【正文】 在10000—— 15000 平方米之間，特別是高爾夫球會(huì)所方向和 SPA 方向的兩個(gè)主題型會(huì)所，這個(gè)空間開發(fā)更需落實(shí)，一個(gè)目的是通過減少成本和建設(shè)指標(biāo)占用來營造兩個(gè) 主題會(huì)所常規(guī)需要的面積規(guī)模，另一個(gè)目的是主題定會(huì)所有的功能空間對(duì)于隱私、濕度、溫度等的要求適合在類似的空間來處理。 強(qiáng)調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計(jì)私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院活動(dòng)設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強(qiáng)調(diào)情趣性，爭(zhēng)取在庭院和室外活動(dòng)空間中創(chuàng)造幾個(gè)吸引市場(chǎng)追捧的概念。 國內(nèi)經(jīng)典代表 1：深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城位于深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項(xiàng)目占地面積近 ，項(xiàng)目借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個(gè)超大型、復(fù)合型和互動(dòng)型的全方位生態(tài)體驗(yàn)主題旅游度假區(qū)。 青龍山距離城區(qū)遠(yuǎn)，沒有生活配套，但自然資源特別是一些可以激發(fā)城市上流人群欲望的資源非常豐富，我們可以將這些資源做成產(chǎn)業(yè)，做成一個(gè)有持續(xù)市場(chǎng)支撐的產(chǎn)業(yè)，我們可以建設(shè)一個(gè)一定規(guī)模的旅游小鎮(zhèn)，以森林、氧吧、負(fù)離子、山、水、 溫泉甚至高爾夫等概念吸引南京甚至長(zhǎng)三角的城市精銳和上流人士，提供度假酒店、特色商業(yè)、短期居住、健康養(yǎng)身、自然體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)休閑等等服務(wù)和場(chǎng)所，成為家庭短途度假目的地，通過旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)解決好居住區(qū)配套不足和配套區(qū)建設(shè)和經(jīng)營成本昂貴又不能有效經(jīng)營的問題，這樣才能保證項(xiàng)目主體的住宅產(chǎn)品開發(fā)設(shè)想的實(shí)現(xiàn)。 森林資源：“人居森林”試點(diǎn)工程之一，植樹 130多萬棵，造林近萬畝，森林公 園已經(jīng)初具規(guī)模和形象，植被特別是大型喬木豐富、草地和灌木小品靈動(dòng)布置、形成了草原區(qū)、坡地區(qū)、林地區(qū)、森林區(qū)等不同形態(tài)和規(guī)模的景觀片區(qū)。以南京城脈所在的千年鐘山作為自然帷幕，沿襲地脈資源，依得天獨(dú)厚之勢(shì)規(guī)劃獨(dú)立別墅和雙拼別墅共計(jì) 66棟， 92戶，其中獨(dú)立別墅 40戶，雙拼別墅 52戶。 聯(lián)體別墅 聯(lián)體別墅是南京別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流，存在大量的供應(yīng)，形成的原因有主觀的也有客觀的，整體的開發(fā)水平并沒有像獨(dú)棟別墅那樣緊密結(jié)合市場(chǎng)需求提高，產(chǎn)品落后比較明顯，功能空間和外部空間的營造存在缺陷，特別是庭院、與自然的接觸平臺(tái)、地下功能空間等應(yīng) 該成為別墅和公寓本質(zhì)區(qū)別的特征沒有開發(fā)出來，使得市場(chǎng)對(duì)目前的聯(lián)排供應(yīng)還是比較失望，目前聯(lián)體別墅市場(chǎng)相對(duì)供應(yīng)量大、同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品水平和市場(chǎng)實(shí)際需求有落差等眾多矛盾糾結(jié)預(yù)示了市場(chǎng)在一定階段的變革。 聯(lián)排別墅仍是南京別墅市場(chǎng)主力軍，聯(lián)排市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，獨(dú)立別墅有提升實(shí)力。在產(chǎn)品構(gòu)成中，雙拼別墅以期更區(qū)今獨(dú)棟別墅的功能和空間需求又成為局部的熱點(diǎn)，而且市場(chǎng)需求旺盛和供應(yīng)不足的矛盾突出。 階段三（ 20202020）經(jīng)濟(jì)型別墅 —— 成就別墅夢(mèng)想：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國民收入的不斷提高，企盼回歸自然及原生態(tài)的生活環(huán)境白領(lǐng) 和年輕企業(yè)主將擁有一套別墅當(dāng)成理想，并且這個(gè)群體逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)自然為解決需求和購買實(shí)力之間的落差和矛盾提供了別墅控制面積、降低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。但是，別墅物業(yè)的客戶群不同于一般住宅，要在日益激烈 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝絕非易事。 2020 年，豪宅這個(gè)樓市中的奢侈品以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)迅速席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產(chǎn)品供應(yīng)情況 板塊價(jià)值 紫金 獨(dú)特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。從供銷情況來看，由于 08年底別墅存量較高， 09年別墅供應(yīng)面積相對(duì)較少， 111月全市別墅供應(yīng)面積為 613/a.82萬平方米，同比下降 %。 獨(dú)立別墅面積主要集中在 250－ 400平方米，私家花園占地 500平方米以上的獨(dú)立別墅比較受歡迎，別墅的禁地政策對(duì)別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，超低密度的別墅產(chǎn)品成為市場(chǎng)的稀缺品。 在今后的聯(lián)排市場(chǎng)中，雙拼產(chǎn)品的供不應(yīng)求和普通多聯(lián)產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象會(huì)共存，雙聯(lián)產(chǎn)品作為高價(jià)值的獨(dú)棟產(chǎn)品替代物在市場(chǎng)中形成優(yōu)勢(shì)。 銷售動(dòng) 態(tài) 項(xiàng)目三期于 08年 6月推出 15套別墅，獨(dú)棟 400460㎡，雙拼別墅 390㎡，當(dāng)時(shí)在 600萬 — 1300萬 /套； 09年中旬雙拼別墅均價(jià)漲至 20200元 /㎡，總價(jià)在 600780萬元 /戶，獨(dú)棟面積 410470 ㎡，總價(jià) 13004800 萬元 /棟；目前還剩余 2 套左右獨(dú)棟別墅在售，面積為4701000㎡左右，每套價(jià)格在 1500萬 4800萬元 /棟。下沉式庭院、坡地庭院、半地下室、開放型地下空間、地下功能空間等都利用坡度巧妙布置，在豐富產(chǎn)品內(nèi)容的同時(shí)大大提升了產(chǎn)品的附加值，可以形成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 我們不要回避目前祥規(guī)要求的 100000余平方米的公建，因?yàn)檫@正是我們成功的關(guān)鍵，是我們別墅區(qū)的真正支撐，關(guān)鍵是做一個(gè)什么樣的公建組和，持有的和銷售的、短期持有的和長(zhǎng)期經(jīng)營的、生活功能的和旅游功能的如何來調(diào)配。小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格取自中歐山地小鎮(zhèn)，建有鮮花簇?fù)淼摹疤旎[花街”商業(yè)街區(qū)、五星級(jí)溫泉度假酒店、天然礦泉 SPA中心、水上高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)以及投資 元興建的國內(nèi)首創(chuàng)山地生態(tài)劇場(chǎng)。 MINIHOUSE 作為圍院別墅的補(bǔ)充，按照萎縮板的莊園來營造，同時(shí)也提供草原、坡地、林地、湖畔等多種特色類型。 附表：項(xiàng)目產(chǎn)品類型、建筑面積配比、產(chǎn)品特征描述和產(chǎn)品市場(chǎng)客戶界定 物業(yè)類型 建筑面積 產(chǎn)品特征描述 產(chǎn)品市場(chǎng)客戶界定 莊園大宅 90000平方米 平均建面 450平方（在景觀資源出眾的區(qū)域設(shè)置 600—— 800平米的企業(yè)董事官邸、企業(yè)家莊園等），戶均用 地 4 畝，地下可使用面積 350 平方以上，花園面積 3000 平以上。 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬元） 銷售收入 莊園大宅 48840 90000 439560 MINIHOUSE、圍院 36620 184000 673808 雙拼別墅 24420 120200 293040 多層精裝花園洋房 18340 56000 102704 酒店 18340 20200 36680 會(huì)所 18340 10000 18340 酒店式公寓 18340 35000 64190 規(guī)模商業(yè) 24420 25000 61050 銷售收入合計(jì) 1689372 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% 50681 管理費(fèi)用 銷售收入的 3% 50681 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸 240000萬元 2年，年利率按 8%計(jì) 38400 營銷稅費(fèi) 銷售收入的 % 94605 土地增值稅 銷售收入的 2% 33787 開發(fā)成本 708296 銷售毛利潤(rùn) 712921 銷售毛利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn) 534691 銷售凈利潤(rùn)率 % 稅后投資利潤(rùn)率 % 注：項(xiàng)目自持 1萬平米區(qū)域配套設(shè)施，暫未納入銷售；項(xiàng)目銷售價(jià)格按年均 10%遞增 5年，各產(chǎn)品銷售價(jià)格為其 5年的銷售均價(jià)。青龍山項(xiàng)目可利用的資源十分豐富，整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)的靈活度和空間很大，但是即便可以機(jī)械地羅列出目前市場(chǎng)上成熟的和尚屬新潮 的概念，我們的團(tuán)隊(duì)和外協(xié)的單位還是面臨很大的挑戰(zhàn)。隨著高爾夫球運(yùn)動(dòng)的不斷普及并且成為符合功能的商務(wù)運(yùn)動(dòng)概念項(xiàng)目，特別是高端高爾夫社區(qū)的價(jià)值得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同，青龍山項(xiàng)目用地由緩坡、樹林和水面組成，很有條件打造一個(gè)高端高爾球球社區(qū)，一旦這個(gè)動(dòng)作可以實(shí)現(xiàn)，整體物業(yè)的即期增值在 10%左右，同時(shí)市場(chǎng)面會(huì)更加寬泛，大大有利于提升項(xiàng)目盈利能力、減 少資金壓力和規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬元） 銷售收入 莊園大宅 40000 90000 360000 MINIHOUSE、圍院 30000 184000 552020 雙拼別墅 20200 120200 240000 多層精裝花園洋房 15000 56000 84000 酒店 15000 20200 30000 會(huì)所 15000 10000 15000 酒店式公寓 15000 35000 52500 規(guī)模商業(yè) 20200 25000 50000 銷售收入合計(jì) 1383500 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% 41505 管理費(fèi)用 銷售收入的 3% 41505 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸 240000萬元 2年，年利率按 8%計(jì) 38400 營銷稅費(fèi) 銷售收入的 % 77476 土地增值稅 銷售收入的 2% 27670 開發(fā)成本 708296 銷售毛利潤(rùn) 448648 銷售毛利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn) 336486 銷售凈利潤(rùn)率 % 稅后投資利潤(rùn)率 % 注：項(xiàng)目自持 1萬平米區(qū)域配套設(shè)施，暫未納入銷 售。 （六）、居住、旅游復(fù)合大盤配套 —— 旅游小鎮(zhèn)的功能組合 本項(xiàng)目公共服務(wù)配套將以瑞士琉森湖畔小鎮(zhèn)為現(xiàn)實(shí)模板，利用項(xiàng)目特有的風(fēng)景旅游資源，依山傍湖布局各種建筑類型。 莊園式別墅是青龍山項(xiàng)目的產(chǎn)品標(biāo)志之一，是 定位項(xiàng)目檔次和銷售價(jià)格水平的中堅(jiān)力量，除了占地、私家庭院、生長(zhǎng)性功能空間（地下室、下沉式花園、開放式地下室等）以外，與建筑周邊的資源緊密聯(lián)系，派生出草地莊園、湖畔莊園、坡地莊園、湖畔坡地莊園、森林坡地莊園等不同的特色。 當(dāng)?shù)匾云碌亟ㄖ劽?，依山傍水，建筑風(fēng)格華麗，其出名之處是建 筑物突出的陽臺(tái)上裝飾華麗的金色屋頂，整個(gè)墻面及陽臺(tái)雕梁畫棟裝飾非常講究。青龍山具備這樣的資源，目前的幾個(gè)從常規(guī)住宅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)理解的項(xiàng)目瑕疵也可以通過努力去解決，關(guān)鍵在于我們的思想，我們的開發(fā)理念，我們能帶來一個(gè)什么樣產(chǎn)品。同時(shí)，項(xiàng)目地塊周邊已初步形成三大景觀資源，即森林景觀、“綠岸概念”的水域景觀和歷史悠久的人文景觀。 鐘山美廬 項(xiàng)目名稱 鐘山美廬 項(xiàng)目地址 南京紫金山東麓金馬路 18號(hào) 總建面積 ㎡ 容 積 率 綠 化 率 80% 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟、雙拼 銷售均價(jià) 35000元 /㎡ 裝修狀況 毛坯 主力戶型 雙拼 360— 390㎡、獨(dú)棟 410470㎡ 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目地處紫金山東麓，小龍山腳下，親臨南京國際賽馬場(chǎng)，毗鄰國際高爾夫球場(chǎng)。 豪華型別墅雖然市場(chǎng)客群屬于金字塔頂部，開發(fā)進(jìn)程相對(duì)漫長(zhǎng)，但是這類產(chǎn)品的附加值極高，也應(yīng)該能成為后續(xù)南京獨(dú)棟別墅市場(chǎng)中的重要力量，這類產(chǎn)品在今后的一段時(shí)間內(nèi)再要 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還在產(chǎn)品開發(fā)能力上，但隨著各路開發(fā)商的進(jìn)步和市場(chǎng)的交流，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就會(huì)集中在對(duì)外部資源的占據(jù)上，通過品質(zhì)革命和內(nèi)環(huán)境營造占有市場(chǎng)會(huì)被再此基礎(chǔ)上占據(jù)無敵外部資源所取代，可以預(yù)見具有一定尺度感和資源優(yōu)勢(shì)的別墅大盤中的豪華型別墅在后續(xù)市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)會(huì)顯現(xiàn)出來。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項(xiàng)目捷報(bào)頻傳，由于對(duì)市場(chǎng)看好，一些開發(fā)商準(zhǔn)備推出總價(jià)更高的別墅，但一些開發(fā)商（包括在豪華型別墅市場(chǎng)已經(jīng)有所斬獲的瑪斯蘭德等項(xiàng)目的開發(fā)商）并沒有因?yàn)闊徜N而過分樂觀，而是不斷地根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整開發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品為主的高端別墅市場(chǎng)因總價(jià)過高，將中產(chǎn)、高知階層以及部分中小私營企業(yè)主拒之門外，而 在南京市場(chǎng)這一部分人群占有的市場(chǎng)份額又十分巨大，已經(jīng)形成了產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)主流需求的落差的實(shí)際狀況，探索豪華型精品別墅和情景型小別墅的產(chǎn)品路線，尋求現(xiàn)階段別墅家庭生活的實(shí)際功能需求，開創(chuàng)了一個(gè)小而精、面積經(jīng)濟(jì)但產(chǎn)品配置豪華的小別墅市場(chǎng)。 聯(lián)排的競(jìng)爭(zhēng)是南京的別墅市場(chǎng)的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初