【正文】 地率： 30%。 【南京 東妙峰庵 項目】 市 場 定 位 報 告 南京中海地產(chǎn)有限公司 二 ○○ 六年 八 月 七 日 fd 2 目 錄 第一章 地塊資源分析 ........................................................................ 4 第一節(jié) 項目規(guī)劃技術(shù)指標 ......................................................... 4 第二節(jié) 地塊位置 ......................................................................... 4 第三節(jié) 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 ..................................................... 5 第四節(jié) 項目發(fā)展目標 ................................................................. 8 第二章 南京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 .................................................. 9 第一節(jié) 南京房地產(chǎn)市場宏觀分析 .............................................. 9 第二節(jié) 南京房地產(chǎn)各物業(yè)市場分析 ........................................ 11 第三節(jié) 項目區(qū) 域各物業(yè)市場分析 ............................................ 25 第三章 各類型物業(yè)競爭與可比項目分析 ..................................... 36 第一節(jié) 酒店式公寓競爭與可類比項目分析 ............................ 36 第二節(jié) 住宅 競爭與可類比項目分析 ........................................ 45 第三節(jié) 商業(yè)競爭與可類比項目分析 ........................................ 51 第四節(jié) 辦公物業(yè)競爭與可類比項目分析 ................................ 55 第五節(jié) 南京綜合 性樓盤分析 ................................................... 62 第六節(jié) 南京重點酒店式公寓項目會所分析 ............................ 63 第四章 SWOT 分析 ........................................................................ 65 第一節(jié) 優(yōu)勢（ Strengths） ........................................................ 65 第二節(jié) 劣勢（ Weaknesses） .................................................... 66 第三節(jié) 機會（ Opportunities） .................................................. 66 第四節(jié) 威脅（ Threats） ........................................................... 67 fd 3 總結(jié) ............................................................................................ 67 優(yōu)劣勢對應(yīng)策略 ......................................................................... 68 第五章 項目定位 ............................................................................ 69 第一節(jié) 定位原則 ....................................................................... 69 第二節(jié) 利潤及銷售速度最大化分析 ........................................ 70 第三節(jié) 項目整體形象定位 ....................................................... 72 第四節(jié) 酒店式公寓物業(yè)定位 ................................................... 75 第五節(jié) 住宅物業(yè)定位 ............................................................... 82 第六節(jié) 商業(yè)物業(yè)定位 ............................................................... 90 第七節(jié) 辦公物業(yè)定位 ............................................................... 98 第八節(jié) 會所定位 ..................................................................... 104 第九節(jié) 項目設(shè)計規(guī)劃初步建議 .............................................. 108 第十節(jié) 匯總表格 ..................................................................... 112 第六章 面市時間及推售初步建議 .............................................. 115 第一節(jié) 項目工程進度安排 ..................................................... 115 第二節(jié) 面市時間和推售建議 ................................................. 116 第三節(jié) 推售執(zhí)行計劃 ............................................................. 117 第七章 賣場位臵建議 .................................................................. 118 fd 4 第一章 地塊資源分析 第一節(jié) 項目規(guī)劃技術(shù)指標 根據(jù)南京市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點，地塊規(guī)劃技術(shù)指標為 : ? 用地面積： ㎡；其中市政配套 用地面積 ㎡，實際出讓面積： ㎡ 。 第二節(jié) 地塊位置 地塊區(qū)位與周邊資源分布圖示 fd 5 地塊位于中山北路與大橋南路交匯 處 。未來地鐵五號線從地塊穿過 并計劃設(shè)有出入站口 。目前東側(cè)是多棟居民住宅樓，都是多層結(jié)構(gòu)，項目建成后將有新規(guī)劃的東妙峰路與之隔開。 地塊現(xiàn)狀圖示 fd 6 二、 周邊環(huán)境 地塊位臵是鼓樓區(qū)與下關(guān)區(qū)交界處，既是鼓樓區(qū)的后院也是下關(guān)區(qū)的門戶。 公交線路： 16 W、 21 W、 31W、 32W、 100W、 34 W、 Y 816 W、鹽葛線、鹽浦線、鹽輪線、鹽工線等 商務(wù)服務(wù)：雙門樓賓館、丁山香格里拉、錦江之星、南京飯店、虹橋飯店等 零售服務(wù)：家樂福超市、蘇果社區(qū)店、華誠超市等 金融：南京市商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵政局等 醫(yī)療：南醫(yī)二附院、市第三醫(yī)院、海軍醫(yī)院、鼓樓中醫(yī)院等 教育科研：南京財經(jīng)大學、南京政治學院、鐵路運輸學校、南京旅游學校、南京三十九中、財大附小、市八中、南自、 724 所等 自然人文：閱江樓風景區(qū)、靜海寺、天妃宮、挹江門等 地塊周邊部分配套圖示 fd 7 家樂福 鹽倉橋廣場沿線商業(yè) 金融服務(wù) 醫(yī)療 —— 市三院 高等院校 —— 南京財經(jīng)大學 高等院校 —— 南京政治學院 fd 8 中學 —— 市八中 小學 —— 財大附小 景點 —— 閱江樓 景點 —— 靜安寺 第四節(jié) 項目發(fā)展目標 項目地處鼓樓區(qū)邊界，與下關(guān)區(qū)一路之隔，項目開發(fā) 將 兼顧下關(guān)和鼓樓兩行政區(qū)域。 本項目 將 是我司 在南京開發(fā)的第二個物業(yè)，也是在 南京 開發(fā) 的第一個綜合性的物業(yè)。以我司 的專業(yè)能力與建筑品質(zhì)，本項目勢必成為領(lǐng)導區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的標志性樓盤。 ?綜述分析? 近年來南京房地產(chǎn)市場得到長足發(fā)展，雖然經(jīng)歷幾輪宏觀政策調(diào)控，出fd 10 現(xiàn) 幾番波動，但整體來看南京房地產(chǎn)市場基本保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢：房地產(chǎn)投資平均增長率 ％，商品房銷售價格每年平均漲幅為 ％，房地產(chǎn)供銷比由 2021 年的 ： 1 調(diào)整到 2021 年的 － ： 1 的 空間合理范圍內(nèi)。 ? 近幾年，南京市酒店式公寓市場呈現(xiàn)供需兩旺的熱銷態(tài)勢 。 ? 當前 南京 市場酒店式公寓 成交 面積主要集中在 4550 ㎡ 。 ? 平層 毛坯酒店式公寓成交均價為 6950 元 /㎡ 。酒店式公寓因其特殊的住宅服務(wù)性質(zhì)和地段要求， 絕大多數(shù)項目都坐落于城市中心區(qū)或者成熟的商業(yè)區(qū)周邊。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城區(qū)和河西新城。 2021 2021 年上半年南京市酒店式公寓供應(yīng)量 （部分） 項目 供應(yīng)面積（ 平 米 ） 總戶數(shù) 項目 供應(yīng)面積（ 平米 ） 總戶數(shù) 城開國際 24255 539 萬達紫金明珠 12200 305 菁英匯 12815 233 居易時代 19800 360 長發(fā)中心 25200 420 上鋒國際 9800 196 御水灣 6050 110 紫鑫中華廣場 9880 190 西城風尚 8800 160 嘉業(yè)國際城 24750 450 辰龍廣場 17784 312 新銳國際公寓 40250 805 陽光金鋒 24836 429 德盈雙城 18000 360 市場銷售情況良好 2021 年 南京酒店式公寓 全年總銷售面積為 萬 平米 ，總銷售套數(shù)超過fd 13 2600 套，約占商品房總銷售量的 %，全年銷售金額 億元。 2021 年部分酒店式公寓銷售情況統(tǒng)計 項目 總供應(yīng)套數(shù) 總銷售套數(shù) 總銷售面積（ 平米 ） 銷售比例 菁英匯 233 206 11330 % 長發(fā)中心 420 285 17100 % 御水灣 110 110 6050 100% 居易時代 360 48 2640 % 上峰國際 196 157 6280 % 紫鑫中華廣場 190 163 8476 100% 新銳國際公寓 805 427 22700 % 德盈雙城 360 310 15500 % 辰龍廣場 312 311 17727 % 4550 平米 左右的戶型成為市場成交的主力 通過酒店式公寓銷售面積對比，可以發(fā)現(xiàn)目前南京酒店式成交面積主要集中在 4555 平米 之間。 fd 14 南京市酒店式 平層 公寓平均售價 7544 元 /平米 當前南京市酒店式公寓市場平均售價在 8212 元 /㎡左右，其中平層酒店式公寓銷售均價為 7544 元 /㎡，挑高酒店式公寓銷售均價為 9816 元 /㎡。 ? 住宅仍是房地產(chǎn)市場 的 開發(fā)重點 ， 南京商品房開發(fā)投資總額中住宅的比例仍在上升 。 ? 近幾年來宏觀調(diào)控雖不斷實施，南京住宅銷售均價依然保持 穩(wěn)定 持續(xù)上漲 。 （ 2） 2021 年商品住宅新開工面積下降 近 5 年來南京市住宅累計新開工面積 萬㎡，累計增長 %，年平均增長 %；住宅累計竣工房屋面積 萬㎡，累計增長 %，年平均增長 %。國家針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策在南京市已取得一定的成效，各類房屋的新開工面積在減少，竣工房屋面積的增幅在明顯減緩。 2021 年，南京市住宅投資 億元，占整個房地產(chǎn)投資比重的 %； 至 2021 年上升到 %，上升了 個百分點。 全市住宅市場供應(yīng)有所下降，銷售逐年上升 20212021 年南京商品住宅累計上市 2297 萬㎡，累計銷售 2138 萬㎡，三年的供銷比分別為 ： ： ： 1。從住宅市場的銷售情況來看， 2021 年上半年，全市商品 住宅 銷售 38256 套，銷售 面積 萬 ㎡ ， 同比增長 %； 近三年來，雖然受到宏觀調(diào)控的影響