【導(dǎo)讀】翔安地處廈門(mén)東部，東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)接壤，南隔海與金門(mén)島相望，居廈、漳、泉閩南“金三角”中心地帶，扼守閩南地區(qū)南下北上之咽喉。開(kāi)辟較少，翔安優(yōu)越的地理位置尚未能凸顯、體現(xiàn)。當(dāng)然，將于2021年底建成通車(chē)的。廈門(mén)東通道將對(duì)翔安發(fā)展產(chǎn)生決定性的影響，革命性地改變翔安區(qū)位價(jià)值。廈門(mén)城市副中心地位。四周緊鄰翔安大道、水瓊線、翔安東路與東坑路等4條城市干道，總用地面積約266公頃。根據(jù)2021年3月10日市。的精神，新城建設(shè)加快推進(jìn)。速發(fā)展，成為廈門(mén)市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2021年，翔安區(qū)戶籍人口萬(wàn)人，常住人口萬(wàn)人。萬(wàn)人增加萬(wàn)人，年均人口增加近3萬(wàn)人。到2021年，五年累計(jì)新增就業(yè)崗位15萬(wàn)個(gè)，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。均純收入達(dá)8200元，較2021年農(nóng)民人均純收入5081元增加3119元，增長(zhǎng)60%。翔安區(qū)現(xiàn)有二乙醫(yī)院1所，中心衛(wèi)生院2所，衛(wèi)生院3所；但暫無(wú)先進(jìn)的知名醫(yī)院。學(xué)生人數(shù)達(dá)4萬(wàn)人以上。將快速路翔安大道接高速公路。

　　

【正文】 主要交通工具。 對(duì)于近期內(nèi)廈門(mén)房?jī)r(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，將近一半的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象，其次是認(rèn)為將會(huì)有小幅下跌，而只有不到 10%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為將出現(xiàn)大幅下跌。這樣的心理預(yù)期，將反過(guò)來(lái)支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)上行。 當(dāng)前市場(chǎng)正處于調(diào)整階段，市場(chǎng)調(diào)整將在什么時(shí)候探底或 觸頂，對(duì)于消費(fèi)者而言，并不是很容易把握。因此，何時(shí)出手入市購(gòu)房，只能寄望于市場(chǎng)行情的變化。 從調(diào)查可以獲知，一半以上調(diào)查對(duì)象的購(gòu)房目的是為了滿足自住需求（包括改善性需求）；另有近四分一的調(diào)查對(duì)象則為了投資。 對(duì)于區(qū)域配套相對(duì)不足的翔安，消費(fèi)者對(duì)商業(yè) /教育等配套的期望較為強(qiáng)烈，這是從農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊粋€(gè)重要標(biāo)志和條件；其次是對(duì)景觀型社區(qū)，如擁有山海湖等自然景觀的向往。 對(duì)于翔安本地居民而言，由于長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)厣睿盍?xí)慣、人情關(guān)系都比較熟悉，而且翔安規(guī)劃起點(diǎn)高，未來(lái)發(fā)展前景非常看好，本地居民對(duì)翔安的 發(fā)展變化感同身受，而且從海滄的發(fā)展歷程也可以看到未來(lái)翔安的發(fā)展前景。當(dāng)然，影響當(dāng)?shù)鼐用褡龀鲎钪匾囊蛩貏t是價(jià)格問(wèn)題，即便單價(jià)相當(dāng)，新房也比二手房更有吸引力。 目前，廈門(mén)島內(nèi)外房?jī)r(jià)相差一倍左右，因此，價(jià)格因素成為吸引當(dāng)?shù)鼐用竦綅u外購(gòu)買(mǎi)房子的最重要因素之一，同時(shí)，也正因?yàn)橄啾葝u內(nèi)價(jià)格高地，島外的“洼地效應(yīng)”非常明顯，相對(duì)基數(shù)小，加上未來(lái)良好預(yù)期，因此增值的空間也就不小，為投資客群所青睞。 近年來(lái)，島外在廈門(mén)海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略框架下發(fā)生了很大變化，基礎(chǔ)設(shè)施也隨之從島內(nèi)溢出島外，但是當(dāng)前，島外的城市化水平 普遍較低，而且部分地區(qū)還是農(nóng)村，無(wú)論是配套設(shè)施還是人文環(huán)境都遠(yuǎn)不能與島內(nèi)相比，因此也成為阻礙購(gòu)房客群的重要原因。而令人欣喜的是，隨著海滄大橋，以及正在建設(shè)的東通道、公鐵大橋的，以及島外各區(qū)域規(guī)劃建設(shè)起點(diǎn)高，與島內(nèi)的通達(dá)非常良好。 1目前，廈門(mén)社會(huì)保障性住房建設(shè)走在全國(guó)前列，被譽(yù)為“廈門(mén)藍(lán)本”。但是，從申請(qǐng)社會(huì)保障性住房的資格條件看，相對(duì)嚴(yán)苛了些，多數(shù)翔安本地居民的條件難以符合。 1從意向購(gòu)買(mǎi)的戶型來(lái)看， 3 房是當(dāng)?shù)鼐用竦钠毡槭走x，其次單身公寓，主要是用于投資，但相比選購(gòu)比重并不是很大。 1從意向購(gòu) 買(mǎi)的面積來(lái)看， 100 平方米上下的面積區(qū)間是當(dāng)?shù)鼐用竦钠毡槭走x，這樣的面積選擇也比較好的印證了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)戶型的選擇，以 3 房為首選。其次 6180，主要是用于投資，但相比選購(gòu)比重并不是很大。 1當(dāng)?shù)鼐用裨诮邮軜潜P(pán)信息的最主要途徑之一是他人介紹或推薦，這也符合熟人社會(huì)生活的正常思維習(xí)慣，口碑相傳，或是以訛傳訛將在這部分人群中產(chǎn)生很大影響。其次是報(bào)紙，再次為戶外廣告。 （二）火炬園（翔安）工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群 訪談對(duì)象之一 ：林仕鏡 廈門(mén)火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 翔安產(chǎn)業(yè)區(qū)管理處 訪談內(nèi)容： 火炬園區(qū)員工住宿情況： 火炬園區(qū)剛剛開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套不完善，隧道通車(chē)后應(yīng)該會(huì)有好轉(zhuǎn)。 金包銀工程投入使用少，配套也不是很好。 新怡酒店旁有園區(qū)規(guī)劃的生活配套區(qū)，只租不賣(mài)，出租給企業(yè)。其中店面出租不多，但是住宿很火，供不應(yīng)求。 目前園區(qū)員工一部分住宿舍，一部分住島內(nèi)。 園區(qū)職工工資： 技術(shù)含量高的企業(yè)和大的企業(yè)工資較高，例如友達(dá)、鈞豪。以鈞豪來(lái)說(shuō)，員工的月工資至少為 2021 元。友達(dá)的中層工資水平應(yīng)該在 4000~5000，高層會(huì)更高。 園區(qū)情況： 目前火炬園區(qū)還在初步發(fā)展階段，一期開(kāi)發(fā)得差不多， 90%多的企業(yè)已經(jīng)入駐。但是一期的企 業(yè)大多規(guī)模較小，多為國(guó)內(nèi)企業(yè)。 友達(dá)光電不屬于一期范圍，園區(qū)專(zhuān)門(mén)給友達(dá)規(guī)劃了一塊用地，供其分為四期來(lái)建設(shè)。同時(shí)，友達(dá)有很多配套企業(yè)。 園區(qū)三期規(guī)劃有商住區(qū)和白領(lǐng)居住區(qū)，是未來(lái)的園區(qū)人口集中區(qū)域，靠近海邊（環(huán)東海域），包括有經(jīng)濟(jì)適用房、商住房、店面、學(xué)校和娛樂(lè)配套。 對(duì)于美地雅登的看法： 覺(jué)得美地雅登無(wú)配套設(shè)施，無(wú)學(xué)校。認(rèn)為開(kāi)發(fā)商承諾的和政府規(guī)劃的配套具有不確定性，近年內(nèi)不可能跟上。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商的廣告感到不信任，例如，隧道開(kāi)通后是否真的是 15 分鐘到島內(nèi)。 美地雅登的位置既不在文教區(qū)，也不在工業(yè)區(qū)的中心，應(yīng)該屬 于工業(yè)區(qū)的邊緣。個(gè)人感覺(jué)工業(yè)區(qū)附近的樓盤(pán)是賣(mài)給工人住的，未來(lái)發(fā)展和檔次提升不起來(lái)，心里很排斥。自己不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，也不推薦朋友購(gòu)買(mǎi)。 據(jù)他了解，目前購(gòu)買(mǎi)美地雅登的以投資居多（準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手倒賣(mài)），自住少。 對(duì)于翔安本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和看法： 泉州人來(lái)翔安買(mǎi)房子的人很多；本地人購(gòu)買(mǎi)商品房的人少，因?yàn)榭梢宰越ǚ俊? 火炬園區(qū)的職工很少在翔安本地買(mǎi)房。 看好翔安未來(lái)的發(fā)展，會(huì)比海滄快，但是還需要幾年時(shí)間才能發(fā)展起來(lái)，畢竟海滄已經(jīng)發(fā)展了 10 年，而翔安才兩年而已。 認(rèn)為未來(lái)靠近海邊的地區(qū)一定會(huì)發(fā)展起來(lái)，即使可以購(gòu)買(mǎi)，也愿意買(mǎi)靠近海邊地區(qū)的樓盤(pán)，即使價(jià)格比工業(yè)區(qū)的房子貴一千也可以。 翔安未來(lái)的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲起來(lái)。 福廈高速鐵路和翔安隧道開(kāi)通后，翔安會(huì)越來(lái)越有人氣，反而同安會(huì)被冷落。 翔安本地和園區(qū)周?chē)鷬蕵?lè)設(shè)施少，相關(guān)配套差。 個(gè)人偏好戶型：三房?jī)蓮d， 110~120 平方米。 訪談總結(jié)：此訪談對(duì)象在園區(qū)工作，對(duì)于園區(qū)周邊情況了解較為詳細(xì)，他的想法可以代表一部分人，但是不能排除其具有一定的片面性。 訪談對(duì)象之二： 小劉 火炬園區(qū)經(jīng)貿(mào)科 火炬翔安園區(qū) 2021 年產(chǎn)值為 110 億，職工數(shù) 3 萬(wàn)人，其中中層以上人員估計(jì)在 3000 人以上。 友達(dá)光電職工總 數(shù)大約 5000 多人，根據(jù) 07 年 4 月的統(tǒng)計(jì)，有 500 個(gè)工程師。 2021 年友達(dá)的產(chǎn)值為 80 億， 2021 年預(yù)計(jì)達(dá)到 200 億。中層工資 2021 以上。 鈞豪職工數(shù) 100~200 人；達(dá)運(yùn)職工數(shù) 2021 人， 08年產(chǎn)值預(yù)計(jì) 14億；峻凌電子職工數(shù) 500 人， 08 年產(chǎn)值預(yù)計(jì) 億。 園區(qū)每期均規(guī)劃有配套住宿區(qū)。 訪談對(duì)象之三： 姚先生，日力金剛石有限公司， 28 歲，未婚，高層管理人員，收入 4800 元 /月 訪談內(nèi)容： 公司人數(shù) 130 人，基層員工工資： 10001200 元 /月，中層員工工資：18002300 元 /月，高層員工工資： 3000 4500 元 /月，員工比例 1： 8 工作在火炬（翔安）通用廠房，居住在公司集體宿舍，騎摩托車(chē)上下班。 對(duì)目前的居住環(huán)境不滿意，生活配套不足，沒(méi)有娛樂(lè)設(shè)施，下班后很無(wú)聊。隧道開(kāi)通后，看好翔安未來(lái)的發(fā)展前景。目前無(wú)購(gòu)房意向，但如果有自己喜歡的房子會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。 心理價(jià)位： 6000 元 /㎡ 意向戶型： 100120 ㎡，三房二廳 外部配套要求：超市、便利店、娛樂(lè)設(shè)施 內(nèi)部配套要求：景觀環(huán)境，物業(yè)管理 信息獲得渠道：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 訪談對(duì)象之四 ： 劉女士， 42 歲，已婚，企業(yè)主，收入 10000 元 /月以上 訪談內(nèi)容： 公司人數(shù) 320 人，基層員工工資： 12001800 元 /月，中層員工工資：20212500 元 /月，高層員工工資： 3500 元 /月以上，員工比例 1： 10 工作在火炬（翔安）通用廠房，居住島內(nèi)，自己開(kāi)車(chē)往返。 翔安目前的發(fā)展很快，相比海滄與集美的未來(lái)發(fā)展更有優(yōu)勢(shì)，隧道開(kāi)通后連接廈門(mén)到福州的交通主干道，人氣很快就會(huì)旺起來(lái)。隨著政府對(duì)翔安新城區(qū)的建設(shè)，未來(lái)會(huì)更漂亮。 在島內(nèi)已有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，不在意銀行二次房貸的政策。會(huì)投資翔安，但是要離隧道口近或是能看到海的房子。 心理價(jià)位： 60007000 元 /㎡ 意向戶型： 5080 ㎡二房， 100120 ㎡，三房二廳 外部配套要求：教育、景觀、生活配套 內(nèi)部配套要求：物業(yè)管理、小區(qū)綠化環(huán)境 信息獲得渠道：戶外、電視、報(bào)紙 訪談對(duì)象之五 ：張小姐，友達(dá)光電 27 歲，未婚，中層管理人員，收入 4000元 /月 訪談內(nèi)容： 公司人數(shù) 13000 人，基層員工工資： 18002200 元 /月，中層員工工資：30004000 元 /月，高層員工工資： 4500 元 /月以上，員工比例 1： 12 居住公司宿舍，公司班車(chē)接送。 戶口在上海，周末經(jīng)常 回上海過(guò)。翔安目前的市政配套還不完善，要成熟起來(lái)還需要 5 年以上，隧道開(kāi)通后雖然與島內(nèi)拉進(jìn)距離，但這還是農(nóng)村，居民素質(zhì)不高。目前在銷(xiāo)售的項(xiàng)目周遍環(huán)境不佳，喜歡離隧道口近的，周遍規(guī)劃整齊的房子。 公司里有同事購(gòu)買(mǎi)祥安的房子，但人數(shù)不多。如果祥安在隧道通后城市建設(shè)更好，會(huì)考慮在這里購(gòu)房。 心理價(jià)位： 60006500 元 /㎡ 意向戶型： 5080 ㎡二房， 100 ㎡三房 外部配套要求：大商場(chǎng)、公園 內(nèi)部配套要求：景觀環(huán)境 信息獲得渠道：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外 （三）翔安文教區(qū)教師及學(xué)生家長(zhǎng) （撰寫(xiě)人： 陳威、于亮） 訪談對(duì)象之一： 魯小卉，南洋學(xué)院院長(zhǎng)辦公室，年齡 24 歲 安徽人，已在錦繡翔安購(gòu)房，兩房， 89 ㎡，均價(jià) 6500 居住社區(qū)要求有生活必需配套，治安環(huán)境要好，最好有園林景觀，綠化好；但是會(huì)更偏好周邊有大型商業(yè)配套的樓盤(pán)，喜歡熱鬧 翔安隧道開(kāi)通后，會(huì)離島內(nèi)更近，翔安的條件一定會(huì)有改善；若隧道開(kāi)通，離隧道近的房子相對(duì)其他會(huì)有一些優(yōu)勢(shì)，隧道口附近的房子可以接受的價(jià)格范圍在 68007500 之間，偏好兩房。 翔安商業(yè)配套不好，中高端消費(fèi)依然選擇島內(nèi) 南洋學(xué)院外地老師多，工資水平不高，消費(fèi)水平低，只有不到 1/3 的老師有房子 在南洋學(xué)院工作一年以上的老師都有常住廈門(mén)的想法，會(huì)想要買(mǎi)房，其中以男老師居多，因?yàn)槊媾R結(jié)婚安家問(wèn)題。 工資低，大多不會(huì)考慮投資，多以第一套房自住為主；買(mǎi)不起島內(nèi)的房子，可以選擇翔安，因?yàn)楣ぷ鞯卦谙璋病? 訪談對(duì)象之二： 南洋學(xué)院全職老師，男 沒(méi)有在翔安買(mǎi)房，覺(jué)得價(jià)格高，周邊環(huán)境配套不好。即使買(mǎi)，也是投資升值，不是自住。 未來(lái)要買(mǎi)房，周邊環(huán)境配套要好，最主要因素還是房?jī)r(jià)。 南洋學(xué)院有 500~600 教工，老師月平均 3000，行政人員月均 2021。南洋學(xué)院有配有教師公寓，但是現(xiàn)在還沒(méi)有分配。 到翔安買(mǎi)房 最大的阻力和抗性因素：環(huán)境配套不好，房?jī)r(jià)基于目前的環(huán)境過(guò)高以及交通不方便。 翔安隧道開(kāi)通后，預(yù)計(jì)交通會(huì)便捷。 個(gè)人偏愛(ài)環(huán)境配套成熟的區(qū)域，偏好戶型三房?jī)蓮d，但是價(jià)格是最重要因素。 如果在翔安買(mǎi)房，傾向海邊和文教區(qū)。 海滄和同安制造業(yè)多，污染嚴(yán)重。翔安空氣很好，但是隨之工業(yè)區(qū)企業(yè)增多，擔(dān)心將來(lái)有污染環(huán)境的可能性。 預(yù)計(jì)翔安生活配套成熟還要發(fā)展 10 年。 對(duì)于美地雅登和匯景新城，會(huì)傾向匯景，因?yàn)榕c匯景開(kāi)發(fā)商有交情，了解其政府背景雄厚。 訪談對(duì)象之三： 南洋學(xué)院兼職張老師，本人還在企業(yè)任職 在島內(nèi)金尚有房子，沒(méi)有在翔 安周?chē)I(mǎi)房，也沒(méi)有考慮在翔安買(mǎi)房，主要由于資金問(wèn)題。即使有錢(qián)，也首選在島內(nèi)買(mǎi)房。如果在翔安買(mǎi)房，是投資使用，傾向隧道口 10 公里以內(nèi)。 到翔安買(mǎi)房最大的抗性因素：交通不便，這一點(diǎn)在隧道開(kāi)通后會(huì)改善。 如果 15 分鐘可以到島內(nèi)，那么在翔安居住而在島內(nèi)工作的生活方式可以接受。 理想戶型，三房?jī)蓮d， 120 ㎡左右。 隧道開(kāi)通后，如果在島外買(mǎi)房，會(huì)選擇集美和翔安。翔安的房子做中長(zhǎng)線投資的可能性更大，距離隧道口越近越好。心理價(jià)位在 60007000。 據(jù)他所知，很多人島內(nèi)情結(jié)嚴(yán)重，島外配套不便，不會(huì)輕易在島外買(mǎi)房。 訪談對(duì) 象之四： 海洋學(xué)院老師，女 現(xiàn)在在島內(nèi)湖里居住，樓中樓， 160 ㎡ . 在翔安購(gòu)房最大的阻力：環(huán)境和配套。 理想戶型三房?jī)蓮d， 130140 ㎡，如果投資，會(huì)選擇 7080 ㎡ . 因?yàn)楹⒆咏逃龁?wèn)題，不太會(huì)在翔安買(mǎi)房居住，但是可以考慮在翔安買(mǎi)房投資。 翔安隧道開(kāi)通后，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)漲，隧道口附近房?jī)r(jià)在 70008000。 海洋學(xué)院有 200 多個(gè)老師，大部分有房子，而且房子以在島內(nèi)居多。 訪談對(duì)象之五： 海洋學(xué)院林先生， 30 歲，已婚，專(zhuān)職教師，月收入 40005000元 /月 ，工作在翔安，乘坐學(xué)校班車(chē)往返。 得翔安較偏僻，還是屬于農(nóng)村，無(wú)完善的生活配套。外加工業(yè)區(qū)的發(fā)展，人口環(huán)境復(fù)雜，雖然新城區(qū)在建設(shè)規(guī)劃有明顯優(yōu)勢(shì)，但成熟起來(lái)還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，目前的規(guī)劃還不明確。隧道開(kāi)通后會(huì)方便很多，對(duì)翔安的發(fā)展也會(huì)加快。 ， 84 ㎡，二房二廳，價(jià)格 6000 元 /㎡，近 5 年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房需求，但如果祥安有合適投資的產(chǎn)品會(huì)首要考慮投資翔安。對(duì)翔安今年一手住宅價(jià)格的心理價(jià)位 60007000 元 /㎡ ： 110120 ㎡，三房二廳 ：中型超市、便利店、教育設(shè)施 ：綠化環(huán)境好， 物業(yè)管理好 ：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 總結(jié)： 在文教區(qū)對(duì)南洋學(xué)院和海洋職業(yè)學(xué)院兩所學(xué)校的老師進(jìn)行了訪談。相對(duì)于南洋學(xué)院，海洋學(xué)院的老師收入較高，大部分有自己的房子，南洋學(xué)院的老師大部分無(wú)房，但是有購(gòu)房需求。老師的理想戶型為三房?jī)蓮d，但是大部分人無(wú)法承擔(dān)。購(gòu)房的目的多為自住，對(duì)于周邊環(huán)境、配套和園林綠化有一定要求。大部分喜歡靠近隧道，靠近海邊和文教區(qū)的房子，靠近隧道口的房子他們的心理價(jià)位在 60008000 之間。都認(rèn)為隧道開(kāi)通后，對(duì)于翔安最大的提升是交通的便捷性。 （四）銀鷺高科技工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群 略 （五） 巷北工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群 略 第五節(jié) 項(xiàng)目客群定位論證 一、廈門(mén)商品住宅購(gòu)房客群歷年構(gòu)成分析