【正文】 墅稀缺，形象極高。 2020 年以來，市場回暖，剛性需求釋放，投資客入場，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降。 一、南京高端別墅市場調(diào)研和南京別墅市場發(fā)展機(jī)會判斷 （一）、南京高端公寓市場概要 南京高端房產(chǎn)所占市場份額一直相對較小，但隨著 2020 年 市場火爆，高端公寓市場也逐步擴(kuò)大，產(chǎn)品品質(zhì)上、后續(xù)服務(wù)都有了長足的進(jìn)步。保值、增值性較好的千萬級別墅，成為富人們的資產(chǎn)避難所。上海樓市的豪宅產(chǎn)品也是分外暢銷，曾經(jīng)“壓箱底”的湯臣一品也開始慢慢發(fā)力，并 于 11月初賣出了一套高達(dá) 9000多萬元的豪宅，每平方米售價達(dá) 16萬多元，開創(chuàng)上海有史以來住宅單價的最高紀(jì)錄。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。預(yù)測高端別墅和定位精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型別墅都將受到市場歡迎，高端物業(yè)，特別是獨棟別墅市場未來將呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。但是，別墅物業(yè)的客戶群不同于一般住宅，要在日益激烈 的市場競爭中取勝絕非易事。 總體市場回顧 進(jìn)入 2020年后，中國整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影響而有所波動，但是對中高端市場的沖擊并不明顯。墅而有別。 南京青龍山項目深度可行性研究報告 開篇語 《宋書謝靈運(yùn)傳》中記載，“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。結(jié)合南京的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和高端低密度住宅市場特性，依托青龍湖獨特的湖景資源和人居森林資源，鎖定本案的產(chǎn)品低密度開發(fā)定位，是本報告的核心述求。長遠(yuǎn)來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。在中高端市場，客戶較為理智，對產(chǎn)品的需求和要求都不同，因此對別墅的品質(zhì)和個性化提出更高挑戰(zhàn)。 2020 年，豪宅這個樓市中的奢侈品以風(fēng)卷殘云之勢迅速席卷了整個房地產(chǎn)市場。以深圳樓市為例，9月成交量排行前十名的樓盤中，有 8個屬于豪宅項目。 千萬級別墅之所以熱銷，與通脹預(yù)期不無關(guān)系。 有業(yè)內(nèi)人士稱，目前中國已進(jìn)入豪宅時代，而豪宅已不再是純粹的奢侈消費品，它已不只是少數(shù)階層生活品質(zhì)的象征，更多的時候，它是財富消化器，是金錢貨幣價值的另一種表現(xiàn)形式。 2020 年，隨著宏觀市場整體萎縮，南京高端公寓經(jīng)歷了一輪減價風(fēng)波?，F(xiàn)南京高端住宅主要集中在城中板塊與河西板塊，主力價格區(qū)間在 20200— 30000元 /平米，以精裝修、豪華配套和酒店式物業(yè)吸引高端購房人群。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征：隨著主城資源日漸稀缺，主城別墅已遙不可及，以 TOWNHOUSE為主產(chǎn)品的近郊別墅開始升溫，產(chǎn)品的消費對象不再集中于頂級富豪，但由于國家別墅用地政策影響，也逐步顯現(xiàn)稀缺性，價格也逐年上漲。 階段四 (20202020）豪華型與經(jīng)濟(jì)型別墅并重，精品現(xiàn)代別墅逐步產(chǎn)生 —— 尖端別墅模板涌現(xiàn)：隨著中產(chǎn)階級新貴的不斷壯大，小型經(jīng)濟(jì)型別墅需求不斷擴(kuò)大；而部分超級富豪不愿意再與新貴門享用同質(zhì)化產(chǎn)品，南京這小部分人群對別墅的理念和要求已經(jīng)和一線國際化大城市接軌。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產(chǎn)品供應(yīng)情況 板塊價值 紫金 獨特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。 老山 獨棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 祿口 僅有一個項目供應(yīng)，但體量巨大，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng) 中不可忽視的力量。 南京甚至國內(nèi)高端商品房買家和投資客 湯山 湯山公館 聯(lián)排別墅： 160210平方米 /套；雙拼別墅： 220平方米 /套；疊加別墅： 108148平方米/套；戶均花園 50平方米。 新生代城市年輕富足階層 江北 玫瑰園 獨棟別墅： 600— 900平方米 /幢，送 800— 2020平方米精裝庭院 南京本地高收入人群和江浙投資客 祿口 奧斯博恩 獨棟別墅：面積 260— 370平方米 /幢，無地下室，花園面積 20平方米左右；聯(lián)排別墅：面積 150— 250平方米 /套，無地下室，邊戶贈送花園面積 100平方米，其余戶型 20平方米；疊加別墅：面積 145190平方米 /套，無地下室，花園面積 20平方米。 別墅產(chǎn)品特征小結(jié)： 南京市場聯(lián)排約占 別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260平方米的聯(lián)排為主力。 獨立別墅面積主要集中在 350－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨立別墅比較受歡迎，超低密度的獨棟別墅產(chǎn)品成為市場的稀缺品。 聯(lián)排的競爭是南京的別墅市場的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級別墅的市場面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競爭的企業(yè)也沒有很強(qiáng)的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場的聯(lián)排還是一種相對局促的模式，外部空間嚴(yán)重不足。 （五）、南京別墅市場供求和價格情況 高端低密度物業(yè)一直被認(rèn)為是城市經(jīng)濟(jì) 和社會發(fā)展的標(biāo)桿之一，隨著消費水平和消費意識的提高，很多南京人正處在一個“從簡單安居到追求居住品質(zhì)”的居住理念過渡當(dāng)中，南京低密度高端物業(yè)市場正處于起步上升階段。從供銷情況來看，由于 08年底別墅存量較高， 09年別墅供應(yīng)面積相對較少， 111月全市別墅供應(yīng)面積為 613/a.82萬平方米，同比下降 %。 價格理性上漲， 11月全市整體均價同比上漲 %。就單個項目同種別墅類型來看，價格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項目隨產(chǎn)品不斷升級、區(qū)位價值逐漸顯現(xiàn)等因素，價格也隨之不斷提升，如綠城玫瑰園由 08年的 /平方米上漲至 2 萬 /平方米左右（該樓盤地下室 計入銷售面積，按照地上面積核算價格在 25000—— 30000 元 /平方米），漲幅約 1/3。 （六）、南京別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅市場已經(jīng)日益成熟，而別墅作為高端產(chǎn)品，其受眾層次較高，投資理念較為理性，受外部環(huán)境影響相對較小，同時由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，因此 2020 年出臺過于猛烈房地產(chǎn)政策的可能性較小，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定發(fā)展為主，具體別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢。 09年南京含獨立別墅的項目明顯增多，較 80年增幅約 50%，雙拼及其他別墅類型個別樓盤也選擇往頂級客戶靠攏戶型面積趨向奢侈。同時，隨著主城區(qū)住宅房價快速上漲，經(jīng)濟(jì)型別墅以適當(dāng)?shù)膬r格、居住的舒 適性及私密性、兼具居住和投資功能特點市場需求繼續(xù)保持增加趨勢。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項目捷報頻傳，由于對市場看好，一些開發(fā)商準(zhǔn)備推出總價更高的別墅，但一些開發(fā)商（包括在豪華型別墅市場已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項目的開發(fā)商）并沒有因為熱銷而過分樂觀，而是不斷地根據(jù)市場的變化調(diào)整開發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨棟產(chǎn)品為主的高端別墅市場因總價過高，將中產(chǎn)、高知階層以及部分中小私營企業(yè)主拒之門外，而 在南京市場這一部分人群占有的市場份額又十分巨大，已經(jīng)形成了產(chǎn)品供應(yīng)和市場主流需求的落差的實際狀況，探索豪華型精品別墅和情景型小別墅的產(chǎn)品路線，尋求現(xiàn)階段別墅家庭生活的實際功能需求，開創(chuàng)了一個小而精、面積經(jīng)濟(jì)但產(chǎn)品配置豪華的小別墅市場。 南京市場聯(lián)排約占別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260 平方米的聯(lián)排為主力。 獨立別墅面積主要集中在 250－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨立別墅比較受歡迎，別墅的禁地政策對別墅市場的供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，超低密度的別墅產(chǎn)品成為市場的稀缺品。 近兩年遠(yuǎn)郊及近郊出讓的低密度商業(yè)及旅游業(yè)用地，由于區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，或旅游地產(chǎn)較難運(yùn)作等原因，未來轉(zhuǎn)做度假型別墅產(chǎn)品的可能性增加，且目前已有部分項目如此運(yùn)作，如珍珠泉 9號 (社區(qū) )由商業(yè)轉(zhuǎn)型做度假別墅。 產(chǎn)品更加多樣化，區(qū)位向外圍擴(kuò)展。從分布區(qū)域來看，主城及近郊土地日益稀缺，注定了未來別墅區(qū)位更加向城市外圈層擴(kuò)展，同時別墅向外圍風(fēng)景點聚集，都市圈別墅如句容大山地 (社區(qū) )、來安鷺港 (社區(qū) )等也將更多的“圍攻”南京別墅市場。 產(chǎn)品類型 現(xiàn)階段特征 未來發(fā)展機(jī)會判斷 獨立別墅 經(jīng)濟(jì)型和豪華型別墅同時存在并且各自的市場份額明確、客戶構(gòu)成清晰、后續(xù)的市場支撐有力。 豪華型別墅市場已經(jīng)進(jìn)入成熟的初級階段，市場已經(jīng)形成對這類產(chǎn)品的接納能力，目前在市場上有供應(yīng)的樓盤多為南京傳統(tǒng)知名別墅開發(fā)商和國內(nèi)品質(zhì)樓盤開發(fā)名企，在產(chǎn)品上代表了目前國內(nèi)較為先進(jìn)的水平，豪華型別墅面積在 500— 800平方米 /幢，花園面積在 800— 2020平方米 /戶，均考慮了地下空間特別是可使用的功能性空間，采用建筑毛坯、花園精裝的模式銷售，銷售價格在 25000—— 35000 元 /平方米之間，單棟的價格達(dá)到了 1500—— 2020 萬元以上，但這類產(chǎn)品在南京的市場需求和目標(biāo)可群相對有限，只能形成小眾市場。 豪華型別墅雖然市場客群屬于金字塔頂部，開發(fā)進(jìn)程相對漫長，但是這類產(chǎn)品的附加值極高，也應(yīng)該能成為后續(xù)南京獨棟別墅市場中的重要力量，這類產(chǎn)品在今后的一段時間內(nèi)再要 的競爭優(yōu)勢還在產(chǎn)品開發(fā)能力上，但隨著各路開發(fā)商的進(jìn)步和市場的交流，競爭優(yōu)勢就會集中在對外部資源的占據(jù)上，通過品質(zhì)革命和內(nèi)環(huán)境營造占有市場會被再此基礎(chǔ)上占據(jù)無敵外部資源所取代，可以預(yù)見具有一定尺度感和資源優(yōu)勢的別墅大盤中的豪華型別墅在后續(xù)市場上的優(yōu)勢會顯現(xiàn)出來。 南京市場隨著目標(biāo)群體對別墅意識的不斷進(jìn)步，對別墅的主要素質(zhì)的要求逐步提高，但市場群體的購買能力較之上海、北京、深圳還是有比較大的差距，也就形成了“眼高手低”的態(tài)勢，市場需求總價不高但是產(chǎn)品出眾，所以基本接近獨棟別墅的雙拼別墅成了市場追逐的熱點，市場形勢非常樂觀。 在今后的聯(lián)排市場中，雙拼產(chǎn)品的供不應(yīng)求和普通多聯(lián)產(chǎn)品的激烈競爭的現(xiàn)象會共存，雙聯(lián)產(chǎn)品作為高價值的獨棟產(chǎn)品替代物在市場中形成優(yōu)勢。 疊加別墅 目前南京市場上的疊加別墅還只是花園洋房或是情景洋房的一種變異，并沒有實質(zhì)的別墅概念，只是低層數(shù)的躍層產(chǎn)品，功能組合、外部平臺、灰空間、別墅生活的個性空間在所有的疊排產(chǎn)品都沒有交代，并沒有形成疊排產(chǎn)品對市區(qū)公寓特別是高檔公寓的競爭優(yōu)勢。 疊排產(chǎn)品必然有一個重大的變革，變革的中心就是對這個產(chǎn)品類別墅生活理念的提升。 疊排產(chǎn)品的面積設(shè)置會成為一個比較藝術(shù)的問題，在具備別墅空間和生活特征的同時，面積和總價的控制成為贏得市場的關(guān)鍵， 150—— 170 平方米的疊排產(chǎn)品會成為主流，并且外部空間和地下空間占疊排建筑面積的 50%以上。項目位處珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有 10 萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周，地形坐北朝南、背山面水，風(fēng)水極佳。 銷售動態(tài) 綠城玫瑰園 08年 6月 20日推出一期 47套房源， 8001500萬元 /套； 09年 3月一期 47棟別墅已全部建成， 6月二期法式、意大利式別墅推出，面積從 547889㎡，為山地別墅，15001520萬元 /套，截止 09年底二期尚剩 3套，總 價 13002300萬；目前只有一套 700 ㎡別墅在售，價格 1700萬， 4月初還將推出 600700㎡的房源，價格 1300萬 /套以上。 鐘山美廬 項目名稱 鐘山美廬 項目地址 南京紫金山東麓金馬路 18號 總建面積 ㎡ 容 積 率 綠 化 率 80% 產(chǎn)品類型 獨棟、雙拼 銷售均價 35000元 /㎡ 裝修狀況 毛坯 主力戶型 雙拼 360— 390㎡、獨棟 410470㎡ 項目介紹 項目地處紫金山東麓，小龍山腳下，親臨南京國際賽馬場，毗鄰國際高爾夫球場。建筑風(fēng)格以民國建筑為藍(lán)本，最大程度的滿足現(xiàn)代生活的內(nèi)部空間需求。 銷售動 態(tài) 項目三期于 08年 6月推出 15套別墅，獨棟 400460㎡，雙拼別墅 390㎡，當(dāng)時在 600萬 — 1300萬 /套； 09年中旬雙拼別墅均價漲至 20200元 /㎡，總價在 600780萬元 /戶，獨棟面積 410470 ㎡，總價 13004800 萬元 /棟；目前還剩余 2 套左右獨棟別墅在售，面積為4701000㎡左右，每套價格在 1500萬 4800萬元 /棟。 陽明山莊 項目名稱 陽明 山莊 項目地址 江寧寧杭公路以東，古泉村以北 總建面積 96272㎡ 容 積 率 綠 化 率 45% 產(chǎn)品類型 獨棟、聯(lián)排 銷售均價 25000元 /㎡ 裝修狀況 毛坯 主力戶型 聯(lián)排 240— 320㎡、獨棟 400600㎡ 項目介紹 項目坐落于南京市紫金山東側(cè)湯山新城區(qū)域，被南京最著名的山脈青龍山和黃龍山所環(huán)繞，緊臨國