【正文】 96404008001200160020212400城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 郊縣供應套數(shù) 成交套數(shù) 供應量在板塊上江北、河西、江寧仍為供應主力。 成交量在板塊分布上江北、河西、城南、江寧、城北等區(qū)域為市場成交主力區(qū)域。 如圖 5： 南京普通商品住宅 9月供求板塊分布情況 數(shù) 據(jù) 來 源：南京房 產(chǎn) 局 信息截至 時間 ： 2021 年 9月 30 日 城中區(qū)域成交價格在 20,000 元 /㎡左右，河西區(qū)域均價在 19,000 元 /㎡左右，城東、城北、仙林、城南 四個區(qū)域成交價格相近，在 12,00015,000 元 /㎡之間，江北區(qū)域成交價格較低，僅在 6,000 元 /㎡左右。 如圖 6：南京普通商品住宅 9月各板塊成交價格 20288 15856 12396 19172 14038 1323910057 6338 0 5000 10000 15000 20210 25000 30000 城中城東城南河西城北仙林江寧江北10 09 10 08 數(shù) 據(jù) 來 源：南京房 產(chǎn) 局 信息截至 時間 ： 2021年 9月 30 日 第 11 頁 共 43 頁 四 、南京市土地市場運行情況 （一）供應、成交總量 2021 年南京市土地供應量充足，共推出國有建設用地 139 個批次， 337 幅地塊，總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃；與 2021 年同期相比增加出讓地塊 93 幅，總用地面積和實際出讓面積分別增加 公頃和 公頃。其中實際成交 330 幅，成交總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃，成交金額總計 億元。 （ 1）住宅、商業(yè)類用地供應、成交總量 南京市共推出 47 個批次、 114 幅住宅、商業(yè)類用地，總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃，與 2021 年同期相比增加出讓地塊 33 幅，總用地面積與實際出讓面積同比分別增加 公頃和 公頃。其中 110 幅地塊成交，成交總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃，成交金額 億元。 2021 年市 區(qū)（江南八區(qū)和新三區(qū)）共推出 22 個批次、 80 幅住宅商業(yè)類用地，同比增加 21 幅。上市總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃。同比分別減少 公頃和 公頃。其中 76 幅地塊成交，成交總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃，成交金額 億元。 （ 2）工業(yè)用地供應、成交總量 2021 年南京市建設用地公開出讓市場共推出工業(yè)用地 92 個批次， 223 幅地塊，總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃。其中實際成交 220 幅，成交總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃。 （二）供地區(qū)域空間分布 （ 1）住宅、商業(yè)類用地空間分布 2021 年土地公開出讓市場中，市區(qū)成交住宅、商業(yè)類用地總用地面積 公頃，實際出讓面積 公頃，兩縣成交住宅、商業(yè)類用地總用地面積和實際出讓面積均為 公頃。從各行政區(qū)的供地表現(xiàn)來看，江寧區(qū)、浦口區(qū)及溧水縣供地面積分列全市前三位。 （ 2）工業(yè)用地空間分布 在南京市成交的 220 幅地塊中，市區(qū)成交總用地面積和實際出讓面積分別為 公頃和 公頃，兩縣交總用地面積和實際出讓面積均 為 公頃。其中，江寧區(qū)仍為南京市工業(yè)用地最大供應主體，其成交總用地面積和實際出讓面積分別為 第 12 頁 共 43 頁 公頃和 公頃。除此之外，浦口區(qū)、六合化工園區(qū)、溧水縣、棲霞區(qū)供地面積也均達到 100 公頃以上。 （三）供地用途分析 （ 1）住宅、商業(yè)類用地用途 2021 年南京市國有建設用地公開出讓市場推出了住宅用地、商業(yè)辦公用、公共設施用地、科教用地、旅游業(yè)用地、公共加油加汽站用地及游樂用地等多種用途的地塊。全市成交地塊中，住宅用地、商業(yè)辦公用地的用地總面積分別為 公頃和 公頃。其中， 住宅用地所點比重超過六成，為 2021 年供地重點。共可形成可建建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積 萬平方米，非住宅類建筑面積 萬平方米。在可建住宅建筑面積中，還包括中低價住宅商品房建筑面積 萬平方米。 （ 2）工業(yè)用地用途分析 2021 年工業(yè)用地的成交情況充分突顯了工業(yè)用地供應對產(chǎn)業(yè)集聚及產(chǎn)業(yè)升級的引導作用。從用途來看，考慮交通的便捷性及合作交流的可能性的等因素，資本、信息及技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)主要集中在中心城區(qū)，該類型產(chǎn)業(yè)以通信、電子設備制造等為代表。而可能產(chǎn)生環(huán)境、噪聲污染 的化工、金屬及重工業(yè)則大部分離開中心城區(qū)而向六合、浦口等區(qū)域轉(zhuǎn)移。 （四）供應地塊規(guī)模 （ 1）住宅、商業(yè)類用地地塊規(guī)模 2021 年南京市成交 110 幅住宅、商業(yè)類用地，供地規(guī)模仍以中小規(guī)模地塊為供應主流。成交地塊中， 3 公頃以下地塊 47 幅， 35 公頃地塊 18 幅， 公頃地塊為 39幅，超過 公頃的地塊 6 幅。 （ 2）工業(yè)用地地塊規(guī)模 2021 年南京市成交 220 幅工業(yè)用地中， 3 公頃以下地塊 162 幅，占全部成交地塊的74%。 35 公頃地塊 22 幅， 510 公頃地塊為 14 幅，超過 1020 公頃的地塊 12 幅，超 過20 公頃的地塊僅有 10 幅。從地塊規(guī)模的構(gòu)成來看，我市工業(yè)用地以中小規(guī)模地塊為供應主流。 （五） 容積率 （ 1）住宅、商業(yè)類用地容積率 2021 年南京全市住宅、商業(yè)類用地平均容積率為 ，市區(qū)平均容積率為 ，兩縣平均容積率為 。 （ 2）工業(yè)用地容積率 第 13 頁 共 43 頁 2021 年南京全市工業(yè)用地平均容積率為 ，市區(qū)平均容積率為 ，兩縣平均容積率為 。 （六）出讓金收入分析 （ 1）住宅、商業(yè)類用地出讓金收入 2021 年南京市住宅、商業(yè)類用地公開出讓總收益為 億元，為全市國有建設用地公開 出讓市場出讓金收入的主要部分。其中市區(qū)土地出讓成交金額為 億元，為全市土地成交收益的主要部分。兩縣土地出讓成交金額 億元。其中建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、浦口區(qū)、江寧區(qū)成交金額數(shù)量較大，分列全市前四位。 （ 2）工業(yè)用地出讓金收入 2021 年南京市工業(yè)用地公開出讓總收益為 億元，其中市區(qū)土地出讓成交金額為 億元，為全市土地成交收益的主要部分。兩縣土地出讓成交金額 億元。江寧區(qū)、浦口區(qū)及六合化工園為全市工業(yè)土地出讓收益最大的三個區(qū)域，其中，江寧區(qū)出讓金收入為 億元。 第 14 頁 共 43 頁 第二部分 意向地塊分析 第 15 頁 共 43 頁 一、 湯山 安基湖地塊 湯山 因溫泉而得名，距離南京中心市區(qū)較遠， 安基湖位于寧杭公路北側(cè)，南依湯山鎮(zhèn)。 通過滬寧高速到達 湯山鎮(zhèn) 需要 30分鐘車程而其他公共交通尚未完善 ，規(guī)劃中的高鐵線路途徑地塊北側(cè) ，據(jù)管委會介紹，規(guī)劃中的地鐵線路在湯山鎮(zhèn)內(nèi)設立兩站，這對于湯山的交通區(qū)位是重大利好消息 。 項目地塊位于安基湖北岸，該地塊屬湯山管委會的二期開發(fā)用地范圍，據(jù)該管委會下一級開發(fā)主體公司招商部工作人員介紹，該區(qū)域可出讓面積約為 7000畝，開發(fā)容積率低于 ，尚無總體規(guī)劃和詳細性控制規(guī)劃，可 以由開發(fā)商先期進行整體規(guī)劃，方案報批后土地進行分期分塊出讓。 該地塊 周邊道路已經(jīng)全面建成，但地塊內(nèi)部道路尚無規(guī)劃，地塊內(nèi)有若干個村莊，拆遷戶較密集約將近 1000戶，村莊內(nèi)部農(nóng)用水電 ，沒有排污管道 。 經(jīng)了解，在安基湖南側(cè)還有一個軍用設計訓練場和軍隊療養(yǎng)院，這會對建筑限高有要求，需要進一步了解其彈道方向和軍隊使用情況。 安基湖 中心城區(qū) 第 16 頁 共 43 頁 ? 湯山新城依托其溫泉資源吸引了多家旅游度假酒店落戶，主要消費客群面向南京和上海等周邊城市。目前， 湯山 新城已建成擁有頤尚溫泉度假村、湯山別院、工人療養(yǎng)院、八三醫(yī)院等溫泉酒店和療養(yǎng)場所，湯山一期洽談 項目還包括悅榕山莊、洲際國際酒店、港中旅等項目。 ? 該 區(qū)域 內(nèi) 可比 別墅 銷售項目 僅有城開湯山公館和陽明山莊 兩個項目 ， 現(xiàn)已經(jīng)基本銷售完畢； 據(jù) 顧問公司 稱碧桂園在湯山鎮(zhèn)東南側(cè)的黃梅鎮(zhèn)，已經(jīng)與政府簽署協(xié)議計劃 拿地一萬畝，產(chǎn)品多為 小高層、 高層 ， 后期還會推出聯(lián)排 別墅等低密度產(chǎn)品，前期已經(jīng)建成約 80萬㎡的高層，按照碧桂園 低價拿地和 以量制價的開發(fā)模式和 低價 銷售策略， 勢必對周邊產(chǎn)品的價格起到抑制作用。 第 17 頁 共 43 頁 二 、 河西魚嘴地塊 河西新城區(qū)緊鄰長江與秦淮新河的連接口，南望南京市長江三橋，銜接河西中部地區(qū)以及雨花區(qū)西善橋街道。由于 “ 貼 ” 著長江，形狀貌似 “ 魚嘴 ” ，這里又被稱為河西 “ 魚嘴 ” 地塊。南京市政府將 2021 年舉辦青運會的會館選址于河西新區(qū)南部，政府投資建設該區(qū)基礎(chǔ)設施的力度極大，地鐵交通換乘交匯處， 目前該地區(qū)投資熱度持續(xù)，居民入住較少，商業(yè)人氣不高，但是未來幾年該區(qū)域的投資升值空間較高 。 項目 地塊 位于 濱江風光帶南段 “ 3 號區(qū)域 ” 進行建設， 江心洲東側(cè)， 高爾夫球場正南側(cè) 。 第 18 頁 共 43 頁 據(jù)介紹，擬出讓土地用地面積約 2021 多畝， 含 600 多畝商業(yè)項目 總占地 1600 畝。項目周邊現(xiàn)已經(jīng)有多家知名地產(chǎn)商進入，包括新加坡仁恒集團、保利地產(chǎn)、融僑集團、萬科等。 三 、 項目地塊 比較 分析 基于周邊可比樓盤的調(diào)研和南京當 地 顧問公司 的 溝通， 認為河西魚嘴地塊如果在土地成本可控的情況下，可以盡快介入前期籌備階段，從該區(qū)域目前的投資熱度和銷售情況來看，樓盤銷售的市場風險很小， 未來 35年河西會成為南京市新的繁榮區(qū)域，這對于 企業(yè)入駐南京樹立品牌的作用巨大；而湯山安基湖距離城區(qū)較遠，目前多條交通仍在規(guī)劃階段， 該區(qū)域的規(guī)劃和拆遷尚需時間較長，因此規(guī)模的片區(qū)開發(fā)可以放緩節(jié)奏，作為土地儲備的項目 放到河西項目之后進行開發(fā) 。 在對擬出讓項 目地塊進行低價倒推分析，湯山項目可承受的低價為每畝 130萬，而河西魚嘴地塊還需要更加詳細的規(guī)劃指標才能進行測算。 另外，南京市教育資源多集中在鼓樓區(qū)，河西和湯山片區(qū)內(nèi) 均 缺乏優(yōu)質(zhì)的教育資源，這對于 怡海進駐開發(fā) 土地成本談判是一大優(yōu)勢 。 第 19 頁 共 43 頁 河西魚嘴 優(yōu)勢 項目區(qū)位條件優(yōu)越， 緊鄰江邊和地鐵線路，政府 市政 投資建設重點區(qū)域， 2021年青奧會會館選址 劣勢 梁石明與政府方面就項目意向的溝通進展有待明確 機會 市調(diào)了解到現(xiàn)有周邊在售項目 成交 速度很快 ，成交價格多在 20,000元 /㎡以上，購買客群的投資意向較強 威脅 屬于眾多 開發(fā)商關(guān)注熱門地塊，土地成本高（超過 1,000萬 /畝），且招拍掛過程中取得土地權(quán)益的風險較大 湯山安基湖 優(yōu)勢 ? 區(qū)位可以輻射到南京城區(qū)和上海等周邊城市 ，遠離市區(qū)適合療養(yǎng)度假 ? 溫泉療養(yǎng)的知名度很高，且已經(jīng)建成多家酒店