【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑面積 : 93700 平方米 容積率 : 建筑 。類型 : 10 棟陽光花園洋房 ,36 套 TOWNHOUSE 別墅 銷售價(jià)格 : 均價(jià) 4000 元每平米 配套設(shè)施 : 1 萬平米馬丁廣場(chǎng) ,5000 平米會(huì)所 ,2 條國(guó)際商街 ,25000 平米幼兒園 ,400 平米游泳池 ,5000 平米格里 芬湖 ,自建 25000 平米幼兒園 開盤時(shí)間 : 2020 年 8 月至今 調(diào)查結(jié)果： 水榭花都是河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新杠鼎立作?？傉嫉孛娣e 1000 余畝，是河北省首個(gè)被列入 “國(guó)家康居住宅示范工程 ”的項(xiàng) TOWNHOUSE/花園洋房 /空中別墅 3 種建筑形式罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動(dòng)的秩序之美。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場(chǎng)所。 水榭花都作為河北省第一家嚴(yán)格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強(qiáng)大的技 術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及物管服務(wù)等方面精益求精。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時(shí)比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。三是采用外墻保溫隔熱技術(shù)，加氣砼砌塊節(jié)能新型墻體復(fù)合材料，集保溫、隔熱、隔音、環(huán)保、裝飾于一體，形 成外墻裝飾、施工一體化；四是廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)，使通風(fēng) 性能更好，另外凡有管道穿孔均預(yù)埋套管，要求套管高出地面 30mm ，地面使用抗?jié)B漏外加劑防水材料，保證廚衛(wèi)永不滲漏。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長(zhǎng)；五是電器管線采用多回路設(shè)計(jì)（每戶回路大于 8 個(gè)），提高用電的安全和使用性能。次此市調(diào)當(dāng)中，該項(xiàng)目應(yīng)該是配套設(shè)施及環(huán)境最好的一個(gè)樓盤。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場(chǎng)成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。 規(guī)劃配套 ? 以上樓盤在規(guī)劃上，較 注重 內(nèi)、 外部環(huán)境 的 營(yíng)造 ， 提升小區(qū)檔次與品位 ； ? 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)逐步與 北京、深圳等成熟市場(chǎng) 接軌， 如水榭花都、國(guó)際城； ? 注重 園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透 ， 道路交通 設(shè)計(jì) 簡(jiǎn)潔 。 戶型價(jià)格 （價(jià)格走勢(shì)？） ? 中 大戶 型 住宅 是 市場(chǎng)主流 ，在開發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計(jì) ； ? 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場(chǎng)認(rèn)同度較好。 營(yíng)銷推廣 ? 市場(chǎng)推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動(dòng)組織能力較弱； ? 項(xiàng)目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功樓盤。 高端市場(chǎng) 目前，高檔住宅需求相對(duì)旺盛，市 場(chǎng)上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場(chǎng)售價(jià)在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨(dú)幢別墅在 250400 平米左右。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場(chǎng)，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場(chǎng)差距，但由于有限的市場(chǎng)供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 多層市場(chǎng) 石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層 產(chǎn)品供應(yīng)，售價(jià)在 1500 元 /㎡ 左右。同時(shí)，市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的綜合質(zhì)素一般，戶型、結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品的差異性較小。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場(chǎng)較認(rèn)同。 四、對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合評(píng)述 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于國(guó)內(nèi)二級(jí)城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期至成熟階段的市場(chǎng)征狀，在此皆能看到，與其省會(huì)城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的特點(diǎn) —— 政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對(duì)開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場(chǎng)信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場(chǎng)的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國(guó)際城、蘋果城等近年銷售較成功的項(xiàng)目； —— 南北派風(fēng)格皆能被市場(chǎng)所認(rèn)同，如水榭花都和國(guó)際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場(chǎng)風(fēng)格特色。差異性較大，但被市場(chǎng)接納度較高，現(xiàn)二個(gè)項(xiàng)目一期銷售率很高，正在開發(fā)二期。由此看來，消費(fèi)主體市場(chǎng)處于較被動(dòng)的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對(duì)于綜合質(zhì)素較好的項(xiàng)目有很高的認(rèn)同； —— 消費(fèi)者對(duì)于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)對(duì) 于品牌的選擇僅占 15%左右。這在成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是不常見的現(xiàn)象，說明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)理念； —— 成熟的強(qiáng)勢(shì)性房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)品牌的樹立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的及時(shí)導(dǎo)入； —— 為市場(chǎng)提供品質(zhì)更優(yōu)、性價(jià)比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費(fèi)人群對(duì)高檔物業(yè)的需求。 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)有哪些 五、客戶綜合評(píng)述 基本特征 —— 豐富的客戶資源，廣闊的市場(chǎng)空間： 石家莊是一座 新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營(yíng)資本正源源不斷地投入到這 個(gè)城市之中。在吸引這些追求高品質(zhì)生活的高層人士投資經(jīng)商的同時(shí)，石家莊也必將成為他們長(zhǎng)期居住、投資的首選區(qū)域之一，而他們所形成的龐大群體和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐富了客戶層面，拓寬了市場(chǎng)有限的空間。 從目前石家莊高端物業(yè)市場(chǎng)的客戶來看，仍以年齡為 3045 的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財(cái)智階層是絕對(duì)購(gòu)買主體，但從眾多新興行業(yè)中崛起的財(cái)富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購(gòu)買力和對(duì)生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個(gè)性，現(xiàn)代 化的生活模式，對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體。 需求特征 —— 多元的功能需求，簡(jiǎn)約的心理需求 在產(chǎn)品不斷升級(jí)的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，客戶的需求也日益提高，對(duì)高檔產(chǎn)品有需求是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開放社會(huì)中一部分人的正當(dāng)消費(fèi)需求，也是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)?，F(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個(gè)性需求、個(gè)人心理需求，體現(xiàn)出個(gè)性化和唯一性。除滿足原有的居住、投 資等需求外，還要滿足客戶個(gè)性、喜悅等心理需求。對(duì)于一期項(xiàng)目而言，他們除了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對(duì)產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元 化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對(duì)簡(jiǎn)約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。 消費(fèi)特征 —— 理性的性價(jià)比，感性的附加值： 經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購(gòu)買決定的前提和基礎(chǔ)。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們?cè)趯?duì)產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價(jià)值 做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)的服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購(gòu)買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。在項(xiàng)目定位中如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，形成整體與局部的協(xié)調(diào)和對(duì)比，營(yíng)銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價(jià)值和景觀資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值，滿足客戶“矛盾”的消費(fèi)心理，對(duì)其消費(fèi)理念進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，是我們應(yīng)當(dāng)予以高度關(guān)注的問題。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的可行性分析 一、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史機(jī)遇： 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段： 在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì) 已持續(xù)多年高速成長(zhǎng)，石家莊國(guó)民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長(zhǎng)，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，石家莊市 2020 年 GDP 總值為 1852 億元 ，按全市人口 萬人計(jì)，人均為 20202 元，約 2488 美元，比 2020 年增長(zhǎng) %，根據(jù)《世界發(fā)展銀行》和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測(cè)，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段。 《世界發(fā)展銀行》：當(dāng)人均 GDP 在 800— 4000 美元以內(nèi)時(shí) 經(jīng)濟(jì)學(xué)家 庫茲涅夫：《各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)》 城市化浪潮帶來巨大的增量需求 石家莊目前正面臨著前所未有的城市化進(jìn)程，需要實(shí)現(xiàn)新的城市擴(kuò)容和定位，將石家莊打造成華北 重要 經(jīng)濟(jì) 商埠 ，在未來幾年中，石家莊將有大量的人流進(jìn)城，如果按石家莊市區(qū)人口按每年增長(zhǎng) 5%（ 2020 年為 萬，同比增長(zhǎng)為%）測(cè)算，則新增人口部分的房地產(chǎn)住宅 需求量在 190 萬㎡ /年以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2020 年整個(gè)市場(chǎng)銷售量 112 萬㎡。如果石家莊城市人口在極短的時(shí)間里達(dá)到300500 萬的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景將有極大的市場(chǎng)空間。 由此可見，石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！ ３、市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)： 劇我們了解， 每年石市市場(chǎng)供應(yīng) 400 到 500 畝土地基本合理， 2020 年石家莊共交易土地 25 宗，面積達(dá)到 563 畝 基本夠用，預(yù)計(jì) 2020 年五一人均 GDP 房地產(chǎn)業(yè)狀況 800— 4000 以內(nèi) 高速發(fā)展 40008000 平穩(wěn)發(fā)展 超過 8000 衰退 GDP 增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)業(yè)狀況 小于 4% 萎縮 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 左右會(huì)再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。由于土地市場(chǎng)供需合理，預(yù)計(jì)今年地價(jià) 及樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)，房?jī)r(jià)還將保持平穩(wěn)上漲。另外，由于現(xiàn)在拿地不容易，為提高利用率，多出面積，多出環(huán)境，提高售價(jià)，石市樓體建筑格局出現(xiàn)變化。由原來的多層逐漸發(fā)展成小高層、高層，市民也在逐漸接受。 05 以來， 石 市按照省委、省政府提出的 “三年中變化，五年大變化 ”的要求，牢固樹立 “第一窗口 ”、 “第一形象 ”、 “第一門面 ”的意識(shí)，堅(jiān)持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”和 “天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美 ”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項(xiàng)目實(shí)施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓 亮點(diǎn)、促重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，城市面貌發(fā)生了明顯變化。 今 年是實(shí)施 “十一五 ”規(guī)劃的開局之年，也是實(shí)現(xiàn)省會(huì) “五年大變化 ”的關(guān)鍵一年。 省會(huì) 預(yù)計(jì)今年 將投資 3500 萬元，在城市總體規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，面向國(guó)內(nèi)外征集高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ，屆時(shí) 石 市將繼續(xù)以建設(shè)全省 “首善之區(qū) ”為目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，把城市規(guī)模做大、市區(qū)內(nèi)部做精，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理布局，實(shí)施精品工程，擬著力實(shí)施 “規(guī)劃引導(dǎo)、路網(wǎng)建設(shè)、西部 商圈 開發(fā)、東部新城建設(shè)、園林生態(tài)、主城提質(zhì)、精細(xì)管理、便民實(shí)事、環(huán)保攻堅(jiān) ”等九大 工程。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) : 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長(zhǎng)，但商品房供應(yīng)量卻呈 40％－ 50％的增長(zhǎng)，倘若沒有較大規(guī)模外來投資性或消費(fèi)性因素的加入，石市如此巨大的房地產(chǎn)供求落差，如何填補(bǔ) ？通過對(duì)市場(chǎng)的了解和調(diào)查我們覺得 ,石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，主要取決于消費(fèi)需求的增量能否得到刺激性增長(zhǎng)， 如今石市的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，市人口量不斷的增加以及外來投資商的大量介入，這些因素?zé)o疑對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的發(fā)展前景。但是， 每年以百萬甚至千萬平米增加的 巨大 市場(chǎng) 供應(yīng)量，石家莊的商品房消費(fèi)需求是否 能夠穩(wěn) 定的同 步增長(zhǎng) ,這是我們需要關(guān)注的問題 .否則外來地產(chǎn)商也會(huì)在投資決策時(shí)裹足不前。 二、 市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域