【正文】 是不斷地根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整開發(fā)策略，根據(jù)以雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品為主的高端別墅市場(chǎng)因總價(jià)過高，將中產(chǎn)、高知階層以及部分中小私營企業(yè)主拒之門外，而在南京市場(chǎng)這一部分人群占有的市場(chǎng)份額又十分巨大，已經(jīng)形成了產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)主流需求的落差的 實(shí)際狀況， 探索豪華型精品別墅和情景型小別墅的產(chǎn)品路線，尋求現(xiàn)階段別墅家庭生活的實(shí)際功能需求，開創(chuàng)了一個(gè)小而精、面積經(jīng)濟(jì)但產(chǎn)品配置豪華的小別墅市場(chǎng) 。就單個(gè)項(xiàng)目同種別墅類型來看，價(jià)格漲幅在 1015%之間較為普遍，而部分項(xiàng)目隨產(chǎn) 7 品不斷升級(jí)、區(qū)位價(jià)值逐漸顯現(xiàn)等因素，價(jià)格也隨之不斷提升，如綠城玫 瑰園由 08年的 萬 /平方米 上漲至 2 萬 /平方米 左右 （該樓盤地下室計(jì)入銷售面積，按照地上面積核算價(jià)格在 25000—— 30000 元 /平方米） ，漲幅約 1/3。 聯(lián)排的競(jìng)爭(zhēng)是南京的別墅市場(chǎng)的一出重頭戲，同質(zhì)化非常明顯，歷史成因不外乎土地政策的影響和初期頂級(jí)別墅的市場(chǎng) 面狹窄，在產(chǎn)品上目前參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)也沒有很強(qiáng)的產(chǎn)品創(chuàng)新的能力或是欲望，總體上產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、園林等全面落后，使得目前南京市場(chǎng)的聯(lián)排還是一種相對(duì)局促的模式，外部空間嚴(yán)重不足。 湯山 湯 山公館 聯(lián)排別墅： 160210 平方米 /套； 雙拼別墅： 220 平方米 /套； 疊加別墅： 108148 平方米 /套；戶均 花園 50平 方 米 。 階段二（ 20202020） TOWNHOUSE—— 身份與地位的象征 ： 隨著主城資源 日漸稀缺，主城別墅 已遙不可及，以 TOWNHOUSE 為主 產(chǎn)品的 近郊別墅開始升溫， 產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象不再集中于頂級(jí)富豪 ， 但由于國家 別墅用地政策影響， 也逐步顯現(xiàn) 稀缺性 ，價(jià)格也逐年上漲 。 千萬級(jí)別墅之所以熱銷，與通脹預(yù)期不無關(guān)系。長遠(yuǎn)來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。墅而有別。從北京、上海等一線城市的近期銷售數(shù)據(jù)來看，足可以印證豪宅銷售的火爆程度。 2020年以來，市場(chǎng)回暖，剛性需求釋放，投資客入場(chǎng)，南京高端公寓 又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降。 紫金山自然人文 獨(dú)棟為主 ★★★★★ 仙林 大學(xué)城人文氣息吸引知識(shí)分子熱購經(jīng)濟(jì)型別墅， 市場(chǎng)極具 前景 人文環(huán)境 聯(lián)排、疊加 ★★★ 湯山 湯泉資源，溫泉?jiǎng)e墅聚集地，目前在售項(xiàng)目較少，后續(xù)開發(fā) 缺量 溫泉，黃龍山、青龍山 獨(dú)棟、 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 三山 發(fā)展極為迅速， 總供應(yīng)量達(dá) 150— 180 萬平方米， 供應(yīng)主力 翠屏山 聯(lián)排、疊加 ★★★★ 百家湖 別墅起源地之一，目前別墅開發(fā)高峰期已過，市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸減少 百家湖 獨(dú)棟、 聯(lián)排、雙拼 ★★★★ 方山 作為三山別墅南延板塊， 目前 市場(chǎng)供應(yīng)不大，但 后續(xù)供應(yīng) 可觀 方山、九龍湖 聯(lián)排、 雙拼 ★★★ 江北 市場(chǎng)供應(yīng)量較小，但后續(xù)供應(yīng)強(qiáng)勁 ， 繼江寧后南京又一大型別墅區(qū)。獨(dú)立別墅約占總量的 10％，疊排其他類型的別墅占到 20％。但銷售量大幅增加，銷售面積為 萬 平方米 ，同比增加 %，超過商品房漲幅 ， 銷售增加，供應(yīng)減少，使得別墅可售量大幅下降，至 2020 年 11月末僅為 萬 平方米 ，按 09 年銷量計(jì)算，去化周期僅 6 個(gè)月 ，后期市場(chǎng)還是有比較強(qiáng)的消化能力。 隨著高收入人群視野的拓寬及整體階層意識(shí)的提高對(duì)高端別墅的需求 上升 ， 豪華型別墅的市場(chǎng)增長在 2020 年有 局部 延續(xù)之勢(shì)， 這里面同時(shí)也有也有 部分低密度住宅用地均價(jià)格不菲， 成本導(dǎo)致的原因 。 轉(zhuǎn)型項(xiàng)目將增多 有可能使競(jìng)爭(zhēng) 更趨激烈 。 經(jīng)濟(jì)型別墅面積在 300— 400 平方米 /幢之間，規(guī)劃和建筑的水平相對(duì)尚未突破傳統(tǒng)別墅的特征，由于可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的限制這部分別墅的空間感覺和對(duì)資源的占有有限，品質(zhì)感特別是庭院和周邊環(huán)境明顯跟不上市場(chǎng)發(fā)展的需求，銷售價(jià)格在 10000— 20200 元 /平方米之間。 雙立、錯(cuò)立、組院雙拼等更加趨近獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品吸引市場(chǎng)眼光，功能、品質(zhì)、資源占據(jù)、尺度空間會(huì)成為雙拼的新的主流。項(xiàng)目距長江大橋 8公里，距建設(shè)中的過江隧道約 5分鐘車程，距未來的浦口區(qū)行政中心不足 3公里，隨著過江隧道的建設(shè)，與南京主城區(qū)聯(lián)系將極為便利。 產(chǎn)品特色 南京唯一 高爾夫球場(chǎng) 別墅； 以 民國建筑為藍(lán)本，結(jié)合 西方 建筑科 學(xué)與傳統(tǒng)中國禮儀 ； 南京公認(rèn)的風(fēng)水寶地。 15 三、 項(xiàng)目 區(qū)位和 主要資源條件的說明 （一）、項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于江寧區(qū)湖熟鎮(zhèn)，在素有“人居森林”之稱的青龍山生 態(tài)公園內(nèi)，緊靠寧杭高速二期，周邊配套相對(duì)較弱，距離地鐵一號(hào)線南延線約 3 公里之內(nèi) （左 圖點(diǎn) A 為本項(xiàng)目區(qū)位）。 林 地 和水體 租賃，建設(shè)用地靈活布置的即期政策優(yōu)勢(shì)也演化成項(xiàng)目的主要資源： 基于 “ 人居森林 ” 工程是南京市政府為了創(chuàng)新林業(yè)投入機(jī)制、做大森林面積進(jìn)行的人工造林計(jì)劃，項(xiàng)目前 期要求新造以生態(tài)、景觀效益為主的公益林， 3 年后允許進(jìn)行 適度開發(fā)，開發(fā)類型 僅 限于旅游、休閑、度假以及低密度住宅建設(shè) 的政策優(yōu)勢(shì)和土地掛牌中的約定，可以靈活搭配建設(shè)用地和租賃用地，使得項(xiàng)目規(guī)劃特別是在空間效果和產(chǎn)品資源占用上有無比的優(yōu)勢(shì)，從而給產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)作提供了 寬闊的想象和效益空間。對(duì)照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個(gè)群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時(shí)而繁華時(shí)而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時(shí)小鎮(zhèn)是一種復(fù)合的生活 模式，容納復(fù)合的社會(huì)圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營模式。遠(yuǎn)郊別墅大盤事實(shí)上規(guī)避不了復(fù)合配置的開發(fā)問題，也是我們必須要走的路。 國外 代表小鎮(zhèn) 2：奧地利 因斯布魯克 —— 山谷之城 19 因斯布魯克建立于 1239 年 ， 這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。 （二）、項(xiàng)目整體定位構(gòu)思和項(xiàng)目產(chǎn)品定位思想 通過對(duì)于土地本身?xiàng)l件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個(gè)圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯(cuò)立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。 建筑上， 利用村落式的多組團(tuán)的布局和開闊的場(chǎng)地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林 、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 圍院別墅和 MINIHOUSE 共 800 幢，戶均 地上建筑面積 230 平方米，總建筑面積 184000 平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 120 平方米以上，花園面積 1200 平方米以上。 27 建筑采用 4 層帶頂， 1 躍 2 和 3 躍 4 帶頂兩個(gè)基本戶型， 1 躍 2 強(qiáng)調(diào)前后花園、露臺(tái)、下沉式庭院組成的庭院空間； 3 躍 4 帶頂強(qiáng)調(diào)空中花臺(tái)、露臺(tái)和樓頂天臺(tái)組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場(chǎng)上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。毛坯交付，花園精裝修。地上建筑面積 100000 平方米，地下建筑面積和灰空間 50000 平方米。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長 10%計(jì)算；銷售總額按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付分成 4 期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此基礎(chǔ)上 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益極好。 從 靜態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 280000 萬元的銷售收入， 平均水平在 100000 萬元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤；從 動(dòng)態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 350000 萬元的銷售收入， 平均水平在 150000 萬元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤 。 建設(shè)用地零星分布在林地、租用地的設(shè)想是本次研究的最大先決條件，直接關(guān)系到項(xiàng)目是否可行。大盤和復(fù)合性是我們 此次研究的重點(diǎn)，我們深知整個(gè)研究是很粗糙的，但我們也確信整體框架是復(fù)合市場(chǎng)的和該類產(chǎn)品發(fā)展的客觀要求與 趨勢(shì)的。 付款的節(jié)奏和款項(xiàng)構(gòu)成事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目的自有資金效率以及集團(tuán)公司的運(yùn)營平衡。 41 （二）、項(xiàng)目運(yùn)作重點(diǎn)提示 是否可以建設(shè)高爾夫體育運(yùn)動(dòng)公園影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤 累計(jì)產(chǎn)生利潤 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 南京甚至長三角城市精英、喜好自然、向往田園生活的城市中產(chǎn)階級(jí)、企業(yè)白領(lǐng)、文化界人士、知識(shí)分子養(yǎng)生、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)的目的地 會(huì)所 10000 平方米 區(qū)域配套設(shè)施 10000 平方米 酒店式公寓 35000 平方米 規(guī)模商業(yè) 25000 平方米 31 六、 項(xiàng)目開發(fā)效益分析 （一） 、 項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000 畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000 萬元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測(cè)算 不可預(yù)見費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測(cè)算 成本合計(jì) 708296 注：土地租賃費(fèi) 40000 萬元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝 ，年租金 850元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測(cè)算。毛坯交付，花園精裝修。 花園疊排 400 戶 ， 總建筑面積 56000 平方米， 戶均地上建筑面積 約 150平方米 左右 ， 戶均占有花園和平臺(tái)面積在 100 平方米左 右， 地下室可用面積戶均在 50 平方米以上 。從這個(gè) 25 意義上考慮，梯次替補(bǔ)獨(dú)立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個(gè)重點(diǎn)部分，這也符合南京市場(chǎng)的實(shí)際需求。 （二） 、 莊園式別墅 考慮到南京頂級(jí)市場(chǎng)目前的 發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù) 量，設(shè)置 莊園式別墅 200 幢， 總建筑面積 90000 平方米， 戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均 用 地 4 畝 ，建筑占地 200 平方米，地下可使用面積 （包括別墅地下建筑面積 、半地下開放式建筑面積 和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 350 平方米以上，花園面積 3000 平方米 以上。 五、 產(chǎn)品定位說明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個(gè)相對(duì)貼合市場(chǎng)需求、充分利用項(xiàng)目用地優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力、有明顯的市場(chǎng)感召度的項(xiàng)目產(chǎn)品框架。因?yàn)楸泵姹簧矫}遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國際旅游的勝地。 國外 代表小鎮(zhèn) 1： 瑞士 琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個(gè)最浪漫的地方。 青龍山的開發(fā)不僅僅是一個(gè)樓盤的開發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營，我們不是烏托邦式的虛無的理想，我們的出發(fā)點(diǎn)是將青龍山這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃好、建設(shè)好、運(yùn)營好，取得最大的效益。 目前國內(nèi)絕大多數(shù)別墅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上都采用歐美建筑理念，但由于地理環(huán)境、人文 資源、項(xiàng)目局限等種種因素，往往只能做到形似，而非神似。 目前該景區(qū)已 圓滿完成了造林任務(wù)，植樹 130 多萬棵，造林近萬畝；改造湖水面積達(dá)千畝；園區(qū)修建道路 10 公里； 初步 建成一個(gè)能容納萬人左右的環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全的竹園小 鎮(zhèn)。 小區(qū)內(nèi)全部為電梯獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅組成 ， 民國建筑風(fēng)格，整體優(yōu)雅厚樸 ，共 142 戶 。 產(chǎn)品特色 依托原生態(tài)環(huán)境資源，建純正地中海風(fēng)格別墅； 贈(zèng)送大面積精裝花園，內(nèi)部毛坯 ； 地下室計(jì)入銷售價(jià)格。 疊排別墅在今后的產(chǎn)品規(guī)劃中還有兩個(gè)存在的理由，一個(gè)還是迎合一部分對(duì)田園生活、別墅生活向往但實(shí)力有限的群體的需求，另外一個(gè)是土地經(jīng)濟(jì)性和容積率指標(biāo)的要求。 豪華型別墅雖然市場(chǎng)客群屬于金字塔頂部