【導(dǎo)讀】石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對外開放的城市。區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客高速鐵路正在建。設(shè)中，京石段將於2020年5月正式通車?，F(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級市和1個(gè)國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總。平方公里,市區(qū)萬人。入8622元，同比增長%，增速比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。6525元，同比增長%。2020年城市居民人均可支配收入為元，首。工薪收入占家庭總收入的比重為％。調(diào)查顯示，2020年，本市居民家庭從事個(gè)體經(jīng)營人員戶均人，較。轉(zhuǎn)移性收入是指國家、單位、社會團(tuán)體對居民家庭的各種。2020年為例，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價(jià)格計(jì)算,增長%,2020年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元，較上年增。大市場交易額分別達(dá)到216億元和億元，在全國繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。務(wù)功能和形象進(jìn)一步提升。中心商業(yè)區(qū)代表商埠

　　

【正文】 在著很大的發(fā)展空間，石市房地 產(chǎn)市場的初始發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，正在進(jìn)入發(fā)展成熟期。 第 部分 項(xiàng) 目 推 薦 一、 金世界（南花園商貿(mào)區(qū)） 根據(jù)石家莊市國土資源局（市國土資自（ 2020） 11 號，國有土地使用權(quán)掛牌公平出讓公告，於 2020 年 10 月 30 日取得國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。（見附件一），根據(jù)（ 2020） 013 號地塊掛牌公開出讓文件規(guī)定，公司以陸千萬元人民幣的政府純得收益獲得 013 號地塊。競買前本公司向 地產(chǎn)交易市場繳納伍千萬元人民幣的競買保證金。收款證明（見附件二）。共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件，公建配套見相關(guān)政府文件，可行性評估報(bào)告和環(huán)境評估報(bào)告及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（見附件三、四、五） 專案概述 本項(xiàng)目位於石家莊市東購商圈中心部位，南鄰石家莊火車站、長途汽車總站，東鄰東方購物中心，北鄰南花園商業(yè)步行街，西鄰交通主幹線中華大街，是石家莊市寸土寸金之地。這裏有享譽(yù)國內(nèi)外的南三條商業(yè)批發(fā)市場、華北鞋城、華北燈飾城、華北傢俱城。外阜商家30 余萬人， 2020 年商品批發(fā)總額 億元人民幣。這是項(xiàng)目樓盤的認(rèn)購群體 之一。其二， 40 余萬平米的高層住宅樓盤，我們將之定位于華北青年創(chuàng)業(yè)家園，認(rèn)購主體由 2535 歲青年群體組成，讓他們獲取經(jīng)典樓盤的同時(shí)，也得到了無限的創(chuàng)業(yè)良機(jī)。其三， 10 余萬平米的回遷業(yè)主和 10 余萬平米的回遷單位因政府拆遷實(shí)行的是貨幣拆遷方式，廣大的回遷業(yè)主和回遷單位是我們第一用戶，一期工程的專案只要滿足他們的要求，我們的樓盤就已完成了 80%以上的銷售，在 我們確立回遷業(yè)主的同時(shí)，便完成了售樓回款的 80%以上，為我們的二期拆遷和建設(shè)收回了可觀的費(fèi)用。 經(jīng)多位專家和行家的論證， 40 余萬平米住宅在主體封頂前可預(yù)售和 認(rèn)購 70%以上， 15 余萬平米的底商在封頂前可預(yù)售和認(rèn)購 80%以上， 25 余萬平米的商業(yè)辦公樓可預(yù)售 60%以上，這樣將為我們樓盤開盤售樓提供絕佳的銷售走勢，為我們順利完成項(xiàng)目提供無限商機(jī)。 綜上所述，本專案有完備的土地和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)，良好的用戶群體和可靠的投資回報(bào)率，項(xiàng)目是可行的，她的順利竣工，即對石家莊市的建設(shè)和城市的品質(zhì)提升增加了新的亮點(diǎn)，也對廣大人民群眾提供了近 2 萬個(gè)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)良機(jī)，是利國、利民、利企業(yè)的三贏項(xiàng)目。 隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，人民群眾對房產(chǎn)的需求日益提升，同時(shí)各級政府對老區(qū)、舊區(qū)的 改造工程逐步提到政府工作的議事日程，〈〈南花園商貿(mào)區(qū)〉〉金世界專案是石家莊市政府 2020 年市政改造工程的重點(diǎn)專案，得到了省政府和相關(guān)部門的大力支持。石家莊市國土源局根據(jù)政府要求發(fā)佈了（石國土資告字 [2020 年 ]10 號）收回國有土地使用權(quán)決定書。（詳見附件） 2020 年 10 月 6 日，石家莊市國土資源局發(fā)佈了國有土地使用權(quán)掛牌公開出讓公告，石國土資告字 [2020]11 號（詳見附件）。我公司根據(jù)公告規(guī)定以 6000 萬元人民幣的政府純得收益獲得 013 號土地使用權(quán)，竟買前公司向土地交易市場交納了 5000 萬元人民幣的竟買保證金，共獲土地 379 畝，其規(guī)劃條件、共建配套（見相關(guān)政府文件）可行性評估報(bào)告和環(huán)境評估報(bào)告及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（見附件）。 二、專案建設(shè)的必要性 把專案優(yōu)勢轉(zhuǎn)化爲(wèi)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，同時(shí)帶動石家莊市的規(guī)模發(fā)展。金世界專案是根據(jù)河北省石家莊市十一五規(guī)劃和河北省政府、石家莊市政府及石家莊市廣大人民群眾的要求而建設(shè)的標(biāo)誌性工程。在政府各部門的大力支持下經(jīng)過我公司兩年多的努力已完成拆遷項(xiàng)目土地 70畝， 20 畝土地以完成拆遷合同將於 2020 年 5 月 1 日前完成拆遷工作。在已完成的拆遷土地上一期建設(shè)工程已開槽，為廣大的回遷業(yè)主和單位建 設(shè) 13 萬平米回遷樓盤，得到廣大拆遷用戶和單位的好評，為其餘拆遷業(yè)主和用戶樹立了很好的榜樣。為下一步拆遷工作奠定了良好的基礎(chǔ) 。 三、建設(shè)規(guī)劃及工程造價(jià) 本項(xiàng)目主體爲(wèi) 40 余萬 m178。住宅區(qū)、 15 萬餘 m178。商業(yè)區(qū)， 25 萬餘 m178。商業(yè)辦公樓和 4800 m178。公建。專案詳細(xì)規(guī)劃和可行性研究報(bào)告詳見〈〈金世界（南花園商貿(mào)區(qū)）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告〉〉。 環(huán)境評估詳見（石家莊市環(huán)境保護(hù)局（石環(huán)建函 [2020]106 號）。附件 本專案總投資 37 億元人民幣，其中土地出讓金政府純得益 6000萬元人民幣，拆遷補(bǔ)償金一期 150 畝需 億 元人民幣，二期 150畝土地 億元人民幣，三期 79 畝土地 億元人民幣。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 300 萬元人民幣，施工設(shè)計(jì)費(fèi) 2400 萬元人民幣，監(jiān)理費(fèi) 960 萬元人民幣，建安費(fèi)一期 萬平米 億元人民幣，二期 萬平米 億元人民幣，三期 萬平米 億元人民幣。 公共建築 萬平米 528 萬元人民幣，環(huán)境綠化 6400 萬元人民幣，小區(qū)道路486 萬元人民幣，小區(qū)配套 億元人民幣，銷售稅金 億元人民幣，廣告策劃 800 萬元人民幣，管理費(fèi)（含人員工資） 960 萬元人民幣，不可預(yù)見費(fèi) 700 萬元人民幣， 物價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 390 萬元人民幣。美元和人民幣的兌率風(fēng)險(xiǎn) 1520 萬元人民幣， 總計(jì) 37 億元人民幣。 銷售回報(bào) 40 萬 m178。住宅，均價(jià) 4200 元 / m178。人民幣 = 億元人民 幣 15 萬 m178。底商，均價(jià) 11000 元 / m178。人民幣 = 億元人民幣 25萬 m178。商業(yè)寫字樓均 價(jià) 6000元 / m178。人民幣 =15億人民幣 銷售收入 億元人民幣。 專案預(yù)計(jì)總工期 8 年，其中一期工程 3 年，二期工程 3 年，三期工 程 2 年。 項(xiàng)目回報(bào)率 108%，共獲毛利 億元 人民幣。 150 畝， 299700 平米， 300 萬元人民幣， 899 萬元人民幣， 359 萬元人民幣， 萬平米 億元人民幣， 2397 萬元人民幣， 179 萬元人民幣， 9590 萬元人民幣， 億元人民幣， 300 萬元人民幣， （含人員工資） 360 萬元人民幣， 400 萬元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 85%。 毛利 億元。 二期工程開發(fā)土地 150 畝，建設(shè)住宅 100300 平米、商業(yè)辦公樓199600 平米，其中底商 45600 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 899 萬元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 359 萬元人民幣， 3. 建安費(fèi)二期住宅 100300 平米 億元人民幣， 4. 商業(yè)辦公樓和底商 199400 平米， 億元人民幣， 5. 環(huán)境綠化 237 萬元人民幣， 6. 小區(qū)道路 179 萬元人民幣， 7. 小區(qū)配套 9590 萬元人民幣， 8. 銷售稅金 億元人民幣， 9. 廣告策劃 300 萬元人民幣， 10. 管理費(fèi)（含人員工資） 360 萬元人民幣， 11. 不可預(yù)見費(fèi) 200 萬元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 82 %。 毛利 億元。 三期工程開發(fā)土地 79 畝，商業(yè)辦公樓 202000 平米，其中底商 104900 平米， 1. 施工設(shè)計(jì)費(fèi) 6018 萬元人民幣， 2. 監(jiān)理費(fèi) 240 萬元人民幣， 3. 建安費(fèi)三期 202000 平米 億元人民幣， 4. 環(huán)境綠化 1604 萬元人民幣， 5. 小區(qū)道路 128 萬元人民幣， 6. 小區(qū)配套 6419 萬元人民幣， 7. 銷售稅金 億元人民幣， 8. 廣告策劃 200 萬元人民幣， 9. 管理費(fèi)（含人員工資） 240 萬元人民幣， 10. 不可預(yù)見費(fèi) 100 萬元人民幣。 11. 美元和人民幣兌率風(fēng)險(xiǎn) 金 1520 萬元人民幣。 項(xiàng)目投資 億元。 銷售收入 億元。 項(xiàng)目回報(bào)率 174%。 毛利 億元。 專案工程概況： 1． 一期工程占地 10 萬平米，建築面積 30 萬平米，建設(shè)週期為 36個(gè)月，銷售週期為 2 年。 2． 項(xiàng)目總投資額為 億元人民幣，其中：自籌資金 億元人民幣，合作方投資 億元人民幣。 一期工程開發(fā)建設(shè)計(jì)畫 1． 購置土地 辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、動遷手續(xù)。 2． 規(guī)劃總圖、單體方案 （ 1） 委託位址勘察單位完成現(xiàn)狀地形圖測繪及建築物初步地址勘察報(bào)告。 （ 2） 委託設(shè)計(jì) 編制〈委託設(shè)計(jì)任務(wù)書〉、〈 委託設(shè)計(jì)招標(biāo)檔〉，確定設(shè)計(jì)單位。 （ 3） 完成全部方案設(shè)計(jì)檔。 （ 4） 會同設(shè)計(jì)院、規(guī)劃局完成設(shè)計(jì)修改工作，取得〈詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)〉、〈單體方案審核意見書〉。 3．動遷費(fèi)（ 1。 6 億元） 530 元 /平米 4．勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50 元 /平米 5．圍擋、臨時(shí)水、電工程費(fèi)： 20 元 /平米 6．建築安裝工程費(fèi)： 1600 元 /平米（平均造價(jià)） （ 1）商業(yè)建築（可使用） 1800/平米 （ 2）高層綜合樓（毛坯房） 1600/平米 （ 3）高層住宅（毛坯房） 1400/平米 7．區(qū)域內(nèi)配套工程費(fèi)： （ 1）上下水外線 30/平米 （ 2）電力外線（含電力配套設(shè)備） 100/平米 （ 3）暖氣外線 50/平米 （ 4）公用設(shè)施（變電所、調(diào)壓站、學(xué)校、共廁、居民委等） 80/平米 （ 5） 道路、綠化、照明 90/平米 8．管理費(fèi)： 20/平米 9．監(jiān)理費(fèi)： 10/平米 10．預(yù)備費(fèi)： 10/平米 11．貸款利息： 370/平米 12．流轉(zhuǎn)稅（ 5。 55%） 280 元 /平米 13．成本合計(jì)（不含城市建設(shè)大配套費(fèi)）： 建築平米造價(jià)： 3400/平米 項(xiàng)目總投資額： 10。 32 億 一期工程房屋銷售計(jì)畫（ 15 億元） 1． 2020 年 12 月 15 日前主體封頂完成 20%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 20%= 3 億元 2． 2020 年 10 月 1 日竣工驗(yàn)收完成 50%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 50%= 億元 3． 2020 年 10 月 1 日（驗(yàn)收後六個(gè)月）完成剩餘 30%房屋銷售面積 30 萬平米ⅹ 5000 元 /平米ⅹ 30%= 億元 一期工程資金計(jì)畫（ 億元） 4． 2020 年 5 月 10 日續(xù)交土地及動遷補(bǔ)償費(fèi)： 億元 5． 2020 年 5 月 15 日支付前期規(guī)劃設(shè)計(jì)等工程費(fèi)： 600 萬元 6． 2020 年 12 月 15 日主體封頂支付建安工程費(fèi)（ 65%）： 億元 7． 2020 年 9 月 15 日竣工驗(yàn)收支付建安工程費(fèi)（ 55%）： 億元 8． 配套工程費(fèi)及其他 億元。 利潤率： 1．項(xiàng)目總投資額： 億 2．銷售總額： 15 億元 3．總利潤： 億元 根據(jù)以上分析，該專案地理位置優(yōu)越，具有較高的效益，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行。 二期、三期工程用一期投入資本金和銷售利潤滾動開發(fā)專案，投入資金有充足的保障，可使專案良性運(yùn)行，順利竣工。