【正文】 南京青龍山項目深度可行性研究報告 開篇語 《宋書謝靈運傳》中記載，“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。墅而有別。結合南京的城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢和高端低密度住宅市場特性，依托青龍湖獨特的湖景資源和人居森林資源，鎖定本案的產(chǎn)品低密度開發(fā)定位，是本報告的核心述求。 總體市場回顧 進入 2020年后，中國整體經(jīng)濟雖然受金融風暴的影響而有所波動，但是對中高端市場的沖擊并不明顯。長遠來看，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。但是，別墅物業(yè)的客戶群不同于一般住宅，要在日益激烈 的市場競爭中取勝絕非易事。在中高端市場，客戶較為理智，對產(chǎn)品的需求和要求都不同，因此對別墅的品質(zhì)和個性化提出更高挑戰(zhàn)。預測高端別墅和定位精準的經(jīng)濟型別墅都將受到市場歡迎，高端物業(yè)，特別是獨棟別墅市場未來將呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。 2020 年，豪宅這個樓市中的奢侈品以風卷殘云之勢迅速席卷了整個房地產(chǎn)市場。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。以深圳樓市為例，9月成交量排行前十名的樓盤中，有 8個屬于豪宅項目。上海樓市的豪宅產(chǎn)品也是分外暢銷，曾經(jīng)“壓箱底”的湯臣一品也開始慢慢發(fā)力，并 于 11月初賣出了一套高達 9000多萬元的豪宅，每平方米售價達 16萬多元，開創(chuàng)上海有史以來住宅單價的最高紀錄。 千萬級別墅之所以熱銷，與通脹預期不無關系。保值、增值性較好的千萬級別墅，成為富人們的資產(chǎn)避難所。 有業(yè)內(nèi)人士稱，目前中國已進入豪宅時代，而豪宅已不再是純粹的奢侈消費品，它已不只是少數(shù)階層生活品質(zhì)的象征，更多的時候，它是財富消化器，是金錢貨幣價值的另一種表現(xiàn)形式。 一、南京高端別墅市場調(diào)研和南京別墅市場發(fā)展機會判斷 （一）、南京高端公寓市場概要 南京高端房產(chǎn)所占市場份額一直相對較小，但隨著 2020 年 市場火爆，高端公寓市場也逐步擴大，產(chǎn)品品質(zhì)上、后續(xù)服務都有了長足的進步。 2020 年，隨著宏觀市場整體萎縮，南京高端公寓經(jīng)歷了一輪減價風波。 2020 年以來，市場回暖，剛性需求釋放，投資客入場，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降?，F(xiàn)南京高端住宅主要集中在城中板塊與河西板塊，主力價格區(qū)間在 20200— 30000元 /平米，以精裝修、豪華配套和酒店式物業(yè)吸引高端購房人群。 （二）、南京別墅市場發(fā)展歷程概要 階段一（ 19922020）主城奢侈型獨棟別墅 —— 只為金字塔尖人士定制： 1992年的東方花園和紫金 山帝豪花園掀起第一波別墅熱潮，借勢山水環(huán)境，臨近市中心，產(chǎn)品本身除了戶型寬敞外并無創(chuàng)新之處，但由于別墅稀缺，形象極高。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征：隨著主城資源日漸稀缺，主城別墅已遙不可及，以 TOWNHOUSE為主產(chǎn)品的近郊別墅開始升溫，產(chǎn)品的消費對象不再集中于頂級富豪，但由于國家別墅用地政策影響，也逐步顯現(xiàn)稀缺性，價格也逐年上漲。 階段三（ 20202020）經(jīng)濟型別墅 —— 成就別墅夢想：隨著經(jīng)濟的發(fā)展及國民收入的不斷提高，企盼回歸自然及原生態(tài)的生活環(huán)境白領 和年輕企業(yè)主將擁有一套別墅當成理想，并且這個群體逐步擴大，市場自然為解決需求和購買實力之間的落差和矛盾提供了別墅控制面積、降低總價的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品。 階段四 (20202020）豪華型與經(jīng)濟型別墅并重，精品現(xiàn)代別墅逐步產(chǎn)生 —— 尖端別墅模板涌現(xiàn)：隨著中產(chǎn)階級新貴的不斷壯大，小型經(jīng)濟型別墅需求不斷擴大；而部分超級富豪不愿意再與新貴門享用同質(zhì)化產(chǎn)品，南京這小部分人群對別墅的理念和要求已經(jīng)和一線國際化大城市接軌。同時，結合目前階段家庭構成的狀況衍生的現(xiàn)代家庭別墅面積功能需求的特殊性，產(chǎn)生了豪華型和經(jīng)濟型別墅之間的中 間產(chǎn)品 —— 豪華型精品別墅（豪華別墅瘦身版）并且逐步成為新的需求熱點，南京也迎來了別墅瘦身時代。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產(chǎn)品供應情況 板塊價值 紫金 獨特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。 紫金山自然人文 獨棟為主 ★★★★★ 仙林 大學城人文氣息吸引知識分子熱購經(jīng)濟型別墅，市場極具前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉別墅聚集地，目前在售項目較少，后續(xù)開發(fā)缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速，總供應量達 150— 180萬平方米，供應主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開發(fā)高峰期已過，市場供應量將逐漸減少 百家湖 獨棟、聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊，目前市場供應不大，但后續(xù)供應可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、雙拼 ★★★ 江北 市場供應量較小，但后續(xù)供應強勁，繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。 老山 獨棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 祿口 僅有一個項目供應，但體量巨大，經(jīng)濟型別墅供應 中不可忽視的力量。 人造景觀 聯(lián)排、疊加、獨棟 ★★ （四）、南京別墅各板塊標桿樓盤產(chǎn)品特征 板塊 標桿樓盤 產(chǎn)品特征 客戶構成 紫金 鐘山國際高爾夫別墅 獨棟別墅： 7001200 平方米 /幢，私家花園庭院分前后庭院、下沉式庭院等多重功能院落，花園面積 8003000平方米 南京本地富裕階層和臺商、港商等具國際消費理念的高端人群 仙林 依云溪谷 獨棟別墅： 400600、 720784 平方米 /幢；雙拼別墅： 217266 平方米 /套；疊加別墅：184206 平方米 /套；贈送 77104 平米陽光地下室，地下室層高達 3 米，戶均贈送花園 100平方米。 南京甚至國內(nèi)高端商品房買家和投資客 湯山 湯山公館 聯(lián)排別墅： 160210平方米 /套；雙拼別墅： 220平方米 /套；疊加別墅： 108148平方米/套；戶均花園 50平方米。 南京本地高收入人群和江浙投資客 方山 頤和南園 獨棟別墅： 300400平方米 /幢；聯(lián)排別墅： 180300平方米 /套；疊加別墅： 120240平方米 /套，均無地下室，入戶花園面積 80平方米，邊戶花園面積 200平方米。 新生代城市年輕富足階層 江北 玫瑰園 獨棟別墅： 600— 900平方米 /幢，送 800— 2020平方米精裝庭院 南京本地高收入人群和江浙投資客 祿口 奧斯博恩 獨棟別墅：面積 260— 370平方米 /幢，無地下室，花園面積 20平方米左右；聯(lián)排別墅：面積 150— 250平方米 /套，無地下室，邊戶贈送花園面積 100平方米，其余戶型 20平方米；疊加別墅：面積 145190平方米 /套，無地下室，花園面積 20平方米。 經(jīng)濟型別墅主要代表，客戶主要集中于隨著經(jīng)濟發(fā)展逐漸形成的大量中產(chǎn)階層。 別墅產(chǎn)品特征小結： 南京市場聯(lián)排約占 別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260平方米的聯(lián)排為主力。獨立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。 獨立別墅面積主要集中在 350－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨立別墅比較受歡迎，超低密度的獨棟別墅產(chǎn)品成為市場的稀缺品。別墅設計在功能性上大多年沒有突破二、三代別墅產(chǎn)品的概念，特別是經(jīng)濟型別墅，對于地下空間的開發(fā)不到位，私家庭院由于受到容積率的限制沒有成為現(xiàn)代別墅生活需求的面積規(guī)模，使得南京別墅市場除了綠城玫瑰園、中山高爾夫、依云溪谷等以獨棟為主的頂級別墅樓盤之外，品質(zhì)上都 難以符合后續(xù)市場需求，也預示了南京別墅市場的機會。 聯(lián)排的競爭是南京的別墅市場的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級別墅的市場面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競爭的企業(yè)也沒有很強的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場的聯(lián)排還是一種相對局促的模式，外部空間嚴重不足。在產(chǎn)品構成中，雙拼別墅以期更區(qū)今獨棟別墅的功能和空間需求又成為局部的熱點，而且市場需求旺盛和供應不足的矛盾突出。 （五）、南京別墅市場供求和價格情況 高端低密度物業(yè)一直被認為是城市經(jīng)濟 和社會發(fā)展的標桿之一，隨著消費水平和消費意識的提高，很多南京人正處在一個“從簡單安居到追求居住品質(zhì)”的居住理念過渡當中，南京低密度高端物業(yè)市場正處于起步上升階段。 2020 年南京高端房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，別墅市場表現(xiàn)大放異彩，吸引了眾多改善性和投資性需求。從供銷情況來看，由于 08年底別墅存量較高， 09年別墅供應面積相對較少， 111月全市別墅供應面積為 613/a.82萬平方米，同比下降 %。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬平方米，同比增加 %，超過商品房漲幅，銷售增加，供應減少 ，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11 月末僅為，按 09年銷量計算，去化周期僅 6個月，后期市場還是有比較強的消化能力。 價格理性上漲， 11月全市整體均價同比上漲 %。其中城中和仙林板塊漲幅較大，較年初約上漲 20%，江寧和溧水板塊漲幅在 5%左右，其他板塊則由于成交結構原因漲跌不一。就單個項目同種別墅類型來看，價格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項目隨產(chǎn)品不斷升級、區(qū)位價值逐漸顯現(xiàn)等因素，價格也隨之不斷提升，如綠城玫瑰園由 08年的 /平方米上漲至 2 萬 /平方米左右（該樓盤地下室 計入銷售面積，按照地上面積核算價格在 25000—— 30000 元 /平方米），漲幅約 1/3。 09 年有銷售記錄的 84個項目中，單價超過 2萬元 /平方米的項目 7 個，較 08年增加 1 個，而 07 年僅 1 個項目單價過 2 萬元 /平方米，很明顯南京的別墅市場，特別是高端市場已經(jīng)進入了穩(wěn)定的上升期，別墅價值逐步體現(xiàn)，后續(xù)的空間也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。 （六）、南京別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅市場已經(jīng)日益成熟，而別墅作為高端產(chǎn)品，其受眾層次較高，投資理念較為理性，受外部環(huán)境影響相對較小，同時由于國內(nèi)外經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的基礎尚不穩(wěn)定，因此 2020 年出臺過于猛烈房地產(chǎn)政策的可能性較小，預計未來房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定發(fā)展為主，具體別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢。 豪華型與經(jīng)濟型別墅并重。 09年南京含獨立別墅的項目明顯增多，較 80年增幅約 50%，雙拼及其他別墅類型個別樓盤也選擇往頂級客戶靠攏戶型面積趨向奢侈。隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識的提高對高端別墅的需求上升，豪華型別墅的市場增長在 2020年有局部延續(xù)之勢，這里面同時也有也有部分低密度住宅用地均價格不菲，成本導致的原因。同時，隨著主城區(qū)住宅房價快速上漲，經(jīng)濟型別墅以適當?shù)膬r格、居住的舒 適性及私密性、兼具居住和投資功能特點市場需求繼續(xù)保持增加趨勢。 別墅市場興起“瘦身運動” —— 精品中小別墅迎來市場機會。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項目捷報頻傳，由于對市場看好，一些開發(fā)商準備推出總價更高的別墅，但一些開發(fā)商（包括在豪華型別墅市場已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項目的開發(fā)商）并沒有因為熱銷而過分樂觀，而是不斷地根據(jù)市場的變化調(diào)整開發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨棟產(chǎn)品為主的高端別墅市場因總價過高，將中產(chǎn)、高知階層以及部分中小私營企業(yè)主拒之門外，而 在南京市場這一部分人群占有的市場份額又十分巨大，已經(jīng)形成了產(chǎn)品供應和市場主流需求的落差的實際狀況，探索豪華型精品別墅和情景型小別墅的產(chǎn)品路線，尋求現(xiàn)階段別墅家庭生活的實際功能需求，開創(chuàng)了一個小而精、面積經(jīng)濟但產(chǎn)品配置豪華的小別墅市場。 聯(lián)排別墅仍是南京別墅市場主力軍，聯(lián)排市場同質(zhì)化競爭激烈，獨立別墅有提升實力。 南京市場聯(lián)排約占別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260 平方米的聯(lián)排為主力。獨立別墅約占總量的 10％，其他類型的別墅占到 20％。 獨立別墅面積主要集中在 250－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨立別墅比較受歡迎，別墅的禁地政策對別墅市場的供應量和供應結構產(chǎn)生深遠的影響，超低密度的別墅產(chǎn)品成為市場的稀缺品。 轉(zhuǎn)型項目將增多有可能使競爭更趨激烈。 近兩年遠郊及近郊出讓的低密度商業(yè)及旅游業(yè)用地，由于區(qū)域商業(yè)氛圍尚不成熟，或旅游地產(chǎn)較難運作等原因，未來轉(zhuǎn)做度假型別墅產(chǎn)品的可能性增加，且目前已有部分項目如此運作，如珍珠泉 9號 (社區(qū) )由商業(yè)轉(zhuǎn)型做度假別墅。如此一來，競爭產(chǎn)品增加，則意味著別墅市場整體的競爭程度也將增加。 產(chǎn)品更加多樣化，區(qū)位向外圍擴展。 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅 經(jīng)過了簡單模仿、缺乏個性和創(chuàng)意向結合本土、個性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展，別墅產(chǎn)品，外立面、戶型設計、環(huán)境布局等各方面均向多樣化發(fā)展，設計理念也與國際接軌。從分布區(qū)域來看，主城及近郊土地日益稀缺，注定了未來別墅區(qū)位更加向城市外圈層擴展，同時別墅向外圍風景點聚集，都市圈別墅如句容大山地 (社區(qū) )、來安鷺港 (社區(qū) )等也將更多的“圍攻”南京