【正文】 物業(yè)開發(fā)時(shí)間： 同步開發(fā)最好，對(duì)中高端品牌的招商有利 。 84 本項(xiàng)目商業(yè)總體定位方向 綜合上述各方面的考慮，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的總體定位方向是： 在整個(gè)北京市的商業(yè)版圖中，與 清河新城、橡樹灣的商業(yè)供應(yīng) 一起成為一個(gè)次市級(jí)商圈；這時(shí)要借助住宅人氣的力量；同時(shí)在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中，避開與現(xiàn)有商業(yè)如金五星的沖突，與現(xiàn)有商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在可能出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)態(tài)上避免直接競(jìng)爭(zhēng)，在精品購(gòu)物以及休閑娛樂等設(shè)施上提升上清板塊的整體檔次，豐富商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成。 85 本項(xiàng)目商業(yè)未來可能的消費(fèi)客人流 或有客群 目標(biāo)商圈 項(xiàng)目周邊居民、辦公人員 本項(xiàng)目周邊 3公里 周邊地區(qū)的商務(wù)消費(fèi)人群 上地商圈及周邊地區(qū) 1 2 北京市內(nèi)的商務(wù)人士 3 上地及北京市 86 商圈 商圈構(gòu)成： 核心商圈：項(xiàng)目周邊 3公里范圍 ,北至西三旗，南至北四環(huán)；西到信息路，東到育新南路； 輻射商圈：項(xiàng)目周邊 5公里范圍； 項(xiàng)目商圈如圖橢圓所示； 目標(biāo)人群： 核心商圈內(nèi)居民消費(fèi)者； 輻射商圈內(nèi)上清板塊年輕上班族； 消費(fèi)人群特征： 年齡： 1845歲，其中以 1827（ 80后）上清板塊年輕上班族和 2545的周邊居民為主體； 家庭：?jiǎn)紊?，兩口之家，三口之家? 教育背景：大?；虮究?； 職業(yè)：周邊上班族，學(xué)生，公司白領(lǐng)階層， 外來人群； 家庭月收入： 30008000為主； 87 主題定位 個(gè)性 歡聚 歡樂 實(shí)惠 流行 主題定位 派對(duì)是一種快樂！家庭或商務(wù)聚會(huì)里的快樂，可以是精致的、高雅的、溫馨的，也可以是很隨性，很肆意。 休閑餐飲 +KTV+運(yùn)動(dòng)健身 +聚會(huì)空間 +影院 +游戲空間 追求品味不一定要月光光。 OUTLETS＋大賣場(chǎng) 嘻哈、搞怪、擺酷，這些早已過時(shí)，心隨我動(dòng)的，是優(yōu)質(zhì)新新一代所必須的個(gè)性生活！ 個(gè)性精品小店 追求個(gè)性和新意是年輕的特權(quán)，前衛(wèi)是年輕的代名詞。年輕一族永遠(yuǎn)走在時(shí)代的最前端！ 流行服飾 +化妝品集成 潮流、舒適，高品質(zhì)生活，是我不懈追求的目標(biāo)！ 品牌精品 +饕餮美食 +品味家居 時(shí)尚超級(jí)家庭生活中心 88 市場(chǎng)空間 —— 商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)檔次狀況 商家數(shù)量 高 中 低 零售 9 204 235 餐飲 32 115 88 休閑娛樂 11 49 47 重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)名稱 業(yè)態(tài) 檔次 泰鑫源商廈 零售 中低 建金商廈 零售 中低 金五星商廈 零售 中低 通廈小營(yíng)建材城 零售 中低 威迪克休閑俱樂部 娛樂 中高 西三旗生態(tài)園 餐飲 中 金隅藍(lán)島百貨 零售 中 陽光鑫隆商業(yè)中心 零售 中低 如左表所示，商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)從數(shù)量上講，大部分處于中低檔，而主要競(jìng)爭(zhēng)性的重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的檔次也偏中低，偏中低檔，而區(qū)域內(nèi)居民居家庭月均收入 7856元，家庭月均購(gòu)物、餐飲、娛樂消費(fèi)支出 3059元，都處于一個(gè)較高的水平，按戶均人口 換算，人均年收入35176元，顯著高于北京市人均年收入 21989元的水平。 89 檔次定位 區(qū)域居民希望本商業(yè)設(shè)施為中檔至中高檔次； 消費(fèi)者大多希望希望本商業(yè)設(shè)施為中檔； 本項(xiàng)目檔次定位建議為中檔，中檔偏高的商品組合，中檔的價(jià)格，高檔的購(gòu)物環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物體驗(yàn)。 您認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)為何檔次？%%%% %%%%%%%%高檔 中高檔 中檔 中低檔 低檔對(duì)本商業(yè)設(shè)施的檔次定位%%%%0%10%20%30%40%50%60%高檔 中高檔 中檔 中低檔90 目標(biāo)消費(fèi)者定位： 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者分為 3個(gè)層次： 項(xiàng)目周邊區(qū)域居民； 清河周邊的商務(wù)人士及時(shí)尚白領(lǐng)； 清河地區(qū)乃至全北京的成功商務(wù)人士； 檔次定位：項(xiàng)目整體檔次為中高檔 針對(duì)商務(wù)人群的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)將成為北京頂尖級(jí)別的檔次，以高端會(huì)所、精品餐飲為主要形式； 針對(duì)年輕人時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂需求的業(yè)態(tài)檔次為中高檔，爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的消費(fèi)金額； 針對(duì)周邊百姓的精品新生活組團(tuán)檔次為中檔，保證基礎(chǔ)的消費(fèi)人流； 目標(biāo)市場(chǎng)定位： 本項(xiàng)目分為三個(gè)組團(tuán)，分別滿足兩個(gè)市場(chǎng)的需求： 精品新生活 —— 針對(duì)核心區(qū)的日常生活需要； 浪漫時(shí)尚街 —— 針對(duì)商務(wù)及年輕人群的購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂市場(chǎng) 魅力風(fēng)情場(chǎng) —— 針對(duì)成功商務(wù)人士的高檔餐飲、商務(wù)聚會(huì)市場(chǎng)； 本項(xiàng)目總體定位 形象定位：時(shí)尚、品位、親和 商業(yè)軟硬件品質(zhì)一流， 15年內(nèi)不落伍，環(huán)境舒適。 ?具有文化品位、意境、主題，整體調(diào)性應(yīng)該是時(shí)尚、潮流的，應(yīng)風(fēng)格一致。 綜合來看我司初步認(rèn)為本項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位是 91 總體定位 時(shí)尚之都 魅力之城 92 形象定位： Mall的形象定位： 品質(zhì)、品位、品牌 ? 商業(yè)軟硬件品質(zhì)一流， 15年內(nèi)不落伍，環(huán)境舒適。 ? 具有文化品位、意境、主題，整體調(diào)性應(yīng)該是時(shí)尚、潮流、輕松、溫暖的、符合家庭的。 ? 商品、品牌定位于中檔、時(shí)尚潮流消費(fèi)品、個(gè)性消費(fèi)品。 定位 體現(xiàn)四化 ： ? 時(shí)尚化 ： Mall作為最高層次的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為一個(gè)品牌集萃之地，體現(xiàn)時(shí)尚最前沿的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)時(shí)尚，發(fā)布時(shí)尚信息，它也是其中時(shí)尚潮流定位必須體現(xiàn)的。 ? 家庭化： 本項(xiàng)目 Mall不僅是商務(wù)化的，也更應(yīng)該是家庭化的，建筑和室內(nèi)裝飾的優(yōu)良元素應(yīng)更好生動(dòng)的體現(xiàn)，營(yíng)造家庭和諧、溫馨的氛圍。在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上增加家庭必需品的配置量。 ? 娛樂化： 目前國(guó)際上 Shopping Mall發(fā)展趨勢(shì)是三個(gè)：連鎖、娛樂、服務(wù)；休閑娛樂是 Mall發(fā)展的重中之重（據(jù)調(diào)查 1995年 Mall中休閑娛樂占 25%， 2023年占 38%，目前新建 Mall占到 48%），休閑娛樂是 Mall的活力源泉（較大體量的休閑娛樂業(yè)態(tài)）。 ? 人本化： 這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本，是運(yùn)作成敗關(guān)鍵。我們的 Mall就是要通過建筑的設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間的布置、光影科技的利用以及商品種類、品牌的組合讓前來消費(fèi)的人都能找到興奮點(diǎn)和享受充分服務(wù)的舞臺(tái)。 93 綜合來講，我們必須緊緊圍繞著時(shí)尚、綜合、家庭化、代表主流生活方式的主題需求，在業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)組合、租戶組合、商品組合、空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)、招商推廣等方面進(jìn)行相應(yīng)安排，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體最大的吸引力和最大的親和力。 備選主題： 北京首席北美 BLOCK街區(qū)式 購(gòu)物中心 94 BLOCK是目前國(guó)際上最先進(jìn)的一種商業(yè)開發(fā)理念，其概念來源于美國(guó)。 BLOCK即 B－ Business(商業(yè) )、 L－ Life allow(休閑 )、 0－ 0pen(開放 )、C－ Crowd(人群 )、 K－ Kind(親和 )的縮寫。 BLOCK是一種集中融合商業(yè)的街區(qū)，以悠閑、詩意、活力和友善為特征的街區(qū)。 BLOCK Business + Life allow + 0pen + Crowd + Kind 95 涵蓋三個(gè)業(yè)態(tài) 一個(gè)可以同時(shí)滿足購(gòu)物、餐飲、娛樂的中心 你的孩子可以在這里玩 …… 你可以看看、買買東西 你可以看看、買買東西 你可以在這里美美容 …… 你餓了可以在這吃吃飯 …… 你煩了可以在這看看電影 …… 你還可以在健健身 …… 你不想回家，可以睡在這里 …… 該回家了，帶點(diǎn)東西回家吧 …… 1 2 3 4 5 9 6 7 8 業(yè)態(tài)定位 96 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路 主題定位 —— 精品新生活、魅力風(fēng)情場(chǎng)、浪漫時(shí)尚街 我司將本購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)劃分成三個(gè)不同的精彩版塊來實(shí)現(xiàn)所賦予購(gòu)物中心的職能： 精品新生活： 超市 運(yùn)動(dòng)休閑精品城 圖書文化廣場(chǎng) 數(shù)碼城 銀行、藥店、電信營(yíng)業(yè)廳 旅行社、寵物店、洗衣店等個(gè)人服務(wù)設(shè)施 魅力風(fēng)情場(chǎng)： 精品餐飲 商務(wù)茶餐廳 電影院 健身 /運(yùn)動(dòng)俱樂部 桑拿 夜總會(huì) 美容 SPA 浪漫時(shí)尚街： 中高檔百貨 精品購(gòu)物街 KTV 迪廳 酒吧 97 主題定位 —— 精品新生活、魅力風(fēng)情場(chǎng)、浪漫時(shí)尚街 我司將本購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)劃分成三個(gè)不同的精彩版塊來實(shí)現(xiàn)所賦予購(gòu)物中心的職能： 精品新生活： 超市 運(yùn)動(dòng)休閑城 圖書文化廣場(chǎng) 數(shù)碼城 銀行、藥店、電信營(yíng)業(yè)廳 旅行社、寵物店、洗衣店等個(gè)人服務(wù)設(shè)施 魅力風(fēng)情場(chǎng)： 精品餐飲 商務(wù)茶餐廳 電影院 健身 /運(yùn)動(dòng)俱樂部 桑拿 夜總會(huì) 美容 SPA 浪漫時(shí)尚街： 中高檔百貨 精品購(gòu)物街 KTV 迪廳 酒吧 精品新生活： B1一站超市一站式購(gòu)物，優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的商品。滿足周邊居民的生活需求。 F1時(shí)尚名苑中 品牌旗艦店、珠寶首飾、手表、眼鏡、多功能服務(wù)區(qū)（銀行、藥店、移動(dòng)客服、個(gè)性護(hù)理店）、開放式的咖啡、精致的西點(diǎn)店。休閑消費(fèi)空間與時(shí)尚品位和諧接軌。 98 超市 ?類型：大型綜合性生活超市，商品全，能滿足一站式購(gòu)物 ?定位：滿足核心商圈內(nèi)消費(fèi)者日常生活消費(fèi) ?檔次：知名度高，購(gòu)物環(huán)境好，服務(wù)優(yōu)良，國(guó)際品牌連鎖超市 99 運(yùn)動(dòng)休閑精品城 ?類型：運(yùn)動(dòng)休閑服飾、運(yùn)動(dòng)器械、戶外用品等等 ?定位：商品種類齊全，專業(yè)化程度高，吸引各類運(yùn)動(dòng)發(fā)燒友。 ?輻射范圍：以滿足核心商圈為主，成立各種發(fā)燒友俱樂部，定期交流經(jīng)驗(yàn)，切磋技術(shù)，組織活動(dòng)，擴(kuò)大輻射范圍。 100 文化休閑廣場(chǎng) ?類型：文化休閑廣場(chǎng)，圖書音像專賣和餐吧 ?定位：中檔，文化休閑與餐飲互相帶動(dòng) ,以吸引、滿足大眾消費(fèi)者的文化休閑需要。 ?輻射范圍：以核心商圈為主，同時(shí)通過書友會(huì)，歌友會(huì)以及舉辦簽名售書、歌迷見面會(huì)等活動(dòng)，和消費(fèi)者形成良好互動(dòng)，擴(kuò)大輻射范圍。 101 數(shù)碼城 ?類型：大型專業(yè)數(shù)碼電子產(chǎn)品專賣市場(chǎng)； ?定位：中檔偏高，以時(shí)尚快速消費(fèi)數(shù)碼產(chǎn)品為主 ?輻射范圍：以核心商圈為主，同時(shí)輻射更大范圍。 102 主題定位 —— 精品新生活、魅力風(fēng)情場(chǎng)、浪漫時(shí)尚街 我司將本購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)劃分成三個(gè)不同的精彩版塊來實(shí)現(xiàn)所賦予購(gòu)物中心的職能： 精品新生活： 超市 運(yùn)動(dòng)休閑城 圖書文化廣場(chǎng) 數(shù)碼城 銀行、藥店、電信營(yíng)業(yè)廳 旅行社、寵物店、洗衣店等個(gè)人服務(wù)設(shè)施 魅力風(fēng)情場(chǎng)： 精品餐飲 商務(wù)茶餐廳 電影院 健身 /運(yùn)動(dòng)俱樂部 桑拿 夜總會(huì) 美容 SPA 浪漫時(shí)尚街： 中高檔百貨 精品購(gòu)物街 KTV 迪廳 酒吧 魅力風(fēng)情場(chǎng) : F57繽紛美食城 特色主題餐廳林立其中，不同口味的各地特色美食應(yīng)有盡有，無論男女老幼，也不論情侶燭光晚餐或朋友聚會(huì)還是商務(wù)宴請(qǐng) …… 縱使有萬千口味，總能找到合適的口味 . F89不夜歡樂城 特色的電影院、文化廣場(chǎng)、桑拿、 KTV…… 新奇、刺激的感受王國(guó)，滿足不同消費(fèi)階層及商務(wù)的需求。 103 精品（商務(wù)）餐飲 ?檔次：中高檔 ?經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：中餐、西餐 ?定位：以滿足周邊商務(wù)人群、周邊高檔社區(qū)消費(fèi)者的聚會(huì)、請(qǐng)客、公關(guān)及商務(wù)宴請(qǐng)為主。 104 健身 /美容 ?檔次：中高檔 ?經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：健身 /運(yùn)動(dòng)、美容、養(yǎng)生、 SPA ?定位：提供中高端健身、運(yùn)動(dòng)中心以及美容養(yǎng)身服務(wù)。 ?輻射：滿足核心商圈內(nèi)中高端消費(fèi)者，輻射整個(gè)北京北部市區(qū)。 105 商務(wù)會(huì)所 ?檔次：中高檔 ?經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：桑拿、保健等等 ?定位：為中高端消費(fèi)者提供一個(gè)休閑娛樂、商務(wù)公關(guān)及社交的理想場(chǎng)所。 ?輻射：不僅滿足核心商圈內(nèi)中高端消費(fèi)者，而且輻射京北部城市區(qū)。 106 影院、電玩城 ?檔次：中高檔 ?經(jīng)營(yíng)內(nèi)容： 情調(diào)設(shè)計(jì)風(fēng)格 , 擁有完全按照國(guó)際 THX標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的放映廳。 超視野巨幅英國(guó)Harkness Hall銀幕，德國(guó)Schneider鏡頭 ,美國(guó) EX數(shù)字環(huán)繞，美國(guó) JBL影院系列音箱和 QSC系列功放，最先進(jìn)的 SR/D、DTS制式數(shù)碼環(huán)音系統(tǒng) ,比利時(shí)BARCO數(shù)字放映機(jī)。 觀眾在觀映過程中將充分體驗(yàn)到超強(qiáng)的身臨其境的視聽震撼。 ?輻射：滿足核心商圈內(nèi)中高端消費(fèi)者，輻射整個(gè)北京北部市區(qū)。 107 互動(dòng)空間 ?類型：高樓層餐飲、文化休閑中庭等空間 ?檔次：中高檔 ?定位：平時(shí)作為品牌發(fā)布場(chǎng)所，為商家提供品牌發(fā)布以及促銷活動(dòng)舉辦