【導(dǎo)讀】一個城市有一個城市的機(jī)遇，一個項目有一個項目的宿命?；厥浊犄攘哦悸尻枎浊?。費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變及其項目的危機(jī)和壓力等都為項目的發(fā)展提供了巨大的空間。以洛陽新一輪的城市規(guī)劃、區(qū)域商業(yè)定位、上海市場商圈周邊開發(fā)的持續(xù)進(jìn)行為契機(jī)，千載難逢的戰(zhàn)略機(jī)遇期，實(shí)現(xiàn)項目自身的超常規(guī)發(fā)展，是本次策劃咨詢要解決的核心問題。如何打造既具有魅力又有活力的項目還沒有真正破題。我們認(rèn)為，制定項目發(fā)展戰(zhàn)略的基本出發(fā)點(diǎn)在于“把握天時、強(qiáng)化地利、挖掘人和”，命和更為精彩的角色。陽是中國首批公布的歷史文化名城，文物古跡眾多，自然風(fēng)光秀麗。護(hù)單位６處，省級４４處，市縣級１０００余處，出土文物近４０萬件。景名勝區(qū)共１處，自然保護(hù)區(qū)共４處。陽鐵路口岸已建成投入使用。三高速公路、洛屆高速公路在此匯合。在2021年GDP突破2021億大關(guān)，城市人口幾乎在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上。元，增長23%，城市居民可支配收入口6910元，增長15%，顯現(xiàn)出整體良好的運(yùn)行態(tài)勢。

　　

【正文】 商業(yè)格局由核心商圈、步行街、專業(yè)市場和大量的街鋪組成，租金一般低于 30元 /㎡ 月。 ◆ 澗西商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)，市場表現(xiàn)為街鋪、步行街 向集中商業(yè)發(fā)展。 ◆ 澗西現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模接近飽和，根本原因在于市場供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性失調(diào)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)缺乏。 ◆ 本地人購買商業(yè)物業(yè)自營為主。 ◆ 根據(jù)對洛陽市區(qū)、上海市場核心商圈和競爭對手業(yè)態(tài)布局安排研究發(fā)現(xiàn)，鞋都放置在高層，服裝在中間層，小百貨、餐飲選擇在低層。 ◆ 根據(jù)如上比例關(guān)系，業(yè)態(tài)的總量分配比例關(guān)系依次為服裝、鞋、裘皮、箱包。 ◆ 因此，項目在做業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時，應(yīng)參照上述比例關(guān)系。 ◆ 小百貨由于在業(yè)態(tài)比中需求面積較少，另外，小百貨需求的單位面積小，而且整體形象比較混亂，同其他業(yè)態(tài)的兼容性差。 洛陽項目市場報告 =42= 第四部分 項目區(qū)位分析 洛陽項目市場報告 =43= 一．澗西區(qū)概況 1．行政概況： 澗西區(qū)地處歷史名城洛陽市的西部，為 “ 十三朝古都 ” 洛陽的六個城市區(qū)之一，因居澗河之西而得名。全區(qū)土地面積 平方公里，常住人口 42 萬，流動人口 20 萬。下轄 1個鄉(xiāng)、 11個辦事處、 78個社區(qū)、 14個行政村。 2．地理概況： 澗西區(qū)地處歷史文化名城 ─ 洛陽市的西部， 該區(qū)北依邙山，南眺洛水，澗河蜿蜒而過，地勢平坦，氣候適宜，交通方便，商賈輻輳。 3．政策規(guī)劃： 近年來，澗西 區(qū)委、區(qū)政府積極實(shí)施 “ 三產(chǎn)興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、民營活區(qū)、開放立區(qū) ”戰(zhàn)略，全面對外開放，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，努力優(yōu)化投資環(huán)境，著力打造服務(wù)型政府，被評為 “ 河南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 50 優(yōu) ” ，成為中西部最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)。改革開放以來，澗西區(qū)實(shí)現(xiàn)了由人口大區(qū)向經(jīng)濟(jì)大區(qū)的第一次跨越。現(xiàn)在的澗西，正推進(jìn)經(jīng)濟(jì)大區(qū)向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)的第二次跨越。進(jìn)入新的世紀(jì)后，澗西區(qū)相繼被市委、市政府分別授予創(chuàng)建國家文明城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市先進(jìn)單位。打造 “ 最佳經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、最佳人居環(huán)境 ” ，努力把澗西建設(shè)成為 “ 科技教育比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工 業(yè)城區(qū)和服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū) ” 。 4．發(fā)展?jié)摿Γ? 繁榮的商貿(mào)業(yè)是澗西經(jīng)濟(jì)的堅強(qiáng)支柱。澗西是傳統(tǒng)的商貿(mào)大區(qū)，上海市場、廣州市場一直是商家必爭之地、市民購物天堂。近年來，澗西區(qū)大力實(shí)施 “ 三產(chǎn)興區(qū) ” 戰(zhàn)略，精心打造了四大商貿(mào)帶：一是有 沃爾瑪 等商家巨頭入駐的以上海市場、廣州市場為骨干的景華路商貿(mào)帶；二是以經(jīng)營農(nóng)機(jī)、軸承、鋼材、摩托車、電腦為主的建設(shè)路商貿(mào)帶；三是有丹尼斯加盟的以珠江南路餐飲一條街和南昌路商業(yè)街為支撐的珠江路商貿(mào)帶；四是以中原物流中心為龍頭的西出口商貿(mào)帶。另外，牡丹廣場周圍林立著華陽國際廣 場大飯店、牡丹城賓館、洛陽大酒店、新友誼大酒店、萬國銀座等 10 余家三星級以上的涉外賓館、酒店， 已 形成一個以牡丹廣場為中心的中央酒店區(qū)。 5．經(jīng)濟(jì)概況： 2021年，澗西區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)為 254352萬元，比 05 年同期增長 %，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 378 萬元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 122501 萬元，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 131473萬元，同比增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比是 ： ：。 洛陽項目市場報告 =44= 其中 ： 2021年 社會消費(fèi)品零售總額累計完成 509256 萬元，同比增 長 %，高于市定目標(biāo) ，總量位于六城區(qū)第 2位，增速位于第 3位； 從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)在市場中占有絕對優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)批零貿(mào)易業(yè)零售總額 428855 萬元，比上年同期增長%，占社會消費(fèi)品零售總額 %；餐飲企業(yè)零售市場份額逐步提高，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加，生活水平的提高，生活節(jié)奏的加快，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了較大變化，刺激了餐飲業(yè)的發(fā)展，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額 80401萬元，同比增長 %，在社會消費(fèi)品零售總額中的比重達(dá)到 %。 規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 68305萬元，同比增長 %，高于市定目標(biāo) 點(diǎn)，總量和增速均位于六城區(qū)第 4位； 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，三次產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重分別為 ： ： ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“ 三二一 ” 的格局； 全社會固定資產(chǎn)投資額 122178萬元，同比增長 %，高于市定目標(biāo) 點(diǎn)，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 110949 萬元，同比增長 %，總量和增速均為于六城區(qū)第 2位； 其中第二產(chǎn)業(yè)投資額 28919萬元，同比增長 %，占全部投資額的 %，第三產(chǎn)業(yè)投資額 82030萬元，同比增長 %，占全部投資額的 %，在三產(chǎn)投 資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 41596萬元，增長 %。第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，同時拉動了澗西區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)投資在建設(shè)領(lǐng)域仍是投資的重點(diǎn)。 城市居民人均可支配收入 元，同比增長 %，高于市定目標(biāo) 分點(diǎn)，總量位于全市第 3位，增速位于第 1位；農(nóng)民人均純收入 5534元，同比增長 %，高于市定目標(biāo) ，總量位于全市第 1位； 人均消費(fèi)支出 ，增長 %。 財政收入完成 31080 萬元，同比增長 %，高于市定目標(biāo) 個百分點(diǎn)，總量位于 六城區(qū)第 1位。 二．項目基本情況簡述 ：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，臨街面緊臨主干道，臨街面為目前交通暢通路段。 ◆ 地塊北邊為城市主干道西苑路，大量臨街單位用房（一層為底商）無法拆除，有 24m 左右寬出口。 ◆ 地塊西邊緊靠青島南路，上海市場步行街往南延伸段，沿街為商鋪。 ◆ 地塊南面緊靠聯(lián)盟路，沿街為商鋪。 ◆ 地塊東邊緊鄰住宅區(qū)、部分學(xué)校，往東直接連接天津路。 ◆ 地塊為南北方向次干道青島路與東西方向主干道聯(lián)盟路交匯處，兩面臨街。 —— 商業(yè)氛圍濃厚，公共配套完善。 廠 礦：洛陽軸承廠、洛陽銅加工廠、洛陽拖拉機(jī)廠、耐火廠、 4大設(shè)計院所。 醫(yī) 院：第二中醫(yī)院、洛軸總醫(yī)院、三院、東方醫(yī)院等。 學(xué) 校：青島路小學(xué)、天津路小學(xué)、洛軸一小、軸三中、市二中、市二十三中、洛陽項目市場報告 =45= 洛陽科技大學(xué)等。 酒店、餐飲：賣當(dāng)勞、德克士、牡丹城、友誼賓館、美倫大酒店、洛陽大酒店等。 金 融 設(shè)施：市中行、工行、農(nóng)行、建行等四大國有銀行。 商 業(yè) 設(shè)施：上海市場步行街街商圈、廣州市場商圈、丹尼斯。 郵政、電信：市郵政局、聯(lián)通、移動通信。 ：商業(yè)形象參次不齊 ◆ 地塊北邊的上海市場步行街，為洛陽澗西最繁華商圈商業(yè)經(jīng)營市場。 ◆ 地塊北邊青島北路上海市場步行街較為寬敞、人氣大量聚集，且商業(yè)氣氛趨向北段發(fā)展。 ◆ 項目西面 路邊自發(fā)商鋪組成 、人氣不夠集中、較為分散零亂，形象較差。 洛陽項目市場報告 =46= ◆ 目前項目旁邊商業(yè)以街鋪形態(tài)零散分布于，經(jīng)營便利店、小型超市、餐飲、旅館、診所、五金、雜貨等，規(guī)模小、檔次低，面向區(qū)域內(nèi)住戶及附近學(xué)校。 ：本項目屬于城市中心中等規(guī)模綜合項目 屬性 具象 詮釋 區(qū)位 城市商圈中心區(qū)域 區(qū)域成熟，印象較為陳舊 交通 組織便利 北邊臨近城市主干道西苑路，地塊周邊 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷 環(huán)境 生活設(shè)施完善 周邊有醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等 有較好的商業(yè)氛圍 北邊是上海市場步行街商圈最繁華的步行街，商業(yè)形象一般，人流密集。 項目 中等規(guī)模綜合項目 商業(yè)總建 12600平方米，在洛陽商業(yè)地產(chǎn)中屬中等 地塊 地塊臨街面商業(yè)形象欠佳 為城市次干道青島南路與聯(lián)盟路交匯處，聯(lián)盟路、青島南路現(xiàn)有形象較差、業(yè)態(tài)零亂。 2．開發(fā)背景 洛陽項目市場報告 =47= 3．目前狀況 項目 位于洛陽市澗西區(qū)聯(lián)盟路與青島路交匯處，澗西區(qū)最繁華的上海市場步行街商圈內(nèi) ，目前正 在打樁階段。 4．預(yù)期規(guī)劃 規(guī)劃： 項目將開發(fā)成一個擁有住宅、臨街商鋪及專業(yè)市場的綜合性商住小區(qū) ， 其中商業(yè)項目（天鵝堡自由街）共計 4層，地下一層，地上三層，共有商鋪 640間左右（暫定） 。 面積 ： 從 ～ ，其中以 11～ 22平米為主的中小型商鋪居多，建筑面積約 12600余平米。其中：地下一層約 150余套，建筑面積約 2600M2； 一層約 120余套，建筑面積約 3400 M2；二層約 180余套 ,建筑面積約 3300㎡，三層約 180余套，建筑面積約 3300 M2。 配套： 項目共計配套 2021平米地上 停車場，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。商場共設(shè) 1部扶梯， 5部直梯，內(nèi)部配套齊全。 業(yè)態(tài)： 經(jīng)營業(yè)態(tài)以專業(yè)服裝為主的小商品市場，兼顧餐飲、休閑、娛樂于一體的購物場所。 設(shè)計： 項目規(guī)劃為內(nèi)街內(nèi)鋪，步行街道路寬度為主通道： 2M，輔通道 ；一樓為一條貫穿動線設(shè)計，以大、中面積為主。二樓、三樓為雙動線設(shè)計，以中、小面積為主。 5．項目 SWOT 分析 A．優(yōu)勢（ S）： ◆ 項目目前為天鵝自由街，所處位置是澗西上海市場商圈中的核心區(qū)域， 為項目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會。 ◆ 交通便利，通達(dá)性強(qiáng)； 緊鄰青島路，未來區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期。 ◆ 兩面臨街，展示性強(qiáng)；且 項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢。 ◆ 通過對項目區(qū)域商業(yè)調(diào)研，長期在澗西上海市場商業(yè)圈經(jīng)商的客戶，同樣熟悉天鵝自由街，將在一定程度上減輕推廣壓力。 ◆ 項目毗鄰規(guī)劃中的大型商住項目，能夠充分滿足消費(fèi)者的居住、商業(yè)消費(fèi)要求。 ◆ 經(jīng)過多年的經(jīng)營，區(qū)域內(nèi)的商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，只要位置合適，價格不是主要制約因素，他們有能力承擔(dān)較高的售價，且本項目樓層價差小，易于銷售。 B．劣勢（ W）： ◆ 目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差。 ◆ 目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商業(yè)尚未 有明確認(rèn)識。 ◆ 板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展需要較長時間。 ◆ 項目開始公開，已有快有一年時間，目前受上海市場商圈人氣不集中、旁邊商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分散、檔次低影響，有可能影響后期的招商進(jìn)行。 洛陽項目市場報告 =48= ◆ 上海市場商圈的商業(yè)經(jīng)營形式，無論商戶或消費(fèi)者都高度集中，商圈內(nèi)所有的商業(yè)大廈針對的目標(biāo)群一致，因此，開發(fā)進(jìn)程的長短和入市、經(jīng)營時間的先后，將在極大程度上影響后期的招商進(jìn)行。 C．威脅（ T）： ◆ 面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。 ◆ 面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。 ◆ 商業(yè)投資者看好的好地段較多的目前還 是上海市場以北。 ◆ 市區(qū)投資商對上海市場以南商業(yè)板塊的環(huán)境沒有足夠的認(rèn)識。 ◆ 上海市場商圈的所有商業(yè)大廈面向的商戶群體都是一致，因此，在目前周邊項目紛紛啟動或即將啟動的時候，項目能否搶占先機(jī)，將決定項目的招商是否順利。 ◆ 東方國際廣場已快銷售完畢，區(qū)域內(nèi)不少商戶已購買，對于項目所在澗西西南區(qū)域及上海市場核心商圈靠南面這種目前人氣匯聚不起來的區(qū)域，商戶購買的可能性有待引導(dǎo)，因此，對于項目的銷售會有一定的壓力。 ◆ 區(qū)域內(nèi)除東方國際廣場及項目外，仍有不少待開發(fā)項目，如政府確定招商的六大地塊及項目正對面地塊 等，如項目開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營進(jìn)度遲緩，將在未來同其遭遇，屆時將對項目的招商帶來不小的壓力。 D．機(jī)會（ W）： ◆ 此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)。 ◆ 目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。 ◆ 通過前期對商戶的調(diào)查，很多商戶對目前的經(jīng)營場所并不十分滿意，希望有好的地點(diǎn)更換。 ◆ 由于項目所在上海市場商圈中屬于老牌市場，因此，在商戶中的知名度非常高。 ◆ 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)大廈由于開發(fā)時間過早，因此在服務(wù)業(yè)態(tài)方面有諸多不足，因此，項目可以在服務(wù)業(yè)態(tài)上更貼近消費(fèi)者，從而促進(jìn)銷售。 ◆ 對 于已掌握的意向客戶，進(jìn)行定向銷售或招商，增加保險系數(shù)。 6． SWOT 分析的優(yōu)劣運(yùn)用 A．發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會： ? 在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。 ? 結(jié)合項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔。 ? 充分利用上海市場商圈的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購買信心。 B．消除、弱化威脅及劣勢 ? 借助上海市場商圈良好的潛力，訴求澗西上海市場未來的發(fā)展和升值潛力。 ? 招商、經(jīng)營時間宜早不宜遲，先消化前期 積累的中高檔客戶，同時在本區(qū)確立洛陽項目市場報告 =49= 樓盤品牌形象的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場影響力。 ? 強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃、開發(fā)，經(jīng)商條件的成熟的優(yōu)勢以及項目自身產(chǎn)品、形象、突出項目在競爭中的優(yōu)勢地位。 7．項目最大價值挖掘 ? 核心競爭力分析 核心競爭力是企業(yè)及項目在地產(chǎn)市場競爭中的核心優(yōu)勢。核心競爭力能夠作為主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)項目對外推廣的亮點(diǎn)，而在表述商業(yè)樓盤整體品質(zhì)方面，核心競爭力可以聯(lián)合其他競爭點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競爭力為主導(dǎo)，