【正文】 是九龍坡區(qū)和南岸區(qū)。除龍湖 弗萊明戈、翡翠湖 傳說及西郊莊園這三個高檔項目外，其他均為中低檔項目 、市場交易情況 ? 1月，主城區(qū)商品房成交面積 ，同比下降 %，其中住宅成交，同比下降 %。主城區(qū)商品住房成交均價 2661元 /平方米，與上月相比增長 %，與去年同期下降 ％，房價總體保持穩(wěn)定。 ? 2月，主城區(qū)商品房成交面積 ，同比增長 %，其中住宅成交，同比增長 %。 2月主城區(qū)商品房成交均價 2890元 /平方米，同比增長 %，其中商品住房成交均價 2650元 /平方米，同比增長 %。 ? 3月，重慶樓市在經(jīng)歷了 2月的平靜期后開始變得活躍，整體供應(yīng)量及成交量明顯上升，成交價也有所增長。 、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 從供應(yīng)看，面積在 120平方米 /套以下的約占 50以上 %，價格在 3000元 /平方米以下的約占 70%，中低價位、中小戶型住房供應(yīng)充足。從消費看，商品住房消費中 120平方米 /套以下占 60%，價位在 3000元 /平方米以下的占 75%，市場消費仍然以中小戶型、中低價位的商品住房為主。 、購房人群 ? 商品住房需求主要以本地居民為主，本市居民購買商品住房約占總成交面積的 %，市外購房者購房面積占 %。 、市場亮點 ? 3月，龍湖地產(chǎn)打造的首個花園洋房項目龍湖 弗萊明戈，以類別墅的風(fēng)格顛覆了市場對于傳統(tǒng)花園洋房產(chǎn)品的認知； 3月 4日開盤即取得了 329套、 億元的戰(zhàn)績； ? 3月 25日開盤的尚源 印象也達到了 85%的銷售率。 ? 翡翠湖 傳說則以高品質(zhì)、低價格顛覆了市場對于別墅產(chǎn)品的認知。 ? 在新盤供應(yīng)區(qū)域方面，北部和南岸仍然作為重慶樓市的熱點區(qū)域。 2023年重慶房地產(chǎn)市場展望 ? 本地開發(fā)商向外步伐加快。 ? 外地開發(fā)商繼續(xù)搶灘重慶市場。 ? 土地供給充足、單宗地出讓面積大、土地價格有所下降。 ? 房價穩(wěn)定總體微漲（保守估計上漲 5％）。 ? 需求放開成交量上升。 ? 新項目風(fēng)格突出。 ? 行業(yè)競爭加劇兩極分化明顯。 ? 商鋪業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展。 ? 上半年住宅供應(yīng)集中放量。 ? 1房地產(chǎn)開發(fā)融資方式多樣化。 市場印象 ? 同北京、上海、廣州、成都等大城市相比，房價基數(shù)低，價格增長態(tài)勢平穩(wěn)，上升空間較大。 ? 主城區(qū)實現(xiàn)銷售的商品房中，約 93%以上為本地市民所消化，外地投資者和外地居民購房僅占總量的 7%。 ? 注重品牌戰(zhàn)略、強調(diào)品牌營銷。 ? 重慶房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。龍湖、金科是重慶優(yōu)秀品牌開發(fā)商的杰出代表。 龍湖 —— 重慶房地產(chǎn)第一品牌，善于別墅類高端市場； 華宇 —— 高層專家 金科 —— 善于花園洋房類高端產(chǎn)品 ? 熱點區(qū)域明顯，市場競爭激烈。 ? 舊城改造、城市化率提高、 GDP和人均收入穩(wěn)定增長給房地產(chǎn)帶來源源不斷的發(fā)展動力 ? 土地、資金成本繼續(xù)提高； ? 城市化進程迅速，城市以每年 20－ 25平方公里速度擴張，人口以 40－ 60萬的速度“進城”。 ? 外地開發(fā)商搶灘重慶市場 產(chǎn)品印象 ? 優(yōu)秀的項目非常重視社區(qū)園林景觀的營造； ? 園林景觀以中式園林風(fēng)格最受歡迎，小巧流水、曲徑通幽、草木繁茂、精致典雅； ? 社區(qū)建筑：樓體普遍較高、樓間距較小、樓體密度較大； ? 主流戶型及面積： 三居、戶型面積：套內(nèi)建筑面積： 105－ 120平方米 二居、戶型面積：套內(nèi)建筑面積： 7090平方米 ? 由于按照套內(nèi)面積銷售，產(chǎn)品設(shè)計的房率普遍較高： 高層塔樓公攤 18％、高層公攤 15％，多層公攤 12％。 客群特征 ? 主力購房人群年齡： 30－ 50歲 ? 職業(yè)特征：行政機關(guān)、政府部門中高級公務(wù)員、金融、電信等優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位職員、民營企業(yè)中高級職員 ? 收入特征： 白領(lǐng) —— 月收入 2023元以上 小資 —— 月收入 5000元以上 中產(chǎn) —— 月收入 10000元 大狗 —— 月收入 ?? ? 高端消費人群主要構(gòu)成：房地產(chǎn)建筑行業(yè)、餐飲業(yè)、摩幫 消費取向 ? 注重產(chǎn)品所在地段及區(qū)域發(fā)展前景 ? 注重產(chǎn)品所在地段的交通狀況 ? 對房產(chǎn)總價比較敏感 ? 消費心理日趨成熟，但對產(chǎn)品理念的認識有待提高 ? 強調(diào)戶型設(shè)計，偏好觀景陽臺、入戶花園以及生活陽臺，喜歡比較舒適寬敞的客廳，對廚房、衛(wèi)生間、臥室面積要求不大 ? 對房間的朝向、采光、西曬等問題不敏感，但對通風(fēng)、采光也逐漸開始重視 ? 關(guān)心諸如學(xué)校、幼兒園、超市、農(nóng)貿(mào)市場、運動健身場所等社區(qū)配套。 ? 喜歡中式的園林風(fēng)格 ? 在景觀取向上：中央花園不如組團式花園，組團式花園不如窗前景觀 1營銷特點 ? 優(yōu)秀企業(yè)非常重視企業(yè)品牌形象的塑造。 ? 成功的項目大多重產(chǎn)品（產(chǎn)品概念設(shè)計、產(chǎn)品價值塑造）、輕概念（社區(qū)概念設(shè)計），反之，重概念、輕產(chǎn)品的項目在市場營銷中則遇到了較多的阻障。 ? 重視銷售賣場包裝，采用銷售現(xiàn)場的全員營銷手法 這一點在龍湖和金科的項目中體現(xiàn)得最為明顯，反之，奧林匹克花園在這方面做的很一般。 ? 市場營銷手法不豐富，通常采用折扣或贈送大修基金等形式。 1未來市場需求預(yù)測 ? 年住房需求達千萬平方米 ? 作為一個城市化水平還比較低的直轄市，重慶在未來的相當一段時間內(nèi)，提高城市化率將是政府的一項重點工作。 ? 在未來 5年內(nèi)，重慶的城市化率將從現(xiàn)在的 ％提高到 52％；未來 15年內(nèi)城市化率將達到 65％。也就是說每年將有 50萬農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)化為城市人口，按現(xiàn)有人均住房建筑面積水平 ，每年的住房需求將達1000多萬平方米。為實現(xiàn)這一目標，重慶計劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的 600平方公里擴展到 2737平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高所帶來的房地產(chǎn)需求將促進房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 ? 根據(jù)重慶市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃確立的目標，重慶市城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積在未來 5年內(nèi)將達到 28平方米，未來 15年內(nèi)將達到 35平方米，這一目標的確立將為房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求。 ? 另一方面，重慶全市 GDP未來 5年內(nèi)保持年均增長 10％； 2023年計劃達到 5000億元左右，人均 GDP達到 2023美元，城市居民的人均可支配收入將達到 15000元。持續(xù)增長的居民收入將提高居民的支付能力，作為消費熱點的房地產(chǎn)業(yè)將因此得到持續(xù)發(fā)展的動力。 演講完畢，謝謝觀看！