【正文】 手段去緩解，南京聯(lián)體別墅市場會迎來一個產(chǎn)品變革的時代，誰先在這個過程中形成產(chǎn)品優(yōu)勢，誰就取得主要的市場控制權。 （七）、南京別墅市場機會判斷 基于對南京別墅市場的發(fā)展歷程、板塊區(qū)域、產(chǎn)品特點、發(fā)展趨勢等的分析，我們整理南京別墅市場各種類型的產(chǎn)品的現(xiàn)狀和未來產(chǎn)品類型和發(fā)展趨勢，形成如下表 格，作為南京別墅市場各種類型產(chǎn)品在后續(xù)的規(guī)劃、設計、銷售營運上的一些機會，也是我們對我們的產(chǎn)品進行定位的一些依據(jù)和基礎。獨立別墅約占總量的 10％，其他類型的別墅占到 20％。 豪華型與經(jīng)濟型別墅并重。 2020 年南京高端房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，別墅市場表現(xiàn)大放異彩，吸引了眾多改善性和投資性需求。 經(jīng)濟型別墅主要代表，客戶主要集中于隨著經(jīng)濟發(fā)展逐漸形成的大量中產(chǎn)階層。同時，結(jié)合目前階段家庭構(gòu)成的狀況衍生的現(xiàn)代家庭別墅面積功能需求的特殊性，產(chǎn)生了豪華型和經(jīng)濟型別墅之間的中 間產(chǎn)品 —— 豪華型精品別墅（豪華別墅瘦身版）并且逐步成為新的需求熱點，南京也迎來了別墅瘦身時代。 一、南京高端別墅市場調(diào)研和南京別墅市場發(fā)展機會判斷 （一）、南京高端公寓市場概要 南京高端房產(chǎn)所占市場份額一直相對較小，但隨著 2020 年 市場火爆，高端公寓市場也逐步擴大，產(chǎn)品品質(zhì)上、后續(xù)服務都有了長足的進步。預測高端別墅和定位精準的經(jīng)濟型別墅都將受到市場歡迎，高端物業(yè)，特別是獨棟別墅市場未來將呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。 南京青龍山項目深度可行性研究報告 開篇語 《宋書在中高端市場，客戶較為理智，對產(chǎn)品的需求和要求都不同，因此對別墅的品質(zhì)和個性化提出更高挑戰(zhàn)。 有業(yè)內(nèi)人士稱，目前中國已進入豪宅時代，而豪宅已不再是純粹的奢侈消費品，它已不只是少數(shù)階層生活品質(zhì)的象征，更多的時候，它是財富消化器，是金錢貨幣價值的另一種表現(xiàn)形式。 階段四 (20202020）豪華型與經(jīng)濟型別墅并重，精品現(xiàn)代別墅逐步產(chǎn)生 —— 尖端別墅模板涌現(xiàn)：隨著中產(chǎn)階級新貴的不斷壯大，小型經(jīng)濟型別墅需求不斷擴大；而部分超級富豪不愿意再與新貴門享用同質(zhì)化產(chǎn)品，南京這小部分人群對別墅的理念和要求已經(jīng)和一線國際化大城市接軌。 新生代城市年輕富足階層 江北 玫瑰園 獨棟別墅： 600— 900平方米 /幢，送 800— 2020平方米精裝庭院 南京本地高收入人群和江浙投資客 祿口 奧斯博恩 獨棟別墅：面積 260— 370平方米 /幢，無地下室，花園面積 20平方米左右；聯(lián)排別墅：面積 150— 250平方米 /套，無地下室，邊戶贈送花園面積 100平方米，其余戶型 20平方米；疊加別墅：面積 145190平方米 /套，無地下室，花園面積 20平方米。 （五）、南京別墅市場供求和價格情況 高端低密度物業(yè)一直被認為是城市經(jīng)濟 和社會發(fā)展的標桿之一，隨著消費水平和消費意識的提高，很多南京人正處在一個“從簡單安居到追求居住品質(zhì)”的居住理念過渡當中，南京低密度高端物業(yè)市場正處于起步上升階段。 （六）、南京別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅市場已經(jīng)日益成熟，而別墅作為高端產(chǎn)品，其受眾層次較高，投資理念較為理性，受外部環(huán)境影響相對較小，同時由于國內(nèi)外經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的基礎尚不穩(wěn)定，因此 2020 年出臺過于猛烈房地產(chǎn)政策的可能性較小，預計未來房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定發(fā)展為主，具體別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢。 南京市場聯(lián)排約占別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260 平方米的聯(lián)排為主力。從分布區(qū)域來看，主城及近郊土地日益稀缺，注定了未來別墅區(qū)位更加向城市外圈層擴展，同時別墅向外圍風景點聚集，都市圈別墅如句容大山地 (社區(qū) )、來安鷺港 (社區(qū) )等也將更多的“圍攻”南京別墅市場。 南京市場隨著目標群體對別墅意識的不斷進步，對別墅的主要素質(zhì)的要求逐步提高，但市場群體的購買能力較之上海、北京、深圳還是有比較大的差距，也就形成了“眼高手低”的態(tài)勢，市場需求總價不高但是產(chǎn)品出眾，所以基本接近獨棟別墅的雙拼別墅成了市場追逐的熱點，市場形勢非常樂觀。 疊排產(chǎn)品的面積設置會成為一個比較藝術的問題，在具備別墅空間和生活特征的同時，面積和總價的控制成為贏得市場的關鍵， 150—— 170 平方米的疊排產(chǎn)品會成為主流，并且外部空間和地下空間占疊排建筑面積的 50%以上。建筑風格以民國建筑為藍本，最大程度的滿足現(xiàn)代生活的內(nèi)部空間需求。近期 推出房源僅剩一套 600㎡，總價 1500萬， 5月份繼續(xù)推出 500— 600㎡的獨棟別墅。 湖景資源：青龍湖湖面近千畝，水質(zhì)優(yōu)良，與湖畔林地、坡地、大面積草地、群山形成山水結(jié)合多層次、立體豐富的景觀視覺感受，是高品質(zhì)瀕水森林人居的首選之所，負離子、氧吧、生態(tài)、靜謐是這個綜合景觀資源的優(yōu)勢提煉。歐洲的古鎮(zhèn)，是整個歐洲的靈魂，那種來自生活的平常和寧靜，從最底層撥動著人的心弦。 所以，青龍山的開發(fā)從一開始就是一個復合的開發(fā)，這是一個避免不了的話題，重要的是怎樣做是有效的、經(jīng)濟的、幾何形爆發(fā)價值的，我們不要認為青龍山是一個單純住宅產(chǎn)品，主流是造什么樣的房子，但是要指出的是房子是人住的，人需要 社會活動，需要生活，這些保證不了房子沒有條件和人結(jié)合，和市場結(jié)合。琉森湖將城市一分為二，如水晶般瑩澈眩目 的湖水，淌著如詩似畫的景象，作曲家瓦格納在盧森湖畔的戀情，貝多芬微醺的月光曲，洋溢樂韻的寧靜城鎮(zhèn)，都離不開這一汪湖水。 項目堅守“讓都市人回歸自然”的開發(fā)宗旨，在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷和云海谷三大主題區(qū)域，體現(xiàn)了人與自然的 和諧共處。 項目用地 820 畝，規(guī)劃容積率不大于 ，預計可見建筑面積 550000 平方米，但從土地招標條件來看，雖然用地不足，總建面積相對于建設用地比較大，但是 5000 多畝的租用地以其茂密的植被、優(yōu)美的緩坡地形加上規(guī)模水面，使得項目在規(guī)劃設計 過程中的靈活度比較大，在延續(xù)目前建設用地可以具體分布在租用地范圍內(nèi)的政策條件，我們的青龍山項目還是具備打造一個超大尺度私家庭院空間、多層立體公共園林空間、體現(xiàn)現(xiàn)代別墅大宅生活要求、社會配套和公共服務配套韻動配合的低密度湖谷小鎮(zhèn)型別墅社區(qū)，完全顛覆目前南京甚至長三角區(qū)域低密度別墅產(chǎn)品線路，產(chǎn)品更加符合不斷發(fā)展的高端居住生活需求并且形成可持續(xù)的高端短途旅游小鎮(zhèn)和純粹的住宅開發(fā)相得益彰、互相促進的全新運營模式。 （三）、圍院別墅與 MINIHOUSE 考慮到頂 級別墅市場近年來的發(fā)展態(tài)勢，公館、常居所、第二居所、完全私人空間、 MOHO型別墅等在同樣的產(chǎn)品層次和單價檔次都可以有效共融，同時利用青龍山項目地幅較大和村落實布局的規(guī)劃設想打開的空間尺度，結(jié)合南京市場對別墅總價的相對抗性和中小型別墅在全國市場目前興起的潮流，靈動布局地上建筑面積在 200—— 300 平方米之間的圍院別墅和MINIHOUSE，目的在于在不降低業(yè)主層次的前提下適當放低項目的準入門檻，豐富產(chǎn)品序列，拓展市場面，推動項目開發(fā)進程和降低風險。 同時利用空間和周邊資源的優(yōu)勢，極力 打造一個其它樓盤的聯(lián)排產(chǎn)品無法比擬的競爭優(yōu)勢，就是聯(lián)排的私屬庭院空間，每戶聯(lián)排的用地面積要求做到 1—— 畝，并且通過地下等輔助空間營造大幅提升聯(lián)排的實際可使用面積。 此外還有 35000 平方米的酒店式公寓和 25000 平米的商業(yè)，其中酒店式公寓以精裝小戶型為主，主要面向提倡現(xiàn)代健康養(yǎng)身生活的中產(chǎn)階級、海歸人士、企業(yè)中層管理人員、小型企業(yè)主新銳等等，他們追求生活品質(zhì)，懂得調(diào)節(jié)壓力，在百忙的工作中享受走進大自然的原生態(tài)生活。 中產(chǎn)階級、高級知識分子階層以及部分中小私營企業(yè)主、城市新貴 花園疊排 56000平方米 戶均地上建面約 150平方左右，戶均占有花園和平臺面積在 100平方左右，地下室可用面積戶均在 50平方以上。 序號 項目 合計（萬元） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 1383500 0 276700 276700 276700 276700 276700 莊園大宅 360000 72020 72020 72020 72020 72020 圍院 552020 110400 110400 110400 110400 110400 雙拼 240000 48000 48000 48000 48000 48000 花園洋房 84000 16800 16800 16800 16800 16800 酒店 30000 6000 6000 6000 6000 6000 會所 15000 3000 3000 3000 3000 3000 酒店式公寓 52500 10500 10500 10500 10500 10500 規(guī)模商業(yè) 50000 10000 10000 10000 10000 10000 流入合計 1383500 0 276700 276700 276700 276700 276700 二 現(xiàn)金流出 1018214 157145 202728 213867 211193 82190 151092 1 土地成本 440000 110000 110000 110000 110000 2 建安配套費 239550 23955 47910 59888 59888 47910 3 前期工程費 16769 4192 4192 3354 3354 1677 4 不可預見費 11978 2396 2994 2994 2396 1198 5 銷售費用 41505 8301 8301 8301 6226 6226 4151 6 管理費用 41505 8301 8301 8301 8301 4151 4151 7 營業(yè)稅及附加 77476 0 15495 15495 15495 15495 15495 8 土地增值稅 27670 0 5534 5534 5534 5534 5534 9 所得稅 121762 121762 流出合計 1018214 157145 202728 213867 211193 82190 151092 三 凈現(xiàn)金流量 365286 157145 73972 62833 65507 194510 125608 四 累計凈現(xiàn)金流量 157145 83172 20339 45168 239678 365286 48% 157145 49981 28686 20207 40541 17689 累計凈現(xiàn)值 1 157145 107163 78478 58270 17729 40 47% 157145 50321 29077 20622 41656 18299 累計凈現(xiàn)值 2 157145 106823 77746 57124 15468 2831 五 動態(tài)財務指標 內(nèi)部收益率 =% 凈現(xiàn)值（ I=10%)=222093 注：項目開發(fā)周期為 6年，實際銷售周期為 5年；項目中各產(chǎn)品年均銷售額按 5年 計。 從各建筑類型銷售價格年環(huán)比增長 10%的動態(tài)分析看，項目 直接開發(fā)成本 708296萬元，預計銷售收入 1689372萬元，間接費用和稅收 446384萬元，毛利潤 712921萬元，凈利潤 534691萬元，銷售毛利潤率 %，銷售凈利潤率 %，投資凈利潤率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財務累計凈現(xiàn)值 380185萬元，靜態(tài)回收期 ，動態(tài)回收期 ?，F(xiàn)階段的產(chǎn)品，特別是高端物業(yè)已經(jīng)在生活模式、特色資源上展開競爭，代表名流生活習慣的溫泉、礦泉、負離子等等成為市場追逐的因素，項目能否再組合新的自然資源，對于增加附加值非常關鍵。 項目是一個十分優(yōu)良的資