【正文】 蘇州市土地市場概況及分析 蘇州市政府 實施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國有土地從無償劃 撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年 蘇州 市的土地使用制度進行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標拍賣， 相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲備中心 ” ，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地 。 ■ 在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和 房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費用 400 元 。 ■ 2020 年蘇州城建投入達 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標準由各地政府機構(gòu)制定。 而在財政儲蓄方面，在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長約 100 億元，而在 2020 年，這一增長 有了較大的變化，比 2020 年增長了 300 億元，增長量相當于前 3 年增長的總和。 2． 4 蘇州市 20202020 年社會消費品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20202020 年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會消費品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會消費品零售總額 2020 年達到 萬元，從 2020～ 2020 年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。從 2020～ 2020 年平均人均 GDP 漲幅來看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。同時，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長中， 雖然 2020 年增長幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅。可以看出：蘇州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟狀況長期看好。 蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況 2． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年， 蘇州 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元， 比 2020 年的 2080 億元增長 %， 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬 元 ，較 2020 年增長 %， 保持較高的增長率。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎(chǔ)上，提煉出更有 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020吸引力的精神形態(tài) ，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使 文化的生命力 更具 穿透 力，從 歷史活到現(xiàn)在 。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文 化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵后人。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時 —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州 曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當前也在重視文化建設(shè)，而宣揚文化的真正價值也不同于時下為迎合商機所制造的文化泡沫。 ■ 蘇州文化的過去時 —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■ 城市 文化， 則 帶有一個地方特定風采 。 在 合同利用外資和實際利用外資方面 均居全國各大中城市第二位 ， 成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 1． 3 蘇州市在全國和江蘇省的地位 近年來 蘇州經(jīng)濟發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬人 ,比上年增加 萬人。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟帶－沿海經(jīng)濟帶和長江經(jīng)濟帶交接處，是中國最富饒地區(qū)之一 。 中海房產(chǎn)項目市場定位報告 第一部分 宏觀市場篇 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場的整體運行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項目所處的環(huán)境。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分 ■ 地理位置 蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3 月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8 個區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江 5 個縣級市， 130 個鎮(zhèn)。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。其中 市區(qū)總?cè)丝?萬人 ,比上年增加 萬人。 2020年 工業(yè)總產(chǎn)值 已 居全國大中城市第二位，僅次于上海。 １ .４ 蘇州文化的過去、現(xiàn)在與將來： ■ 英國的人類學家泰勒定義 ： 文化 為包括知識、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風俗等的復(fù)合整體。 它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史 文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個蘇州人都為之 驕傲 。 蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。 ■ 蘇州文化的將來時：興起一場文化復(fù)興運動 人類正在進入 “ 以文化為軸心的時代 ” ，文化的社會角色已經(jīng)從 “ 跟跑 ” 轉(zhuǎn)向 “ 領(lǐng)跑 ” 。 我們 [盼望蘇州的未來將興起一場文化復(fù)興運動，不單單在城市文化的 硬件 建設(shè)上 ，也 在于 地方文化的軟件營建 上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從 而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 表 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢，從 1999 年到 2020 年平均漲幅 在 ％左右。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長 % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢， 1999～ 2020年平均增長 ％。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515元 10617元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達到 萬元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來最高。 從人均可支配收入來看， 2020 年達到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長期發(fā)展態(tài)勢來看，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以下，但 2020 年的上漲幅度高過 15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。 2． 5 蘇州市 20202020 年財政收入及財政儲蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財政收入 財政儲蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財政收入來看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟運行的良好態(tài)勢。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預(yù)售證。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來按月發(fā)放的購房補貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區(qū)內(nèi)職工住房補貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的 30%）同時園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動 了園區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進入，使當?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 2020 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺 。2020 年全市拍賣、招標和掛牌交易經(jīng)營性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計 1651 萬平方米。 2020 年以來園區(qū)地價依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈爾等企業(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價達 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣會上， 18 宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。 蘇州國 有 土地儲備中心有關(guān)負責人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進行房價調(diào)控。 蘇州市商品房市場概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從 2020 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。 (1) 供應(yīng)量 圖 24： 蘇州市自 1998 年以來整個房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強勁增長勢頭。 2. 2020 年至 2020 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米，2020 年僅上半年 就達到 萬平方米，其上漲趨勢不斷。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長，由 1998 年的 萬平方米增長到 2020 年的 萬平方米，達到歷史最高水平。 (3) 成交價格 圖 67 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩(wěn)步增長。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價已經(jīng)超過 3500 元 /平方米，同比增長 ％。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于 長三角經(jīng)濟的高 速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？ 解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點： 1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。 房產(chǎn)不是普通的商品。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進一步跌價的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。 一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。其經(jīng)濟收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差 40％。 2. 地段的成熟度。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的