【正文】 南京青龍山項(xiàng)目深度可行性研究報(bào)告 開(kāi)篇語(yǔ) 《宋書謝靈運(yùn)傳》中記載，“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。墅而有別。結(jié)合南京的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和高端低密度住宅市場(chǎng)特性，依托青龍湖獨(dú)特的湖景資源和人居森林資源，鎖定本案的產(chǎn)品低密度開(kāi)發(fā)定位，是本報(bào)告的核心述求。 總體市場(chǎng)回顧 進(jìn)入 2020年后，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影響而有所波動(dòng)，但是對(duì)中高端市場(chǎng)的沖擊并不明顯。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。但是，別墅物業(yè)的客戶群不同于一般住宅，要在日益激烈 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝絕非易事。在中高端市場(chǎng)，客戶較為理智，對(duì)產(chǎn)品的需求和要求都不同，因此對(duì)別墅的品質(zhì)和個(gè)性化提出更高挑戰(zhàn)。預(yù)測(cè)高端別墅和定位精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型別墅都將受到市場(chǎng)歡迎，高端物業(yè)，特別是獨(dú)棟別墅市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。 2020 年，豪宅這個(gè)樓市中的奢侈品以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)迅速席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。以深圳樓市為例，9月成交量排行前十名的樓盤中，有 8個(gè)屬于豪宅項(xiàng)目。上海樓市的豪宅產(chǎn)品也是分外暢銷，曾經(jīng)“壓箱底”的湯臣一品也開(kāi)始慢慢發(fā)力，并 于 11月初賣出了一套高達(dá) 9000多萬(wàn)元的豪宅，每平方米售價(jià)達(dá) 16萬(wàn)多元，開(kāi)創(chuàng)上海有史以來(lái)住宅單價(jià)的最高紀(jì)錄。 千萬(wàn)級(jí)別墅之所以熱銷，與通脹預(yù)期不無(wú)關(guān)系。保值、增值性較好的千萬(wàn)級(jí)別墅，成為富人們的資產(chǎn)避難所。 有業(yè)內(nèi)人士稱，目前中國(guó)已進(jìn)入豪宅時(shí)代，而豪宅已不再是純粹的奢侈消費(fèi)品，它已不只是少數(shù)階層生活品質(zhì)的象征，更多的時(shí)候，它是財(cái)富消化器，是金錢貨幣價(jià)值的另一種表現(xiàn)形式。 一、南京高端別墅市場(chǎng)調(diào)研和南京別墅市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)判斷 （一）、南京高端公寓市場(chǎng)概要 南京高端房產(chǎn)所占市場(chǎng)份額一直相對(duì)較小，但隨著 2020 年 市場(chǎng)火爆，高端公寓市場(chǎng)也逐步擴(kuò)大，產(chǎn)品品質(zhì)上、后續(xù)服務(wù)都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。 2020 年，隨著宏觀市場(chǎng)整體萎縮，南京高端公寓經(jīng)歷了一輪減價(jià)風(fēng)波。 2020 年以來(lái)，市場(chǎng)回暖，剛性需求釋放，投資客入場(chǎng)，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降?，F(xiàn)南京高端住宅主要集中在城中板塊與河西板塊，主力價(jià)格區(qū)間在 20200— 30000元 /平米，以精裝修、豪華配套和酒店式物業(yè)吸引高端購(gòu)房人群。 （二）、南京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程概要 階段一（ 19922020）主城奢侈型獨(dú)棟別墅 —— 只為金字塔尖人士定制： 1992年的東方花園和紫金 山帝豪花園掀起第一波別墅熱潮，借勢(shì)山水環(huán)境，臨近市中心，產(chǎn)品本身除了戶型寬敞外并無(wú)創(chuàng)新之處，但由于別墅稀缺，形象極高。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征：隨著主城資源日漸稀缺，主城別墅已遙不可及，以 TOWNHOUSE為主產(chǎn)品的近郊別墅開(kāi)始升溫，產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象不再集中于頂級(jí)富豪，但由于國(guó)家別墅用地政策影響，也逐步顯現(xiàn)稀缺性，價(jià)格也逐年上漲。 階段三（ 20202020）經(jīng)濟(jì)型別墅 —— 成就別墅夢(mèng)想：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國(guó)民收入的不斷提高，企盼回歸自然及原生態(tài)的生活環(huán)境白領(lǐng) 和年輕企業(yè)主將擁有一套別墅當(dāng)成理想，并且這個(gè)群體逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)自然為解決需求和購(gòu)買實(shí)力之間的落差和矛盾提供了別墅控制面積、降低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。 階段四 (20202020）豪華型與經(jīng)濟(jì)型別墅并重，精品現(xiàn)代別墅逐步產(chǎn)生 —— 尖端別墅模板涌現(xiàn)：隨著中產(chǎn)階級(jí)新貴的不斷壯大，小型經(jīng)濟(jì)型別墅需求不斷擴(kuò)大；而部分超級(jí)富豪不愿意再與新貴門享用同質(zhì)化產(chǎn)品，南京這小部分人群對(duì)別墅的理念和要求已經(jīng)和一線國(guó)際化大城市接軌。同時(shí)，結(jié)合目前階段家庭構(gòu)成的狀況衍生的現(xiàn)代家庭別墅面積功能需求的特殊性，產(chǎn)生了豪華型和經(jīng)濟(jì)型別墅之間的中 間產(chǎn)品 —— 豪華型精品別墅（豪華別墅瘦身版）并且逐步成為新的需求熱點(diǎn)，南京也迎來(lái)了別墅瘦身時(shí)代。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產(chǎn)品供應(yīng)情況 板塊價(jià)值 紫金 獨(dú)特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。 紫金山自然人文 獨(dú)棟為主 ★★★★★ 仙林 大學(xué)城人文氣息吸引知識(shí)分子熱購(gòu)經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)極具前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉?jiǎng)e墅聚集地，目前在售項(xiàng)目較少，后續(xù)開(kāi)發(fā)缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速，總供應(yīng)量達(dá) 150— 180萬(wàn)平方米，供應(yīng)主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開(kāi)發(fā)高峰期已過(guò)，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸減少 百家湖 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊，目前市場(chǎng)供應(yīng)不大，但后續(xù)供應(yīng)可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、雙拼 ★★★ 江北 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，但后續(xù)供應(yīng)強(qiáng)勁，繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。 老山 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 祿口 僅有一個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，但體量巨大，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng) 中不可忽視的力量。 人造景觀 聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟 ★★ （四）、南京別墅各板塊標(biāo)桿樓盤產(chǎn)品特征 板塊 標(biāo)桿樓盤 產(chǎn)品特征 客戶構(gòu)成 紫金 鐘山國(guó)際高爾夫別墅 獨(dú)棟別墅： 7001200 平方米 /幢，私家花園庭院分前后庭院、下沉式庭院等多重功能院落，花園面積 8003000平方米 南京本地富裕階層和臺(tái)商、港商等具國(guó)際消費(fèi)理念的高端人群 仙林 依云溪谷 獨(dú)棟別墅： 400600、 720784 平方米 /幢；雙拼別墅： 217266 平方米 /套；疊加別墅：184206 平方米 /套；贈(zèng)送 77104 平米陽(yáng)光地下室，地下室層高達(dá) 3 米，戶均贈(zèng)送花園 100平方米。 南京甚至國(guó)內(nèi)高端商品房買家和投資客 湯山 湯山公館 聯(lián)排別墅： 160210平方米 /套；雙拼別墅： 220平方米 /套；疊加別墅： 108148平方米/套；戶均花園 50平方米。 南京本地高收入人群和江浙投資客 方山 頤和南園 獨(dú)棟別墅： 300400平方米 /幢；聯(lián)排別墅： 180300平方米 /套；疊加別墅： 120240平方米 /套，均無(wú)地下室，入戶花園面積 80平方米，邊戶花園面積 200平方米。 新生代城市年輕富足階層 江北 玫瑰園 獨(dú)棟別墅： 600— 900平方米 /幢，送 800— 2020平方米精裝庭院 南京本地高收入人群和江浙投資客 祿口 奧斯博恩 獨(dú)棟別墅：面積 260— 370平方米 /幢，無(wú)地下室，花園面積 20平方米左右；聯(lián)排別墅：面積 150— 250平方米 /套，無(wú)地下室，邊戶贈(zèng)送花園面積 100平方米，其余戶型 20平方米；疊加別墅：面積 145190平方米 /套，無(wú)地下室，花園面積 20平方米。 經(jīng)濟(jì)型別墅主要代表，客戶主要集中于隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸形成的大量中產(chǎn)階層。 別墅產(chǎn)品特征小結(jié)： 南京市場(chǎng)聯(lián)排約占 別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260平方米的聯(lián)排為主力。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。 獨(dú)立別墅面積主要集中在 350－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨(dú)立別墅比較受歡迎，超低密度的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品成為市場(chǎng)的稀缺品。別墅設(shè)計(jì)在功能性上大多年沒(méi)有突破二、三代別墅產(chǎn)品的概念，特別是經(jīng)濟(jì)型別墅，對(duì)于地下空間的開(kāi)發(fā)不到位，私家庭院由于受到容積率的限制沒(méi)有成為現(xiàn)代別墅生活需求的面積規(guī)模，使得南京別墅市場(chǎng)除了綠城玫瑰園、中山高爾夫、依云溪谷等以獨(dú)棟為主的頂級(jí)別墅樓盤之外，品質(zhì)上都 難以符合后續(xù)市場(chǎng)需求，也預(yù)示了南京別墅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。 聯(lián)排的競(jìng)爭(zhēng)是南京的別墅市場(chǎng)的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級(jí)別墅的市場(chǎng)面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)也沒(méi)有很強(qiáng)的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場(chǎng)的聯(lián)排還是一種相對(duì)局促的模式，外部空間嚴(yán)重不足。在產(chǎn)品構(gòu)成中，雙拼別墅以期更區(qū)今獨(dú)棟別墅的功能和空間需求又成為局部的熱點(diǎn)，而且市場(chǎng)需求旺盛和供應(yīng)不足的矛盾突出。 （五）、南京別墅市場(chǎng)供求和價(jià)格情況 高端低密度物業(yè)一直被認(rèn)為是城市經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展的標(biāo)桿之一，隨著消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)的提高，很多南京人正處在一個(gè)“從簡(jiǎn)單安居到追求居住品質(zhì)”的居住理念過(guò)渡當(dāng)中，南京低密度高端物業(yè)市場(chǎng)正處于起步上升階段。 2020 年南京高端房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，別墅市場(chǎng)表現(xiàn)大放異彩，吸引了眾多改善性和投資性需求。從供銷情況來(lái)看，由于 08年底別墅存量較高， 09年別墅供應(yīng)面積相對(duì)較少， 111月全市別墅供應(yīng)面積為 613/a.82萬(wàn)平方米，同比下降 %。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 %，超過(guò)商品房漲幅，銷售增加，供應(yīng)減少 ，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11 月末僅為，按 09年銷量計(jì)算，去化周期僅 6個(gè)月，后期市場(chǎng)還是有比較強(qiáng)的消化能力。 價(jià)格理性上漲， 11月全市整體均價(jià)同比上漲 %。其中城中和仙林板塊漲幅較大，較年初約上漲 20%，江寧和溧水板塊漲幅在 5%左右，其他板塊則由于成交結(jié)構(gòu)原因漲跌不一。就單個(gè)項(xiàng)目同種別墅類型來(lái)看，價(jià)格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項(xiàng)目隨產(chǎn)品不斷升級(jí)、區(qū)位價(jià)值逐漸顯現(xiàn)等因素，價(jià)格也隨之不斷提升，如綠城玫瑰園由 08年的 /平方米上漲至 2 萬(wàn) /平方米左右（該樓盤地下室 計(jì)入銷售面積，按照地上面積核算價(jià)格在 25000—— 30000 元 /平方米），漲幅約 1/3。 09 年有銷售記錄的 84個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)超過(guò) 2萬(wàn)元 /平方米的項(xiàng)目 7 個(gè)，較 08年增加 1 個(gè)，而 07 年僅 1 個(gè)項(xiàng)目單價(jià)過(guò) 2 萬(wàn)元 /平方米，很明顯南京的別墅市場(chǎng)，特別是高端市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的上升期，別墅價(jià)值逐步體現(xiàn)，后續(xù)的空間也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。 （六）、南京別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，南京別墅市場(chǎng)已經(jīng)日益成熟，而別墅作為高端產(chǎn)品，其受眾層次較高，投資理念較為理性，受外部環(huán)境影響相對(duì)較小，同時(shí)由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定，因此 2020 年出臺(tái)過(guò)于猛烈房地產(chǎn)政策的可能性較小，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)定發(fā)展為主，具體別墅市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。 豪華型與經(jīng)濟(jì)型別墅并重。 09年南京含獨(dú)立別墅的項(xiàng)目明顯增多，較 80年增幅約 50%，雙拼及其他別墅類型個(gè)別樓盤也選擇往頂級(jí)客戶靠攏戶型面積趨向奢侈。隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識(shí)的提高對(duì)高端別墅的需求上升，豪華型別墅的市場(chǎng)增長(zhǎng)在 2020年有局部延續(xù)之勢(shì)，這里面同時(shí)也有也有部分低密度住宅用地均價(jià)格不菲，成本導(dǎo)致的原因。同時(shí)，隨著主城區(qū)住宅房?jī)r(jià)快速上漲，經(jīng)濟(jì)型別墅以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、居住的舒 適性及私密性、兼具居住和投資功能特點(diǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持增加趨勢(shì)。 別墅市場(chǎng)興起“瘦身運(yùn)動(dòng)” —— 精品中小別墅迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國(guó)際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項(xiàng)目捷報(bào)頻傳，由于對(duì)市場(chǎng)看好，一些開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推出總價(jià)更高的別墅，但一些開(kāi)發(fā)商（包括在豪華型別墅市場(chǎng)已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商）并沒(méi)有因?yàn)闊徜N而過(guò)分樂(lè)觀，而是不斷地根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品為主的高端別墅市場(chǎng)因總價(jià)過(guò)高，將中產(chǎn)、高知階層以及部分中小私營(yíng)企業(yè)主拒之門外，而 在南京市場(chǎng)這一部分人群占有的市場(chǎng)份額又十分巨大，已經(jīng)形成了產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)主流需求的落差的實(shí)際狀況，探索豪華型精品別墅和情景型小別墅的產(chǎn)品路線，尋求現(xiàn)階段別墅家庭生活的實(shí)際功能需求，開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)小而精、面積經(jīng)濟(jì)但產(chǎn)品配置豪華的小別墅市場(chǎng)。 聯(lián)排別墅仍是南京別墅市場(chǎng)主力軍，聯(lián)排市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，獨(dú)立別墅有提升實(shí)力。 南京市場(chǎng)聯(lián)排約占別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260 平方米的聯(lián)排為主力。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，其他類型的別墅占到 20％。 獨(dú)立別墅面積主要集中在 250－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨(dú)立別墅比較受歡迎，別墅的禁地政策對(duì)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，超低密度的別墅產(chǎn)品成為市場(chǎng)的稀缺品。 轉(zhuǎn)型項(xiàng)目將增多有可能使競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 近兩年遠(yuǎn)郊及近郊出讓的低密度商業(yè)及旅游業(yè)用地，由于區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，或旅游地產(chǎn)較難運(yùn)作等原因，未來(lái)轉(zhuǎn)做度假型別墅產(chǎn)品的可能性增加，且目前已有部分項(xiàng)目如此運(yùn)作，如珍珠泉 9號(hào) (社區(qū) )由商業(yè)轉(zhuǎn)型做度假別墅。如此一來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品增加，則意味著別墅市場(chǎng)整體的競(jìng)爭(zhēng)程度也將增加。 產(chǎn)品更加多樣化，區(qū)位向外圍擴(kuò)展。 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，南京別墅 經(jīng)過(guò)了簡(jiǎn)單模仿、缺乏個(gè)性和創(chuàng)意向結(jié)合本土、個(gè)性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展，別墅產(chǎn)品，外立面、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布局等各方面均向多樣化發(fā)展，設(shè)計(jì)理念也與國(guó)際接軌。從分布區(qū)域來(lái)看，主城及近郊土地日益稀缺，注定了未來(lái)別墅區(qū)位更加向城市外圈層擴(kuò)展，同時(shí)別墅向外圍風(fēng)景點(diǎn)聚集，都市圈別墅如句容大山地 (社區(qū) )、來(lái)安鷺港 (社區(qū) )等也將更多的“圍攻”南京