【正文】 質(zhì)的教育資源，這對(duì)于 怡海進(jìn)駐開發(fā) 土地成本談判是一大優(yōu)勢(shì) 。 三 、 項(xiàng)目地塊 比較 分析 基于周邊可比樓盤的調(diào)研和南京當(dāng) 地 顧問公司 的 溝通， 認(rèn)為河西魚嘴地塊如果在土地成本可控的情況下，可以盡快介入前期籌備階段，從該區(qū)域目前的投資熱度和銷售情況來看，樓盤銷售的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很小， 未來 35年河西會(huì)成為南京市新的繁榮區(qū)域，這對(duì)于 企業(yè)入駐南京樹立品牌的作用巨大；而湯山安基湖距離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前多條交通仍在規(guī)劃階段， 該區(qū)域的規(guī)劃和拆遷尚需時(shí)間較長，因此規(guī)模的片區(qū)開發(fā)可以放緩節(jié)奏，作為土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目 放到河西項(xiàng)目之后進(jìn)行開發(fā) 。 第 18 頁 共 43 頁 據(jù)介紹，擬出讓土地用地面積約 2021 多畝， 含 600 多畝商業(yè)項(xiàng)目 總占地 1600 畝。南京市政府將 2021 年舉辦青運(yùn)會(huì)的會(huì)館選址于河西新區(qū)南部，政府投資建設(shè)該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的力度極大，地鐵交通換乘交匯處， 目前該地區(qū)投資熱度持續(xù)，居民入住較少，商業(yè)人氣不高，但是未來幾年該區(qū)域的投資升值空間較高 。 第 17 頁 共 43 頁 二 、 河西魚嘴地塊 河西新城區(qū)緊鄰長江與秦淮新河的連接口，南望南京市長江三橋，銜接河西中部地區(qū)以及雨花區(qū)西善橋街道。目前， 湯山 新城已建成擁有頤尚溫泉度假村、湯山別院、工人療養(yǎng)院、八三醫(yī)院等溫泉酒店和療養(yǎng)場(chǎng)所，湯山一期洽談 項(xiàng)目還包括悅榕山莊、洲際國際酒店、港中旅等項(xiàng)目。 經(jīng)了解，在安基湖南側(cè)還有一個(gè)軍用設(shè)計(jì)訓(xùn)練場(chǎng)和軍隊(duì)療養(yǎng)院，這會(huì)對(duì)建筑限高有要求，需要進(jìn)一步了解其彈道方向和軍隊(duì)使用情況。 項(xiàng)目地塊位于安基湖北岸，該地塊屬湯山管委會(huì)的二期開發(fā)用地范圍，據(jù)該管委會(huì)下一級(jí)開發(fā)主體公司招商部工作人員介紹，該區(qū)域可出讓面積約為 7000畝，開發(fā)容積率低于 ，尚無總體規(guī)劃和詳細(xì)性控制規(guī)劃，可 以由開發(fā)商先期進(jìn)行整體規(guī)劃，方案報(bào)批后土地進(jìn)行分期分塊出讓。 第 14 頁 共 43 頁 第二部分 意向地塊分析 第 15 頁 共 43 頁 一、 湯山 安基湖地塊 湯山 因溫泉而得名，距離南京中心市區(qū)較遠(yuǎn)， 安基湖位于寧杭公路北側(cè)，南依湯山鎮(zhèn)。兩縣土地出讓成交金額 億元。其中建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、浦口區(qū)、江寧區(qū)成交金額數(shù)量較大，分列全市前四位。其中市區(qū)土地出讓成交金額為 億元，為全市土地成交收益的主要部分。 （ 2）工業(yè)用地容積率 第 13 頁 共 43 頁 2021 年南京全市工業(yè)用地平均容積率為 ，市區(qū)平均容積率為 ，兩縣平均容積率為 。從地塊規(guī)模的構(gòu)成來看，我市工業(yè)用地以中小規(guī)模地塊為供應(yīng)主流。 （ 2）工業(yè)用地地塊規(guī)模 2021 年南京市成交 220 幅工業(yè)用地中， 3 公頃以下地塊 162 幅，占全部成交地塊的74%。 （四）供應(yīng)地塊規(guī)模 （ 1）住宅、商業(yè)類用地地塊規(guī)模 2021 年南京市成交 110 幅住宅、商業(yè)類用地，供地規(guī)模仍以中小規(guī)模地塊為供應(yīng)主流。從用途來看，考慮交通的便捷性及合作交流的可能性的等因素，資本、信息及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)主要集中在中心城區(qū)，該類型產(chǎn)業(yè)以通信、電子設(shè)備制造等為代表。在可建住宅建筑面積中，還包括中低價(jià)住宅商品房建筑面積 萬平方米。其中， 住宅用地所點(diǎn)比重超過六成，為 2021 年供地重點(diǎn)。 （三）供地用途分析 （ 1）住宅、商業(yè)類用地用途 2021 年南京市國有建設(shè)用地公開出讓市場(chǎng)推出了住宅用地、商業(yè)辦公用、公共設(shè)施用地、科教用地、旅游業(yè)用地、公共加油加汽站用地及游樂用地等多種用途的地塊。其中，江寧區(qū)仍為南京市工業(yè)用地最大供應(yīng)主體，其成交總用地面積和實(shí)際出讓面積分別為 第 12 頁 共 43 頁 公頃和 公頃。從各行政區(qū)的供地表現(xiàn)來看，江寧區(qū)、浦口區(qū)及溧水縣供地面積分列全市前三位。其中實(shí)際成交 220 幅，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃。其中 76 幅地塊成交，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃，成交金額 億元。上市總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃。其中 110 幅地塊成交，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃，成交金額 億元。其中實(shí)際成交 330 幅，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃，成交金額總計(jì) 億元。 如圖 5： 南京普通商品住宅 9月供求板塊分布情況 數(shù) 據(jù) 來 源：南京房 產(chǎn) 局 信息截至 時(shí)間 ： 2021 年 9月 30 日 城中區(qū)域成交價(jià)格在 20,000 元 /㎡左右，河西區(qū)域均價(jià)在 19,000 元 /㎡左右，城東、城北、仙林、城南 四個(gè)區(qū)域成交價(jià)格相近，在 12,00015,000 元 /㎡之間，江北區(qū)域成交價(jià)格較低，僅在 6,000 元 /㎡左右。 如圖 4：南京普通商品住宅 9 月成交價(jià)格段分布情況 數(shù) 據(jù) 來 源：南京房 產(chǎn) 局信息截至 時(shí)間 ： 2021 年 9 月 30 日 第 10 頁 共 43 頁 8511639108242099633203896404008001200160020212400城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 郊縣供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供應(yīng)量在板塊上江北、河西、江寧仍為供應(yīng)主力。 如圖 2： 2021年 8月 2021 年 9月南京普通商品住宅月度價(jià)格走勢(shì)（單位：元 /m2） 04 , 0 0 08 , 0 0 01 2 , 0 0 01 6 , 0 0 02 0 , 0 0 0全市價(jià)格 江南八區(qū)價(jià)格 數(shù) 據(jù) 來 源：南京房 產(chǎn) 局 信息截至 時(shí)間 ： 2021 年 9 月 30日 第 9 頁 共 43 頁 0%10%20%30%40%10 09 10 08（三） 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 在 成交面積段 分布上 70100 平米的中小剛需產(chǎn)品為市場(chǎng)主流。 從 2021 年 8 月至 2021 年 9 月，南京全市住宅成交均價(jià)不到一年的時(shí)間上漲了約3,000 元 /㎡ ，上漲幅度超過 42%。 2021 年 17 月南京商品住宅市場(chǎng)總銷量為 萬平米，與去年同期 萬平米的市場(chǎng)銷量相比，同比降幅達(dá) 56%。 2021 年 9 月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)面積為 萬㎡，成交面積為 萬㎡。商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %，商品住宅竣工面積 ，同比增長 %。 2021年 112月， 南京市商品房施工面積 ，同比增長 %，其中，住宅施工面積 ，同比增長 %。 112月份，城市居民人均消費(fèi)支出為 ，同比增長 %，增幅比 13季度降低 。其中，中央收入實(shí)現(xiàn) ，增長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn) 億元，增長 %。 （四）財(cái)政增幅再創(chuàng)新高 第 6 頁 共 43 頁 2021年上半年南京市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 ，同比增長 %； 2021年全年財(cái)政收入 ，同口徑增長 %，增幅比上月略有下降。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，比去年增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。全年工業(yè)總產(chǎn)值增長速度呈逐步回升的走勢(shì)，生產(chǎn)狀況逐步好轉(zhuǎn)，顯示出工業(yè)止跌、企穩(wěn)、回升的全過程。 （二）工業(yè)生產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升 2021年前三季度南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 6186億元，同比增長 %； 2021年全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 。 第 5 頁 共 43 頁 二、南京市 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn) 2021年前 3季度南京市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)計(jì)算，比去 年同期增長 %； 2021年南京市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 增加值 ，增長 %，其中工業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。 南京市內(nèi)公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)已經(jīng)建成 2號(hào)地鐵線路貫穿中心城區(qū)，未來城市地鐵網(wǎng)絡(luò)將全面覆蓋南京市區(qū)。 市場(chǎng)營銷部 及戰(zhàn)略投資部 2021年 1月 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告 Nanjing Real Estate Market Report 第 2 頁 共 43 頁 目 錄 第一部分 南京市宏觀環(huán)境 .......................................................................................................... 3 一、南京市區(qū)位 ....................................................................................................................... 4 二、南京市 2021 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、南京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體情況 ......................................................................................... 7 四、南京市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況 ................................................................................................11 第二部分 意向 地塊分析 ............................................................................................................14 一、湯山安基湖地塊 ..............................................................................................................15 二、河西魚嘴地塊 ..................................................................................................................17 三、項(xiàng)目地塊比較分析 ...........................................................................................................18 第三部分 周邊在售項(xiàng)目和土地價(jià)格分析 ....................................................