【正文】 一。 別墅市場興起“瘦身運動” —— 精品中小別墅迎來市場機會。如此一來，競爭產(chǎn)品增加，則意味著別墅市場整體的競爭程度也將增加。 基于南京目前獨棟市場的樓盤分析，我們不難發(fā)現(xiàn)市場整體的特點是經(jīng)濟型別墅是市場供需的主流，但由于經(jīng)濟核算和場地上的限制以及產(chǎn)品規(guī)劃建筑水平相對進步緩慢，經(jīng)濟型別墅也逐步與市場的實際要求產(chǎn)生差距，市場群體對檔次豪華型、規(guī)模經(jīng)濟型的精品別墅產(chǎn)生了喜好并且已經(jīng)形成了實際購買力，這個市場供應空白明顯，我們的項目可以往豪華型精品別墅的方向努力，全面升級產(chǎn)品。 疊排別墅在今后的產(chǎn)品規(guī)劃中還有兩個存在的理由，一個還是迎合一部分對田園生活、別墅生活向往但實力有限的群體的需求，另外一個是土地經(jīng) 濟性和容積率指標的要求。 產(chǎn)品特色 依托原生態(tài)環(huán)境資源，建純正地中海風格別墅； 贈送大面積精裝花園，內(nèi)部毛坯；地下室計入銷售價格。小區(qū)內(nèi)全部為電梯獨棟別墅與聯(lián)排別墅組成，民國建筑風格，整體優(yōu)雅厚樸，共 142戶。目前該景區(qū)已圓滿完成了造林任務，植樹 130多萬棵，造林近萬畝；改造湖水面積達千畝；園區(qū)修建道路 10公里；初步建成一個能容納萬人左右的環(huán)境優(yōu)雅，設施齊全的竹園小鎮(zhèn)。 目前國內(nèi)絕大多數(shù)別墅項目在建筑風格上都采用歐美建筑理念，但由于地理環(huán)境、人文資源、項目局限等種種因素，往往只能做到形似，而非神似。 青龍山的開發(fā)不僅 僅是一個樓盤的開發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營，我們不是烏托邦式的虛無的理想，我們的出發(fā)點是將青龍山這個項目規(guī)劃好、建設好、運營好，取得最大的效益。 國外代表小鎮(zhèn) 1：瑞士琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個最浪漫的地方。因為北面被山脈遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國際旅游的勝地。 五、產(chǎn)品定位說明及產(chǎn)品特色剖析 結合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構成的思考，形成了一個相對貼合市場需求、充分利用項目用地優(yōu)勢和集團開發(fā)能力優(yōu)勢、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競爭力、有明顯的市場感召度的項目產(chǎn)品框架。 （二）、莊園式別墅 考慮到南京頂級市場目前的發(fā)展狀態(tài)，適當控制大型別墅的數(shù)量，設置莊園式別墅 200幢，總建筑面積 90000 平方米，戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均用地 4 畝，建筑占地 200平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 350平方米以上，花園面積 3000平方米以上。從這個意義上考慮，梯次替補獨立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個重點部分，這也符合南京市場的實際需求。 花園疊排 400 戶，總建筑面積 56000 平方米，戶均地上建筑面積約 150 平方米左右，戶均占有花園和平臺面積在 100平方米左右，地下室可用面積戶均在 50 平方米以上。毛坯交付，花園精裝修。 南京甚至長三角城市精英、喜好自然、向 往田園生活的城市中產(chǎn)階級、企業(yè)白領、文化界人士、知識分子養(yǎng)生、休閑、度假、運動的目的地 會所 10000平方米 區(qū)域配套設施 10000平方米 酒店式公寓 35000平方米 規(guī)模商業(yè) 25000平方米 六、項目開發(fā)效益分析 （一）、項目靜態(tài)開發(fā)效益分析 成本構成表 項目 單價（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計（萬元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000畝土地作為花園用地使用費 40000萬 元 建安配套費 550000 239550 前期工程費 550000 16768 取建安配套費 7%測算 不可預見費 550000 11978 取建安配套費 5%測算 成本合計 708296 注：土地租賃費 40000萬元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850 元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測算。 項目每年對上市公司利潤貢獻分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤 累計產(chǎn)生利潤 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 （二）、項目運作重點提示 是否可以建設高爾夫體育運動公園影響青龍山項目產(chǎn)品價值。 付款的節(jié)奏和款項構成事關整個項目的自有資金效率以及集團公司的運營平衡。 建設用地零星分布在林地、租用地的設想是本次研究的最大先決條件，直接關系到項目是否可行。 從靜態(tài)分析看，項目進入銷售期之后對上市公司每年提供近 280000萬元的銷售收入，平均水平在 100000萬元左右的年實現(xiàn)利潤；從動態(tài)分析看，項目進入銷售期之后對上市公司每年提供近 350000萬元的銷售收入，平均水平在 150000萬元左右的年實現(xiàn)利潤。 項目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長 10%計算；銷售總額按照五年銷售期平均實現(xiàn)；土地款支付 分成 4期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來支付；建安等成本按照同類項目狀況按比例投入，在此基礎上本項目的內(nèi)部收益率為 %；財務累計凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬元，靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年，項目整體經(jīng)濟效益極好。地上建筑面積 100000平方米，地下建筑面積和灰空間 50000平方米。毛坯交付，花園精裝修。 建筑采用 4層帶頂， 1躍 2和 3躍 4帶頂兩個基本戶型， 1躍 2強調前后花園、露臺、下沉式庭院組成的庭院空間； 3躍 4帶頂強調空中花臺、露臺和樓頂天臺組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競爭。 圍院別墅和 MINIHOUSE共 800幢，戶均地上建筑面積 230平方米，總建筑面積 184000平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150平方米，地下可使 用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 120平方米以上，花園面積 1200平方米以上。 建筑上，利用村落式的多組團的布局和開闊的場地條件，靈活安排各組團的建筑風格，結合組團資源豐富創(chuàng)造草原、森林、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 （二）、項目整體定位構思和項目產(chǎn)品定位思想 通過對于土地本身條件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團布局，配合風情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。 國外代表小鎮(zhèn) 2：奧地利因斯布魯克 —— 山谷之城 因斯布魯克建立于 1239年，這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。遠郊別墅大盤事實上規(guī)避不了復合配置的開發(fā)問題，也是我們必須要走的路。對照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時而繁華時而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時小鎮(zhèn)是一種復合的生活模式，容納復合的社會圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營模式。 林地和水體租賃，建設用地靈活布置的即期政策優(yōu)勢也演化成項目的主要資源：基于“人居森林”工程是南京市政府為了創(chuàng)新林業(yè)投入機制、做大森林面積進行的人工造林計劃，項目前期要求新造以生態(tài)、景觀效益為主的公益林， 3年后允許進行適度開發(fā)，開發(fā)類型僅限于旅游、休閑、度假以及低密度住宅建設的政策優(yōu)勢和土地掛牌中的約定，可以靈活搭配建設用地和租賃用地，使得項目規(guī)劃 特別是在空間效果和產(chǎn)品資源占用上有無比的優(yōu)勢，從而給產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設計、開發(fā)運作提供了寬闊的想象和效益空間。 三、項目區(qū)位和主要資源條件的說明 （一）、項目區(qū)位 本項目位于江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)，在素有“人居森林”之稱的青龍山生態(tài)公園內(nèi)，緊靠寧杭高速二期，周邊配套相對較弱，距離地鐵一號線南延線約 3公里之內(nèi)（左圖點 A為本項目區(qū)位）。 產(chǎn)品特色 南京唯一高爾夫球場別墅； 以民國建筑為藍本，結合西方建筑科學與傳統(tǒng)中國禮儀； 南京公認的風水寶地。項目距長江大橋 8公里，距建設中的過江隧道約 5分鐘車程，距未來的浦口區(qū)行政中心不足 3公里，隨著過江隧道的建設，與南京主城區(qū)聯(lián)系將極為便利。 由于市場對別墅空間和別墅生活的認識升級，雙拼產(chǎn)品也面臨升級挑戰(zhàn)，一些雙拼產(chǎn)品的變異 成為新的市場兩點，雙立、錯立、組院雙拼等更加趨近獨棟別墅的產(chǎn)品吸引市場眼光，功能、品質、資源占據(jù)、尺度空間會成為雙拼的新的主流。 經(jīng)濟型別墅面積在 300— 400平方米 /幢之間，規(guī)劃和建筑的水平相對尚未突破傳統(tǒng)別墅的特征，由于可實現(xiàn)價值的限制這部分別墅的空間感覺和對資源的占有有限，品質感特別是庭院和周邊環(huán)境明顯跟不上市場發(fā)展的需求，銷售價格在 10000— 20200元 /平 方米之間。 轉型項目將增多有可能使競爭更趨激烈。隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識的提高對高端別墅的需求上升，豪華型別墅的市場增長在 2020年有局部延續(xù)之勢，這里面同時也有也有部分低密度住宅用地均價格不菲，成本導致的原因。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬平方米，同比增加 %，超過商品房漲幅，銷售增加，供應減少 ，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11 月末僅為，按 09年銷量計算，去化周期僅 6個月，后期市場還是有比較強的消化能力。獨立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。 紫金山自然人文 獨棟為主 ★★★★★ 仙林 大學城人文氣息吸引知識分子熱購經(jīng)濟型別墅，市場極具前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉別墅聚集地，目前在售項目較少，后續(xù)開發(fā)缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速，總供應量達 150— 180萬平方米，供應主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開發(fā)高峰期已過，市場供應量將逐漸減少 百家湖 獨棟、聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊，目前市場供應不大，但后續(xù)供應可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、雙拼 ★★★ 江北 市場供應量較小，但后續(xù)供應強勁，繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。 2020 年以來，市場回暖，剛性需求釋放，投資客入場，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。墅而有別。長遠來看，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。 千萬級別墅之所以熱銷，與通脹預期不無關系。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征：隨著主城資源日漸稀缺，主城別墅已遙不可及，以 TOWNHOUSE為主產(chǎn)品的近郊別墅開始升溫，產(chǎn)品的消費對象不再集中于頂級富豪，但由于國家別墅用地政策影響，也逐步顯現(xiàn)稀缺性，價格也逐年上漲。 南京甚至國內(nèi)高端商品房買家和投資客 湯山 湯山公館 聯(lián)排別墅： 160210平方米 /套；雙拼別墅： 220平方米 /套；疊加別墅： 108148平方米/套；戶均花園 50平方米。 聯(lián)排的競爭是南京的別墅市場的一出重頭戲，同質化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級別墅的市場面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競爭的企業(yè)也沒有很強的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場的聯(lián)排還是一種相對局促的模式，外部空間嚴重不足。就單個項目同種別墅類型來看，價格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項目隨產(chǎn)品不斷升級、區(qū)位價值逐漸顯現(xiàn)等因素，價格也隨之不斷提升，如綠城玫瑰園由 08年的 /平方米上漲至 2 萬 /平方米左右（該樓盤地下室 計入銷售面積，按照地上面積核算價格在 25000—— 30000 元 /平方米），漲幅約 1/3。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項目捷報頻傳，由于對市場看好，一些開發(fā)商準備推出總價更高的別墅，但一些開發(fā)商（包括在豪華型別墅市場已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項目的開發(fā)商）并沒有因為熱銷而過分樂觀，而是不斷地根據(jù)市場的變化調整開發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨棟