【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬(wàn)人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類(lèi)型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。地鐵線3條：1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。 新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開(kāi)之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到35平方公里，同時(shí)還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見(jiàn)縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地2050公頃，可開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。2005年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。 216。 河西房地產(chǎn)宏觀概況 ，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過(guò)整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2個(gè)地區(qū)中心及3個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。理想的話，未來(lái)的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬45米、大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹(shù)將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。中心商務(wù)區(qū)的開(kāi)工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來(lái)5－10年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來(lái)將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤(pán)的契機(jī)也是不可多得的。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。216。 216。 中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標(biāo) 奧體中心板塊。配合省奧體場(chǎng)館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬(wàn)平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。 商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個(gè)泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級(jí)醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。216。 216。 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來(lái)的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)——若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會(huì)已經(jīng)正式通過(guò)了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：2005年召開(kāi)的第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉行，河西作為十運(yùn)會(huì)的主要場(chǎng)館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由。可以說(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞?wèn)|、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開(kāi)始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。 第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述 江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無(wú)幾，但大江南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷(xiāo)售均價(jià)也超過(guò)3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒(méi)有突破3000元，由此可見(jiàn)，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開(kāi)始悄然啟動(dòng)。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷(xiāo)售完畢或正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)眾多，新理想佳園、萬(wàn)江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉泰來(lái)苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個(gè)大盤(pán)等都紛紛熱銷(xiāo)，且項(xiàng)目規(guī)模都在10萬(wàn)平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。 板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。 216。 216。 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。216。 216。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價(jià)創(chuàng)下了江北房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，但項(xiàng)目品質(zhì)一般。今年年初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米。● 從市場(chǎng)存在項(xiàng)目來(lái)看，江北項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，居民對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)和景觀沒(méi)有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在110㎡—130㎡之間?！?交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 216。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過(guò)江隧道都將在本區(qū)通過(guò)，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來(lái)大開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。 珠江鎮(zhèn)樓盤(pán)主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬(wàn)江共和新城。216。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤(pán)均價(jià)在2100元/㎡，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價(jià)在25萬(wàn)左右，三房總價(jià)在30萬(wàn)左右?！?樓盤(pán)以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房?！?客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底?！?居民以改善居住環(huán)境為主要購(gòu)買(mǎi)目的?！?珠江鎮(zhèn)樓盤(pán)供應(yīng)量不大，各樓盤(pán)銷(xiāo)售、預(yù)訂火爆。 市場(chǎng)分析216。 216。 江北購(gòu)房片區(qū)分析：● 浦口、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購(gòu)房者的歡迎，江北住房需求者將會(huì)選擇在這一片區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，市場(chǎng)前景最好。● 消費(fèi)者對(duì)高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少?！?政府總體規(guī)劃，“以長(zhǎng)江為主軸”將是未來(lái)城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)216。 216。 總價(jià)承受能力分析：● 購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在20－28萬(wàn)元/套，而總價(jià)在16－20萬(wàn)元/套的住房最受歡迎?！?總價(jià)在26－35萬(wàn)元/套、46－60萬(wàn)元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購(gòu)買(mǎi)但銷(xiāo)售難度較大。● 聚類(lèi)分析說(shuō)明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在25萬(wàn)元/套以下，因此，總價(jià)控制在25萬(wàn)元/套以下對(duì)江北住房的銷(xiāo)售較為有利。216。 216。 單價(jià)承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高?！?消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價(jià)接受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受2500－3000元／㎡的單價(jià)，單價(jià)超過(guò)3000元／㎡，只有極少的消費(fèi)者能夠承受?！?因此，江北住房的單價(jià)最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對(duì)單價(jià)特別敏感。216。 216。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤(pán)檔次不高，江北項(xiàng)目戶型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！?江北市場(chǎng)項(xiàng)目以多層公寓為主，缺乏特色。● 居民購(gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求?！?大戶型在江北市場(chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開(kāi)發(fā)高端物業(yè)的條件?！?別墅類(lèi)高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開(kāi)發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語(yǔ)別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉泰來(lái)苑等樓盤(pán)的規(guī)劃都有別墅類(lèi)物業(yè)。216。 216。 客群特征：● 橋北樓盤(pán)吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購(gòu)房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。● 珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問(wèn)題的存在，江北市場(chǎng)還未吸引大量的市區(qū)居民。216。 216。 江北地區(qū)總體銷(xiāo)售狀況：● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤(pán)基本上都已銷(xiāo)售完?！?尚未正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)，接受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤(pán)積累了大量的意向客戶?！?江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤(pán)的主要客群?！?今年年初大量新樓盤(pán)的面世，很多樓盤(pán)二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將面臨供量放量的考驗(yàn)。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析216。 216。 江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。 江寧總?cè)丝诩s為76萬(wàn)人，總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)７個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車(chē)、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)——祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過(guò)，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、１０４國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯(cuò)，公路密度居全國(guó)之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車(chē)、南金線、武白線，101106等車(chē)次，車(chē)程約為3040分鐘。江寧自然資源豐富，擁有５９萬(wàn)畝山林、１２萬(wàn)畝水面。2001年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。具體方案為：撤銷(xiāo)江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達(dá)到2500多平方公里。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。 216。 216。160