【正文】 力。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產(chǎn)品供應(yīng)情況 板塊價(jià)值 紫金 獨(dú)特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。 2020 年，隨著宏觀市場整體萎縮，南京高端公寓經(jīng)歷了一輪減價(jià)風(fēng)波。 2020 年，豪宅這個(gè)樓市中的奢侈品以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡菅杆傧砹苏麄€(gè)房地產(chǎn)市場。謝靈運(yùn)傳》中記載，“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。但是，別墅物業(yè)的客戶群不同于一般住宅，要在日益激烈 的市場競爭中取勝絕非易事。保值、增值性較好的千萬級別墅，成為富人們的資產(chǎn)避難所。 階段三（ 20202020）經(jīng)濟(jì)型別墅 —— 成就別墅夢想：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及國民收入的不斷提高，企盼回歸自然及原生態(tài)的生活環(huán)境白領(lǐng) 和年輕企業(yè)主將擁有一套別墅當(dāng)成理想，并且這個(gè)群體逐步擴(kuò)大，市場自然為解決需求和購買實(shí)力之間的落差和矛盾提供了別墅控制面積、降低總價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品。 南京本地高收入人群和江浙投資客 方山 頤和南園 獨(dú)棟別墅： 300400平方米 /幢；聯(lián)排別墅： 180300平方米 /套；疊加別墅： 120240平方米 /套，均無地下室，入戶花園面積 80平方米，邊戶花園面積 200平方米。在產(chǎn)品構(gòu)成中，雙拼別墅以期更區(qū)今獨(dú)棟別墅的功能和空間需求又成為局部的熱點(diǎn)，而且市場需求旺盛和供應(yīng)不足的矛盾突出。 09 年有銷售記錄的 84個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)超過 2萬元 /平方米的項(xiàng)目 7 個(gè)，較 08年增加 1 個(gè)，而 07 年僅 1 個(gè)項(xiàng)目單價(jià)過 2 萬元 /平方米，很明顯南京的別墅市場，特別是高端市場已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的上升期，別墅價(jià)值逐步體現(xiàn)，后續(xù)的空間也已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。 聯(lián)排別墅仍是南京別墅市場主力軍，聯(lián)排市場同質(zhì)化競爭激烈，獨(dú)立別墅有提升實(shí)力。 經(jīng)過多年的發(fā)展，南京別墅 經(jīng)過了簡單模仿、缺乏個(gè)性和創(chuàng)意向結(jié)合本土、個(gè)性化、創(chuàng)新化方向發(fā)展，別墅產(chǎn)品，外立面、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境布局等各方面均向多樣化發(fā)展，設(shè)計(jì)理念也與國際接軌。 聯(lián)體別墅 聯(lián)體別墅是南京別墅市場競爭的主流，存在大量的供應(yīng)，形成的原因有主觀的也有客觀的，整體的開發(fā)水平并沒有像獨(dú)棟別墅那樣緊密結(jié)合市場需求提高，產(chǎn)品落后比較明顯，功能空間和外部空間的營造存在缺陷，特別是庭院、與自然的接觸平臺、地下功能空間等應(yīng) 該成為別墅和公寓本質(zhì)區(qū)別的特征沒有開發(fā)出來，使得市場對目前的聯(lián)排供應(yīng)還是比較失望，目前聯(lián)體別墅市場相對供應(yīng)量大、同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品水平和市場實(shí)際需求有落差等眾多矛盾糾結(jié)預(yù)示了市場在一定階段的變革。下部產(chǎn)品重點(diǎn)會(huì)在庭院、下沉庭院、開放型地下空間上做文章；上部產(chǎn)品積極往空中別墅發(fā)展，推臺、露臺、天臺、空中花園形成外部空間體系，在與下部產(chǎn)品基本無異的空間占有的基礎(chǔ)上更加具備視角、視線的優(yōu)勢。以南京城脈所在的千年鐘山作為自然帷幕，沿襲地脈資源，依得天獨(dú)厚之勢規(guī)劃獨(dú)立別墅和雙拼別墅共計(jì) 66棟， 92戶，其中獨(dú)立別墅 40戶，雙拼別墅 52戶。 銷售動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目 09年 11月推出 14套獨(dú)棟別墅，面積都在 500㎡以上，當(dāng)時(shí)均價(jià)在 20200元 /㎡，銷售相當(dāng)火爆； 12月加推 20套獨(dú)棟面積在 400600㎡，均價(jià)漲至 22020元 /㎡；今年 2月底再次推出 26套獨(dú)棟，面積在 500600㎡，總價(jià) 1200萬 — 1500萬元 /套，一房一價(jià)，無優(yōu)惠。 森林資源：“人居森林”試點(diǎn)工程之一，植樹 130多萬棵，造林近萬畝，森林公 園已經(jīng)初具規(guī)模和形象，植被特別是大型喬木豐富、草地和灌木小品靈動(dòng)布置、形成了草原區(qū)、坡地區(qū)、林地區(qū)、森林區(qū)等不同形態(tài)和規(guī)模的景觀片區(qū)。 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光已不在是單純的自然與人文結(jié)合的載體，對于生活在快節(jié)奏環(huán)境中的人們來說，更是一種對生活回歸的態(tài)度與向往，生活在大都市的人們，十之八九都有歐洲小鎮(zhèn)情結(jié)。 青龍山距離城區(qū)遠(yuǎn)，沒有生活配套，但自然資源特別是一些可以激發(fā)城市上流人群欲望的資源非常豐富，我們可以將這些資源做成產(chǎn)業(yè)，做成一個(gè)有持續(xù)市場支撐的產(chǎn)業(yè)，我們可以建設(shè)一個(gè)一定規(guī)模的旅游小鎮(zhèn)，以森林、氧吧、負(fù)離子、山、水、 溫泉甚至高爾夫等概念吸引南京甚至長三角的城市精銳和上流人士，提供度假酒店、特色商業(yè)、短期居住、健康養(yǎng)身、自然體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)休閑等等服務(wù)和場所，成為家庭短途度假目的地，通過旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)解決好居住區(qū)配套不足和配套區(qū)建設(shè)和經(jīng)營成本昂貴又不能有效經(jīng)營的問題，這樣才能保證項(xiàng)目主體的住宅產(chǎn)品開發(fā)設(shè)想的實(shí)現(xiàn)。 琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所獨(dú)有的那么一種情調(diào)。 國內(nèi)經(jīng)典代表 1：深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城位于深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項(xiàng)目占地面積近 ，項(xiàng)目借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個(gè)超大型、復(fù)合型和互動(dòng)型的全方位生態(tài)體驗(yàn)主題旅游度假區(qū)。外圍交通通過寧杭高速公路二期、規(guī)劃中地鐵（據(jù)地 3公里）、省級道路解決，現(xiàn)狀交通稍有欠缺，前景交通尚可。 強(qiáng)調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計(jì)私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院活動(dòng)設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強(qiáng)調(diào)情趣性，爭取在庭院和室外活動(dòng)空間中創(chuàng)造幾個(gè)吸引市場追捧的概念。 所以在聯(lián)排產(chǎn)品的配置堅(jiān)持純雙拼的原則，并且在雙拼產(chǎn)品的基礎(chǔ)上突破和創(chuàng)造，通過之間的入戶通道形成雙立別墅，通過前后錯(cuò)位形成錯(cuò)立別墅，通過原始坡度形成坡地雙聯(lián)，使得雙別別墅在一定的成程度上具備了獨(dú)立別墅的特征。 項(xiàng)目共配有 100000平方米的風(fēng)情小鎮(zhèn)服務(wù)配套，其中一所森林湖畔概念度假酒店總建筑面積 20200平方米，主要利用湖畔資源及生態(tài)氧吧、待開發(fā)的 溫泉資源等特色資源，針對南京甚至是長三角區(qū)域的短途自駕休閑養(yǎng)生、度假旅游的游客；三個(gè)會(huì)所主要針對項(xiàng)目區(qū)內(nèi)服務(wù)住戶需求設(shè)計(jì)，以運(yùn)動(dòng)（往高爾夫球主題公園會(huì)所方向）、養(yǎng)身（ SPA會(huì)所）、高端別墅區(qū)服務(wù)會(huì)所為三大主題，會(huì)所地上總建筑面積 10000平方米，依據(jù)地勢和資源條件充分開發(fā)半地下空間、夾層空間、開放型地下空間、地下功能空間等生長型灰空間，灰空間總建筑面積在10000—— 15000 平方米之間，特別是高爾夫球會(huì)所方向和 SPA 方向的兩個(gè)主題型會(huì)所，這個(gè)空間開發(fā)更需落實(shí)，一個(gè)目的是通過減少成本和建設(shè)指標(biāo)占用來營造兩個(gè) 主題會(huì)所常規(guī)需要的面積規(guī)模，另一個(gè)目的是主題定會(huì)所有的功能空間對于隱私、濕度、溫度等的要求適合在類似的空間來處理。毛坯交付，花園精裝修。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付分成 4期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此前提下本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 222093萬元，靜態(tài)投資回收期 ，動(dòng)態(tài)投資回收期 ，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。 從靜態(tài)分析看，項(xiàng)目直接開發(fā)成本 708296萬元，預(yù)計(jì)銷售收入 1383500萬元，間接費(fèi)用和稅收 338718萬元，毛利潤 448648萬元，凈利潤 336486萬元，銷售毛利潤率 %，銷售凈利潤率 %，投資凈利潤率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 222093萬元，靜態(tài)回收期 ，動(dòng)態(tài)回收期 。 其它高附加值自然資源，如溫泉等能否開發(fā)影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。同時(shí)，也能保證集團(tuán)公司資金使用的平衡和更多機(jī)會(huì)的爭取。 奢侈的私屬庭院、生長性空間、地下空間、豐富的資源條件等的組合能力關(guān)系到產(chǎn)品競爭力和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 上述效益分析沒有對稅收處理，特別是所得稅和土地增值稅兩個(gè)大稅作合理合法的技術(shù)處理，但從我們集團(tuán)以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)運(yùn)作水平，這兩塊稅收可以有比較好的規(guī)避，這個(gè)規(guī)避和我們的小鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)營的 開發(fā)模式的實(shí)際要求能夠吻合，保守估計(jì)這個(gè)技術(shù)處理之后整體的效益水平還會(huì)有大幅的提升，靜態(tài)凈利潤可以達(dá)到 400000萬元，動(dòng)態(tài)凈利潤可以達(dá)到 600000萬元。 項(xiàng)目每年對上市公司利潤貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤 累計(jì)產(chǎn)生利潤 第一年 0 157145 157145 157145 第二年 276700 202728 73972 83172 第三年 276700 213867 62833 20339 第四年 276700 211193 65507 45168 第五年 276700 82190 194510 239678 第六年 276700 151092 125608 365286 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表 （二）、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000萬元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測算 不可預(yù)見費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測 算 成本合計(jì) 708296 注：土地租賃費(fèi) 40000萬元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850 元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測算。 1躍 2戶型強(qiáng)調(diào)庭院和下沉式家庭院落空間， 3躍 4戶型采用私家電梯。 商業(yè)部分將不但等滿足住戶的日常生活購物需要，還將兼顧旅游度假人群休閑養(yǎng)身需求，不求高檔與奢侈，但求唯美也精致，圍繞餐飲、養(yǎng)身、度假等特色 型商業(yè)為主，初步設(shè)想商業(yè)部分建設(shè)成湖濱街坊式商業(yè)街區(qū)，融入水街和坡地立體建筑群落的概念，山水結(jié)合；功能上結(jié)合城市上流人士度假的實(shí)際需要和基于別墅區(qū)配套的基本要求布置中型超市，精品購物店，酒吧、咖啡屋、茶館、休閑餐飲為主的體驗(yàn)式風(fēng)情街等等。 雙立、錯(cuò)立、雙聯(lián)別墅 300幢， 600戶，戶均地上建筑面積 200平方米，總建筑面積 120200平方米，戶均用地面積 1—— 畝，建筑占地 100 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 100平方米以上，花園面積600平方米以上。 圍院別墅由于注重內(nèi)環(huán)境可以放置在相對局促的區(qū)域或是外環(huán)境對產(chǎn)品 品質(zhì)有影響的區(qū)域，提高用地的經(jīng)濟(jì)性和效率，建筑形態(tài)涵蓋一層、一層半、兩層，和莊園一樣強(qiáng)調(diào)庭院和庭院的功能性，同時(shí)開發(fā)退臺產(chǎn)生的可生長空間和灰空間，豐富室外活動(dòng)場所為業(yè)主提供與自然的接觸面，解決好主體建筑外觀的封閉性和內(nèi)部庭院和功能空間的開放性的結(jié)合問題。 項(xiàng)目布置圍繞湖面展開，南端項(xiàng)目主入口設(shè)置旅游小鎮(zhèn)中心，主要組合酒店、精裝酒店式公寓、小鎮(zhèn)情景商業(yè)街、小 鎮(zhèn)社會(huì)公共服務(wù)配套空間等內(nèi)容，小鎮(zhèn)中心借鑒北歐和西班牙的旅游小鎮(zhèn)的做法，親水并且完全尊重植被和坡地狀態(tài)，旨在打造一個(gè)花園式的有限服務(wù)功能區(qū)域。東部華僑城內(nèi)建有世界頂級山地度假小鎮(zhèn) ——茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)。難怪奧黛麗小鎮(zhèn)的建設(shè)是整體項(xiàng)目開發(fā)的需要，是保證目前青龍山那么多優(yōu)勢資源迸發(fā)出能量的關(guān)鍵，小鎮(zhèn)生活應(yīng)該成為我們項(xiàng)目的靈魂和精神，成為我們項(xiàng)目的特征和競爭優(yōu)勢。不同國家和地區(qū)的小鎮(zhèn)里幾乎沒有一座建筑的式樣是相同的，也沒有一座庭院的布置是一樣的，就連別墅門前的郵箱，也都盡顯主人的情趣和愛好，體現(xiàn)了一種純粹的生活方式。 坡地資源：項(xiàng)目除了山水植被以外，優(yōu)美的坡地資源也是在開發(fā)中值得重點(diǎn)稱道的，坡地大都比較平緩，符合建筑規(guī)劃要求，結(jié)合坡度，產(chǎn)品的形態(tài)上空間非常大，內(nèi)部功能的設(shè)置也 更豐富。 產(chǎn)品特色 雙山環(huán)繞，戶戶引入湯山溫泉； 5 分鐘內(nèi)可達(dá)寧杭公路，交通便捷。園林營造上講究中國傳統(tǒng)的古樸茂林和儒雅修竹，盡顯精致的生活場景與低調(diào)的奢華。 二 、頂級別墅個(gè)案分析 綠城玫瑰園 項(xiàng)目名稱 綠城玫瑰園 項(xiàng)目地址 浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路 88號 總建面積 90000㎡ 容 積 率 綠 化 率 70% 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅 銷售均價(jià) 獨(dú)棟 20200元 /㎡ 裝修狀況 毛坯、花園精裝 主力戶型 600— 900㎡獨(dú)棟大宅 項(xiàng)目介紹 項(xiàng)目占地 460畝，規(guī)劃建設(shè)面積約 9萬多㎡，是南京市區(qū)稀有的高爾夫、公園、山、水、林多重立體景觀純別墅 社區(qū)。 聯(lián)體別墅依然會(huì)是市場供應(yīng)的重要組成部分，開發(fā)商在這 個(gè)局部市場的競爭會(huì)更加激烈，但由于有效需求還是樂觀，加上由于土地政策的作用預(yù)期的市場供應(yīng)增量還是不會(huì)太大，長期供應(yīng)不足時(shí)必然存在的，所以市場壓力還是可以通過對產(chǎn)品的升級換代、營造附加值等