【正文】 集中程度略有下降，品牌房企仍占有主導(dǎo)優(yōu)勢。江寧、棲霞和浦口等近郊區(qū)將繼續(xù)成為成交熱點(diǎn)。 價(jià)格方面： 南京 2020 年商品住宅市場成交價(jià)格繼續(xù)上漲，但上漲速度減慢。 2020 年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報(bào)告 3 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。 2020 年 3月，全國兩會召開 ，提出要“加快培育消費(fèi)增長點(diǎn)，穩(wěn)定住房消費(fèi)?！眱蓵詫⒎诸愔笇?dǎo)、因地施策作為 2020 年房地產(chǎn)政策總基調(diào)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。” 2020 年宏觀經(jīng)濟(jì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)首要任務(wù)是保持市場平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)，為整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)保增長目標(biāo)提供保障。 年末中央多輪會議定調(diào)化解房地產(chǎn)庫存。 11 月 11 日李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出以加快戶籍制度改革帶動住房消費(fèi)。提出通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。 12 月 28 日住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè) 工作會議，強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢。此前十八屆五中全會 全面放開二孩政策，也將進(jìn)一步擴(kuò)大總體住房需求。 住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中起到十分重要的作用。 方式。 1 月 28 日，住建部、財(cái)政部和中國人民銀行聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，提出放寬提取住房公積金支付房租條件的通知，進(jìn)一步加大對租賃市場的支持力度。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議強(qiáng)調(diào)，大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”仍將是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。宏觀政策方面將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于 2020 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》強(qiáng)調(diào)，著力抓好已出臺改革方案的落地實(shí)施，抓緊推出一批激活市場、釋放活力、有利于穩(wěn)增長保就業(yè)增效益的改革新舉措，使改革新紅利轉(zhuǎn)化為發(fā)展新動力。 ? 金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào)，構(gòu)建寬松金融環(huán)境 央行年內(nèi)五次降息，利率降至歷史低點(diǎn)。 10 月 24 日起，央行年內(nèi)第五次降息，五年以上長貸利率降至 %，五年以上公積金貸款利率降至 %，均處于歷史低點(diǎn)。 2月 5日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)； 4月 20 日起下 調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)； 6月 28 日定向降準(zhǔn)； 9 月 6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)；10 月 24 日起，再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。此外，央行還實(shí)施了擴(kuò)大逆回購、中期借貸便利（ MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（ PSL）等多種貨幣政策工具組合，并改革存款準(zhǔn)備金考核制度、擴(kuò)圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)增加市場流動性和可貸資金的舉措 ，引導(dǎo)擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)信貸投放行為，增加實(shí) 1詳見 2020 年 2月 28日， 《央行降息即時(shí)解讀：長貸利率降至十年新低，改善行業(yè)運(yùn)行環(huán)境，助推 經(jīng)濟(jì)增長》 。 體經(jīng)濟(jì)資金流動性，進(jìn)而達(dá)到改善市場預(yù)期、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。 9月 6日，央行放開商業(yè)銀行和農(nóng)村合作機(jī)構(gòu)等存款利率上限，這標(biāo)志著我國的利率管制已基本放開，利率市場化進(jìn)入新階段。五中全會也提出要“改 革并完善適應(yīng)現(xiàn)代金融市場發(fā)展的金融監(jiān)管框架”，未來適應(yīng)現(xiàn)代金融市場發(fā)展的金融框架將逐步成形。 房貸標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)放寬。目前首套房商貸達(dá)到了五年內(nèi)最低點(diǎn)，同時(shí)根據(jù) 2020 年“ 930”政策，已結(jié)清首套房貸款的家庭購買二套房首付最低也有望執(zhí)行首套房貸款政策而下調(diào)。 表： 20202020 年信貸政策調(diào)整 政策 主要內(nèi)容 2020 年 930 政策 對擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。 繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為 20%；對擁有 1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為 2詳見 2020 年 3月 30日， 《五部委樓市新政解讀：政策重回 2020，降首付、降稅負(fù)促進(jìn)市場消費(fèi)》 。 改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為 30%。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。 資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理 ? 3. 公積金政策逐步放寬，持續(xù)降低購房門檻 公積金支持力度持續(xù)加大。 3 月 20 日住建部召開的全國加強(qiáng)住房公積金管理電視電話會議，強(qiáng)調(diào)要發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金。年末國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，在放寬提取和使用條件的同時(shí)，提出公積金資產(chǎn)證券化，增強(qiáng)資金流動性、促進(jìn)資金保值增值，進(jìn)一步推進(jìn)公積金制度改革。? 住建部發(fā)布 《 關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知 》明確住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程和相關(guān)要求，同時(shí)要求各地公積金管理部門應(yīng)抓緊出臺異地貸款業(yè)務(wù)細(xì)則。? 國務(wù)院法制辦公室公布 《 住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿） 》放寬公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍，提出可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進(jìn)行融資，也可以將住房公積金用于購買國債、大額存單及地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。1 月 22 日 資料來源：中 國指數(shù)研究院綜合整理 國管公積金政策持續(xù)放寬。 3月 18 日，國管公積金《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)問題的通知》，借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前 1 年之內(nèi)未提取住房公積金的，將原規(guī)定的個(gè)人賬戶余額不足 2 萬元按照 2 萬元計(jì)算，調(diào)整為個(gè)人賬戶余額不足 5 萬元按照 5 萬元計(jì)算。 調(diào)整中央國家機(jī)關(guān)住房公積金個(gè)人貸款措施的通知》，進(jìn)一步加大貸款支持力度，職工購 買首套房申請貸款不再考慮近 1 年內(nèi)是否提取過住房公積金，且計(jì)算貸款額度時(shí)賬戶余額不足 7萬元均按照 7萬元計(jì)算。 表：今年以來公積金調(diào)整城市 時(shí)間 省市 1 月 市：北京、紹興 2 月 ?。荷綎|、新疆 市：上海 3 月 省：福建、 市：北京、濟(jì)南、株洲 4 月 省：安徽、遼寧、河北、河南、貴州、云南、四川、浙江 市：深圳、上海、鄭州、沈陽、哈爾濱、福州、無錫、南京、滄州、烏魯木齊、成都、金華、廈門、大連 5 月 ?。簭V西、海南、湖南、甘肅、西 藏、湖北 市：北京、天津、濟(jì)南、太原、長沙、石家莊、重慶、蘇州、昆明、連云港、鎮(zhèn)江、銀川、廣安、眉山、自貢、濮陽、樂清、宜賓、呼倫貝爾 6 月 省：湖北、海南、甘肅、遼寧、陜西、吉林、廣西、河南、江西、云南、浙江、青海、江蘇 市：東莞、西安、廣州、呼和浩特、寧波、蚌埠、安慶、長春、鄭州、昆明、蘭州、北京、武漢、上海、保定、濟(jì)南 7 月 ?。赫憬? 市：青島、武漢、金華、長春、廣州、深圳 8 月 ?。荷綎|、海南、浙江 市：深圳、太原、貴陽、廣州、沈陽、重慶 9 月 ?。涸颇稀⒑? 市：濟(jì)南、沈陽、武漢、西寧、哈 爾濱、泉州、北京、汕頭、青島 10 月 ?。簭V西、黑龍江 市：西安、長春、重慶、廣州 11 月 ?。汉幽?、新疆、西藏 市：安慶、寧波、上海、合肥 12 月 ?。何鞑? 市：昆明、北京、上海 資料來源：中國指數(shù)研究院整理 ? 4. 財(cái)稅政策積極跟進(jìn)，促進(jìn)地方因地制宜多管齊下活躍市場 營業(yè)稅免征期限調(diào)整，房屋轉(zhuǎn)讓、租賃手續(xù)費(fèi)減免。 7月國家稅務(wù)局總局發(fā)布《關(guān)于簡化個(gè)人無償贈 與與不動產(chǎn)土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告》，個(gè)人在辦理無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅 8 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人三種方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)時(shí)，可直接申請免營業(yè)稅。同時(shí)明確，中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 可進(jìn)一步適當(dāng)降低。 部分城市取消外資購房限制，釋放外籍人士購房需求。 ? 5. 加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率 中央強(qiáng)調(diào)加 強(qiáng)供給側(cè)改革。 11 月 11 日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)也提出培育形成新供給新動力擴(kuò)大內(nèi)需。中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，著力加強(qiáng)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，提高供給體系質(zhì)量和效率。年末中央多次提及供給側(cè)改革意味著未來政策不僅從需求端刺激消費(fèi)，還將通過供給端發(fā)力增效。 土地控供應(yīng)調(diào)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化增量盤活存量提高利用效率。通過對供應(yīng)端的調(diào)節(jié)有助于保障市場供需均衡，一定程度上盤活市場存量，減輕庫存壓力。 在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)提高土地利用效率，為現(xiàn)有土地庫存消化探索新的空間。佛山、南京等多地出臺政策優(yōu)化住房套型結(jié)構(gòu)，適應(yīng)市場需求；海南等地強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過鼓勵(lì)政府購買或租賃商品住宅用作保障性住房、加大棚戶區(qū)改造力度等方式多渠道消化庫存商品住宅。 9 月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，其中對于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持 20%不變，其他項(xiàng)目由 30%降為 25%。房地產(chǎn)開發(fā) 資金門檻的降低，將大大緩解房企資金壓力，加之前期政策促進(jìn)下的去庫存的回籠資金，促使房地產(chǎn)積極調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，擴(kuò)大行業(yè)投資需求，維持行業(yè)供求平衡，推動房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。重慶市政府發(fā)布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，對非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，可適當(dāng)調(diào)整開工和竣工時(shí)間；對資金困難的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵(lì)企業(yè)持續(xù)開發(fā)。 ? 6. 創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障房建設(shè)，完善多層次住房供應(yīng)體系 我國保障性安居工程工作有序推進(jìn)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至 2020 年底，全國共改造各類棚戶區(qū)住房 2080 萬套、農(nóng)村危房 1565 萬戶。中央城市工作會議表示力爭到 2020 年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。 圖： 2020 年 2020 年保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃 3詳見 2020 年 8月 20日， 《 “棚改提速”，地產(chǎn)新藍(lán)海浮現(xiàn)？ 》 。 1000700630700740400500470 480 4801043781666740 7474326015445116880200400600800100012002020 2020 2020 2020 2020萬套計(jì)劃新開工 計(jì)劃基本建成 實(shí)際新開工 實(shí)際基本建成1 10 月 資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理 保障性住房貨幣化安置工作大力推進(jìn)。 8 月住建部、國家開發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》，要求各地區(qū)按照原則上不低于 50%的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，并把目標(biāo)分解到市、縣，落實(shí)到具體項(xiàng)目。地方同步跟進(jìn)中央政策，山東、陜西、遼寧等多個(gè)省市出臺相應(yīng)政策支持保障房和棚改安置房的貨幣化分配。 兩會提出在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等領(lǐng)域，積極推廣政府和社會資本合作模式；創(chuàng)新和完善地方政府舉債融資機(jī)制。 REITs 將是未來保障房建設(shè)吸引社會資金流入的重要渠道。 6 月 30 日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房 改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，提出推廣政府與社會資本合作模式。 9月 2 日，住建部住房保障司副司長劉霞接受中國政府網(wǎng)訪談時(shí)表示，住建部將創(chuàng)新融資體制機(jī)制，推廣特許經(jīng)營等各種政府與社會資本合作 PPP模式，促進(jìn)棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)。 地方因地施策推進(jìn)保障房建設(shè)。 2020 年南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報(bào)告 11 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請咨詢 02586910439。深圳探索保障房區(qū)位補(bǔ)償機(jī)制和價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，允許購租偏遠(yuǎn)地區(qū)的保障房申請人適當(dāng)享受較大面積保障房。北京、杭州等多省市加大公租房補(bǔ)貼力度。 今年以來我國戶籍制度改革屢有突破。 3 月兩會期間，政府工作報(bào)告中提出強(qiáng)化居住證負(fù)載服務(wù)功能，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤，重申戶籍制度改革的重要性。十三五規(guī)劃建議也提出深化戶籍制度改革，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，并與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)。 圖：今年以來戶籍制度改革相關(guān)政策 時(shí) 間 事件 關(guān)鍵內(nèi)容 2月 1日 《關(guān)于加大改革創(chuàng)新力度加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)的若干意見》 要加快戶籍制度改革，建立居住證制度，分類推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當(dāng)?shù)鼐用裢却觥? 2 月 15日 《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問題的框架