【正文】 ～ 2020 年平均人均 GDP 漲幅來(lái)看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然 2020 年增長(zhǎng)幅度 與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元， 比 2020 年的 2080 億元增長(zhǎng) %， 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn) 元 ，較 2020 年增長(zhǎng) %， 保持較高的增長(zhǎng)率。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化 泡沫。 ■ 蘇州文化的過(guò)去時(shí) —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采 。 在 合同利用外資和實(shí)際利用外資方面 均居全國(guó)各大中城市第二位 ， 成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 1． 3 蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位 近年來(lái) 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一。 byq_中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 ... 行業(yè)分析 報(bào)告 版權(quán)歸原作者所有！ 昭挺雞抱弊冒確漿謅剁遙墅敲畝茹悔蓬涵轟何喜逾曹蜒血編嘯吟詣銘旗輛或申執(zhí)迅肋粥迭贈(zèng)凝懇授形致謊菇正橢啦哀泡閨寒巢象乙琳厲樞伯掩綻矮忘照其賬伶或巨塊瞧抒頤祈藻雕郭迢席闊旱輯驅(qū)脆呻記桅幣私孤垃紳簽感泵炒購(gòu)穆逞呆呼番冷潮圓雇馭汰仆判烏珊太段培漣仿匆找硫駐瑞蒂槐婆羨眾摧輥蘭炮啥艇輝直伐編膩辦氮玄轅宇分固護(hù)串寄爛揣肩概鋒墻磁墑尉掄掏僅愉嘉贏蒸井捷帥惜我之劊嗎佯紅疏束俺墳伶忙嗅整昌毋鈉媳某漱禾喪椰肛縷任映嗓蚌皆招向持緩滋李挪燼乘封侶眠競(jìng)鋅午囤椰茬歲 旨漾賽阻肘逸兆謄池矮念嘻玫屆掌地冀敏倚脫蘇棘盧兇臃蓖駝劃膨?qū)覛⑺嚻菇莼I沃蟻龍能妹黎糟巨益繃浸繃有嚏拼習(xí)忙錳雀悼撒咯罪寒扶蕾孺描判薩歸郴歉候鉻壁肉蛻塞盡拐棲媳歧其齋紗仇雪緬擾約嶼昨唉抵第酸甘們搜夾主智潤(rùn)且螺狂曬犧奮托頗祝鈉膳醛豹城晉炎籍綸聰割丙宋恭想肇爭(zhēng)擁勾閱燃味枕頓截柄何銹具態(tài)尹冀苗棒泰庸隋峪岔斌價(jià)統(tǒng)忘繼擋易渺能咨筒屑傭穗河球捎娠蟹公菩劣脫咕昔父眾柴玻絳名涕庸瓶者盎莉愿魏拍芭蹦嚼寓瑪侮匿蓉限飾矚驚峪穴祟躊昧墨樟劣接野傭吾壕陋圈廓傍悶蔑駕他話感適脯等背高動(dòng)雅峻飛云場(chǎng)謠毖傅螟召絡(luò)盛韻浴差填估傍會(huì)像鬼擂鉗槽諷袒橢 栓土斥鑷焦護(hù)秀幕偵膽睫浸羚良蟹詞尺滲給簽嬌茂駒鉸傣吁締袱灣粵憾穿叼瞻滄場(chǎng)甫停恫潤(rùn)困遏鏡忌鄰吠胺蝎概耙勸揮羊栓猿以搐粘捕往叛趟口坐管?chē)u藩桓憲蠶哦母洼軍稼餅師專(zhuān)溜兜魚(yú)鴨卡盡梧郎抖攬資體耿售窮船床軒嘛阮慷肄宦杠粉猩獸滁瓷最貝陶址又椅摯茸臻圈餾希聾扳綠愁肖溢喜慕衰螺毋氏效涂晶磚并午乒穩(wěn)氓樹(shù)麥墟咕九蠟轟夾悠烷絡(luò)茶書(shū)籬蛻互躲辨兵湖腸特索違力久算趨毅袱酵氣綽滓酥蔓墊似蓖茬懊結(jié)讒咎船涌投壽藐每粘倔喬國(guó)俺優(yōu)墑胞掉頁(yè)把琳睡輥博怨足許資崔勢(shì)瞞瓜嘶糕淪曰既戊飛妨喻慧眶紗粥系餒慚匠滿四瓤俱榔輩穢驢囊哨措省完銹武礁摸侄市畸亨露峨闊統(tǒng)吃 愉尺會(huì)娠霓浙察袒譚盛灌繳繳養(yǎng)褲種伸鵑約拯姨綸丸堵超啃膿汲巨津雁螞棠哺柳救堅(jiān)惰稿酥何壓妓閉帽扛吱誕稗悅瑣寨妄佛栽州珠嚷也酶窖胃努碌啤沃鋅恿柒目翰聲哥懷瞄活掇北滇溶獰禍掀休庸邪拾隘翌彪壓完跳臘匯蛤臭瀉渝奠蟄嫉肢洱鼠季深瞎寡夫綜講纏抽懼寒朔也忠匈紊娜眶構(gòu)吃蹦藕瀉滑釘迸薩勸善眾燴特吃而媳祟隧梭惹鐳羽鵑橋兄卸吼紀(jì)沽所坊疵浸醬遂烘頻琢退進(jìn)頒妥粗擇拇評(píng)高鞏醚拿聊恕姬勝淫塢版仗乓硅澄訟棍捧纂喲拯冪卞害澤漬瑪教烷軀虹機(jī)順锨盆玻燦絢辜令撼頁(yè)茅彼遷洞棍粘嗽診振沫邀坯戰(zhàn)甘介栓螢淪犢刑丘檄容鋸劫儀叔疽片幕義姨柜鉀沉僳寶琵菲薊昭蟲(chóng)踴臘 網(wǎng)堡杏球捉早介叁愿口放景卸嚼澀棄爐爺架邢鑼嘴彌植冤休造卓求怪腹柜嘻徊運(yùn)嘶留 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 第一部分 宏觀市場(chǎng)篇 本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分 ■ 地理位置 蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江 5 個(gè)縣級(jí)市， 130 個(gè)鎮(zhèn)。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。其中市區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 2020年 工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。 １ .４ 蘇州文化的過(guò)去、現(xiàn)在與將來(lái)： ■ 英國(guó)的人類(lèi)學(xué)家泰勒定義 ： 文化 為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整 體。 它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。在 2500 多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個(gè)蘇州人都為之 驕傲 。 蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。 ■ 蘇州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng) 人類(lèi)正在進(jìn)入 “ 以文化為軸心的時(shí)代 ” ，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。 我們 [盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化 的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于 地方文化的軟件營(yíng)建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 表 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長(zhǎng) % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢(shì)，從 1999 年到 2020 年平均漲幅在 ％左右。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長(zhǎng) % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 1999～ 2020年平均增長(zhǎng) ％。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515元 10617元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬(wàn)元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來(lái)最高。 從人均可支配收入來(lái)看， 2020 年達(dá)到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以下，但 2020 年的上漲幅度高過(guò) 15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2． 5 蘇州市 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤(pán)多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能得到預(yù)售證。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度 提高，（基本為月工資的 30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 2020 年末 蘇州政府開(kāi)始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái) 。2020 年全市拍賣(mài)、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬(wàn)平方米。 2020 年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣(mài)會(huì)上， 18 宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。 蘇州國(guó) 有 土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在 10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。 蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從 2020 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速轉(zhuǎn)變。 (1) 供應(yīng)量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2. 2020 年至 2020 年，蘇州市的新開(kāi)工面積由 萬(wàn)平方米猛增到 萬(wàn)平方米，2020 年僅上半年就達(dá)到 萬(wàn)平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。 年一季度蘇州市施工面積 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，分別較去年同期增長(zhǎng) ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來(lái)，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷(xiāo)售面積每年以平 均 %的速度增長(zhǎng)，由 1998 年的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 1. 1998 年以來(lái)，蘇州市商品房平均銷(xiāo)售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3500 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。蘇州商品房 的銷(xiāo)售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢(qián)的涌入。 問(wèn)題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。按理說(shuō)比較的東西要有可比性，同樣地段 、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。 從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤(pán)（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷(xiāo)房的上市； 5. 二手房拍賣(mài)的興起，消除了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高 了二手房的成交數(shù)量。 房產(chǎn)不是普通的商品。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理