【正文】 （ 1 ） 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫 ： 抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于 2001 年中，截至 2004 年 6 月已經(jīng)擁有會員 16682 名，這些會員具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的 準購房者 。在所有會員中， 2645 歲中青年人群占到會員總數(shù)的 70% ， 60% 的會員家庭年收入在 38 萬元之間，大專以上學歷會員超過 65% ，會員數(shù)據(jù)中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等），購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 117 余萬條。 收錄住宅、公寓、商住寫字樓、商鋪別墅、工業(yè)園區(qū)項目及樓盤數(shù)據(jù)近 400 家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近 200 家。 （ 3 ） 媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 ： 抉策房地產(chǎn)營銷監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。 抉策地產(chǎn)研究指標體系 說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分習慣及各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競爭力及市場地位，分析市場的未來發(fā)展趨勢。需求決定供給。相關(guān)監(jiān)測模型見報告第 1 、 2 節(jié)， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 —— 主要分析南京房地產(chǎn)市場的土地供應狀況、商品房開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結(jié)合需求狀況 , 對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出以月度統(tǒng)計量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類別產(chǎn)品供需比及狀況分析，從不同角度研究細分市場需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 價格指數(shù) —— 以 抉策南京 70 典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點監(jiān)測 南京房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體加權(quán)均價、各片區(qū)加權(quán)均價、分物業(yè)加權(quán)均價，結(jié)合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因及走勢。 生活指數(shù)評價 —— 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng) ，就影響商品房 生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評價結(jié)果，并結(jié)合商品房價格研究樓盤的性價比。 以上六大指標構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的綜合體系，既獨立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標的研究都不能充分說明市場的全貌，只有經(jīng)過對各主要指標及分級指標的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域在某一時間段內(nèi)真實的市場狀態(tài)。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。 存量房： 包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。 注：以上定義僅限本研究報告。 開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點主要為： 地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu) / 供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況 / 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化 / 準購房者購買力及消費特征 / 區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況 / 競爭對手價格策略 / 銷售周期預計與銷售進度控制。 具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務： 數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品： 區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告； 專項市場調(diào)研： 區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。 注： 本報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心 購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 。 摘 要 1. 2004 年二季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落 2004 年 16 月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 % ；施工面積 萬平米，同比增長 % ，其中住宅面積 萬平米，同比增長 % ；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 萬平米，同比增長 % ，其中住宅銷售 萬平米，同比增長 % ；商品房銷售額 億元，同比增幅高達 % 。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2004 年三季度南京（包括江寧、浦口與六合區(qū)域）新建商品房的供給總量約為 314 萬平米 。新建商品房的供需比是 ： 1 。（南京抉策地產(chǎn)研究中心擁有南京在售樓盤的精確資料，有能力對以月度為單位的樓盤供給、吸納作出精確統(tǒng)計與分析，分析模型見第二節(jié)中 所示。 2004 年上半年為止，南京新增儲備土地 32 幅。 ? 2004 年上半年南京市因 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例明顯下降， 消費者購房行為趨向理性，投資購房比例有所下降。 第一節(jié) 市場容量分析 市場容量，是指在一段時間內(nèi)、特定區(qū)域市場中、消費者有購買能力支撐的、對某種商品的現(xiàn)實的和潛在的市場總需求量。市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ)，及時把握市場容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢對了解南京房地產(chǎn)市場有著至關(guān)重要的作用。 1 ． 2004 年上半年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 2004 年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）需求和存量房（二手房和上市公房）需求。這樣， 2004 年的總需求為 1440 萬平米， 2003 年由于各種原因（價格、戶型、套型、地理位置）未實現(xiàn)的需求為 140 萬平米。 2004 年上半年南京新增新建商品房需求約為 410 萬平米 , 存量房需求約為 275 萬平米。 鑒于抉策地產(chǎn)研究中心 2004 年第一季度報告的相關(guān)論述，本報告將主要針對第二季度的需求進行分析。 我們將 2003 年全年、 2004 年一季度以及 2004 年二季度的購房動因變化情況在圖 1 列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。而進入 2004 年，拆遷購房的比例下降，由一季度的 ％下降到二季度的 ％，主要原因是上半年以來南京市拆遷速度下降及拆遷量驟降。 圖 11 2003 年到 2004 年二季度購房動因結(jié)構(gòu)圖 2004 年南京計劃拆遷近 3 萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在 4 萬－ 5 萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在 360 萬平米左右。到上半年為止，南京已經(jīng)拆遷或者正在拆遷的項目有 15 個。 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成 由于生活水平的提高，產(chǎn)生了大量的以改善條件為目的的對商品房的市場需求。 2004 年二季度，這部分購房者在 萬戶左右，需求量為 125 萬平米，占南京總體市場容量的 ％。投資購房的基本特征是：投資者的購房需求并不是建立在自己的實際需求之上的，他們的購房心理受眾多因素影響，并且極其不穩(wěn)定，這一點在圖 1 中可以清楚的反映出來。 2003 年全年投資購房的比例只有 ％，隨著南京房價的攀升， 2004 年一季度投資購房的比例高達 ％。 結(jié)婚購房比例穩(wěn)中略升 根據(jù)南京市第五次人口普查的數(shù)據(jù)分析，在未來的幾年內(nèi)，南京人口中的 30 歲以下群體的比例將逐步增高，因而結(jié)婚購房的需求呈穩(wěn)中略升趨勢。 城市化進程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn) 世界上各大城市的城市化都具有一個相同的特點：經(jīng)濟發(fā)展越快，城市化速度也越快。而要維持人均住宅面積的穩(wěn)定，每年的房地產(chǎn)需求很大。短期內(nèi)這部分人群的需求主要集中于租賃市場和中小套型住宅市場，商品房的購買需求不會太大。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 購房者需求心理特征分析 根據(jù)抉策南京購房會員俱樂部的最新數(shù)據(jù)，在準購房者中有 ％的購房者認為南京的房價過高，有 ％的購房者認為南京的房價偏高，兩部分之和達到了 ％，比一季度的比例有所升高（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。市場中持幣觀望氣氛會相對濃重，這是南京房地產(chǎn)市場進步和成熟的標志。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。根據(jù)經(jīng)濟學的原理，價格上升必然引起有效需求的下降。 前期已實現(xiàn)購房需求的社會階層層次分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在南京房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，除去由于拆遷原因?qū)崿F(xiàn)的市場需求，買房群體主要是由企業(yè)主、公務員等中等偏高收入的社會階層組成，他們的需要首先得到了滿足。這樣，在原有高收入群體的購房需求主體被滿足后，開發(fā)商短期內(nèi)面對的是購房者的平均收入相對下降、對房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實需求同時下降的局面，這在某些別墅、高檔樓房銷售市場消化速度放緩等市場表現(xiàn)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。具體情況如下： 2004 上半年新建商品房的交易情況 根據(jù)南京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 16 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。 將數(shù)據(jù)與 03 年的同期進行對比，得到下表： 表 11 2003 年、 2004 年一、二季度南京市商品房銷售面積、銷售額對比 時間 商品房銷售面積（萬平米） 商品房銷售額（億元） 03 年一季度 03 年二季度 04 年一季度 ↑ ↑ 04 年二季度 ↓ ↓ 從上表可以看出， 2004 年一季度的商品房銷售面積和商品房銷售額同比都有較大幅度的上升，但是二季度的商品房銷售面積及銷售額比起一季度有較大幅度的下降，甚至比起 2003 年同期都有小幅下降，究其原因，宏觀方面，是因為國家抑制固定資產(chǎn)投資過熱，對土地、金融等各個領(lǐng)域進行宏觀調(diào)控；微觀方面，正如本報告在南京房地產(chǎn)需求特征分析中所指出的，購房者的購買行為更為理性，購房者大量的推遲其需求滿足的時間，造成了市場中 “ 持幣觀望 ” 氣氛濃重；同時短期內(nèi)南京房地產(chǎn)市場的潛在購房者的平均收入相對下降、對商品房的現(xiàn)實需求也同時下降。上半年二手房交易月度數(shù)據(jù)波動較大，受到國家宏觀調(diào)控以及銀行按揭門檻提高的影響， 5 月二手房成交量急劇減少，共成交 3374 套，比 4 月份減少 ％。 隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有 9 個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342 公頃。截至 5 月中旬，已開工 97 萬平米。原因一方面是拆遷速度的緩慢，另一方面是經(jīng)濟適用房在價格、區(qū)位、配套等相關(guān)因素方面未能滿足購房者的需要。 2004 年二季度的市場容量為 415 萬平米，而二季度市場的實際總供給是 435 萬平米，已供過于求。不同的區(qū)域具有不同區(qū)位特性、不同的相關(guān)配套，從而呈現(xiàn)出不同的市場特征。 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004 年上半年購房者對各片區(qū)的需求比例如下圖所示： 圖 12 2003 年三季度至 2004 年二季度各片區(qū)市場需求比例變化 從上圖可以看出，河西的需求比例仍處于首位，但有緩慢下降的趨勢，由 2003 年三季度的 ％逐漸下降到 2004 年二季度的 ％。 城東以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購房比例中躍居第二，占市場容量的 ％，較以前有所上升。 由于距離市中心較遠，相關(guān)配套較差，江寧、江北片區(qū)的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在其較低的價格上。上漲的房價使得這兩個片區(qū)的需求比例繼續(xù)下降，目前為 ％。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 價格是制約需求實現(xiàn)的最主要的因素，也是購房者最為關(guān)心的敏感因素。 與一季度相比， 2004 年二季度南京市消費者能夠承受的商品房單價有所上升，但是市場需求的主體還是 3000 － 5000 元 / 平米的價格區(qū)間，這部分的需求占到市場容量的七成以上。與 03 年三季度以來數(shù)據(jù)比較，可觀察市場對價格層次的需求變化，見圖 14 。指標的交叉分析是市場調(diào)查常用方法，它能夠使我們避免以單一市場指標判斷市場。詳見本報告第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。 圖 15 2003 年至 2004 年二季度分樓型的市場容量分析 對于開發(fā)商而言，小高層以及高層建筑能夠提高土地的利用效率，相對減少了土地的成本，為了取得的較高的收益，開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)小高層、高層建筑是非常正常的，從全國一二級城市的發(fā)展來看也有比較明顯的趨勢，目前城市中心地段樓型為小高層的商品房開發(fā)比例較高；而對購房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購房者更傾向于購買多層建筑，但在現(xiàn)實面前，只能退而求其次，這也促進了市場對小高層或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。這表明了房地產(chǎn)市場中仍是產(chǎn)品的供給主導了需求。 抉策地產(chǎn)研究中心每季度發(fā)布的《南京市房地產(chǎn)季度消費者調(diào)查》將對南京市每季度的購房需求特征、影響因素及其變化進行深入分析，詳情可咨詢我中心研究部。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。 南京市 2004 年二季度市場供給狀況南京市 2004 年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況圖 21 顯示的是 2000 年至 2004 年上半年南京市全社會固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長，至 2004 年上半年已達 億元。 根據(jù)南京市統(tǒng)計局公布的數(shù)字 2004 年 16 月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 % ；施工面積 萬平米，同比增長 % ，其中住宅面積 萬平米，同比增長 % ；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達 萬平米，同比增長 % ，其中住宅銷售 萬平米，同比增長 % ；商品房銷售額 億元，同比增幅高達 % 。 6 月 8 日 ，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設(shè)用地審批管理的實施意見》，《意見》指出，授權(quán)審批農(nóng)用地專用的