【正文】 緩。 因此對本項目而言塑造區(qū)域“領導 盤”困難比較大，需等候時機，并適當加大宣傳推廣費用。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團在當?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產開發(fā)為一體的大型地產開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產開發(fā)商之一。 園區(qū)房地產開發(fā)地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當?shù)亻_發(fā)商建設的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區(qū)域“領導盤”困難比較大。 從園區(qū)第一批商品房（ 19982020 年）的定價來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價定在了 5800元 /平方米左右。單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較好。這項社保體系已為園區(qū)內的房地產繁榮起到積極的推動作用，成為保障園區(qū)房地產開發(fā)量消化的“發(fā)動機”。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。 表 7: 目前在售個案情況列表 置信（蘇州）項目市場定位報告 27 板塊 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88號 9000 含車庫 雙拼 221263 199236 含車庫 90% 三、園區(qū)銷售情況 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產供銷兩旺。 該地區(qū)主力面積范圍 ： 120140 平方米，總價： 70 萬左右。 先期在此落戶的樓盤有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產的總量將是湖西的五倍以上。 而有關數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2020 年底累計商品房竣工量將達 260多萬平方米，超過湖西2020 年年底累計商品房竣工量 將達 240 多萬平方米的水平。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿服務，包括國際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。 表 6: 目前湖西在售個案情況列表 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國際 星漢街 58 號 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188 號 7500（裝 1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機場路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。 湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來， 樓盤 眾多， 已進入一個 “ 比規(guī)劃、置信（蘇州）項目市場定位報告 26 比實力、比品牌、比特色 ” 的競爭階段。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價： 6080 萬左右。 圖 13：批準預售、竣工交付、 入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002020030000套數(shù)批準預售商品房 竣工交付使用 實際居住及在裝修 二、園區(qū)供應情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場特征劃分為兩個板塊 ,即：湖東和湖西。 2020 年，預計蘇州市區(qū)商住房實際上市預售或銷售量可達 500萬平方米左右，其中園區(qū)為 180萬平方米左右。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為1881 戶，占總戶數(shù)的 ％。 2020 年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預計開發(fā) 200 萬平方米。 1994 年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相 結合的高檔區(qū)域。加快國際博覽中心、科技文化藝術中心等 50 余項實事工程建設進度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設成為“鬧市”。 (遠期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準。 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準，最終將容納超過 60 萬的居民。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個旅游新亮點，越來越多的 人 爭 相 來感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。 園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代 化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。 金雞湖景觀設計的核心在于其內涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 金雞 湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。金雞 湖 的存 在并沒有 影響交通以及規(guī)劃， 正因為它是未來的 城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 置信（蘇州）項目市場定位報告 21 圖 10：園區(qū)總體 規(guī)劃 問題 3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F 城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區(qū)。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設階段。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。 工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位以高新 科技類產業(yè)為主，其對應的產業(yè)人群主要是該產業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產業(yè)人員為主。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。 置信（蘇州）項目市場定位報告 18 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。 房產開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產業(yè)人群為該產業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強，產品種類兼顧到不同社會等級人群的需要 而有所變化。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的 城市改造，未來住宅供應也不會很多，且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓 。 蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。由 1999 年的 萬平米發(fā)展到 2020年的 萬平米， 2020 全年成交額 億元，其增長勢頭不斷。 蘇州房地產經過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會置信（蘇州）項目市場定位報告 16 支持 房地產的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產泡沫并不會影響整個房產價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產的發(fā)展，還指望房地產價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設施、交通便利、學校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。 對于消費者，考慮的主 要因素有以下幾點： 1. 房產總價。 從需求方面來分析：買房者可分為兩類。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是 在所難免的： 1. 隨著經濟的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高； 2. 隨著中國經濟的發(fā)展，城市化進程在加快，大量進城的農民需要住房； 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當然還要購房臵業(yè)。高檔房下降并不會引來低收入顧客。房產隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。這些因素意味著短期內房產供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。但隨著房產開發(fā)區(qū)域和性質的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產市場的供求。一方面絕大多數(shù)市民認為蘇州目前的房價偏高，特別是 2020 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內，其實際購買價格可以高于其心理價位。 目前蘇州每年有近 10 億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù)上漲，最直接 的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。 2. 到 2020 年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達到 34％，到 2020年依然保持強勁增長勢頭，已達到 元 /平方米的歷史新高。其中 2020 年住宅銷售面積 萬平方米 ，同比 2020 年 增長 7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。如果以 2020 年蘇州年銷售 商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內蘇州房地產市場的供應量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達到 萬平方米，同比增長 ％。隨著國家宏觀調控政策的施行，房地產企業(yè)購買土地，開發(fā)房產將面臨著更高的風險。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產商買地建房將面臨更大的風險，使得開發(fā)商購地趨于理性。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產商在舉牌競拍地塊時更謹