【正文】 地市場(chǎng)概況及分析 蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在 1994 年，國(guó)有土地從無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 2020 年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。 ■ 在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用 400 元。 ■ 2020 年蘇州城建投入達(dá) 80 億元左右，創(chuàng)歷史新高。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。 而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在 2020～ 2020 年 3 年中每年增長(zhǎng)約 100 億元，而在 2020 年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比 2020 年增長(zhǎng)了 300 億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前 3 年增長(zhǎng)的總和。 2． 4 蘇州市 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20202020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2020年達(dá)到 ，從 2020～ 2020 年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品 零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。從 2020～2020 年平均人均 GDP 漲幅來(lái)看，其 ％的平均漲幅意味著人均 GDP5 年翻一番。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然 2020 年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從 20202020 年房地產(chǎn)投資額平均漲幅 46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資 42％的平均漲幅?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2． 1 蘇州市 20202020 年全市 GDP 及漲幅 2020 年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元，比 2020 年的 2080 億元增長(zhǎng) %，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，較 2020 年增長(zhǎng) %，保持較高的增長(zhǎng)率。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。 ■ 蘇州文化的現(xiàn)在時(shí) —— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多 蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。 ■ 蘇州文化的過(guò)去時(shí) —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■城市文化，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。 1． 3 蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位 近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。 ■ 人口 2020 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 1． 2 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口； ■ 面積 蘇州全市總面積 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó) 最富饒地區(qū)之一。 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 第一部分 宏觀市場(chǎng)篇 本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。 一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析： 蘇州市概況 1． 1 蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分 ■ 地理位置 蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。 ■ 行政區(qū)劃分 蘇州市自 1983 年 3月地市合并， 2020 年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等 8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江 5個(gè)縣級(jí)市， 130 個(gè)鎮(zhèn)。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸 8 平方公里。其中市區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人。 2020 年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。 １ .４ 蘇州文化的過(guò)去、現(xiàn)在與將來(lái)： ■英國(guó)的人類學(xué)家泰勒定義： 文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體。 它 延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。在 2500 多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個(gè)蘇州人都為之驕傲。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù) 文化。 ■ 蘇州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng) 人類正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。 我們 [盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng) 建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。 表 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 208028020500100015002020250030001995 2020 2020 2020 2020比上年增長(zhǎng) % % % % 圖 1：蘇州 20202020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 2020 年一直處于直線上升趨勢(shì)，從 1999 年到 2020年平均漲幅在％左右。 2． 2 蘇州市 20202020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例及漲幅 表 2：蘇州 20202020 年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資額 810 比上年增長(zhǎng) % % % % 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)所占比例 % % % % 房地產(chǎn)投資漲幅 / % % % 蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 1999～ 2020 年平均增長(zhǎng) ％。 2． 3 蘇州市 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅 表 3：蘇州 20202020 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬(wàn)元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 人均 GDP 3 漲幅 / % 19% % 人均可支配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 漲幅 / % % % 蘇州人均 GDP2020 年達(dá)到 萬(wàn)元，比 2020 年上漲 ％，為歷年來(lái)最高。 從人均可支配收入來(lái)看， 2020 年達(dá)到 12361 元，比 2020 年上漲 ％，從 20202020年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，平均漲幅 ％，雖然 2020 年漲幅在 10％以 下，但 2020 年的上漲幅度高過(guò) 15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2． 5 蘇州市 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財(cái)政收入 財(cái)政儲(chǔ)蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。 蘇州市房地產(chǎn)政策概況 ■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上） ■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成 40%— 50%后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能得到預(yù)售證。 ■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高 ，（基本為月工資的 30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。 ■ 2020 年末蘇州政府開(kāi)始醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái)。 2020 年全 市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬(wàn)平方米。 2020 年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。 蘇州市 2020 年第二次土地拍賣會(huì)上， 18 宗地塊中兩塊土地 因無(wú)人問(wèn)津而流拍。蘇州國(guó)有土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在 10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。 蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從 2020 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速 轉(zhuǎn)變。 (1) (1) 供應(yīng)量 圖24： 蘇州市自 1998 年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)： 1. 2020 年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2. 2020年至 2020 年，蘇州市的新開(kāi)工面積由 萬(wàn)平方米猛增到 萬(wàn)平方米， 2020年僅上 半年就達(dá)到 萬(wàn)平方米，其上漲趨勢(shì)不斷。 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，分別較去年同期增長(zhǎng) ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來(lái)，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長(zhǎng)，由 1998 年的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 1. 1998 年以來(lái)，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 3. 到 2020 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3500 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。 問(wèn)題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。按理說(shuō)比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。 從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也 為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 2. 2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 4. 大批定銷房的上市； 5. 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過(guò)程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。 房產(chǎn)不是普通的商品。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買者持幣待購(gòu)，反而使得銷售更困難。更重要的是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)減慢售房和開(kāi)發(fā)速度來(lái)待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。 由此可見(jiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。 一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米 還是 140平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差 40％。 2. 2. 地段的成熟度。 值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。 蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和房改房上市辦法的實(shí)施以來(lái)，蘇州市二手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。 蘇州城市規(guī)劃與城市