【正文】 （所有分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無(wú)線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過(guò)15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80400平方米。 寫(xiě)字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng) E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)l 消防報(bào)警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng) F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng) G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無(wú)線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶(hù)交換系統(tǒng)公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對(duì)講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶(hù)報(bào)警系統(tǒng)l 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車(chē)輛出入、停車(chē)管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議寫(xiě)字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開(kāi)間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開(kāi)發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開(kāi)窗戶(hù)公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶(hù)門(mén)：高級(jí)裝飾三防門(mén)或高級(jí)木門(mén)n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚、墻面采用高級(jí)瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內(nèi)： 墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議寫(xiě)字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專(zhuān)賣(mài)店娛樂(lè)配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時(shí)便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響項(xiàng)目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價(jià)格。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶(hù)最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣(mài)點(diǎn)，并帶來(lái)部分客戶(hù)資源。第六章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷(xiāo)；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，但發(fā)展商就會(huì)少賺很多利潤(rùn)。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略極為重要。一、 定價(jià)原則l 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 l 價(jià)格要符合市場(chǎng)環(huán)境l 價(jià)格要符合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)l 價(jià)格要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性二、 定價(jià)方式 l 成本加成定價(jià)l 市場(chǎng)比較定價(jià)l 客戶(hù)感受定價(jià)三、 本項(xiàng)目定價(jià)建議根據(jù)以上分析我公司建議：l 寫(xiě)字樓均價(jià)：10000元/㎡l 公寓均價(jià)： 7500元/㎡ l 商場(chǎng)價(jià)格：首層13000元/㎡，二層10000元/㎡，三層8000元/㎡，四層6000元/㎡第七章 銷(xiāo)售策略一、 推廣方式 常規(guī)方式：l 現(xiàn)場(chǎng)接待（坐盤(pán)銷(xiāo)售）l 巡展方式（行商）l 以拍賣(mài)代銷(xiāo)售 特有方式：l Century21系統(tǒng)擁有成熟的電子商務(wù)系統(tǒng)l Tower軟件系統(tǒng)：銷(xiāo)售策略修正；電子樓書(shū)；現(xiàn)場(chǎng)展示；虛擬閱覽等l SIS銷(xiāo)售信息管理系統(tǒng)l Relocation客戶(hù)推薦系統(tǒng)二、 銷(xiāo)售渠道l Century21系統(tǒng)資源共享，可聯(lián)合銷(xiāo)售l 北京：10家加盟店l 全國(guó)：上海、廈門(mén)、廣州、深圳、大連、鄭州等l 全球：32個(gè)國(guó)家和地區(qū) 三、 銷(xiāo)售隊(duì)伍l 對(duì)于本地市場(chǎng)及Century21體系有專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)l 對(duì)項(xiàng)目有專(zhuān)案培訓(xùn)l 所有人員每年進(jìn)行一次銷(xiāo)售認(rèn)證l 定期腦力激蕩四、 戰(zhàn)略伙伴我們?cè)谥袊?guó)及全球有著大量長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴，可在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，給客戶(hù)提供多項(xiàng)額外配套服務(wù)，增加項(xiàng)目附加值。 五、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)本相目不同物業(yè)的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)不同，且應(yīng)考慮不同的銷(xiāo)售組來(lái)完成銷(xiāo)售工作。商場(chǎng)應(yīng)考慮整體招商，寫(xiě)字樓考慮有一定工程形象進(jìn)度后銷(xiāo)售。公寓應(yīng)考慮先行銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期：公寓 1215個(gè)月 寫(xiě)字樓 1012個(gè)月第八章 廣告策略宣傳推廣的宗旨是為配合銷(xiāo)售工作的順利進(jìn)行，并力爭(zhēng)在短期內(nèi)將物業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)，爭(zhēng)取樹(shù)立良好的物業(yè)形象并創(chuàng)造驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。物業(yè)銷(xiāo)售的全部過(guò)程，自始至終賴(lài)以廣告宣傳的有力支持。在確認(rèn)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶(hù)群，并通過(guò)業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。一、廣告目的擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度，提高主要目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。樹(shù)立該項(xiàng)目良好的物業(yè)形象，提升其美譽(yù)度。提高目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知率。配合銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，完成預(yù)定銷(xiāo)售指標(biāo)，為整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作全面開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。樹(shù)立發(fā)展商良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在本行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。二、訴求重點(diǎn)l CBD商圈、黃金地段，市政及商業(yè)配套完備，商務(wù)氣氛濃厚，地理位置優(yōu)越，交通順暢，商機(jī)無(wú)限。l 區(qū)域的區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮?。l 具有較高的性能價(jià)格比，投資置業(yè)兩相宜。l 發(fā)展商等相關(guān)單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，具有專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。l 訴求重點(diǎn)應(yīng)以項(xiàng)目市場(chǎng)定位為核心，緊緊圍繞項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，并結(jié)合廣告策略逐步推出。三、廣告策略針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳推廣工作，具體包括如下策略：阻隔戰(zhàn)略在開(kāi)盤(pán)推廣時(shí)機(jī)確定后，在正式發(fā)售之前先行豎立路牌、路旗、燈箱等戶(hù)外媒體；同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)行廣播及少量報(bào)紙軟性宣傳，預(yù)告本項(xiàng)目即將推出，勸告投資者切莫匆忙選擇，以等待更完美的置業(yè)方案。全面攻擊戰(zhàn)略正式開(kāi)盤(pán)后采用報(bào)紙、雜志、廣播等大眾傳播媒體為主媒體，廣為宣傳，制造聲勢(shì)，塑造物業(yè)形象。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁(yè)的形式，針對(duì)本市東部地區(qū)各寫(xiě)字樓派送精美、具有說(shuō)服力的印刷品，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對(duì)象；同時(shí)，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買(mǎi)欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場(chǎng)參觀。短兵相接戰(zhàn)略現(xiàn)場(chǎng)售樓處布置具有親切感的接待中心、精美的圖表、氣派的戶(hù)外廣告，以吸引路過(guò)的目標(biāo)對(duì)象，并使得參觀者受到強(qiáng)烈的感染，并使其留下深刻的印象。同時(shí)特別挑選能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟悉市場(chǎng)的業(yè)務(wù)員作為接待人員留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行銷(xiāo)售，并加強(qiáng)追蹤訪問(wèn)作業(yè)，形成高效率的銷(xiāo)售網(wǎng)。促銷(xiāo)性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對(duì)本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，須在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰（特別是針對(duì)商鋪部分）；同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目推廣工作達(dá)到一定階段時(shí)，為促使猶豫不決之客戶(hù)早下決心，或期望通過(guò)已成交客戶(hù)帶來(lái)新客戶(hù)時(shí)，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售的不同階段，采取不同的策略及策略組合。四、廣告預(yù)算 項(xiàng)目的廣告預(yù)算應(yīng)掌握在樓盤(pán)銷(xiāo)售金額的1%—3%之間，具體實(shí)施應(yīng)根據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)展情況來(lái)確定。40 /