【正文】 客戶對投資回報率的信心降低，致使投資客戶轉(zhuǎn)向。由于許多名義上的酒店式公寓項目只是在對外宣傳上引用了酒店式服務(wù)的說法，但在實際的服務(wù)過程中卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到酒店式服務(wù)的水平，導(dǎo)致服務(wù)水平不高、客戶所享受的服務(wù)不值所收取的租金的情況，結(jié)果是經(jīng)營的時間越長，租客越少、經(jīng)營狀況越差。于是空置出現(xiàn)、租金降低、回報率降低，投資客紛紛撤出的情況隨之出現(xiàn)了。市場供應(yīng)量急劇增加導(dǎo)致供過于求。 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析租金過高。自由之邑的本地客源約占62%，匯豪國際的本地客源也占到了60%左右。從蘇州市區(qū)的自由之邑和新區(qū)的匯豪國際銷售情況來看，目前蘇州小戶型的客源以自住為主，自由之邑的自住比例達(dá)到了65%，而匯豪國際也有將近50%的客戶選擇自住。amp。amp。 外來人口，長期在外的高級打工者。這部分人30歲出頭，事業(yè)初成，是公司白領(lǐng)或小公司經(jīng)營者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶型公寓能方便其創(chuàng)業(yè)與工作兼顧。amp。 單身族和年輕夫婦。投資型需求者：比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型，商務(wù)流動人口眾多，具有一定的投資價值，周邊的租金通常會比較高，加上小戶型要以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被本地或外地的投資者所青睞。三、酒店式公寓的戶型分析從戶型結(jié)構(gòu)來看，酒店式公寓的戶型都中規(guī)中矩，鮮有獨到之處，但功能齊全、空間布局合理、對起居室和主臥的面積、衛(wèi)生間的數(shù)量都有較高的要求。二、酒店式公寓的價格分析從價格來看，酒店式公寓的價格比較高?！暗囟蔚谝弧痹诰频晔焦⑸象w現(xiàn)得淋漓盡致。第二部分、酒店式公寓市場分析一、酒店式公寓的分布區(qū)域分析從分布區(qū)域來看，酒店式公寓主要集中在城市的CBD區(qū)域、對外聯(lián)系的口岸區(qū)域和有獨特景觀資源的區(qū)域。 二手小戶型物業(yè)的叫價普遍比較高，相對于當(dāng)初銷售價格有一定程度的上升，從價格上升的速度來看，新區(qū)和市區(qū)上升比較快。 整體而言，目前蘇州市場上的二手小戶型物業(yè)供應(yīng)量不大，可售房源較少。 目前在售的小戶型公寓中可以看出,消費者對于小戶型的價格作為首要考量因素，總價較高的小戶型公寓比較難銷,同時對于開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)也提出了比較高的要求。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。 值得一提的是，目前的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來看，銷售形勢不容樂觀。從市區(qū)的自由之邑一期快速售馨，到二期持續(xù)熱銷，再到新區(qū)獅山峰匯和匯豪國際的旺銷，不難看出，目前消費者對于小戶型物業(yè)接受度總體而言比較高的。216。小戶型公寓市場需求情況216。216。表4：未售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價元/m2玄妙廣場平江區(qū)干將路818號8300010000潤億皇朝平江區(qū)喬司空巷近人民路18000約10000新五洲大飯店金閶區(qū)廣濟路近石路7750（資料來源：蘇州博思堂研展部）說明：216。216。216。 目前市場上在售的小戶型公寓主要集中在新區(qū)和市區(qū)，其中市區(qū)有6個，平均售價達(dá)8395元/m2；新區(qū)有3個。表3：在售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價元/m2自由之邑(二期)金閶區(qū)金閶區(qū)閶胥路70號460005575茉莉花大酒店金閶區(qū)蘇州市閶胥路345號3421612000摩登99滄浪區(qū)人民路28號289326900相皇國際滄浪區(qū)十全街與相王弄交叉口的西南角240008000錦地星座(二期)平江區(qū)干將路938號近樂橋400008500(一期)。216。216。說明：216。因目前市場上一般住宅物業(yè)已經(jīng)達(dá)到了相對飽和的狀態(tài)，所以，低總價、首付低的小戶型就有了市場存在的機會。表1：小戶型公寓供應(yīng)數(shù)量分析說明：從上圖可以看出：目前蘇州市場上已開的小戶型公寓以市區(qū)為最多，有14家之多，接下來是新區(qū)有7家，然后是園區(qū)和吳中區(qū)。216。216。 目前在蘇州市場上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項目有25個，吳中 區(qū)有一個，是“蘇州凱悅”；市區(qū)有14個，分別是“時代晶華”、“中心廣場”、“玄妙廣場”、“協(xié)和金盛廣場”、“粵海廣場”、“都市e站”、“賽風(fēng)夢想家”、“自由之邑”、“相皇國際”、“摩登99”、“錦地星座”、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國際酒店”；園區(qū)有3個，分別是“春之交響”、“正興水岸人家”和“白領(lǐng)公寓”；新區(qū)有7個，分別是“嘉業(yè)陽光假日”、“獅山麗晶”、“風(fēng)華苑”、“獅山峰匯”、“青庭國際公寓”、“匯豪國際”、“御庭國際公寓”、等。對小戶型產(chǎn)品的開發(fā)有一定的抗性。市場反映好，接受度高?？驮磳用孑^廣，市場接受度高小戶型產(chǎn)品需求客源層面廣，能滿足不同層面客源的居住以及投資需求。若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報率。消費理念的更新和轉(zhuǎn)變，也是小戶型產(chǎn)品的市場契機蘇州人已經(jīng)越來越多的接受了一生多次購房（梯度換房），適時投資消費的投資理念。投資回報率高小戶型產(chǎn)品的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。項目區(qū)域位置優(yōu)越，升值潛力大結(jié)合本埠以及外地的一些小戶型產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)這些個案的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，這些案盤大多地處城市CBD或CLD，而作為區(qū)域中心位置的案盤，其產(chǎn)品本身所擁有的市場升值潛力是巨大的。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的50多種服務(wù)?？梢哉f，它是soho和酒店式公寓的組合體。216。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店是由時權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星級酒店而存在，在酒店管理機構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。216。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項目。216。 小戶型公寓根據(jù)其經(jīng)營管理方式以及所提供的服務(wù)內(nèi)容的不同又氛圍四種類型：服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商務(wù)公寓。目前業(yè)界大部分以面積為界定標(biāo)準(zhǔn)的。目 錄第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析 一、小戶型公寓類型二、小戶型公寓市場發(fā)展概況三、蘇州市小戶型公寓市場分析第二部分、酒店式公寓市場分析 一、酒店式公寓分布區(qū)域分析二、酒店式公寓價格分析三、酒店式公寓戶型分析四、酒店式公寓客戶分析五、影響酒店式公寓銷售的因素分析六、投資酒店式公寓應(yīng)注意的幾個方面七、酒店式公寓個案分析第三部分、項目定位分析 一、項目分析二、項目產(chǎn)品定位分析三、項目目標(biāo)客戶定位分析四、項目價格定位分析第四部分、項目開發(fā)建議第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析一、小戶型公寓類型 小戶型公寓的界定。小戶型公寓的界定主要有兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是兩居室以下（包含兩居室）的單位統(tǒng)稱為小戶型，另一種則是以面積來界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即稱為小戶型公寓。 小戶型公寓的類型。下面分別對這四種類型的小戶型公寓進行簡要分析。 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務(wù)。 酒店式公寓 酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。216。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施的部分產(chǎn)權(quán)，即發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者委托酒店經(jīng)營管理公司進行管理，酒店管理公司定期給予投資者一定數(shù)額的投資回報和年終分紅以及一定期限的免費入住權(quán)。 酒店式商務(wù)公寓酒店式商務(wù)公寓則既有先進的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。二、小戶型公寓市場發(fā)展概況蘇州市場逐步成熟，市場進一步細(xì)分一年多來，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，激烈的市場競爭也使得市場進一步成熟和細(xì)分，小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而其市場效應(yīng)與其說是房地產(chǎn)市場細(xì)分的結(jié)果，不如說是房地產(chǎn)開發(fā)者為了應(yīng)變千變?nèi)f化的客戶要求所采用的一種應(yīng)變手段。戶型面積小、總價低，容易被接受小戶型產(chǎn)品以其較低的總價、首付以及月還款的確對購房者有較強的親和力，容易被購房者接受，另外，較好的平面規(guī)劃即做到小而全的戶型設(shè)計也是吸引客源的有利手段。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報率，由于小戶型產(chǎn)品可以用相對低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資客青睞。相對于投資型客戶，自住型客戶看中的就是將其作為一個過渡性的產(chǎn)品。小戶型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味因為小戶型產(chǎn)品所面對的客源大部分是年輕的白領(lǐng)辦公一族，他們對住房的要求也較高，精裝修小戶型產(chǎn)品也正合適他們的口味，居住、辦公、待客均不失客戶身份。因其較低的總價和完善生活配套也能夠被多數(shù)客源接受。市場品牌效應(yīng)提升明顯作為房產(chǎn)開發(fā)商，小戶型產(chǎn)品的開發(fā)往往因其相對于大戶型較小的利潤空間，設(shè)計上也多占用隔斷及配套設(shè)施。三、蘇州市小戶型公寓市場分析小戶型公寓市場供應(yīng)情況216。沒有正式公開的小戶型項目有一個是位于市區(qū)觀前街的“潤億皇朝”。 這些項目之中，產(chǎn)權(quán)式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”、 “新五洲大酒店”、“伯恩國際酒店”和“相皇國際”。 同時，在這些項目之中套型比較大的有2家，分別是“御庭國際 公寓”和“白領(lǐng)公寓”。成因：市區(qū)的小戶型的出現(xiàn)是由于市區(qū)兩大商圈的集聚效應(yīng)以及市區(qū)房價的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價偏高。表2：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積均價元/m2蘇州凱悅吳中區(qū)東吳南路153號230004600時代晶華金閶區(qū)金門路、石路交叉口340005900中心廣場金閶區(qū)石路商業(yè)圈內(nèi)約100006080協(xié)和金盛廣場金閶區(qū)金山路88號325645500都市e站金閶區(qū)干將路與閶胥路交界處435005500賽風(fēng)夢想家金閶區(qū)金閶閶胥路302號－324號 60006000粵海廣場平江區(qū)平江喬司空巷22號900006000正興水岸人家園區(qū)婁跨大橋與312國道交匯處400002200白領(lǐng)公寓園區(qū)園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街168號454837000風(fēng)華苑園區(qū)東環(huán)路與機場路交界處340003500春之交響園區(qū)蘇惠路與星海路交界處800007100獅山麗晶新區(qū)新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國新大酒店西 180006000獅山峰匯新區(qū)新區(qū)獅山路89號250006000嘉業(yè)陽光假日新區(qū)玉山路和金楓路的交叉口37萬(200套)4000（資料來源：蘇州博思堂研展部）注：以上均價為實際銷售實現(xiàn)的均價。 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶型公寓市區(qū)占到了6個，平均售價達(dá)5860元/m2；園區(qū)占到了4個，平均售價達(dá)4950元/m2；新區(qū)有3個，平均售價達(dá)5333元/ m2；吳中區(qū)有1個，平均售價達(dá)4600元/ m2。 從價格上來看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。 同時，從供應(yīng)的量體來看，市區(qū)也是最多，接下來是園區(qū)和新區(qū)。11800(二期)伯恩國際酒店平江區(qū)蘇州市平江區(qū)喬司空巷2733號200009500青庭國際公寓新區(qū)獅山路43號12萬9250匯豪國際新區(qū)新區(qū)獅山路和濱河路交叉口386987500御庭國際公寓新區(qū)新區(qū)長江路318號243008300（資料來源：蘇州博思堂市場研展部）說明：216。平均售價達(dá)8350元/ m2。 從價格上來看，市區(qū)比新區(qū)稍高一點，但是兩者十分接近。 從供應(yīng)的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。 目前市場上即將推出的小戶型公寓主要集中在市區(qū)，有3個，平均售價達(dá)9250元/m2。 從價格上來看，這個價格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。 從目前整體市場來看