【正文】 湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告 》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場 指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020 年福建 3. 促銷活動：開盤促銷系列活動 由于經(jīng)過前兩個階段的操作項目成功已成定局，因此后續(xù)部分的傳播計劃將靈活執(zhí)行，以無招勝有招。 1. 營銷推廣組合 通過報紙廣告建立一條合理的產(chǎn)品線，創(chuàng)造有生命的產(chǎn)品，讓它會說話，它有著透徹的眼睛、美麗的心靈，以事實去打動消費者。 ：拉風假面舞會 /永遠的 beatles 1912 巡演 日期： 2020 年 9 月 8 日 地點： 1912 酒吧 內(nèi)容： party 的形式，盡顯項目的氣質(zhì) 目的 ：聯(lián)合 1912 酒吧，舉辦符合目標客群氣質(zhì)的系列活動，以投其所好，令人耳目一新。 3. 電梯廣告及主題海報 位置：中高檔寫字樓，娛樂酒店餐飲場所的電梯間 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 11 月底 內(nèi)容：跟隨項目進度隨時更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲？！ ”的第一波次主題。 第一階段（ 2020 年 7－ 9 月）蓄水造勢期 1. 戶外大牌： 位置：新街口 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 2 月底 內(nèi)容：跟隨項目進度隨時更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲？！ ”的第一波次主題。拉風實驗秀場】的海報：建議本案可以采用形式主義的招貼海報，張貼于目標受眾常出沒的場所，同時，可配合在高檔寫字樓、 1912 的各個酒吧、 COFFEE 吧、茶吧的洗手池上方的鏡面上，張貼甲殼蟲 loge ，并配以一些關(guān)切性的文字，讓項目更加的深入人心，時刻貼近目標受眾，以無時不在的關(guān)注打動他們。拉風實驗秀場】，建議通過個性售樓處的打造，以實驗磁場形式吸引眼球，同時設(shè)計并打造類概念車的多套概念樣板間，盡顯項目品味、時尚、經(jīng)典的多重身份； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) B. 創(chuàng)意點 2—— 活動與項目網(wǎng)站良性互動：以各種形式的活動來提升項目的形象的同時，并傳達出項目的精神氣質(zhì)，如：拉風假面舞會、永遠的 the beatles 1912 巡演??，并搭建 和拉風博客等平臺，借助于網(wǎng)絡(luò)媒介的高關(guān)注度和高點擊率，搭建一個有信息高效傳播通路。拉風實驗秀場】的內(nèi)涵一經(jīng)定義，形式便成為一件必不可少的漂亮外衣。 and 甲殼蟲品牌傳播 內(nèi)涵（ slogan） 六星概念寓所必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營銷活動互動的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費者注意力，直接而準確地傳達樓盤信息、宣傳項目的形象及項目所宣言的生活方式。通過 LIFEMODEL 的體驗，深深打動目標受眾，以達成感性和理性的共鳴，并最終促動銷售。 ? 貼合目標客群接受心理的迂回戰(zhàn)術(shù)，不戰(zhàn)而屈人之兵：創(chuàng)造個性化、時尚感，造成市場緊張感；不直接提產(chǎn)品本身，只追求“甲殼蟲”的那種味道，產(chǎn)品不推，已讓目標人群折服。 ? 以感性突破理性，以情感打動理智：不說產(chǎn)品，說文化，說格調(diào)，說品味，說故事，說“甲殼蟲”眼中的千面人生；不推產(chǎn)品，推獨一無二的價值感，推時尚感；變直接的以產(chǎn)品為中心的理性訴求為以自 由邦消費對象為中心的感性訴求。 核心 slogan 六星概念寓所而開甲 殼 蟲的人就是喜歡這種別樣的陶醉感，被自己陶醉，被別人看的陶醉。定價執(zhí)行的每一個步驟中我們都要把握好方向。 4. 第四階段 持續(xù)期 定價原則：微利運作，盤 活余房。 2. 第二階段 公開期 定價原則：行情開盤緩慢上升，保證基本運轉(zhuǎn)資金的回籠。 價格執(zhí)行時間段 1. 第一階段，試銷階段 定價原則：價格暫不公開，試探市場反映。 3. 低開高走，小幅頻漲，穩(wěn)步上升。 基本準則 1. 產(chǎn)品的價格與產(chǎn)品的使用價值相符合，物有所值。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 價格策略 房地產(chǎn)定價是否準確，在營銷過程中，將起到至關(guān)重要的作用。 7. 對已購房客戶進行親情慰問。 5. 召集新老客戶對物管提出建議。 3. 提出小區(qū)綠化景觀布置的建議。因此我們要把握好以下幾點： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1. 提出建筑外立面的調(diào)整建議（可提早提出）。 續(xù)銷階段 （執(zhí)行銷售的第十月 第十二月） 此時本案通過前幾個階段的銷售，已讓眾多目標客戶接受，在建筑工程上也漸漸進入“掀開面紗露真容“階段，此階段是產(chǎn)品接受市場考驗的重要階段，是不是物有所值，讓客戶進行鑒定。 4. 加強與成交客戶的聯(lián)誼活動，擴大口碑宣傳。 2. 強化宣傳本案的物業(yè)管理。 8. 實現(xiàn)該階段的銷售均價。 6. 預測可能發(fā)生的受阻態(tài)勢，制定好應對措施。 4. 建立本案在市場上的品牌效應。 2. 擴大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢。因此，我們將力求在該階段采取以下措施及完成銷售目標?！瓣嚨亍敝敢讶〉玫氖袌龇蓊~，及市場接受度，能否取得本案的成功，關(guān)鍵在于該階段銷量是否能沖破房地產(chǎn)銷售的“生命線” —— 60%。 6. 在適量的平面媒體并配合 SP 促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞）。 4. 實施樓層分層推出的控制。 2. 完成達到 第一階段的銷售均價（見價格策略）。在此階段， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我們?nèi)σ愿埃庍_到以下目標。 公開銷售階段（執(zhí)行的第一月 第三月） 公開銷售階段的策略運用得當，會通過各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標客戶的注意。 8. 做好該階段上門客戶的登記及預定統(tǒng)計。 6. 掌握公司既有客戶資料作先期預定。 4. 完成樣品屋的裝修及布置。 2. 完成銷售人員案前培訓。 選擇銷售旺季公開，有利資金回籠。 選擇這個時機主要是處于如下原因。 影響整盤推出的關(guān)節(jié)點： 為保證整盤概念的完成性，以及分期銷售的連續(xù)性，在 2020 春季推出招商之前，有如下大的工作節(jié)點需要落實。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 推出時機 2020年春季推出整盤概念，帶動招商進行 根據(jù)現(xiàn)在的項目進展情況，我們認為在明年春季推出整盤概念，并以整盤 概念帶動招商進行，各方面工作才有充足的落實時間，比較符合實際。我司根據(jù) “保證整體概念實施、利潤最大提升，充分發(fā)揮土地價值” 的原則模擬了如下分期方式，供發(fā)展商參考： 共同策略： 共同啟動酒店式公寓與內(nèi)廊道小產(chǎn)權(quán)商鋪招商，實現(xiàn)資金的快速回籠。將整盤概念宣傳造勢，以此帶動整個項目的銷售。以全新的物業(yè)形態(tài)、建筑理念震撼市場。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 營銷策略 根據(jù)本案的產(chǎn)品特質(zhì)以及開發(fā)商的具體情況，我們建議在開發(fā)中采取如下策略。 2. 細化功能區(qū)間隔，合理面積配備：小戶型不應以犧牲居室功能而一味求小，而應在細化功能區(qū)間隔，合理各區(qū)域的面積配備，以充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小的合理、便利，不影響使用。 ? 圖書館： 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。 B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒 、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。 ? 餐廳及娛樂： A、咖啡酒廊 06： 3001： 00 咖啡酒廊位于大堂，各國珍饈應有盡有。 酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù) ? 房間設(shè)施： 雙頭煮食爐和基本餐具 (砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具 )/國際、國內(nèi)電話 / 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 /可獨立控制的中央空調(diào) /提供浴室用品 /風筒 /迷你酒吧 /電視 /房間保險箱 /咖啡 /茶電熱水壺 /熨斗和燙板等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題二：我們的開發(fā)理念 根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目 酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些 構(gòu)思 。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn) 其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。 因此，我們在對項目進行市調(diào)時重點對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成六星級酒店式公寓。 規(guī)避 我們 認為，首先是對地段的綜合考慮。但不少酒店 式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。 四是定價問題。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三是投資者的預期租金問題。 不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。因此，作為酒店式公寓現(xiàn)今相對集中的客戶群 —— 投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標。 酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風險 根據(jù)我們的市調(diào)分析 ，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。 在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。 每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃都應該有； 五看 ： 推廣 。 客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風險。 第三、產(chǎn)權(quán)問題。 第二、 “ 住 ” 得舒服。 我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經(jīng)營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經(jīng)營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店 服務(wù)管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。 其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。 與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上