【正文】 便于輕松享受都市生活 /反正不是終身居所，不必太大，以免顯得空蕩蕩 房子一定要夠炫，要與 眾不同，好讓自己一見鐘情 /物業(yè)要安全，最好是擁有很多類似酒店 的服務，能夠照顧到自己 /生活的圈子都是一群熱衷享樂 的單身人士 /如果物業(yè)本身便有很多類似咖啡、健身、高檔西餐廳的配套設施那就更好了。鑒于本案的客戶定位是一批收入較高的白領階層及事業(yè)成功人士。因此，本案的建筑風格不宜“繁文縟節(jié)”。因此，我們建議本案的建筑風格應選用，沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀明快，簡潔的“現(xiàn)代主義”建筑風格，以求適應目標消費群的文化心理。我們的樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。本案的建筑風格要與審美時尚相一致，在立面、色彩的 設計中力求以簡約的手法體現(xiàn)出建筑本身所具有的美感。同時現(xiàn)代的建筑風格與古老的漢中門遙相呼應，形成一古一新的反差美。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)環(huán)境的營造 營造多形式的商業(yè)空間 多重運用模糊型的商業(yè)空間，平面型和立體型等空間構(gòu)筑形式。 用光與色塑造濃郁的商業(yè)氣 商業(yè)氣氛的營造主要通過光色環(huán)境以及聽覺環(huán)境兩種手法進行營造。因此，建議本案設計在商業(yè)環(huán)境的塑造中，著重突出光與色在建筑中的應用，以強烈的色彩和和諧的燈光創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氣氛。從我們對南京現(xiàn)有商業(yè)街的研究來看，配 套設施都存在著各種各樣的問題。 休息桌椅：免費供顧客休息桌椅的嚴重不足是南京市現(xiàn)有商業(yè)共同的問題。 兒童游樂室、托管室：設置一些簡單的娛樂玩具，并代管兒童 紳士休息室：陪人逛街是男士的一大心病，設置休息室供其抽煙休息 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 自動寄存間：投幣存物 此外，殘疾人專用廁所和坡道、各種明確的識別標記、租借服務、 ATM 自動柜員機、公用電話等配套設施，都體現(xiàn)了對顧客人性化的關懷，為顧客創(chuàng)造 出方便舒適的購物環(huán)境，最大限度的方便顧客就是方便自己。南京私家轎車以每年 40%的速度增長。加上南京有大量的公車私用現(xiàn)象，停車位的考慮還應有較大的余量。而且本案周邊的大餐飲本身也存在著停車位不足的問題。所以，我們認為本案適當?shù)奶岣咄＼囄坏脑O計，從長遠 來看是一個很好的贏利項目。 景觀設計 道路景觀：臨路景觀建議在花壇、地燈、鋪地等容易操作的方面運用新奇的造型、鮮明的色彩對比，營造商業(yè)休閑娛樂的氛圍。 樹木種植：建議種植高大的喬木，高大的喬木可以形成林蔭，一方面增加景觀性，一方面方便規(guī)劃于室外的商業(yè)形態(tài)?？刹扇?、銀杏、桃花間 種的形式。創(chuàng)造一種輝煌的節(jié)日和商業(yè)氣氛，為游人晚間購物、休閑提供理想的氛圍。 ● 人行道上設置反射多種色彩的射燈，使其充滿豐富熱鬧的氣氛。 ● 高桿路燈垂直照射中間道路。 ● 樹腳、小品、設施及建筑物腳下設多色彩之射燈，勾勒出三維實體 的體量、色彩。目前南京酒店式公寓最好的裝修標準為： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 分區(qū) 內(nèi)容 廚房 鋁質(zhì)吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇、 熱水器； 分區(qū) 內(nèi)容 房間 高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng) 絡插座，報警器按鈕、空調(diào)、高級實木家具、單體空調(diào)等 客廳 高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調(diào)等 餐廳 高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具； 其他 入戶門 — 高級防盜實木門；陽臺 — 高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質(zhì)住房門、廚浴門 此外，為提升項目檔次還可提供：電視、冰箱、電話、保險柜、成套餐具等實用電器與器具。 分區(qū) 內(nèi)容 首層大堂 地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、 大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈 首層電梯廳 地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術天花，巖壁畫 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 標準電梯廳 高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術吊頂天花 標準走廊 高級拋光磚嵌藝術造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質(zhì)天花及高級筒燈。 其他 獨立中央空調(diào)系統(tǒng)、 中央背景音樂及廣播系統(tǒng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 開發(fā) 理念 課題一：了解酒店式公寓 課題二：我們的開發(fā)理念 課題三：我們的熱銷產(chǎn)品 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題一 ：了解酒店式公寓 酒店式公寓的 發(fā)展 酒店式服務公寓的概念，始于 1994 年，意為 “ 酒店式的服務，公寓式的管理 ” ，市場定位很高。這些物業(yè)就成了酒店式服務公寓的雛形。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市 或是一些旅游區(qū)。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。 酒店式公寓的特點 酒店式公寓，是一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。 酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公 司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。簡單地說，就是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于： 其一，它類似公寓 ，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。 從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售， 所以它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 與 傳統(tǒng)酒店 的區(qū)別 酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。 酒店式公寓的市場誘惑力 市場人士分析 “ 商住 ” 之所以能吸引客戶主要原因是： 第一、 “ 商 ” 有利可圖，投資風險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務人士歡迎。擁有產(chǎn)權可以讓業(yè)主居住得安心、放心。 如何 吸引市場 投資 酒店式公寓？ 酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關鍵在于： 一看 ： 位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? 二看 ： 配套，全套生活、商務服 務，超市甚至嬰兒托管所都要有； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三看 ： 物業(yè)管理 。 四看 ： 完整計劃 。 持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎； 六看 ： 整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的 目光。 常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應地降低。 二是酒店式公寓的規(guī)劃設計問題。即便是現(xiàn)在推出的一些項目， 也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務空間等。 現(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為 成 百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。 酒店式公寓的單價高于其他住宅 10%20%是合理的。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜等普遍問題。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。 其次，樓盤要有創(chuàng)新設計，拒絕爛尾樓。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔。 專業(yè)的國際管理公司擔綱管理 享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美六星級酒店式服務，讓住戶時刻享受真正自在私人空間。 ? 功能廳： 布置優(yōu)雅的功能廳位于三樓，可供 200 人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。 ? 紅酒雪茄屋 ：良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時光，享受不盡。 設施 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) A、商務中心和辦公室 商務中心為客人提供全套專業(yè)服務及備有會議室和出租辦公室 ?出租辦公室 ?秘書服務 ?代售機票、火車票 ?會議室 ?商務中心可提供傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題三：我們的熱銷產(chǎn)品 通過前文有關南京小戶型的分析， 1. 板式 11 層小高層，創(chuàng)新平面布局：板 式結(jié)構(gòu)，最大限度增加各戶景觀面和采光，并使項目在外觀上更具氣派和高規(guī)格。如： 功能 類別 廳 臥 書房 廚 衛(wèi) 儲藏 室 壁櫥 小陽 臺 玄關 套內(nèi)面積 建筑面積 備注 二室一廳 68 1012 67 5 45 23 4/2 按 78%的得房率計 一室一廳 46 1214 — 23 45 — — 同上 3. 變化局部隔斷，增加儲存空間 4. 房型設計與裝修設計同步結(jié)合 總的來說，希望項目的小戶型能夠做的更精致、更符合客層的要求，而不是簡單的獲取市場空間。 整體概念推出，分期滾動推出 整盤概念推出 本案一定要以一個整體的概念推出。商業(yè)、休閑娛樂、公寓、酒店等多重物業(yè)形 態(tài)的優(yōu)勢綜合發(fā)揮形成合力。 分期推出 本案體量較小，考慮發(fā)展商的實際利益，以及從減少風險的角度，勢必采取分期滾動推出的策略。 最后啟動小產(chǎn)權商鋪的銷售，藉以獲得更高利潤。同時，春季也是房地產(chǎn)的銷售旺季。 ● 整體規(guī)劃方案完成、報批 ● 環(huán)境景觀設計完成 ● 模型、效果圖、印刷品等售樓道具完成 ● 現(xiàn)場售樓處的完成 2020年秋季或 2020 年春季推出小產(chǎn)權商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)建議根據(jù)住宅的銷售情況，以及融資的情況，選擇 2020 年秋季或 2020 年春季推出。 本案可以借地鐵商業(yè)的概念，趁大勢進行推出，將起到事半功倍的效果。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 試銷階段 （開盤前二個月） 這個階段預售證尚未出來，并未對市場進行公開銷售，作為對市場接受層面做初步探尋，是具體謀略行動前，對天時、地利、人和的精密審視和判斷，引導我們?yōu)橄乱徊狡髣澊蚝没A，在這個階段需要我們完成以下工作步驟： 1. 確立整盤營銷方案及企劃方案的細部內(nèi)容。 3. 完成案名設定及 VI 視覺系統(tǒng)設計（名片、胸卡、樓書、引導旗、效果圖等平面設計）。 5. 完成 銷售部表格化、數(shù)據(jù)化、管理化的設計系統(tǒng)。 7. 制定完畢廣告媒體計劃及公開發(fā)售的傳播方式。 9. 完成現(xiàn)場接待中心設計、建造及布置。喚起目標客戶群的興趣，從而聚集人氣，以此產(chǎn)生“羊群效應”，一呼百應，達到了我們公開發(fā)售第一步的目的。 1. 完成銷售總量的 30%40%。 3. 集成掌握來人來電的分析及控制。 5. 根據(jù)試銷、公開兩階段的銷售情況，作出相應修正方案。 強銷階段 （執(zhí)行的第四月 第六月） 在整盤推廣的過程之中，該階段是屬鞏固“陣地”擴大“戰(zhàn)果”時段。（沖過 60%生命線，房地產(chǎn)開發(fā)商 的大部分資金已回籠）。 1. 完成銷售總量的 60%。 3. 充分掌握本案在市場上的影響力。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 5. 充分掌握競爭樓盤的詳細背景資料。 7. 對已成交客戶進行聯(lián)絡、溝通，希望通過客戶口碑作最具有說服力推銷。 穩(wěn)步階段 （執(zhí)行銷售的第七月 第九月） 對本案已在市場上建立的熱效應，通過品牌的深化提升，確立本案牢不可破的形象，該階段主要工作策略如下： 1. 著重推出“ TCS”（客戶滿意）戰(zhàn)略。 3. 針對剩余樓層推出適當優(yōu)惠方案。 5. 加強對來訪、來電客戶的追蹤、過濾。將有可能出現(xiàn)新一輪的波浪。 2. 提出小區(qū)外部結(jié)構(gòu)的細部處 理建議（可提早提出）。 4. 針對老客戶介紹新客戶，采取獎勵措施。 6. 籌備起草業(yè)主委員會章程及細則。 8. 完成剩余樓層的銷售工作，及總均價的控制。一旦定價錯位，直接影響市場反映和推廣的效果，因