【導(dǎo)讀】.“國八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場..........6. .城市市場發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺...........8. .宏觀調(diào)控政策出臺、中低價商品房成為需求主體.................8. .區(qū)域競爭關(guān)系分析——資源整合，區(qū)域互助互補(bǔ)原則............10. .第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能力增強(qiáng)............14. .“一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，丹徒新城面臨發(fā)展機(jī)遇20. .鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升................22. .宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流................23. .城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費(fèi)主力..............24. .房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢逐步趨于成熟，房價上漲趨向穩(wěn)定..........24. .市場細(xì)分化趨勢明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展..........25. .隨著市場競爭進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢凸現(xiàn)..25. .丁卯板塊――產(chǎn)業(yè)居住區(qū)域、開發(fā)區(qū)成熟居住區(qū)................34. .南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)................37. .從城市規(guī)劃及區(qū)域競爭的角度來分

　　

【正文】 以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展大學(xué)城和高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 丹徒 新城 15 15 城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。 南山 風(fēng)景區(qū) 12 城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。 西翼 （高資、龍口） 15 港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū) 東翼 （大港、諫壁） 31 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū) . 鎮(zhèn)江市城市概況 鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯 31176。 37′～ 32176。 19′，東經(jīng) 118176。 58′～ 119176。 58′。東西最大直線距離 ，南 北最大直線距離 。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 ℃，日照數(shù) 2,小時，無霜期 238天，降水量 1088毫米。 全市土地總面積 3848平方公里，占全省 ％。丘陵山區(qū)為 1964平方公里，占總面積的 %。地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特征， 是國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市是長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟(jì) 圈的輻射非常小。鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。 . 鎮(zhèn)江城市定位和發(fā)展目標(biāo)概況 ? 鎮(zhèn)江城市定位 將鎮(zhèn)江發(fā)展成為名副其實(shí)的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，清新秀麗、充滿靈氣和活力的江南名城， 社會事業(yè)全面發(fā)展的現(xiàn)代文明城市。 ? 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高效、內(nèi)在活力迸發(fā) —— “長三角”區(qū)域中心城市； ? 文化底蘊(yùn)深厚、自然資源豐富 —— 國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市； ? 人居環(huán)境最佳、生態(tài)質(zhì)量上乘 —— 特色顯著的山水型生態(tài)城市。 ? 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 近期 市區(qū)人均 GDP 接近蘇南平均水平（ 2020 年達(dá)到蘇南平均水平 , 率先達(dá)到小康水平）；中期率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；遠(yuǎn)期達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先的小康水平。 ? 社會目標(biāo) 基本達(dá)到特大城市規(guī)模；社會各項(xiàng)事業(yè)得到全面發(fā)展，具有高效運(yùn)行、功能齊全的社會保障體系和公共設(shè)施服務(wù)體系。 ? 人民生活目標(biāo) 居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出等人民生活指標(biāo)達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先的小康生活水平。 ? 城市建設(shè)目標(biāo) 建成布局合理、環(huán)境優(yōu)美、個性鮮明的山林城市和濱江城市；建成與小康社會相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)網(wǎng)路。 . 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來人口能 力增強(qiáng) 國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快， 2020年末三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 2020年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值 66． 53 億元，比上年增長 ％。工業(yè)生產(chǎn)增速加快，經(jīng)濟(jì)效益明顯改善。 2020年，全市完成工業(yè)增加值 393． 96億元，比上年增長 16． 9％。第三產(chǎn)業(yè)：全年實(shí)現(xiàn)全社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長％。在消費(fèi)品零售額中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，餐飲業(yè)零售額 。年末擁有各類市場 235個。全年居民消費(fèi)價格總指數(shù) ，上升 。 鎮(zhèn)江堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局繼續(xù)得到鞏固。 . 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍(lán)圖 規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側(cè)。東鄰南山風(fēng)景區(qū)，西至潤揚(yáng)長江大橋南引橋，北至滬寧鐵路線，南至 312國道以及計劃修建的京滬高速鐵路車站?？傆玫丶s為 13． 5平方公里。南徐新城中心區(qū)位于南徐新城東部，總用地約 8． 75平方公里。 南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設(shè)的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使這里未來的生 活更趨多元并充滿魅力。在南徐新城規(guī)劃中，專家們提出了“山水生態(tài)城市”的概念，“山水生態(tài)城市”不僅是生態(tài)文明的體現(xiàn)，更是科學(xué)、技術(shù)、文化等信息文明的體現(xiàn)。南徐新城的建設(shè)，必將在鎮(zhèn)江城市建設(shè)史上掀開新篇章。 建成鎮(zhèn)江城市的市區(qū)副中心，這是南徐新城的規(guī)劃定位。未來這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。南徐新城中心區(qū)由檀山路分割為東西兩片：東區(qū)以行政辦公、體育文化、公園休閑等公共服務(wù)用地為主；西區(qū)結(jié)合長山灌渠以居住用地為主。 空間設(shè)計上，南徐新城將進(jìn)一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈” 的空間規(guī)模?！耙缓恕币缘吧健埳街g原有水面為基礎(chǔ)，形成白龍?zhí)毒皡^(qū)，成為東區(qū)核心水景?！拔遢S”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀?！叭龓А眲t為與新城西區(qū)聯(lián)系并穿越東區(qū)中心環(huán)的三條橫向景觀體驗(yàn)線，即傳統(tǒng)文化體驗(yàn)線、生態(tài)水景體驗(yàn)線、現(xiàn)代生活體驗(yàn)線，形成人性化的地區(qū)特色?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架。此外還將對其他地區(qū)建筑群和綠地進(jìn)行控制與設(shè)計引導(dǎo)，形成一個整體景觀環(huán)境具有鎮(zhèn)江 特色的地區(qū)核心景觀。 建設(shè)新城區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)和增強(qiáng)城市綜合競爭力的重要舉措。按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新城區(qū)，將大大提升城市的形象和檔次，并以嶄新的城市風(fēng)貌、完善 的城市功能，有利于增加鎮(zhèn)江的城市競爭力。 . 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架 ? 城市外圍交通 以滬寧高速和揚(yáng)溧高速公路構(gòu)成的新“黃金十字”為框架，形成“六放射”的對外交通體系。六放射 —— 由鎮(zhèn)江至句容、揚(yáng)中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強(qiáng)化中心城市的輻射力和集聚力。 ? 城市內(nèi)部道路交通 中心城形成一環(huán) 三橫四縱的交通體系。 一環(huán)：城市外環(huán)與中心城各功能區(qū)、市區(qū)各鎮(zhèn)相連。 三橫：沿江、城中、城南干道 四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通 港路）。 市政府的一系列規(guī)劃，將有利于鎮(zhèn)江整體城市風(fēng)貌的改變，對鎮(zhèn)江的持續(xù)發(fā)展做出了宏偉藍(lán)圖，城市風(fēng)貌的改觀，將大大帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的騰飛。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境建設(shè)的“互動效應(yīng)”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了廣闊的平臺。 . 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究 ? 丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位 —— “鎮(zhèn)江生態(tài)新城” 按照 接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江 的理念，依據(jù) 優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、差別發(fā)展的原則，將丹徒新區(qū)建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。 一個中心、四大基地 的功能定位：一個中心就是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點(diǎn)，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)。四個功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地。充分利用滬寧高速公路、 312國道、沿江公路、鎮(zhèn)榮公路、潤揚(yáng)大橋連接線以及規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路環(huán)繞丹徒新區(qū)的交通優(yōu)勢，以及距大港、高資兩大長江深水良港較近，又地處長江、大運(yùn)河交匯的“黃金十字水道”的優(yōu)越條件，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，并以此為基礎(chǔ)帶活其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代化 城郊型工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的，主動將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局之中，把新區(qū)的發(fā)展推向了更高的起點(diǎn)。 ? 丹徒新區(qū) —— 滬寧線上一流的生態(tài)新城 丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是鎮(zhèn)江城市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。她北靠 312國道、沿江公路，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相連，東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和即將新建的京滬高速鐵路，南臨滬寧高速公路主干線，西依正在建設(shè)中的潤揚(yáng)公路大橋，揚(yáng)溧高速公路連接線和逶迤連綿的十里長山，高起點(diǎn)進(jìn)行城市規(guī) 劃。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園 規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積 110平方公里，已完成規(guī)劃面積 60平方公里，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)和可持續(xù)了展進(jìn)行合理布局?？傮w布局為“一湖” —— 谷陽湖生態(tài)度假休閑會展區(qū)；“二軸” —— 東起生態(tài)工業(yè)園區(qū)，西至十里長山的谷陽大道東西綠化生態(tài)軸及南起谷陽湖北至南山風(fēng)景區(qū)的生態(tài)景觀風(fēng)景軸；“三園”生態(tài)居住園、生態(tài)工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園；“四帶” —— 生態(tài)風(fēng)景軸綠化帶、揚(yáng)溧高速生態(tài)綠化帶、鎮(zhèn)榮路生態(tài)綠化帶和滬寧高速鎮(zhèn)江支線生 態(tài)綠化帶及 312國道生態(tài)綠化帶；“五區(qū)” —— 行政文化區(qū)、生活居住區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、休閑會展區(qū)、產(chǎn)業(yè)制造區(qū)。 ? “四通八達(dá)“的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成的鎮(zhèn)江南大門 a、對外交通 丹徒有著優(yōu)越的區(qū)位，獨(dú)特的地利之便。自古以來丹徒就是長江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭之地。長江和京杭大運(yùn)河在丹徒交匯，構(gòu)成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、 312 國道、京滬鐵路橫貫境內(nèi)，距西邊的南京祿口國際機(jī)場和東邊的常州機(jī)場不足 1小時路程，形成了鐵路、公路、水路相聯(lián)，港航銜接的多層次、立體式運(yùn)輸交通格局。并與潤揚(yáng)長江大橋在境內(nèi)和滬寧高速 公路互通對接，為丹徒優(yōu)越的交通條件錦上添花。 a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè) 7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達(dá) 23． 6公里，總投資達(dá)6 億多元。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至 312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至 312國道、瑞山路等工程。交通干線的建成將進(jìn)一步拉開丹徒新區(qū)的城市基本框架，而且可以通過西環(huán)路與主城區(qū)南部規(guī)劃中的南徐新城緊密連接起來，從而完善丹徒新區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通狀況，加速與主城區(qū)聯(lián)系與融合步伐，并進(jìn)一步擴(kuò)大丹徒新區(qū)發(fā)展腹地。 ? 市政配套設(shè)施建設(shè) 丹徒區(qū)在抓好城市規(guī)劃的同時，集中全區(qū)的智慧，傾全區(qū)之力，加大丹徒新區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑新區(qū)吸納集聚產(chǎn)業(yè)和要素的發(fā)展平臺。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道 29 公里。擁有 35KV變電所、 110KV變電所各 2座， 220KV樞紐變電所 1座；今年，丹徒區(qū)委、區(qū)政府進(jìn)一步加大建設(shè)力度，用市場化動作手段，投資近 10億元建起了江蘇省大港中學(xué)、新區(qū)人民醫(yī)院、丹徒信息港工程、自來水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場二期工程、西環(huán)路、谷陽大道東延、勤政路南延、千禧路和機(jī)關(guān)干部經(jīng)濟(jì)適用房等 12大重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已 經(jīng)完成。目前區(qū)內(nèi)共有三條公交線路與市區(qū)對接，分別通往大市口與火車站。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊全?？傉嫉?900畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運(yùn)行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。永裕家園、丹楓麗舍、陽光麗景、新城花園、瑞丹花苑、幸福城、駙馬山莊等高檔住宅區(qū)拔地而起，將陸續(xù)竣工。 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 丹徒區(qū)借助區(qū)位條件與地理特點(diǎn)，著力打造丹徒新區(qū)、丹徒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、世業(yè)洲國家級旅游度假區(qū)、星火技術(shù)密集區(qū)“四大板塊”，其中丹徒新區(qū)生態(tài)工業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、通訊電子、現(xiàn)代醫(yī)藥、輕工、食品等都市型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 丹徒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以基礎(chǔ)化工為主導(dǎo)，能源、新型建材、冶金及其它加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代港口、物流園區(qū)。世業(yè)洲國家旅游度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅游、度假、運(yùn)動”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔別墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。而星火技術(shù)密集區(qū)則主要發(fā)展高精尖軸承產(chǎn)品、光電子元器件，并開發(fā)生產(chǎn)高端紡織產(chǎn)品。 . 綜合分析 . 雙重經(jīng)濟(jì)動力推動鎮(zhèn)江城市擴(kuò)容 鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈雙重經(jīng)濟(jì)動力的邊緣地帶，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟(jì)圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利的背景。同時根據(jù)鎮(zhèn)江市制定 的 2020－ 2020年鎮(zhèn)江市到 2020年將建成具有 320萬市區(qū)人口的特大型城市。要實(shí)現(xiàn)這 一目標(biāo)就必須借助兩大經(jīng)濟(jì)圈的合力并且進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在城市擴(kuò)容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的發(fā)展，隨著整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐漸顯示出其重要的支柱作用。 . “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，丹徒新城面臨發(fā)展機(jī)遇 隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。鎮(zhèn)江城市整體“一城兩翼，向南發(fā)展”戰(zhàn)略進(jìn)步確認(rèn)。從現(xiàn)階段鎮(zhèn)江城市規(guī)劃發(fā)展看來鎮(zhèn)江城市東部、西部規(guī)劃多為工 業(yè)用地住宅用地供應(yīng)量不大。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。城市南部由于剛剛進(jìn)入開發(fā)期。雖定位為未來鎮(zhèn)江市的市中心。但新區(qū)的發(fā)展是需要一個過程的，在這樣的前提下位于城市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐漸區(qū)域成熟的配套設(shè)施，成為鎮(zhèn)江市南擴(kuò)戰(zhàn)略前提下 ,發(fā)展成為未來鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。 3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 . 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點(diǎn)項(xiàng)目，以統(tǒng)建的方式開辟了一些新居民點(diǎn)，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的 住宅小區(qū)，二十年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)和收入的逐步發(fā)展增多，當(dāng)?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費(fèi)需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標(biāo)，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。 2020年前后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場從開始加速發(fā)展，并不斷得到升溫。目前鎮(zhèn)江整體房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)還是以多層、小高層公寓型產(chǎn)品為主，鮮有高層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品類型比較單一，缺少別 墅項(xiàng)目。已有的別墅項(xiàng)目檔次也比較低，且別墅項(xiàng)目的