【正文】 一。 別墅市場(chǎng)興起“瘦身運(yùn)動(dòng)” —— 精品中小別墅迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如此一來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品增加，則意味著別墅市場(chǎng)整體的競(jìng)爭(zhēng)程度也將增加。 基于南京目前獨(dú)棟市場(chǎng)的樓盤分析，我們不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)供需的主流，但由于經(jīng)濟(jì)核算和場(chǎng)地上的限制以及產(chǎn)品規(guī)劃建筑水平相對(duì)進(jìn)步緩慢，經(jīng)濟(jì)型別墅也逐步與市場(chǎng)的實(shí)際要求產(chǎn)生差距，市場(chǎng)群體對(duì)檔次豪華型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)型的精品別墅產(chǎn)生了喜好并且已經(jīng)形成了實(shí)際購(gòu)買力，這個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)空白明顯，我們的項(xiàng)目可以往豪華型精品別墅的方向努力，全面升級(jí)產(chǎn)品。 疊排別墅在今后的產(chǎn)品規(guī)劃中還有兩個(gè)存在的理由，一個(gè)還是迎合一部分對(duì)田園生活、別墅生活向往但實(shí)力有限的群體的需求，另外一個(gè)是土地經(jīng) 濟(jì)性和容積率指標(biāo)的要求。 產(chǎn)品特色 依托原生態(tài)環(huán)境資源，建純正地中海風(fēng)格別墅； 贈(zèng)送大面積精裝花園，內(nèi)部毛坯；地下室計(jì)入銷售價(jià)格。小區(qū)內(nèi)全部為電梯獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅組成，民國(guó)建筑風(fēng)格，整體優(yōu)雅厚樸，共 142戶。目前該景區(qū)已圓滿完成了造林任務(wù)，植樹 130多萬(wàn)棵，造林近萬(wàn)畝；改造湖水面積達(dá)千畝；園區(qū)修建道路 10公里；初步建成一個(gè)能容納萬(wàn)人左右的環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全的竹園小鎮(zhèn)。 目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)別墅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上都采用歐美建筑理念，但由于地理環(huán)境、人文資源、項(xiàng)目局限等種種因素，往往只能做到形似，而非神似。 青龍山的開(kāi)發(fā)不僅 僅是一個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營(yíng)，我們不是烏托邦式的虛無(wú)的理想，我們的出發(fā)點(diǎn)是將青龍山這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃好、建設(shè)好、運(yùn)營(yíng)好，取得最大的效益。 國(guó)外代表小鎮(zhèn) 1：瑞士琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個(gè)最浪漫的地方。因?yàn)楸泵姹簧矫}遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國(guó)際旅游的勝地。 五、產(chǎn)品定位說(shuō)明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開(kāi)青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個(gè)相對(duì)貼合市場(chǎng)需求、充分利用項(xiàng)目用地優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力、有明顯的市場(chǎng)感召度的項(xiàng)目產(chǎn)品框架。 （二）、莊園式別墅 考慮到南京頂級(jí)市場(chǎng)目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù)量，設(shè)置莊園式別墅 200幢，總建筑面積 90000 平方米，戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均用地 4 畝，建筑占地 200平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開(kāi)放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 350平方米以上，花園面積 3000平方米以上。從這個(gè)意義上考慮，梯次替補(bǔ)獨(dú)立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個(gè)重點(diǎn)部分，這也符合南京市場(chǎng)的實(shí)際需求。 花園疊排 400 戶，總建筑面積 56000 平方米，戶均地上建筑面積約 150 平方米左右，戶均占有花園和平臺(tái)面積在 100平方米左右，地下室可用面積戶均在 50 平方米以上。毛坯交付，花園精裝修。 南京甚至長(zhǎng)三角城市精英、喜好自然、向 往田園生活的城市中產(chǎn)階級(jí)、企業(yè)白領(lǐng)、文化界人士、知識(shí)分子養(yǎng)生、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)的目的地 會(huì)所 10000平方米 區(qū)域配套設(shè)施 10000平方米 酒店式公寓 35000平方米 規(guī)模商業(yè) 25000平方米 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益分析 （一）、項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000萬(wàn) 元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測(cè)算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測(cè)算 成本合計(jì) 708296 注：土地租賃費(fèi) 40000萬(wàn)元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850 元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測(cè)算。 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤(rùn) 累計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn) 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 （二）、項(xiàng)目運(yùn)作重點(diǎn)提示 是否可以建設(shè)高爾夫體育運(yùn)動(dòng)公園影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 付款的節(jié)奏和款項(xiàng)構(gòu)成事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目的自有資金效率以及集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)平衡。 建設(shè)用地零星分布在林地、租用地的設(shè)想是本次研究的最大先決條件，直接關(guān)系到項(xiàng)目是否可行。 從靜態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 280000萬(wàn)元的銷售收入，平均水平在 100000萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；從動(dòng)態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 350000萬(wàn)元的銷售收入，平均水平在 150000萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長(zhǎng) 10%計(jì)算；銷售總額按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付 分成 4期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來(lái)支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此基礎(chǔ)上本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益極好。地上建筑面積 100000平方米，地下建筑面積和灰空間 50000平方米。毛坯交付，花園精裝修。 建筑采用 4層帶頂， 1躍 2和 3躍 4帶頂兩個(gè)基本戶型， 1躍 2強(qiáng)調(diào)前后花園、露臺(tái)、下沉式庭院組成的庭院空間； 3躍 4帶頂強(qiáng)調(diào)空中花臺(tái)、露臺(tái)和樓頂天臺(tái)組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場(chǎng)上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 圍院別墅和 MINIHOUSE共 800幢，戶均地上建筑面積 230平方米，總建筑面積 184000平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150平方米，地下可使 用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開(kāi)放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 120平方米以上，花園面積 1200平方米以上。 建筑上，利用村落式的多組團(tuán)的布局和開(kāi)闊的場(chǎng)地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 （二）、項(xiàng)目整體定位構(gòu)思和項(xiàng)目產(chǎn)品定位思想 通過(guò)對(duì)于土地本身?xiàng)l件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個(gè)圍繞青龍湖中心區(qū)展開(kāi)，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯(cuò)立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。 國(guó)外代表小鎮(zhèn) 2：奧地利因斯布魯克 —— 山谷之城 因斯布魯克建立于 1239年，這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。遠(yuǎn)郊別墅大盤事實(shí)上規(guī)避不了復(fù)合配置的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，也是我們必須要走的路。對(duì)照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個(gè)群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時(shí)而繁華時(shí)而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時(shí)小鎮(zhèn)是一種復(fù)合的生活模式，容納復(fù)合的社會(huì)圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營(yíng)模式。 林地和水體租賃，建設(shè)用地靈活布置的即期政策優(yōu)勢(shì)也演化成項(xiàng)目的主要資源：基于“人居森林”工程是南京市政府為了創(chuàng)新林業(yè)投入機(jī)制、做大森林面積進(jìn)行的人工造林計(jì)劃，項(xiàng)目前期要求新造以生態(tài)、景觀效益為主的公益林， 3年后允許進(jìn)行適度開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)類型僅限于旅游、休閑、度假以及低密度住宅建設(shè)的政策優(yōu)勢(shì)和土地掛牌中的約定，可以靈活搭配建設(shè)用地和租賃用地，使得項(xiàng)目規(guī)劃 特別是在空間效果和產(chǎn)品資源占用上有無(wú)比的優(yōu)勢(shì)，從而給產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)作提供了寬闊的想象和效益空間。 三、項(xiàng)目區(qū)位和主要資源條件的說(shuō)明 （一）、項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)，在素有“人居森林”之稱的青龍山生態(tài)公園內(nèi)，緊靠寧杭高速二期，周邊配套相對(duì)較弱，距離地鐵一號(hào)線南延線約 3公里之內(nèi)（左圖點(diǎn) A為本項(xiàng)目區(qū)位）。 產(chǎn)品特色 南京唯一高爾夫球場(chǎng)別墅； 以民國(guó)建筑為藍(lán)本，結(jié)合西方建筑科學(xué)與傳統(tǒng)中國(guó)禮儀； 南京公認(rèn)的風(fēng)水寶地。項(xiàng)目距長(zhǎng)江大橋 8公里，距建設(shè)中的過(guò)江隧道約 5分鐘車程，距未來(lái)的浦口區(qū)行政中心不足 3公里，隨著過(guò)江隧道的建設(shè)，與南京主城區(qū)聯(lián)系將極為便利。 由于市場(chǎng)對(duì)別墅空間和別墅生活的認(rèn)識(shí)升級(jí)，雙拼產(chǎn)品也面臨升級(jí)挑戰(zhàn)，一些雙拼產(chǎn)品的變異 成為新的市場(chǎng)兩點(diǎn)，雙立、錯(cuò)立、組院雙拼等更加趨近獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品吸引市場(chǎng)眼光，功能、品質(zhì)、資源占據(jù)、尺度空間會(huì)成為雙拼的新的主流。 經(jīng)濟(jì)型別墅面積在 300— 400平方米 /幢之間，規(guī)劃和建筑的水平相對(duì)尚未突破傳統(tǒng)別墅的特征，由于可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的限制這部分別墅的空間感覺(jué)和對(duì)資源的占有有限，品質(zhì)感特別是庭院和周邊環(huán)境明顯跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需求，銷售價(jià)格在 10000— 20200元 /平 方米之間。 轉(zhuǎn)型項(xiàng)目將增多有可能使競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識(shí)的提高對(duì)高端別墅的需求上升，豪華型別墅的市場(chǎng)增長(zhǎng)在 2020年有局部延續(xù)之勢(shì)，這里面同時(shí)也有也有部分低密度住宅用地均價(jià)格不菲，成本導(dǎo)致的原因。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 %，超過(guò)商品房漲幅，銷售增加，供應(yīng)減少 ，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11 月末僅為，按 09年銷量計(jì)算，去化周期僅 6個(gè)月，后期市場(chǎng)還是有比較強(qiáng)的消化能力。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。 紫金山自然人文 獨(dú)棟為主 ★★★★★ 仙林 大學(xué)城人文氣息吸引知識(shí)分子熱購(gòu)經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)極具前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉?jiǎng)e墅聚集地，目前在售項(xiàng)目較少，后續(xù)開(kāi)發(fā)缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速，總供應(yīng)量達(dá) 150— 180萬(wàn)平方米，供應(yīng)主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開(kāi)發(fā)高峰期已過(guò)，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸減少 百家湖 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊，目前市場(chǎng)供應(yīng)不大，但后續(xù)供應(yīng)可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、雙拼 ★★★ 江北 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，但后續(xù)供應(yīng)強(qiáng)勁，繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。 2020 年以來(lái)，市場(chǎng)回暖，剛性需求釋放，投資客入場(chǎng)，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。墅而有別。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。 千萬(wàn)級(jí)別墅之所以熱銷，與通脹預(yù)期不無(wú)關(guān)系。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征：隨著主城資源日漸稀缺，主城別墅已遙不可及，以 TOWNHOUSE為主產(chǎn)品的近郊別墅開(kāi)始升溫，產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象不再集中于頂級(jí)富豪，但由于國(guó)家別墅用地政策影響，也逐步顯現(xiàn)稀缺性，價(jià)格也逐年上漲。 南京甚至國(guó)內(nèi)高端商品房買家和投資客 湯山 湯山公館 聯(lián)排別墅： 160210平方米 /套；雙拼別墅： 220平方米 /套；疊加別墅： 108148平方米/套；戶均花園 50平方米。 聯(lián)排的競(jìng)爭(zhēng)是南京的別墅市場(chǎng)的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級(jí)別墅的市場(chǎng)面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)也沒(méi)有很強(qiáng)的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場(chǎng)的聯(lián)排還是一種相對(duì)局促的模式，外部空間嚴(yán)重不足。就單個(gè)項(xiàng)目同種別墅類型來(lái)看，價(jià)格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項(xiàng)目隨產(chǎn)品不斷升級(jí)、區(qū)位價(jià)值逐漸顯現(xiàn)等因素，價(jià)格也隨之不斷提升，如綠城玫瑰園由 08年的 /平方米上漲至 2 萬(wàn) /平方米左右（該樓盤地下室 計(jì)入銷售面積，按照地上面積核算價(jià)格在 25000—— 30000 元 /平方米），漲幅約 1/3。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國(guó)際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項(xiàng)目捷報(bào)頻傳，由于對(duì)市場(chǎng)看好，一些開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推出總價(jià)更高的別墅，但一些開(kāi)發(fā)商（包括在豪華型別墅市場(chǎng)已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商）并沒(méi)有因?yàn)闊徜N而過(guò)分樂(lè)觀，而是不斷地根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨(dú)棟