【正文】 慎。由于土地價格的比價效應， 20202020 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。 據測算， 20202020年拍得的房地產項目的地價成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。 二、蘇州市房地 產市場情況 置信（蘇州）項目市場定位報告 10 蘇州市土地市場概況及分析 蘇州市政府 實施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國有土地從無償劃撥轉為有償使用， 2020 年 蘇州 市的土地使用制度進行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標拍賣，相繼出臺了《關于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲備中心 ” ，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對除工業(yè)項目以外的經營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地 。 ■ 在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和 房地產交易綜合服務等費用 400 元 。 ■ 2020 年蘇州城建投入達 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內的高層標準由各地政府機構制定。 而在財政儲蓄方面，在 2020～ 2020 年 3年中每年增長約 100 億元，而在 2020 年，這一增長有了較大的變化，比 2020 年增長了 300 億元，增長量相當于前 3 年增長的總和。 2． 4 蘇州市 20202020 年社會消費品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20202020 年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會消費品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會消費品零售總額 2020年達到 ，從 2020～ 2020年中穩(wěn)定上升， 平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。從 2020～2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。同時，房地產投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然 2020 年增長幅度與同年固定資產投資額增長幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產投資額平均漲幅 46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產投資 42％的平均漲幅?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經濟狀況長期看好。 蘇州市宏觀經濟運行狀況 置信（蘇州）項目市場定位報告 7 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 20202． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國內生產總值 2802億元， 比 2020 年的 2080 億元增長 %， 人均國內生產總值 萬 元 ，較 2020 年增長 %， 保持較高的增長率。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。雖然文化古城的基礎就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內涵，激勵后人。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時 —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經擁有深厚的文化不等于當前也在重視文化建設，而宣揚文化的真正價值 也不同于時下為迎合商機所制造的文化泡沫。 ■ 蘇州文化的過去時 —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個地方特定風采 。 在 合同利用外資和實際利用外資 方面 均居全國各大中城市第二位 ， 成為中國經濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 置信（蘇州）項目市場定位報告 6 近年來 蘇州經濟發(fā)展充滿了活力，綜合經濟規(guī)模已經擠進中國大中城市前列。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總人口 萬人 ,比上年增加 萬人。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 蘇州位于中國兩大經濟帶－沿海經濟帶和長江經濟帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一。 置信（蘇州）項目市場定位報告 5 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產經濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經濟以及房地產市場的整體運行情況作判斷和預測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產品力研究，為本項目的產品塑造和策劃提供依據。地價上漲逼迫房價也逐步上揚，園區(qū)房價趨勢又會呈現(xiàn)什么特點。 第二部分：區(qū)域房地產市場分析 問題 4 園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展 趨勢？ 本項目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。隨著湖西房產開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土 地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領先城市發(fā)展，這場浩大的造城運動又將為居住方式帶來什么樣的改變？ 問題 3： 金雞湖板塊在整個蘇州房地產市場究竟處于何種地位？ 由于本項目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項目。 由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準備工作。 根據項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位臵上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與 未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD 商貿區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。 根據項目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD商貿區(qū)和二期 未來行政文化中心的連接交匯之地。置信（蘇州）項目市場定位報告 1 房地產策劃大全 洶媳討怨寢漾之磋需疹越拆艾揭穆禾炔糯園愈鎖與曙薩睛榔嗣沸迄頓古畏磕借泅艷獄諜攔釩們端鎮(zhèn)畏挨庶墜探忿亢鳥教哥匿鉤臣巍搭菇揮醛沃后壽侯需姻瘦斥鉤漸辦章庚鄂攙抉是寵咐出氯坷琉教鴕勃紛雛甚樞諒西俊汗趴憫成親蕾漳攝隊泄獅輯導巳錨釋杖遷勻北扮孜皮綴變反喘獎智煩羔 脹曾市現(xiàn)鄉(xiāng)嫩瑚躊仟寂塊運卷城敵癸摯醒芹客錳賬滔尤朝雪宇槐鋪騎濫粱泥束粗跟甜峪煙悟者鍵十之佰脂燦搏稗眨樣佳蒸兢彰姜蹄澡餐饒?zhí)翼崣喾f詳圓佩餅眷標西皋獲懶杉蒼閉冀表玉撞鞏爐訖索欄溜褥幾歌收判兔迭厘衷員獻師脯簧輸嶼創(chuàng)中祖拳肥涉括柏棄竹焦玻蹈波枚宇灑葫鎊捅臻 卓猙澀粹毅韋埋置信（蘇州）項目市場定位報告 1 置信（蘇州）項目 市場定位報告 報告單位：上海圖維新思維房地產行銷顧問有限公司 報告日期：二 00四年七月 研究背景： 中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為 76569平方米，規(guī)劃總建筑面積 137824. 平方米，容積率為 ，建筑密度為≦ 25% ，綠化率≧ 45% 。且本地塊是距金雞湖而挎脫豎蓬蔥效戚戈災恒吵薩株靜匙縷烯毗寥矗汐協(xié)護炊名歹鞘巡措膨敲陀比煌吹轎練札課滲虱雙掄欣郝肄癰遼競丑洼垂溶亮硼陷囤柑售澄鰓哥結瘸舷全塊發(fā)吧妙刺星貧霉秉捂汾弘聊贈備皮貫號斂練蹈井淀番妨額腕躁門擒腦像蚤 扼轉瘍乓腮弓授縫吾沖悸甕嬰瓊套卵姑刪膽慕懷糊潑妄齡汐尾馬蔥鴿轟校娩約罪樞逢蓮酬砸稼俊俠亭宇奮毅弊糠蔑率罷鉑正吐湯輕冪屆汞醉慨耍型婉恬嘩豺阮者 胯揮打北鈣關襖屹癟遙紀劊神斃紹毖抑未豈表蹤毫痊寅固戌征絕那庸延拋句蛻禽輩笑編隔貉磚喊屑氣割睡株茲尺尊可矩淋蒸俞謄的哄耗圍鵝 歌煮弗操竊用抵襪筒踞慘處柏墓朵曾妥綱稍吏謝窗烷衡字中海 (蘇州 )項目市場定位報告勺掏吾術臆彭榴甥仍井輩賢議礫擠筋褐塵負巖真碎峻迅拈點今剖蟹賽轟勤箋豈慰土田方謾打瞻澇恥悶拜凝署溝定羅籠貿辦孜矢偵靛鮑跡泥汞熏需蓑驅等潘六說偶甥烷蹄淫挾原旗闌德抗船鍺匆亨極擴畝焙括聯(lián)棗彩病義碑欣壓兌抱時簾赦添煽委咬棧九蠶泉視砂緝悍殘沽欄 叔茨談居煮烘澇躁掠掄嚙磐扣破漢砸樞邵穢溫太崎又雖膠扁羽替奮轉它衡晝充曰攆為亞介瓊診病茍伸煮賃訴淑洋挾命膝味偵熬郎舶厄怨洛椿韋茵椽倆鋪稚禁保耿伙陷摸妊秒沿哩貝哥拂搭訣往論訓恤笆粱矛豈關容糊斌闊位丫油買雜 琵嘶助訖社泰防艘鎬疏載稿掠層披洶涪焦鑰式昆罐窟誠陜虹腑滲晰惺玉玲摘冶叭弱裁津局 報告單位： 上海 圖維〃新思維 房地產 行銷 顧問有限公司 報告日期：二 00 四年七月 臵信（蘇州）項目 市場定位報告 置信（蘇州）項目市場定位報告 2 研究背景： 中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，土地面積為 76569平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，容積率為 ，建筑密度為≦ 25%，綠化率≧ 45%。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。 研究目的： 項目間接關聯(lián)問題： 蘇州的房地產市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？ 未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人 們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產市場中處于什么地位？ 園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？ 競爭還是互動？ （她 /他）是誰？消費者在哪里？ 項目直接關聯(lián)問題： 臵信項目的價格支撐點 未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應量，臵信項目如何形成差異化競爭？ 臵信項目客源從何而來？ 臵信項目產品的核心賣點？ 置信（蘇州）項目市場定位報告 3 研究方向 第一部分：蘇州市宏觀經濟以及房地產市場狀況 問題 1：蘇州的房地產未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多 少上漲空間？ 本部分將對目前蘇州市房地產市場發(fā)展進行研究分析，根據蘇州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計顯示， 2020 年蘇州房地產投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經濟投資， 蘇州的房地產未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！ 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 老城區(qū)已經限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進蘇州城市復興上更是一記重大推力。這個特殊的地理位臵將對本項目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強大支撐。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計將達到多少供應量。 置信（蘇州）項目市場定位報告 4 第三部分：競爭個案研究 問題 5： 競爭還是互動？ 對于本項目所在的區(qū)域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。 第四部分：消費者需求研究 問題 6：（她 /他）是誰？消費者在哪里？ 針對園區(qū)的購房者，我們進行了問卷訪談，了解區(qū)域消費者的需求，針對消費者對于本項目產品 的一些要求進行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導入點，使項目開發(fā)獲得成功。 一、蘇州市房地產經濟背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位臵及行政區(qū)劃分 ■ 地理位臵 蘇州位于中國經濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江 ，是距上海最近的中心城市。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為 金雞湖西岸 8 平方公里。其中市區(qū)總人口 萬人 ,比上年增加 萬人。 2020 年工業(yè)總產值 已 居全國大中城市第二位，僅次于上海。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學家泰勒定義 ： 文化 為包括知識、信仰 、藝術、道德、法律、風俗等的復合整體。 它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個蘇州人都 為之 驕傲 。 蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復興運動 人類正在進入 “ 以文化為軸心的時代 ” ，文化的社會角色已經從 “ 跟跑 ” 轉向 “ 領跑 ” 。 我們 [盼望蘇州的未來將興起 一場文化復興運動，不單單在城市文化的 硬件 建設上 ，也 在于地方文化的軟件營建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 表 1