馬巷中心城區(qū)，周邊生活配套完善，新華都購物廣場、馬巷中心小學、翔安一中、梓恩幼兒園。二期卻遭遇“二次房貸”政策，導致此戶型未來銷售難度極大。 自然景觀：項目處于翔安工業(yè)園區(qū)與文教區(qū)的銜接地帶，離隧道口約 8 公里，但周邊無自然景觀資源。 居住前景：由于島內(nèi)房價過高，年輕客群對翔安區(qū)域看好，將是該項目后續(xù)階段的營銷的重 點。 威脅（ T） 市場競爭：由于翔安地理環(huán)境與交通狀況與海滄極為相似，導致海滄的房地產(chǎn)項目對本項目形成最直接的威脅；另外島外集美、同安的大盤也給本項目帶來巨大的競爭壓力 潛在競爭：隨著該區(qū)域的發(fā)展，將會有更多的房地產(chǎn)商進入該區(qū)域市場，將形成對本項目客源分（截）流的威脅。 （六）規(guī)劃理念 項目為“特房”品牌旗下的“錦繡 一方系”產(chǎn)品，該系列產(chǎn)品定位為以區(qū)域運營的概念經(jīng)營的超級大盤項目，帶動當?shù)爻鞘谢M程的標志性樓盤，錦繡祥安將以新都市注意中央居住區(qū)定位建設成為一個環(huán)境幽雅、配套完善、品位高尚、融商業(yè)與居住為一體的現(xiàn)代生活區(qū)。分四期開發(fā)，住宅形式包括：花園洋房、高層住宅。小區(qū)自身創(chuàng)造出極具人性化的優(yōu)美風景，入口廣場、組團綠地、景觀節(jié)點形成一條環(huán)狀的共享綠化帶，大部分住戶都規(guī)劃有一個入戶花園或內(nèi)院。 戶型概況（二期） 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 8586 127 39% 三房 106107 64 20% 三房（合并） 124134 94 29% 四房（合并） 153 34 10% 躍層 193 6 2% 合計 325 （六）營銷推廣策略 銷售情況 （ 1）節(jié)點控制 時間 銷售事件 銷售情況 2021年 8月 10日 “美地雅登”與“錦繡祥安”同時開盤 廈門（包括市區(qū)、翔安區(qū)、臺灣同胞接待處共三個銷售點）、龍巖、泉州、安溪 、南平、三明、福州、莆田等 10個臨時銷售點同時銷售， 3萬多組意向客戶爭相搶購， 3小時內(nèi)一期開盤 1969套房源售磬。此次共推出 150 套房源，以兩房和小三房為主，兩房面積為 85－ 88㎡，小三房面積 125㎡。 2021年 10月 27日 “美地雅登”與“錦繡祥安”加推房源 加推 510套房源，即售磬。 （ 2）推售體量 二期推售總量： 447 套（備案）， 325 套（實際拼接后） （ 3）價格走勢 一期開盤均價：帶電梯小高層的均價分別為 5000 元 /㎡、多層花園洋房為 7000 元 /㎡ 一期加推均價：帶電梯小高層的均價為 6000 元 /㎡ 二期預計均價：均價 6100－ 6300 元 /㎡ 推廣策略 （ 1）主題訴求 銷售階段： 31 萬㎡新都市注意中央生活城 （ 2）營銷模 式 時間 事件 情況 2021年 4月 28日 特房集團關于翔安兩大新盤相關問題聲明 一、截至本聲明發(fā)布之日起，我公司從未委托任何單位、個人或機構(gòu)代理銷售上述商品房項目，目前一切銷售事宜均由本公司自行負責。 三、對外任何散步虛假的信息給我公司造成不良影響的單位和個人，我公司保留向其追究法律責任的權利。特房集團還向全體員工發(fā)出了向翔安同心兒童院捐贈的倡議書。筼筜 /都市港灣 2021 年 6 月 910日 特房集團新盤 ——“特房 （七）客群分析 區(qū) 域來源 廈門島內(nèi) 20%，翔安本地 30%,福州泉州三明莆田 50%。年齡： 3050 歲左右。 產(chǎn)品偏好 80 ㎡二房、 110 ㎡小三房 第三節(jié) 東通道區(qū)域人群購房潛力分析 一、翔安區(qū)產(chǎn)業(yè)人群購房潛力分析 （一）產(chǎn)業(yè) 發(fā)展與人口增長 順應廈門市海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，翔安區(qū)于 2021 年設立，定位為廈門城市副中心、東部城區(qū)中心、先進的制造業(yè)基地。經(jīng)過幾年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級。 單位：億元 年份 GDP 比上年增長 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 三次產(chǎn)業(yè)比例 2021 % 6 10 ∶ ∶ 2021 % ∶ ∶ 2021 38 % ∶ ∶ 2021 % — — — — 2021 年，全區(qū) GDP、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和財政總收入這三大指標增幅均居全市第一，分別實現(xiàn) 75 億元、 215 億元