房地產(chǎn)公司項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:55本頁(yè)面
【正文】 上原因也導(dǎo)致了部分居民的外遷。即便是留下的居民，購(gòu)房時(shí)也同樣非常關(guān)注以上內(nèi)容。其次是渤海石油居民所持續(xù)關(guān)注的價(jià)值：例如居住地點(diǎn)距工作單位較近（交通便利），不受船閘或海門(mén)大橋的影響；孩子上學(xué)近，離老人近均便于照顧；居住習(xí)慣（地?zé)崴鹊龋┩瑯邮瞧滟?gòu)房時(shí)非常關(guān)注的地方。2．宗地的SWOT分析（1） 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1. 項(xiàng)目土地成本低，前期啟動(dòng)資金較少；土地現(xiàn)狀平整，具備快速開(kāi)工條件 2．臨近渤海石油職工住宅區(qū)可吸引一定有實(shí)力的客戶群 3．A品牌在渤海石油具有一定的號(hào)召力4．目前該區(qū)域市場(chǎng)商品房供給量幾乎為零，有很大的空白點(diǎn)劣勢(shì)：1．政府基礎(chǔ)設(shè)施投資滯后，政府對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)作用薄弱2．周邊環(huán)境落后，港務(wù)局南疆焦炭碼頭煤碳運(yùn)輸帶來(lái)的粉塵污染，煤炭運(yùn)輸通道帶來(lái)的粉塵污染是目前東沽渤海石油居民外遷的最主要原因之一。3．南疆工業(yè)園區(qū)的化工污染，南疆原有的化工廠及大沽化工廠對(duì)東沽一帶的空氣污染本來(lái)就比較嚴(yán)重，時(shí)下又有傳聞表明天堿的一部分生產(chǎn)部門(mén)要遷往南疆工業(yè)園。4．道路基礎(chǔ)條件落后5．東西沽居民購(gòu)買(mǎi)力低，客戶層單一，東西沽居民與渤海石油職工相比收入差距很大，兩個(gè)客戶群體互不相容。東西沽地區(qū)（除渤海石油居住區(qū)）人文環(huán)境較差，所以目標(biāo)客戶基數(shù)相對(duì)固定，只是針對(duì)渤海石油職工，市場(chǎng)容量有限。6．區(qū)外市場(chǎng)包括本地居民對(duì)東沽的區(qū)域認(rèn)可程度很低7．項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不了太大影響8．土地原貌有不良影響9．該地區(qū)有受海潮侵蝕的可能，地質(zhì)條件差，土壤鹽堿度高，綠化受影響（2） 機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的持續(xù)走高和供不應(yīng)求的區(qū)域市場(chǎng)狀況，將使項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量巨大。2. 宗地周邊區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作水平較低，區(qū)域中缺乏高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3. 政府對(duì)于東西沽區(qū)域的整體改造，將在很大程度上改善區(qū)域的整體環(huán)境水平。4．A成功開(kāi)發(fā)B在塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響力。5．與渤海石油公司充分合作，與其原有成熟社區(qū)有機(jī)結(jié)合，彌補(bǔ)客戶群不足問(wèn)題，改善小區(qū)內(nèi)居住條件。 另外，從調(diào)查問(wèn)卷反饋回來(lái)的信息看，東沽區(qū)域市場(chǎng)存在以下幾個(gè)矛盾：渤海石油居住區(qū)高端收入（家庭月收入、公積金儲(chǔ)存額度）人群比重大與購(gòu)買(mǎi)商品房所占比例過(guò)小之間的矛盾，揭示出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求和空白點(diǎn)。原住居民住房面積狹小與改善需求強(qiáng)烈（選房理想面積、購(gòu)房主要用途）之間的矛盾。目標(biāo)客戶購(gòu)房緊迫性（2年以內(nèi)購(gòu)房人群）與短期內(nèi)無(wú)滿意商品房可選擇（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)）之間的矛盾。具備充足的購(gòu)買(mǎi)力，向往B和開(kāi)發(fā)區(qū)的居住品質(zhì)但因交通不便離單位遠(yuǎn)且老人區(qū)域情結(jié)強(qiáng)烈不愿離開(kāi)居住區(qū)而只能放棄購(gòu)買(mǎi)之間的矛盾。根據(jù)對(duì)興海園的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，可以清楚地看到，我們面對(duì)的是沒(méi)有危機(jī)感、沒(méi)有品牌服務(wù)意識(shí)、操作水平很低的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)的是沒(méi)有選擇余地、沒(méi)有自我保護(hù)意識(shí)非理性購(gòu)房的客戶。威脅：從城市化進(jìn)程的角度看，東沽是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域而非城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念，再加上海河將東沽與藍(lán)鯨島分割開(kāi)來(lái)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用袷莾?nèi)向封閉的傳統(tǒng)觀念占主導(dǎo)，三世同堂的現(xiàn)象很普遍，而且老年人所占比重很大，區(qū)域情節(jié)嚴(yán)重。雖然3555歲年齡段的人是目標(biāo)客戶，但是決定目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵是老人和孩子。如果未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不能在老人和孩子身上做足文章，勢(shì)必對(duì)銷售形成極大障礙。 客戶群能否成為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力以滿足公司今年的指標(biāo)。政府帶動(dòng)對(duì)東西沽開(kāi)發(fā)沒(méi)有明確的規(guī)劃，感覺(jué)較為盲動(dòng)。該地區(qū)商品房市場(chǎng)較為空白。5．政府拆遷時(shí)間沒(méi)有正式確定，將在一定程度上延緩拆遷客戶的購(gòu)房時(shí)間。6．政府實(shí)施拆遷改造中，項(xiàng)目中可能會(huì)有部分的拆遷戶回遷，這將在一定程度上影響項(xiàng)目整體的品質(zhì)。7．目前項(xiàng)目面對(duì)的客戶群相對(duì)單一，因此客戶需求把握需要非常準(zhǔn)確，以實(shí)現(xiàn)快速清盤(pán)的要求。（3） 劣勢(shì)和威脅的彌補(bǔ)方案1．放大強(qiáng)化A的景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。2．當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)花園洋房、6層磚混、聯(lián)體別墅的認(rèn)知是模糊的，沒(méi)有明確的參照物和概念。從裝修指標(biāo)來(lái)看，410萬(wàn)的投入占主流，建議為當(dāng)?shù)鼐用褡鼍贩?，這樣既能引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念，又能造成視覺(jué)、市場(chǎng)沖擊力，同時(shí)區(qū)別與周邊的低端產(chǎn)品從而營(yíng)造一個(gè)超強(qiáng)差異化的精品項(xiàng)目形象。3．重點(diǎn)解決好目標(biāo)客戶老人戀鄉(xiāng)情結(jié)和孩子入學(xué)問(wèn)題，改善交通狀況，完善生活配套設(shè)施。4．為目標(biāo)客戶提供專業(yè)化的購(gòu)房體驗(yàn)和社區(qū)物業(yè)服務(wù)。四．項(xiàng)目定位（1） 市場(chǎng)定位1. 東沽改造第一炮，東沽新生活居住中心區(qū)（起步區(qū)）2. 站在B肩膀上，結(jié)合企業(yè)品牌和項(xiàng)目形象，在全東沽范圍內(nèi)營(yíng)造一個(gè)超強(qiáng)差異化的精品項(xiàng)目形象（2） 客群定位1． 按居住區(qū)域劃分：主要來(lái)源于東沽地區(qū)的石油新村及濱海新村2． 按工作單位劃分：前期鎖定渤海石油大客戶重點(diǎn)公司3． 按居住習(xí)慣劃分：由于不愿遠(yuǎn)離子女教育和工作地點(diǎn)，長(zhǎng)期養(yǎng)成對(duì)東沽片區(qū)的居住習(xí)慣4． 其他來(lái)源：油建四部職工（離單位比較近，親戚朋友比較近。孩子入學(xué)相對(duì)方便）；藍(lán)苑單身宿舍員工（藍(lán)苑社區(qū)有3－4樓屬于公司租用，作為新進(jìn)單身職工的集體宿舍）；新村區(qū)域外來(lái)人口（主要為東西沽居民、分配到渤海石油的大學(xué)生）（3） 產(chǎn)品定位1. 東沽地區(qū)原有生活習(xí)慣的尊重是我們確定差異化產(chǎn)品和引導(dǎo)新消費(fèi)潮時(shí)尚的一個(gè)基礎(chǔ)。如地下儲(chǔ)物室、車(chē)庫(kù)，地下熱水，相對(duì)大一點(diǎn)的戶型設(shè)計(jì)。整個(gè)社區(qū)帶來(lái)的不只是生活空間，更是生活方式，需要賦予一定的產(chǎn)品附加值。2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的國(guó)際概念和所表現(xiàn)出來(lái)的國(guó)際化元素。如案名、宣傳主題、外立面設(shè)計(jì)所追求的其它國(guó)家和地區(qū)的代表城市的風(fēng)格和外立面、環(huán)境設(shè)計(jì)等。3. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)中注重細(xì)節(jié)及對(duì)休閑、教育文化（包括中老年人和孩子）的體現(xiàn)，如健康步道、廣場(chǎng)、社區(qū)特色服務(wù)等。4. 產(chǎn)品要求：A. 從整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮北部東沽路對(duì)小區(qū)造成的噪音、粉塵污染，如建沿街商業(yè)，植被隔離帶，退路停車(chē)樓等B. 以四層及四層半洋房為主，參照武清城市藝墅產(chǎn)品形式，并保證車(chē)庫(kù)、停車(chē)位的數(shù)量充足C. 注重園林景觀的絕對(duì)差異化及鹽堿土質(zhì)造成的各方面影響D. 戶型以大兩室和大三室平層為主力戶型，輔以小三室、四室及頂層小兩室（贈(zèng)送閣樓及露臺(tái)）E. 配套必須要有地下熱水 項(xiàng)目銷售部33 / 33
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