【正文】 根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市等其它項(xiàng)目。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物 業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有 “ 自用 ” 和 “ 投資 ” 兩大功效。 我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳 ， 之后在上海、北京等地均有發(fā)展。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “ 臨時(shí)住宅 ” 。 電梯廂 米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。 公共部分裝修 公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。 高級(jí)櫥柜、抽煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾床伺杓八堫^、消毒柜； 浴室 鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級(jí)沐浴房玻璃隔斷。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)裝修 酒店式公寓出售時(shí)的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。 ● 一系列射燈照亮沿街立面和商業(yè)廣告，營造出濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣氛。如高竿射燈及埋于樹腳或建筑物下的投射燈，從下到上勾勒出樹木、小品及建筑物等的體量和色彩。 建議措施： ● 主要功能性照明為黃色鈉燈從高處射下。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 燈光夜景 燈光是晚間商業(yè)氣氛的最佳烘托者，因此建議本案在建筑設(shè)計(jì)中預(yù)先考慮好燈光夜景。樹木的種植建議采取多種樹木混合種植的形式，產(chǎn)生節(jié)奏韻律。 小品雕塑：桌椅、路燈、地?zé)?、公用電話、果皮箱等小品都是整個(gè)項(xiàng)目景觀的一部分，建議通過雕塑反映著整條街的文化氣息，如同點(diǎn)睛之筆。因此，我們建議車位控制在 200 個(gè)左右，比較合適。如果本案高檔娛樂、餐飲落成，也需要大量的車位配套。同時(shí)，市中心區(qū)域缺少停車位，而這一矛盾隨著汽車的進(jìn)入家庭將更加激化。因此，必須有超前的考慮。 停車場的設(shè)計(jì) 停車場不足的問題，是目前所調(diào)研項(xiàng)目所共有的問題，建議對(duì)于停車問題的設(shè)計(jì)一定要高標(biāo)準(zhǔn)、為今后的長遠(yuǎn)發(fā)展著想。建議本案不僅在道路兩邊設(shè)計(jì)休閑長椅，在商場內(nèi)部的交通空間旁也設(shè)計(jì)長椅。因此，配套設(shè)施的超前設(shè)計(jì)是本案硬件超越其他商業(yè)街的一大要件。 配套附屬設(shè)施 90 年代后的現(xiàn)代化商業(yè)的商業(yè)與傳統(tǒng)的商業(yè)很大的一個(gè)不同就體現(xiàn)在配套設(shè)施上。人 80%的信息是通過眼睛獲得的，而傳統(tǒng)功能性照明在今天的商業(yè)建筑中已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，光和色已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中重要的輔助手段。多種的商業(yè)空間形式會(huì)給顧客帶來不同的感覺，不斷賦予新的刺激，豐 富了空間環(huán)境也延長了顧客的疲勞時(shí)間。在內(nèi)部設(shè)置內(nèi)廊式商業(yè)街（如長發(fā)銀座、德基廣場），提升購物“逛”的樂趣，同時(shí)避免進(jìn)深過長和內(nèi)鋪去化速度較慢的因素。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風(fēng)格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜。 色彩、立面造型處理 —— 現(xiàn)代生活追求簡潔的居家風(fēng)格與平和的居家氣氛。讓客戶在建筑風(fēng)格上感覺到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感。 建筑風(fēng)格的界定 —— 具有個(gè)性化、簡潔化的建筑風(fēng)格最能吸引這批消費(fèi)群體。這批人不論是知識(shí)面還是見識(shí)閱歷，都較深、較廣 。 核心 DNA 炫耀自我、享受生活、拉風(fēng)使節(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 建筑提示 建筑外觀 我們認(rèn)為，建筑風(fēng)格的選用，應(yīng)與本身樓盤目標(biāo)客戶的定位有直接的聯(lián)系，一般來說，文化、知識(shí)水準(zhǔn)較高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩；普通文化水準(zhǔn)的人較容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩?？蛷d等公共空間的重視程度 , 也不容忽視；多為單身時(shí)尚新貴； ? 投資客（重點(diǎn)）： 多為職業(yè)投資客，他們或是私營業(yè)主，或是國家公務(wù)員、企業(yè)高管等，手里有部分閑錢；他們選擇購買本項(xiàng)目主要是看好地段升值潛力和周邊高尚住宅的租賃市場； ? 自買他住 （次重點(diǎn)） 外地企業(yè)作為在寧商務(wù)活動(dòng)窗口 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主要目標(biāo)客戶分類 ? 自買自住（重點(diǎn)） 追求工作居住皆便利的高階工作者，希望在工作之余仍有高水準(zhǔn)的居住品質(zhì)；工作不忘休閑養(yǎng)生的這些高收入、高享受的一族 ,對(duì)于會(huì)所和餐廳 ,俱樂部 ,交誼廳等公共空間的重視程度 ,也不容忽視；多為單身時(shí)尚新貴。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合 SOHO族。 南京的小企業(yè)和 SOHO 族 ： 南京的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 經(jīng)常往來 南京 的國內(nèi)及海外商務(wù)人員 ： 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返南京，這類人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店 。休閑性定位緊扣周邊客源 日間、夜市良好互動(dòng)鞏固休閑定位 輻射范圍不斷增強(qiáng)，形成全市性特色商業(yè) 通過這樣定位和操作的商業(yè)方可使項(xiàng)目商業(yè)裙樓能夠快速進(jìn)行招商和銷售去化。這樣一方面吸引了周邊的市民前來休閑與市民廣場等休閑性設(shè)施形成呼應(yīng)；一方面可以讓本案的多種商業(yè)形成有效互動(dòng)，延長其商業(yè)的經(jīng)營時(shí)間，尤其是娛樂性商業(yè)項(xiàng)目如 KTV、 電子游戲等都與休閑夜市客源共享。快餐店：引進(jìn)肯德雞、麥當(dāng)勞類型的中型連鎖快餐店一家。 美食大本營：建議采用小型精致餐飲。 休閑開心館： 集中酒吧、茶館、電子游戲、量販?zhǔn)?KTV、健身房等等與文化娛樂有關(guān)系的商業(yè)形態(tài)。 紅粉麗人館： 針對(duì)女性消費(fèi)者，從服裝、皮具、鞋帽、化妝品、到藝術(shù)攝影、美容美法、瘦身等全部集中在一起。 商業(yè)業(yè)態(tài)模擬 項(xiàng)目內(nèi)廊商業(yè)街店鋪的招商必須有統(tǒng) 一的管理和安排，否則雜亂無章，無法形成規(guī)模和特色。從內(nèi)在來看，本案整體規(guī)劃，可以比現(xiàn)有的起點(diǎn)更高，避免它們出現(xiàn)的問題，在硬件上比它們做的更好。從外圍環(huán) 境來看，莫愁湖地區(qū)的治理，漢中門市民廣場的擴(kuò)建使該地具備了休閑人流聚集的要素 —— 廣場；項(xiàng)目周邊新型高檔樓盤較多，如萬科金色家園、新城逸鏡、蔚藍(lán)之都等，提供了相當(dāng)?shù)南M(fèi)客群；另外，鳳凰街形成了以上海公館菜等規(guī)模餐飲的美食一條街，都會(huì)與本案形成互動(dòng)關(guān)系。 特色休閑性商業(yè)模式，輻射全市客源 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京人對(duì)于休閑的需求很高，尤其是夜間在外休閑的人群很多，形成了很多的夜市，食街，酒吧、茶館特色一條街。 區(qū)域性休閑中心，把握區(qū)域客源娛樂性 本案應(yīng)立足區(qū)域內(nèi)的客源進(jìn)行經(jīng)營，通過選擇娛樂性的商業(yè)項(xiàng)目，彌補(bǔ)了周邊市民密集區(qū)域的商業(yè)空白，又非常能夠快速聚集人氣。休閑 價(jià)格定位：價(jià)格中檔為主，中高檔定位 公園式購物，購物公園 作為本案與周邊其它商業(yè)區(qū)的區(qū)別，我們提出“公園式購物，購物公園”的商業(yè)定位。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題二：如何聚集人氣，形成商業(yè)氛圍 為能更好地去化項(xiàng)目商業(yè)裙樓，就必須在業(yè)態(tài)選擇上進(jìn)行考慮，選擇適宜聚集人氣的經(jīng)營性項(xiàng)目為項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)，通過高回報(bào)率來吸引商鋪的銷售。 4. 一梯十幾戶，上下不便：現(xiàn)行的小戶型公寓，大多是一梯十幾戶的集中式電梯設(shè)置，每天每部電梯要承載一百多戶的上下運(yùn)量，擁擠狀況、久等狀況是可想而知的，常年累月居住于此，顯然不便，一旦遇有急事或急癥病人，更只能干著急，甚至?xí)螂娞莨┎粦?yīng)求而產(chǎn)生鄰里糾紛。 2. 得房率低（挑高 米以上除外），走道過長：小戶型的得房率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于常規(guī)住宅，往往不超過 80%，過低的得房率，實(shí)際上縮小了使用面積，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的；一梯十幾戶，如同魚骨狀的平面布局，狹長的過道，給人的感覺便是壓抑，同時(shí)人聲嘈雜的噪音干擾也會(huì)使人煩躁，這也將削弱物業(yè)產(chǎn)品未來市場的競爭力，及保值增值的功能。 小戶型的擔(dān)憂 1. 房型不合理，居住功能差：現(xiàn)在市場上的小戶型公寓中大多是賓館標(biāo)房式的一室戶房型，無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅館暫住的功能，實(shí)際上降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，即使是酒店式公寓，其是供人居 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 住生活的 “公寓”，而非“酒店”。 小戶型的客層定位 1. 年輕城市白領(lǐng)，較高的收入和生活品質(zhì)，但由于同樣較高的消費(fèi)，沒有多余的積蓄，向往著離開 父母的獨(dú)立生活； 2. 鐘情單身生活或同居的新青年，暫時(shí)不想成家或不想很快的結(jié)婚生子，喜歡享受生活和兩人的感情世界； 3. 剛剛畢業(yè)、初步參加工作的大專院校學(xué)生，沒有太多積蓄，最普通的公司員工，希望能夠在南京找到一處棲身之所； 4. 城區(qū)拆遷戶，一定的補(bǔ)償金，作為暫時(shí)性的過渡住所，以后尋找到合適居所再轉(zhuǎn)租或出售； 5. SOHO 族，成立個(gè)人工作室； 6. 小公司，人少，無需太大面積，但對(duì)地理位置要求嚴(yán)格； 7. 投資人士，看中小戶型的地理區(qū)位較好，收取相對(duì)利好的租金； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 8. 外地駐寧辦事處，可節(jié)省費(fèi)用開支； 9. 城區(qū)一小套，城外一大套的新生活方式的擁護(hù) 者。 目前南京酒店式公寓的銷售價(jià)格都超過 12020 元 /㎡ 以上，遠(yuǎn)超越同地段的普通小戶型公寓的價(jià)格，因此，預(yù)計(jì)將來的小戶型公寓，只要地段好，將來開發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術(shù)浮雕、假山等為主題。一般會(huì)所功能主要配備休閑娛樂功能。 星級(jí)大堂： 一般酒店公寓都配備層高在 68 米的大堂，體現(xiàn)出樓盤的氣勢，便于今后裝修，給業(yè)主尊貴的待遇。這是因?yàn)槎鄶?shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂、休閑、購物十分方便。通過設(shè)立大面積的落地窗、附帶大陽臺(tái)，來增強(qiáng)房間的采光、 通透性，從視覺上消除房間因面積小而局促的弊端。一方面說明南京的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說明開發(fā)商通過近兩年對(duì)酒店式公寓的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)這一市場的認(rèn)識(shí)逐步深入。目前酒店式公寓的戶型，以一房為市場主導(dǎo)，其次是兩 房、單房。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷課題 本案存在兩大營銷課題： 課題一：跳出南京小戶型的競爭 課題二：如何聚集人氣，形成商業(yè)氛圍 根據(jù)上述的本案 SWOT 分析，我們界定為保證本案成功運(yùn)做，必須解決的營銷課題如下： 課題一：跳出南京小戶型的競爭 這是本案能夠成功運(yùn)做的根本條件，如果在定位上與南京目前的小戶型項(xiàng)目相同或沒有根本性的差別，將導(dǎo)致本案在形成氣候之前就被市場摒棄。 市場競爭激勵(lì) 目前南京的小戶型項(xiàng)目，乃至酒店式公寓可謂“百家齊放”，為爭奪有限市場，競爭相當(dāng)激烈，尤其是在核心區(qū)域基本上會(huì)考慮相類似產(chǎn)品的塑造，這對(duì)項(xiàng)目的市場銷售造就一定的風(fēng)險(xiǎn)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 風(fēng)險(xiǎn)（ Threat） 定位風(fēng)險(xiǎn)大 本案最大的風(fēng)險(xiǎn)在于商業(yè)定位，由于項(xiàng)目處于新街口、夫子廟兩大商 區(qū)之間，便捷的交通令購物與商業(yè)需求較為便利，這為本案的定位提出了很大的挑戰(zhàn)，必須與其差異化定位，否則無法與之抗衡。同時(shí)使項(xiàng)目價(jià)值得到快速提升。 河西地產(chǎn)的興起，引發(fā)熱勢 隨著近階段時(shí)期河西房地產(chǎn)的持續(xù)走強(qiáng)，帶來區(qū)域人口的快速機(jī)械增長。 交通噪音污染 由于項(xiàng)目臨近兩條城市主干道 —— 漢中門大街與虎踞路，車流量大，尤其虎踞路更為城市快速通道，不可避免的給項(xiàng)目帶來一定的交通噪音污染 應(yīng)對(duì)：通過對(duì)建材選擇（如雙層真空玻璃）有效隔音防噪，同時(shí)在臨漢中門大街處修建室外廣場進(jìn)行間隔。 周邊業(yè)態(tài)混雜，街區(qū)商業(yè)定位無法體現(xiàn)主題型 本案周 邊商業(yè)較為雜亂，而且沒有主題型的商業(yè)氛圍，基本上成為社區(qū)配套性商業(yè)，無法吸聚其它城區(qū)人氣。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 劣勢（ Weakness） 體量小 由于占地限制問題和規(guī)劃要求，本案無法做大體量，不能形成規(guī)模效應(yīng)。 交通便 利 本案周邊交通便利，公共交通線路密集、覆蓋面廣，道路系統(tǒng)也有漢中門大街、虎踞路等城市干道，地鐵竣工之后本案的交通輻射能力更將大大加強(qiáng)。 市區(qū)核心地段 本案位于漢中門大街北側(cè)，緊鄰漢中門大橋，離新街口僅 8 分鐘車程，為城市核心地段，相關(guān)配套設(shè)施齊全。針對(duì)現(xiàn)有同地區(qū)項(xiàng)目存在的停車問題、人流動(dòng)線組織問題、休閑設(shè)置不足問題 ?? 我們?cè)谝?guī)劃中都可以避免，將會(huì)擁有比他們都高的起點(diǎn)。 啟示： 做出不可再復(fù)制的小戶型 南京小戶型終極者 六星概念寓所 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) SWOT 分析 主要結(jié)論 1. 本案優(yōu)勢：高起點(diǎn) 新規(guī)劃；市區(qū)核心地段；周邊社區(qū)高檔；交通便利；景觀環(huán)境佳 2. 本案劣勢：體量小；街區(qū)商業(yè)定位混亂；交通噪音污染 3. 本案機(jī)會(huì)：地鐵商機(jī)；河西房地產(chǎn)的興起，引發(fā)熱勢；城市地