【正文】 而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利。置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 39 因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對(duì)湖西景觀優(yōu)勢(shì)較大。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個(gè)板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個(gè)方向。 金水灣 金雞湖路 88 號(hào) 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。周邊公交相對(duì)豐富。 都市花園 順馳小區(qū)東側(cè)有鄰里 中心 。天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項(xiàng)目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號(hào) 湖東萬(wàn)盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機(jī)場(chǎng)路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開(kāi)發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán) 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳臵地有限公司 華新國(guó)際城市發(fā)展有限公司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)臵地 園區(qū)國(guó)信臵業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問(wèn) 上海九陽(yáng)房地產(chǎn) 北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 自銷 自銷（新吉陽(yáng)策劃） 新吉陽(yáng)代理策劃 新鴻泰 均價(jià) （元 /㎡） 4900 4800（ 第 三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體 7500 獨(dú)立： 9000 裝修程度 部分 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1800 無(wú) 部分 800 無(wú) 開(kāi)盤日期 二期： 04 年 7月 6 月 6 日 6 月 12日 二期在 6 月25 4 月 18 日 6 月中旬開(kāi)盤 2020 年 6 月11 日 交付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高點(diǎn)式多層、小高板式 小高層、高板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、板式高層、小高層 獨(dú)棟、雙聯(lián)別墅 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 38 層、高層 層、高層 層 獨(dú)立別墅 占地面積平方米 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 16 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 13 萬(wàn) 建筑面積及總戶數(shù) 85萬(wàn) /近9000 戶 23 萬(wàn) 萬(wàn)/505 戶 30 萬(wàn) / 一期900多套 11 萬(wàn) /700 多套戶 32 萬(wàn) /2020 多戶 9 萬(wàn) /700 多戶 萬(wàn) /199 套 容積率 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項(xiàng)目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都 表 11：樓盤基本情況總表 : 項(xiàng)目 名稱 內(nèi)容 南都 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 37 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周遍市場(chǎng)相關(guān)重點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律性，尋找項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬(wàn)平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī) 模 的一個(gè)社區(qū)，無(wú)形之中給業(yè)主以信心的保證。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對(duì)未來(lái)有一個(gè)很高的期望。 另 外 也有部分市區(qū)和外地客源。因 此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。 供應(yīng)量分析 該案開(kāi)盤可售房源量 562套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷 售率 94％。 其 中 以 目 前 市 場(chǎng) 主 流 的130～ 140 平方米為主打房型，同時(shí)輔以 100 多平方米的小房型以及 230 平方米的大房型作補(bǔ)充，因此其跨度較大，適合各種消費(fèi)需求。但由于該案首批不包括一期中位臵最南亦是一期位臵最好的 2 棟樓盤，預(yù)計(jì)其 將 在一期最后階段推出。由于該案位臵以及其獨(dú)特的臨湖環(huán)境使得市場(chǎng)關(guān)注度較大，同時(shí)由于該案一期其位臵相對(duì)不太理想，因此售價(jià)現(xiàn)在較低，對(duì)該案去化速度形成促進(jìn)。由于該案一期位臵和環(huán)境在本案小區(qū)中相對(duì)較差，同時(shí)由于園區(qū)湖東的較強(qiáng)的價(jià)格走勢(shì) 影 響，今后該案售價(jià)較為看好。本次為一期 16 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公 寓 ，共 1800 多套房源。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九 龍 外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對(duì) 小 區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個(gè)區(qū)突出一個(gè)季節(jié)的自然主題。 規(guī) 劃 圖 環(huán)境 分析 本案 位于現(xiàn)代 大道的北側(cè) ， 地 理位臵獨(dú) 特，介于湖 東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對(duì)面 有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜 人 ，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢(shì)。玲瓏灣首批推出項(xiàng)目為一期北組團(tuán)，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開(kāi)設(shè)。 表 10： 南 都 ? 玲 瓏 灣 基 礎(chǔ) 信 息 開(kāi)發(fā)商 蘇 州 南 都 建 屋 有 限公司 基地位臵 玲瓏街 1 號(hào) （ 近 現(xiàn)代大道） 建 筑 設(shè)計(jì) 住 宅 形態(tài) 小 高 層、 高層 （ 12～ 30F） 銷 售 企劃 自 銷 （天啟策劃） 主 推 賣點(diǎn) 湖 景 住宅 公 開(kāi) 日期 2020/3/27 交 房 日期 售 樓 熱線 051262888888 工 程 進(jìn)度 一 期 結(jié)構(gòu)體段 市 調(diào) 信 息 基 地 面積： 萬(wàn) 平方米 建 筑 面積： 萬(wàn)平方米（一期） 容 積 率： 綠 化 率： 50% 得 房 率： 可售戶數(shù) 總共近 9000 套 銷售率 94％ 主力總價(jià) 萬(wàn) 面積 配比 主力： 平方米 單 價(jià) 范 圍 40007000 元 /平方米 該案一期房型： 一房： 47~ ㎡ /％ 二房： ~ ㎡ /% 三房： ~ ㎡ /％ 1+1 房型： ~ ㎡ /％ 躍式： 180~ ㎡ /% 主力單價(jià) 目前 5000 元 /平方米 建筑 層數(shù) 12～ 30F 目標(biāo)客源 主 要 為園區(qū)客源 配套設(shè)施 籃 球 場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，區(qū)內(nèi)幼兒園、會(huì)所等 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 35 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 規(guī)劃 分析 項(xiàng)目綜合分析 該案為一個(gè) 85萬(wàn)平方米大型社區(qū) ，占地 34萬(wàn)平方米，于 2020年 9 月開(kāi)始動(dòng)工。 由于該案土地面積較大，今后還會(huì)不斷推出新的房源，可以肯定的是其房?jī)r(jià)將延續(xù)其保持與周邊房?jī)r(jià)的距離，以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，這將繼續(xù)給周邊 項(xiàng) 目乃至更大區(qū)域帶來(lái)影響。 客源 分析 建 屋 會(huì)員 結(jié) 論 該案由于有政府背景，其土地位臵較好，成本相對(duì)較底，因此在房?jī)r(jià)上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤較低。 禮遇會(huì)員：在新項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作時(shí)，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購(gòu)房準(zhǔn)備金，并與銀行，開(kāi)發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時(shí)間后成為禮遇會(huì)員（購(gòu)房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會(huì)員卡前見(jiàn)公告）。擁有鉑金卡。 貴賓會(huì)員指：已購(gòu)買建屋旗 下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請(qǐng)并經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確認(rèn)后，即成為貴賓會(huì)員。嘉賓會(huì)員 可提前獲 得蘇州工 業(yè)園區(qū)建 屋發(fā)展 有限公司 最新推出 的樓盤資料和銷售信息；優(yōu)先安排參觀建屋地產(chǎn)的銷售示范單位；享受優(yōu)惠價(jià)格；有機(jī)會(huì)參加各種活動(dòng)；享受該會(huì)所選商號(hào)購(gòu)物優(yōu)惠價(jià)格；同時(shí)擁有黃金卡。據(jù)了解，該會(huì)員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場(chǎng)凡是登記的客戶均有一張會(huì)員卡及一本會(huì)員手 冊(cè) ，但明文規(guī)定該會(huì)員卡不得轉(zhuǎn)讓。禮遇會(huì)員由于其規(guī)定的購(gòu)房準(zhǔn)備金的問(wèn)題，現(xiàn)暫不確定是否施行。 營(yíng)銷 策略 分析 該案在銷售上一直以會(huì)員制銷售，即消費(fèi)者參與“建屋之友”俱樂(lè)部的活動(dòng)，凡已經(jīng)購(gòu)買過(guò)建屋房產(chǎn)的客戶和打算購(gòu)買建屋房產(chǎn)的客戶均可申請(qǐng)會(huì)員資格，凡屬該俱樂(lè)部的會(huì)員均可享受買房的優(yōu)先權(quán)和其他增值服務(wù)。 房型 分析 東湖大郡推出的戶型豐富多樣、靈活有度，從兩房到四房、平層到躍層都有，面積范圍在 90 平方米到 270 平方米，其中 140平 方 米左右的三房為主力房型，占到整個(gè)房源的 50%。 去化 分析 該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價(jià)往往在該區(qū)域是最低的，同時(shí)，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對(duì)而言，其 130 平方米左右的主流面積較多，因此在市場(chǎng)上較受歡迎。該案二期三批價(jià)格的上揚(yáng)，一來(lái)其位于該小區(qū)中心綠化位臵，可以說(shuō)是以景觀房出售，二來(lái)是周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本達(dá)到 5000 元 /平方米，由此以 4800元的售價(jià)入場(chǎng)，不僅可以提高利潤(rùn)率，同時(shí)依然保持低價(jià)入市的品牌特征。這與其周邊住宅項(xiàng)目基本相差不多，所不同的是該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時(shí)更實(shí)際的是 其房?jī)r(jià)相對(duì) 較 低。 環(huán)境 分析 該案位于金雞湖東，周邊水系豐富，同時(shí)，該地段周邊目前居住型項(xiàng)目較多，同時(shí)鄰里中心等商業(yè)生活設(shè)施也將趨于豐富，公交目前有小區(qū)自身負(fù)責(zé)，今后將會(huì)有幾條公交入住改善該地區(qū) 目 前情況。 ? 湖東板塊率先啟動(dòng)，銷售上又有明顯優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目：東湖大郡?；ハ啻龠M(jìn)，共同發(fā)展。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 31 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 一、競(jìng)爭(zhēng)分析 問(wèn)題 5：互動(dòng)還是競(jìng)爭(zhēng)？ 解答： 我們通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，湖西區(qū)域的在售個(gè)案對(duì)于本項(xiàng)目均不能產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但是由于開(kāi)發(fā)多年，多個(gè)區(qū)域個(gè)案可以對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供一定的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，造成區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步升高。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價(jià)入市，漲幅將會(huì)更大一些。湖畔花園 160000 16000 28800 金水灣 433300 16000 4800 蘇園土拍（ 2020） 02 蘇園土拍（ 2020） 03 蘇園土拍（ 2020） 04 蘇園土拍（ 2020） 05 總計(jì) 1419416 596700 湖西地區(qū)房?jī)r(jià)緩漲、湖東地區(qū)大漲 2020 年，園區(qū)房?jī)r(jià)步步攀升， 2020 年園區(qū)樓市又以其強(qiáng)勁的動(dòng)力繼續(xù)保持著高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 350 萬(wàn) /25926＝ 135 平方米 /每套 預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售 或銷售量 180 萬(wàn) /135＝ 萬(wàn)套 表 8：未來(lái)湖東地區(qū)及項(xiàng)目周邊供應(yīng)： 案名 總土地面積 （平方米） 預(yù)計(jì)剩余土地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 南都 五、園區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 30 問(wèn)題 4：園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？ 解答：供應(yīng)量分析 2020 年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá) 500萬(wàn)平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬(wàn)平方米左右。 園區(qū)目前房?jī)r(jià)基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房?jī)r(jià)，湖西板塊的均價(jià)在 5800 元 /平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。 園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比又處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。 根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價(jià)分區(qū)情況看，工業(yè)園區(qū)為 4305 元 /平方米，（由于均價(jià) 3200元左右東湖大郡 23 萬(wàn)平方米計(jì)算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價(jià)為 4600 元 /平方米左右 ） 。在這過(guò)程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。 區(qū)域性房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也有一個(gè)“性價(jià)比”的問(wèn)題。 2020 年和 2020年園區(qū)平均房?jī)r(jià)分別高出市區(qū)平均房?jī)r(jià) 541 元和 1029元。 圖 14： 19972020 年園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)變化走勢(shì)（單位 ：萬(wàn)平方米） 50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)置信（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 29 2020 年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出 972 元 /平方米和 111 元 /平方米。 1997 年均價(jià) 1556元／平方米上升至 2020年均價(jià) 4042 元／平方米，上漲了 ％；2020 年同比 2020 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較 20 2020年有所放