【導(dǎo)讀】根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開(kāi)發(fā)成熟的湖西與未來(lái)開(kāi)發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來(lái)行政文化中心的連接交匯之地。筑密度為≦25%，綠化率≧45%。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開(kāi)發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)。是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日益成市，可開(kāi)發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片。由于本項(xiàng)目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。未來(lái)湖東將大盤(pán)云集，目前初。步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售。樓盤(pán)的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。

　　

【正文】 33 供應(yīng)量分析 東湖大郡是湖東第一個(gè)居住項(xiàng)目，總占地 萬(wàn)平方米，總建筑面 積為 23 萬(wàn)平方米，目前開(kāi)出的二期共有 1300 余套，共分三批推出，第一批 400 余套推出三天就搶購(gòu)一空，二期第二批 416 套于 5 月 6 日推出，均價(jià) 4500 元 /平方米，目前也 已 經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢。 營(yíng)銷(xiāo) 策略 分析 該案在銷(xiāo)售上一直以會(huì)員制銷(xiāo)售，即消費(fèi)者參與“建屋之友”俱樂(lè)部的活動(dòng)，凡已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)建屋房產(chǎn)的客戶(hù)和打算購(gòu)買(mǎi)建屋房產(chǎn)的客戶(hù)均可申請(qǐng)會(huì)員資格，凡屬該俱樂(lè)部的會(huì)員均可享受買(mǎi)房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。其會(huì)員共分為三種：嘉賓會(huì)員，貴賓會(huì)員，禮遇會(huì)員。禮遇會(huì)員由于其規(guī)定的購(gòu)房準(zhǔn)備金的問(wèn)題，現(xiàn)暫不確定是否施行。嘉賓會(huì)員和 貴賓會(huì)員均為免費(fèi)，所以不僅到場(chǎng)登記的人多，觀望者也較多。據(jù)了解，該會(huì)員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場(chǎng)凡是登記的客戶(hù)均有一張會(huì)員卡及一本會(huì)員手 冊(cè) ，但明文規(guī)定該會(huì)員卡不得轉(zhuǎn)讓。 嘉賓會(huì)員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場(chǎng)完成調(diào)查問(wèn)卷，個(gè)人資料填寫(xiě)完整的到場(chǎng)客戶(hù)，憑身份證，即可成為嘉賓會(huì)員。嘉賓會(huì)員 可提前獲 得蘇州工 業(yè)園區(qū)建 屋發(fā)展 有限公司 最新推出 的樓盤(pán)資料和銷(xiāo)售信息；優(yōu)先安排參觀建屋地產(chǎn)的銷(xiāo)售示范單位；享受優(yōu)惠價(jià)格；有機(jī)會(huì)參加各種活動(dòng)；享受該會(huì)所選商號(hào)購(gòu)物優(yōu)惠價(jià)格；同時(shí)擁有黃金卡。據(jù)悉較一般客戶(hù)有優(yōu)先選房權(quán)。 貴賓會(huì)員指：已購(gòu)買(mǎi)建屋旗 下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請(qǐng)并經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確認(rèn)后，即成為貴賓會(huì)員。除享受嘉賓會(huì)員的優(yōu)惠外，若再次購(gòu)臵建屋的地產(chǎn)時(shí)，享受購(gòu)房準(zhǔn)備金特別優(yōu)惠，同時(shí)享受貴賓會(huì)員特別優(yōu)惠價(jià)格。擁有鉑金卡。據(jù) 悉 較嘉賓會(huì)員有優(yōu)先選房權(quán)。 禮遇會(huì)員：在新項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作時(shí)，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購(gòu)房準(zhǔn)備金，并與銀行，開(kāi)發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時(shí)間后成為禮遇會(huì)員（購(gòu)房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會(huì)員卡前見(jiàn)公告）。可享受與嘉賓會(huì)員相同優(yōu)惠價(jià)格，有機(jī) 會(huì) 獲得新項(xiàng)目?jī)?yōu)先選房安排，同時(shí)擁有白金卡。 客源 分析 建 屋 會(huì)員 結(jié) 論 該案由于有政府背景，其土地位臵較好，成本相對(duì)較底，因此在房?jī)r(jià)上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤(pán)較低。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使 得 該案廣受歡迎。 由于該案土地面積較大，今后還會(huì)不斷推出新的房源，可以肯定的是其房?jī)r(jià)將延續(xù)其保持與周邊房?jī)r(jià)的距離，以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，這將繼續(xù)給周邊 項(xiàng) 目乃至更大區(qū)域帶來(lái)影響。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 34 ? 距離本項(xiàng)目地塊最近的 85 萬(wàn)平方米規(guī)模大盤(pán)：南都玲瓏灣。 表 10： 南 都 ? 玲 瓏 灣 基 礎(chǔ) 信 息 開(kāi)發(fā)商 蘇 州 南 都 建 屋 有 限公司 基地位臵 玲瓏街 1 號(hào) （ 近 現(xiàn)代大道） 建 筑 設(shè)計(jì) 住 宅 形態(tài) 小 高 層、 高層 （ 12～ 30F） 銷(xiāo) 售 企劃 自 銷(xiāo) （天啟策劃） 主 推 賣(mài)點(diǎn) 湖 景 住宅 公 開(kāi) 日期 2020/3/27 交 房 日期 售 樓 熱線(xiàn) 051262888888 工 程 進(jìn)度 一 期 結(jié)構(gòu)體段 市 調(diào) 信 息 基 地 面積： 萬(wàn) 平方米 建 筑 面積： 萬(wàn)平方米（一期） 容 積 率： 綠 化 率： 50% 得 房 率： 可售戶(hù)數(shù) 總共近 9000 套 銷(xiāo)售率 94％ 主力總價(jià) 萬(wàn) 面積 配比 主力： 平方米 單 價(jià) 范 圍 40007000 元 /平方米 該案一期房型： 一房： 47~ ㎡ /％ 二房： ~ ㎡ /% 三房： ~ ㎡ /％ 1+1 房型： ~ ㎡ /％ 躍式： 180~ ㎡ /% 主力單價(jià) 目前 5000 元 /平方米 建筑 層數(shù) 12～ 30F 目標(biāo)客源 主 要 為園區(qū)客源 配套設(shè)施 籃 球 場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，區(qū)內(nèi)幼兒園、會(huì)所等 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 35 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 規(guī)劃 分析 項(xiàng)目綜合分析 該案為一個(gè) 85萬(wàn)平方米大型社區(qū) ，占地 34萬(wàn)平方米，于 2020年 9 月開(kāi)始動(dòng)工。 2020 年 11 月 18 日，位于世紀(jì)金融大廈一樓的售樓處正式對(duì)外接待。玲瓏灣首批推出項(xiàng)目為一期北組團(tuán)，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開(kāi)設(shè)。在整個(gè)玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開(kāi)建，隨著金雞湖大 橋 的建成 ,交通將更為便捷。 規(guī) 劃 圖 環(huán)境 分析 本案 位于現(xiàn)代 大道的北側(cè) ， 地 理位臵獨(dú) 特，介于湖 東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對(duì)面 有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜 人 ，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)。 交 通 方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū) CBD 和市區(qū)。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九 龍 外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對(duì) 小 區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個(gè)區(qū)突出一個(gè)季節(jié)的自然主題。 產(chǎn)品 分析 該案總體預(yù)計(jì)將分為三期開(kāi)發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達(dá) 400500 平方米左右。本次為一期 16 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公 寓 ，共 1800 多套房源。 價(jià)格 分析 該案一期銷(xiāo)售均價(jià)為 4800 元 /平米，目前屬于一期銷(xiāo)售后期，其出售價(jià)格在 5000 元 /平米左右。由于該案一期位臵和環(huán)境在本案小區(qū)中相對(duì)較差，同時(shí)由于園區(qū)湖東的較強(qiáng)的價(jià)格走勢(shì) 影 響，今后該案售價(jià)較為看好。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 36 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。由于該案位臵以及其獨(dú)特的臨湖環(huán)境使得市場(chǎng)關(guān)注度較大，同時(shí)由于該案一期其位臵相對(duì)不太理想，因此售價(jià)現(xiàn)在較低，對(duì)該案去化速度形成促進(jìn)。 就一期首批房源來(lái)看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售速度較快。但由于該案首批不包括一期中位臵最南亦是一期位臵最好的 2 棟樓盤(pán)，預(yù)計(jì)其 將 在一期最后階段推出。 房型 分析 玲 瓏 灣 本 次 推 出 房 源 戶(hù) 型 多 樣 。 其 中 以 目 前 市 場(chǎng) 主 流 的130～ 140 平方米為主打房型，同時(shí)輔以 100 多平方米的小房型以及 230 平方米的大房型作補(bǔ)充，因此其跨度較大，適合各種消費(fèi)需求。就戶(hù)型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為 2 南 1 北，其中北房一半建議為書(shū)房使用。 供應(yīng)量分析 該案開(kāi)盤(pán)可售房源量 562套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷(xiāo) 售率 94％。 營(yíng)銷(xiāo) 策略 分析 低開(kāi)高走，保留好房源持續(xù)吸引消費(fèi)者的手法是勢(shì)在必行的。因 此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。 營(yíng) 銷(xiāo) 上賣(mài)點(diǎn)包括： 蘇州新地標(biāo)、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣） 南 都 集團(tuán)與建屋發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，超強(qiáng)品牌 棲居 平方公里國(guó)際城市湖泊公園 新 穎 適用的房型設(shè)計(jì) 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營(yíng)業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 另 外 也有部分市區(qū)和外地客源。 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較 好。但目前地段偏僻，客戶(hù)選擇此地的主要原因是對(duì)未來(lái)有一個(gè)很高的期望。周邊規(guī)劃有紅楓園、會(huì)展中心、文化水廊、 F 城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開(kāi)始施工，部分已經(jīng)竣工，前 景 比較看好。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬(wàn)平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī) 模 的一個(gè)社區(qū)，無(wú)形之中給業(yè)主以信心的保證。 房 型 設(shè)計(jì)新穎適用，為小區(qū)的銷(xiāo)售創(chuàng)造了便利。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 37 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周遍市場(chǎng)相關(guān)重點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律性，尋找項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤(pán)總 共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園〃天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都〃玲瓏灣等，分析角度包含對(duì)地理位臵環(huán)境、主力賣(mài)點(diǎn)、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價(jià)、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。 表 11：樓盤(pán)基本情況總表 : 項(xiàng)目 名稱(chēng) 內(nèi)容 南都玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項(xiàng)目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號(hào) 湖東萬(wàn)盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機(jī)場(chǎng)路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開(kāi)發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán) 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳臵地有限公司 華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)臵地 園區(qū)國(guó)信臵業(yè) 行銷(xiāo)代理 自銷(xiāo)（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問(wèn) 上海九陽(yáng)房地產(chǎn) 北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷(xiāo) 自銷(xiāo)（新吉陽(yáng)策劃） 新吉陽(yáng)代理策劃 新鴻泰 均價(jià) （元 /㎡） 4900 4800（ 第 三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體 7500 獨(dú)立： 9000 裝修程度 部分 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1800 無(wú) 部分 800 無(wú) 開(kāi)盤(pán)日期 二期： 04 年 7月 6 月 6 日 6 月 12日 二期在 6 月25 4 月 18 日 6 月中旬開(kāi)盤(pán) 2020 年 6 月11 日 交付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高點(diǎn)式多層、小高板式 小高層、高板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、板式高層、小高層 獨(dú)棟、雙聯(lián)別墅 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 38 層、高層 層、高層 層 獨(dú)立別墅 占地面積平方米 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 16 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 13 萬(wàn) 建筑面積及總戶(hù)數(shù) 85萬(wàn) /近9000 戶(hù) 23 萬(wàn) 萬(wàn)/505 戶(hù) 30 萬(wàn) / 一期900多套 11 萬(wàn) /700 多套戶(hù) 32 萬(wàn) /2020 多戶(hù) 9 萬(wàn) /700 多戶(hù) 萬(wàn) /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 周邊環(huán)境分析 南都玲瓏灣 玲瓏街、現(xiàn)代大道 金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利 東湖大郡 湖東萬(wàn)盛街、方洲路口 位于湖東第一個(gè)兩萬(wàn)人組團(tuán)，可觀望到金雞湖。小區(qū)東側(cè)有鄰里 中心 。 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個(gè)兩萬(wàn)人組團(tuán)，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車(chē)站。 順馳湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二個(gè)兩萬(wàn)人組團(tuán)，小區(qū)位于湖東第二個(gè) 2 萬(wàn)人生活區(qū)，南面有湖東小學(xué)、湖東中學(xué)。 都市花園天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊。周邊公交相對(duì)豐富。 湖左岸三期 新港街西面、蘇惠路南 位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū) CBD 地塊。 金水灣 金雞湖路 88 號(hào) 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。 高爾夫花園 園區(qū) 機(jī)場(chǎng)路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角 園區(qū)項(xiàng)目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤(pán)突出的賣(mài)點(diǎn)。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個(gè)板塊劃分，目前推出的樓盤(pán)已分布在金雞湖的東、南、西、北四個(gè)方向。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線(xiàn)略長(zhǎng)，較曲折，可享有豐富的湖景資源。置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 39 因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤(pán)相對(duì)湖西景觀優(yōu)勢(shì)較大?，F(xiàn)湖西樓盤(pán)分布密集，且規(guī)模大多在１０萬(wàn)以下，金雞湖周邊各樓盤(pán)為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到 湖景的房源比例依然不高。而湖東樓盤(pán)規(guī)模較大，空間上