【正文】 元 。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右 ，創(chuàng)歷史新高。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長(zhǎng)約 100 億元，而在 2020 年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比 2020 年增長(zhǎng)了 300 億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前 3 年 增長(zhǎng)的總和。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2． 4 蘇州市 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅 表 4： 蘇州 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2020 年達(dá)到 萬(wàn)元，從 2020～ 2020 年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。從 2020～2020 年平均人均 GDP 漲幅來(lái)看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然 2020 年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元， 比 2020 年的 2080 億元增長(zhǎng) %， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn) 元 ，較 2020 年增長(zhǎng) %， 保持較高的增長(zhǎng)率。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化 、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。 ■ 蘇 州文化的過(guò)去時(shí) —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采 。 在 合同利用外資和實(shí)際利用外資 方面均居全國(guó)各大中城市第二位 ， 成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 近年來(lái) 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展 更是 充滿(mǎn)了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。其中市區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江 5個(gè)縣級(jí)市， 130 個(gè)鎮(zhèn)。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位臵及行政區(qū)劃分 ■ 地理位臵 蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海， 南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。 第四部分：消費(fèi)者需求研究 問(wèn)題 6：（她 /他）是誰(shuí)？消費(fèi)者在哪里？ 針對(duì)園區(qū)的購(gòu)房者，我們進(jìn)行了問(wèn) 卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤(pán)最佳的市場(chǎng)和客戶(hù)導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獲得成功。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第三部分：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 問(wèn)題 5： 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？？ 對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。未來(lái)湖東將大盤(pán)云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到多少供應(yīng)量。這個(gè)特殊的地理位臵將對(duì)本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對(duì)于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來(lái)得出結(jié)論，從未來(lái)城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。 研究目的： 項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問(wèn)題： 蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？ 未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化， 湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個(gè)蘇州地產(chǎn)市場(chǎng)中處于什么地位？ 園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？ 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？ （她 /他）是誰(shuí)？消費(fèi)者在哪里？ 項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問(wèn)題： 中海項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)和產(chǎn)品如何定位？ 未來(lái)湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，中海項(xiàng)目如何形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 中海項(xiàng)目客源從何而來(lái)？ 中海項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣(mài)點(diǎn)？ 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 研究方向 第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 問(wèn)題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？ 本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資， 蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個(gè)重要課題！ 問(wèn)題 2：未來(lái)居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動(dòng)誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 老城區(qū)已經(jīng)限制開(kāi)發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。且本地塊是（ 2020） 8801 至 05 號(hào)地塊中距金雞湖最近，景觀資源最好的一塊地，因此在開(kāi)發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)有一個(gè)比較深入的了解。中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 報(bào)告單位： 上海普潤(rùn)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 中央企劃中心 報(bào)告日期：二 005 年 中海（蘇州）項(xiàng)目 市場(chǎng)研究報(bào)告 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 研究背景： 中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)（ 2020） 8801 至 05 號(hào)地塊中的 01 號(hào)地塊，土地面積為 133032 平方米，規(guī)劃總建筑面積 平方米，容積率為 ，居住用地容積率為 ，建筑密度為≧25%，綠化率≧ 45%。 根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位臵上很好的銜接了開(kāi)發(fā)成熟的湖西與 未來(lái)開(kāi)發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期 CBD 商貿(mào)區(qū)和二期未來(lái)行政文化中心的連接交匯之地。 由此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。隨著湖西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日益成市，可開(kāi)發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場(chǎng)浩大的造城運(yùn)動(dòng)又將為居住方式帶來(lái)什么樣的改變？ 問(wèn)題 3： 金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處于何種地位？ 由于本項(xiàng)目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。 第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 問(wèn)題 4 園 區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？ 本項(xiàng)目未來(lái)將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。地價(jià)上漲逼迫房?jī)r(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)又會(huì)呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售樓盤(pán)的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第一部分 宏觀市場(chǎng)篇 本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國(guó)最富饒的地區(qū)之一。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里， 建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 ■ 人口 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2020 年蘇州市戶(hù)籍總?cè)丝? 萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 1． 3 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)估： 進(jìn)入九十年代，蘇州加快了對(duì)外開(kāi)放的步伐，堅(jiān)定不移地發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)，大力引進(jìn)國(guó)際資本和先進(jìn)技術(shù)，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅次于上海、北京、廣州、重慶、天津、深圳，在全國(guó) 14 個(gè) GDP 超千億的城市中列第七位，所轄常熟、張家港、昆山、太倉(cāng)、吳縣、吳江六個(gè)縣級(jí)市都進(jìn)入全 國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣前列。 2020年 工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。 １ .４ 蘇州文化的過(guò)去、現(xiàn)在與將來(lái)： ■ 英國(guó)的人類(lèi)學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。 它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。在 2500 多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個(gè)蘇州人都 為之 驕傲 。 蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020 ■ 蘇州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng) 人類(lèi)正在進(jìn)入 “ 以文化為軸心的時(shí)代 ” ，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。 我們 [盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于地方文化的軟件營(yíng)建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 表 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長(zhǎng) % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元 ） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢(shì)，從 1999 年到 2020 年平均漲幅在中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 ％左右。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長(zhǎng) % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 1999～ 2020 年平均增長(zhǎng) ％。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位