【正文】 精神，成為我們項(xiàng)目的特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 青龍山距離城區(qū)遠(yuǎn)，沒有生活配套，但自然資源特別是一些可以激發(fā)城市上流人群欲望的資源非常豐富，我們可以將這些資源做成產(chǎn)業(yè)，做成一個(gè)有持續(xù)市場(chǎng)支撐的產(chǎn)業(yè)，我們可以建設(shè)一個(gè)一定規(guī)模的旅游小鎮(zhèn)，以森林、氧吧、負(fù)離子、山、水、 溫泉甚至高爾夫等概念吸引南京甚至長(zhǎng)三角的城市精銳和上流人士，提供度假酒店、特色商業(yè)、短期居住、健康養(yǎng)身、自然體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)休閑等等服務(wù)和場(chǎng)所，成為家庭短途度假目的地，通過旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)解決好居住區(qū)配套不足和配套區(qū)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)成本昂貴又不能有效經(jīng)營(yíng)的問題，這樣才能保證項(xiàng)目主體的住宅產(chǎn)品開發(fā)設(shè)想的實(shí)現(xiàn)。 青龍山的開發(fā)不僅 僅是一個(gè)樓盤的開發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營(yíng)，我們不是烏托邦式的虛無的理想，我們的出發(fā)點(diǎn)是將青龍山這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃好、建設(shè)好、運(yùn)營(yíng)好，取得最大的效益。對(duì)照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個(gè)群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時(shí)而繁華時(shí)而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時(shí)小鎮(zhèn)是一種復(fù)合的生活模式，容納復(fù)合的社會(huì)圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營(yíng)模式。不同國(guó)家和地區(qū)的小鎮(zhèn)里幾乎沒有一座建筑的式樣是相同的，也沒有一座庭院的布置是一樣的，就連別墅門前的郵箱，也都盡顯主人的情趣和愛好，體現(xiàn)了一種純粹的生活方式。 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光已不在是單純的自然與人文結(jié)合的載體，對(duì)于生活在快節(jié)奏環(huán)境中的人們來說，更是一種對(duì)生活回歸的態(tài)度與向往，生活在大都市的人們，十之八九都有歐洲小鎮(zhèn)情結(jié)。 目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)別墅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上都采用歐美建筑理念，但由于地理環(huán)境、人文資源、項(xiàng)目局限等種種因素，往往只能做到形似，而非神似。 林地和水體租賃，建設(shè)用地靈活布置的即期政策優(yōu)勢(shì)也演化成項(xiàng)目的主要資源：基于“人居森林”工程是南京市政府為了創(chuàng)新林業(yè)投入機(jī)制、做大森林面積進(jìn)行的人工造林計(jì)劃，項(xiàng)目前期要求新造以生態(tài)、景觀效益為主的公益林， 3年后允許進(jìn)行適度開發(fā)，開發(fā)類型僅限于旅游、休閑、度假以及低密度住宅建設(shè)的政策優(yōu)勢(shì)和土地掛牌中的約定，可以靈活搭配建設(shè)用地和租賃用地，使得項(xiàng)目規(guī)劃 特別是在空間效果和產(chǎn)品資源占用上有無比的優(yōu)勢(shì)，從而給產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)作提供了寬闊的想象和效益空間。 坡地資源：項(xiàng)目除了山水植被以外，優(yōu)美的坡地資源也是在開發(fā)中值得重點(diǎn)稱道的，坡地大都比較平緩，符合建筑規(guī)劃要求，結(jié)合坡度，產(chǎn)品的形態(tài)上空間非常大，內(nèi)部功能的設(shè)置也 更豐富。 森林資源：“人居森林”試點(diǎn)工程之一，植樹 130多萬棵，造林近萬畝，森林公 園已經(jīng)初具規(guī)模和形象，植被特別是大型喬木豐富、草地和灌木小品靈動(dòng)布置、形成了草原區(qū)、坡地區(qū)、林地區(qū)、森林區(qū)等不同形態(tài)和規(guī)模的景觀片區(qū)。目前該景區(qū)已圓滿完成了造林任務(wù)，植樹 130多萬棵，造林近萬畝；改造湖水面積達(dá)千畝；園區(qū)修建道路 10公里；初步建成一個(gè)能容納萬人左右的環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全的竹園小鎮(zhèn)。 三、項(xiàng)目區(qū)位和主要資源條件的說明 （一）、項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)，在素有“人居森林”之稱的青龍山生態(tài)公園內(nèi)，緊靠寧杭高速二期，周邊配套相對(duì)較弱，距離地鐵一號(hào)線南延線約 3公里之內(nèi)（左圖點(diǎn) A為本項(xiàng)目區(qū)位）。 產(chǎn)品特色 雙山環(huán)繞，戶戶引入湯山溫泉； 5 分鐘內(nèi)可達(dá)寧杭公路，交通便捷。 銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目 09年 11月推出 14套獨(dú)棟別墅，面積都在 500㎡以上，當(dāng)時(shí)均價(jià)在 20200元 /㎡，銷售相當(dāng)火爆； 12月加推 20套獨(dú)棟面積在 400600㎡，均價(jià)漲至 22020元 /㎡；今年 2月底再次推出 26套獨(dú)棟，面積在 500600㎡，總價(jià) 1200萬 — 1500萬元 /套，一房一價(jià)，無優(yōu)惠。小區(qū)內(nèi)全部為電梯獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅組成，民國(guó)建筑風(fēng)格，整體優(yōu)雅厚樸，共 142戶。 產(chǎn)品特色 南京唯一高爾夫球場(chǎng)別墅； 以民國(guó)建筑為藍(lán)本，結(jié)合西方建筑科學(xué)與傳統(tǒng)中國(guó)禮儀； 南京公認(rèn)的風(fēng)水寶地。園林營(yíng)造上講究中國(guó)傳統(tǒng)的古樸茂林和儒雅修竹，盡顯精致的生活場(chǎng)景與低調(diào)的奢華。以南京城脈所在的千年鐘山作為自然帷幕，沿襲地脈資源，依得天獨(dú)厚之勢(shì)規(guī)劃獨(dú)立別墅和雙拼別墅共計(jì) 66棟， 92戶，其中獨(dú)立別墅 40戶，雙拼別墅 52戶。 產(chǎn)品特色 依托原生態(tài)環(huán)境資源，建純正地中海風(fēng)格別墅； 贈(zèng)送大面積精裝花園，內(nèi)部毛坯；地下室計(jì)入銷售價(jià)格。項(xiàng)目距長(zhǎng)江大橋 8公里，距建設(shè)中的過江隧道約 5分鐘車程，距未來的浦口區(qū)行政中心不足 3公里，隨著過江隧道的建設(shè)，與南京主城區(qū)聯(lián)系將極為便利。 二 、頂級(jí)別墅個(gè)案分析 綠城玫瑰園 項(xiàng)目名稱 綠城玫瑰園 項(xiàng)目地址 浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路 88號(hào) 總建面積 90000㎡ 容 積 率 綠 化 率 70% 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅 銷售均價(jià) 獨(dú)棟 20200元 /㎡ 裝修狀況 毛坯、花園精裝 主力戶型 600— 900㎡獨(dú)棟大宅 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目占地 460畝，規(guī)劃建設(shè)面積約 9萬多㎡，是南京市區(qū)稀有的高爾夫、公園、山、水、林多重立體景觀純別墅 社區(qū)。下部產(chǎn)品重點(diǎn)會(huì)在庭院、下沉庭院、開放型地下空間上做文章；上部產(chǎn)品積極往空中別墅發(fā)展，推臺(tái)、露臺(tái)、天臺(tái)、空中花園形成外部空間體系，在與下部產(chǎn)品基本無異的空間占有的基礎(chǔ)上更加具備視角、視線的優(yōu)勢(shì)。 疊排別墅在今后的產(chǎn)品規(guī)劃中還有兩個(gè)存在的理由，一個(gè)還是迎合一部分對(duì)田園生活、別墅生活向往但實(shí)力有限的群體的需求，另外一個(gè)是土地經(jīng) 濟(jì)性和容積率指標(biāo)的要求。 由于市場(chǎng)對(duì)別墅空間和別墅生活的認(rèn)識(shí)升級(jí)，雙拼產(chǎn)品也面臨升級(jí)挑戰(zhàn)，一些雙拼產(chǎn)品的變異 成為新的市場(chǎng)兩點(diǎn)，雙立、錯(cuò)立、組院雙拼等更加趨近獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品吸引市場(chǎng)眼光，功能、品質(zhì)、資源占據(jù)、尺度空間會(huì)成為雙拼的新的主流。 聯(lián)體別墅依然會(huì)是市場(chǎng)供應(yīng)的重要組成部分，開發(fā)商在這 個(gè)局部市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，但由于有效需求還是樂觀，加上由于土地政策的作用預(yù)期的市場(chǎng)供應(yīng)增量還是不會(huì)太大，長(zhǎng)期供應(yīng)不足時(shí)必然存在的，所以市場(chǎng)壓力還是可以通過對(duì)產(chǎn)品的升級(jí)換代、營(yíng)造附加值等手段去緩解，南京聯(lián)體別墅市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)產(chǎn)品變革的時(shí)代，誰先在這個(gè)過程中形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，誰就取得主要的市場(chǎng)控制權(quán)。 聯(lián)體別墅 聯(lián)體別墅是南京別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流，存在大量的供應(yīng)，形成的原因有主觀的也有客觀的，整體的開發(fā)水平并沒有像獨(dú)棟別墅那樣緊密結(jié)合市場(chǎng)需求提高，產(chǎn)品落后比較明顯，功能空間和外部空間的營(yíng)造存在缺陷，特別是庭院、與自然的接觸平臺(tái)、地下功能空間等應(yīng) 該成為別墅和公寓本質(zhì)區(qū)別的特征沒有開發(fā)出來，使得市場(chǎng)對(duì)目前的聯(lián)排供應(yīng)還是比較失望，目前聯(lián)體別墅市場(chǎng)相對(duì)供應(yīng)量大、同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品水平和市場(chǎng)實(shí)際需求有落差等眾多矛盾糾結(jié)預(yù)示了市場(chǎng)在一定階段的變革。 基于南京目前獨(dú)棟市場(chǎng)的樓盤分析，我們不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)供需的主流，但由于經(jīng)濟(jì)核算和場(chǎng)地上的限制以及產(chǎn)品規(guī)劃建筑水平相對(duì)進(jìn)步緩慢，經(jīng)濟(jì)型別墅也逐步與市場(chǎng)的實(shí)際要求產(chǎn)生差距，市場(chǎng)群體對(duì)檔次豪華型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)型的精品別墅產(chǎn)生了喜好并且已經(jīng)形成了實(shí)際購(gòu)買力，這個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)空白明顯，我們的項(xiàng)目可以往豪華型精品別墅的方向努力，全面升級(jí)產(chǎn)品。 經(jīng)濟(jì)型別墅面積在 300— 400平方米 /幢之間，規(guī)劃和建筑的水平相對(duì)尚未突破傳統(tǒng)別墅的特征，由于可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的限制這部分別墅的空間感覺和對(duì)資源的占有有限，品質(zhì)感特別是庭院和周邊環(huán)境明顯跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需求，銷售價(jià)格在 10000— 20200元 /平 方米之間。 （七）、南京別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 基于對(duì)南京別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程、板塊區(qū)域、產(chǎn)品特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等的分析，我們整理南京別墅市場(chǎng)各種類型的產(chǎn)品的現(xiàn)狀和未來產(chǎn)品類型和發(fā)展趨勢(shì)，形成如下表 格，作為南京別墅市場(chǎng)各種類型產(chǎn)品在后續(xù)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售營(yíng)運(yùn)上的一些機(jī)會(huì)，也是我們對(duì)我們的產(chǎn)品進(jìn)行定位的一些依據(jù)和基礎(chǔ)。 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅 經(jīng)過了簡(jiǎn)單模仿、缺乏個(gè)性和創(chuàng)意向結(jié)合本土、個(gè)性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展，別墅產(chǎn)品，外立面、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布局等各方面均向多樣化發(fā)展，設(shè)計(jì)理念也與國(guó)際接軌。如此一來，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品增加，則意味著別墅市場(chǎng)整體的競(jìng)爭(zhēng)程度也將增加。 轉(zhuǎn)型項(xiàng)目將增多有可能使競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，其他類型的別墅占到 20％。 聯(lián)排別墅仍是南京別墅市場(chǎng)主力軍，聯(lián)排市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，獨(dú)立別墅有提升實(shí)力。 別墅市場(chǎng)興起“瘦身運(yùn)動(dòng)” —— 精品中小別墅迎來市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識(shí)的提高對(duì)高端別墅的需求上升，豪華型別墅的市場(chǎng)增長(zhǎng)在 2020年有局部延續(xù)之勢(shì)，這里面同時(shí)也有也有部分低密度住宅用地均價(jià)格不菲，成本導(dǎo)致的原因。 豪華型與經(jīng)濟(jì)型別墅并重。 09 年有銷售記錄的 84個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)超過 2萬元 /平方米的項(xiàng)目 7 個(gè)，較 08年增加 1 個(gè)，而 07 年僅 1 個(gè)項(xiàng)目單價(jià)過 2 萬元 /平方米，很明顯南京的別墅市場(chǎng)，特別是高端市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的上升期，別墅價(jià)值逐步體現(xiàn)，后續(xù)的空間也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。其中城中和仙林板塊漲幅較大，較年初約上漲 20%，江寧和溧水板塊漲幅在 5%左右，其他板塊則由于成交結(jié)構(gòu)原因漲跌不一。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬平方米，同比增加 %，超過商品房漲幅，銷售增加，供應(yīng)減少 ，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11 月末僅為，按 09年銷量計(jì)算，去化周期僅 6個(gè)月，后期市場(chǎng)還是有比較強(qiáng)的消化能力。 2020 年南京高端房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，別墅市場(chǎng)表現(xiàn)大放異彩，吸引了眾多改善性和投資性需求。在產(chǎn)品構(gòu)成中，雙拼別墅以期更區(qū)今獨(dú)棟別墅的功能和空間需求又成為局部的熱點(diǎn)，而且市場(chǎng)需求旺盛和供應(yīng)不足的矛盾突出。別墅設(shè)計(jì)在功能性上大多年沒有突破二、三代別墅產(chǎn)品的概念，特別是經(jīng)濟(jì)型別墅，對(duì)于地下空間的開發(fā)不到位，私家庭院由于受到容積率的限制沒有成為現(xiàn)代別墅生活需求的面積規(guī)模，使得南京別墅市場(chǎng)除了綠城玫瑰園、中山高爾夫、依云溪谷等以獨(dú)棟為主的頂級(jí)別墅樓盤之外，品質(zhì)上都 難以符合后續(xù)市場(chǎng)需求，也預(yù)示了南京別墅市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。 經(jīng)濟(jì)型別墅主要代表，客戶主要集中于隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸形成的大量中產(chǎn)階層。 南京本地高收入人群和江浙投資客 方山 頤和南園 獨(dú)棟別墅： 300400平方米 /幢；聯(lián)排別墅： 180300平方米 /套；疊加別墅： 120240平方米 /套，均無地下室，入戶花園面積 80平方米，邊戶花園面積 200平方米。 人造景觀 聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟 ★★ （四）、南京別墅各板塊標(biāo)桿樓盤產(chǎn)品特征 板塊 標(biāo)桿樓盤 產(chǎn)品特征 客戶構(gòu)成 紫金 鐘山國(guó)際高爾夫別墅 獨(dú)棟別墅： 7001200 平方米 /幢，私家花園庭院分前后庭院、下沉式庭院等多重功能院落，花園面積 8003000平方米 南京本地富裕階層和臺(tái)商、港商等具國(guó)際消費(fèi)理念的高端人群 仙林 依云溪谷 獨(dú)棟別墅： 400600、 720784 平方米 /幢；雙拼別墅： 217266 平方米 /套；疊加別墅：184206 平方米 /套；贈(zèng)送 77104 平米陽光地下室，地下室層高達(dá) 3 米，戶均贈(zèng)送花園 100平方米。 紫金山自然人文 獨(dú)棟為主 ★★★★★ 仙林 大學(xué)城人文氣息吸引知識(shí)分子熱購(gòu)經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)極具前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉?jiǎng)e墅聚集地，目前在售項(xiàng)目較少，后續(xù)開發(fā)缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速，總供應(yīng)量達(dá) 150— 180萬平方米，供應(yīng)主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開發(fā)高峰期已過，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸減少 百家湖 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊，目前市場(chǎng)供應(yīng)不大，但后續(xù)供應(yīng)可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、雙拼 ★★★ 江北 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，但后續(xù)供應(yīng)強(qiáng)勁，繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。同時(shí)，結(jié)合目前階段家庭構(gòu)成的狀況衍生的現(xiàn)代家庭別墅面積功能需求的特殊性，產(chǎn)生了豪華型和經(jīng)濟(jì)型別墅之間的中 間產(chǎn)品 —— 豪華型精品別墅（豪華別墅瘦身版）并且逐步成為新的需求熱點(diǎn)，南京也迎來了別墅瘦身時(shí)代。 階段三（ 20202020）經(jīng)濟(jì)型別墅 —— 成就別墅夢(mèng)想：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國(guó)民收入的不斷提高，企盼回歸自然及原生態(tài)的生活環(huán)境白領(lǐng) 和年輕企業(yè)主將擁有一套別墅當(dāng)成理想，并且這個(gè)群體逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)自然為解決需求和購(gòu)買實(shí)力之間的落差和矛盾提供了別墅控制面積、降低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。 （二）、南京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程概要 階段一（ 19922020）主城奢侈型獨(dú)棟別墅 —— 只為金字塔尖人士定制： 1992年的東方花園和紫金 山帝豪花園掀起第一波別墅熱潮，借勢(shì)山水環(huán)境，臨近市中心，產(chǎn)品本身除了戶型寬敞外并無創(chuàng)新之處，但由于別