【導(dǎo)讀】《宋書·謝靈運(yùn)傳》中記載，“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。結(jié)合南京的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和高端低密度住宅。市場(chǎng)特性，依托青龍湖獨(dú)特的湖景資源和人居森林資源，鎖定本案的產(chǎn)品低密度開(kāi)發(fā)定位，是本報(bào)告的核心述求。進(jìn)入2020年后，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影響而有所波動(dòng)，但是對(duì)中高端市場(chǎng)的沖擊并不明顯。的發(fā)展，中高收入的家庭將繼續(xù)增加，別墅物業(yè)的潛在需求較大。爭(zhēng)中取勝絕非易事。端別墅和定位精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型別墅都將受到市場(chǎng)歡迎，高端物業(yè)，特別是獨(dú)棟別墅市場(chǎng)未來(lái)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。2020年，豪宅這個(gè)樓市中的奢侈品以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)迅速席卷了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。元，開(kāi)創(chuàng)上海有史以來(lái)住宅單價(jià)的最高紀(jì)錄。有業(yè)內(nèi)人士稱，目前中國(guó)已進(jìn)入豪宅時(shí)代，而豪宅已不再是純粹的奢侈消費(fèi)品，它已不只是少數(shù)階層生活品質(zhì)的象征，更多的時(shí)。2020年以來(lái)，市場(chǎng)回暖，剛性需求釋放，投資客入。場(chǎng)，南京高端公寓又掀起了一波熱賣行情，存量大幅下降。

　　

【正文】 49981 28686 20207 40541 17689 累計(jì)凈現(xiàn)值 1 157145 107163 78478 58270 17729 40 47% 157145 50321 29077 20622 41656 18299 累計(jì)凈現(xiàn)值 2 157145 106823 77746 57124 15468 2831 五 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 =% 凈現(xiàn)值（ I=10%)=222093 注：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 6 年，實(shí)際銷 售周期為 5年；項(xiàng)目中各產(chǎn)品年均銷售額按 5 年計(jì)。 35 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤(rùn) 累計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn) 第一年 0 157145 157145 157145 第二年 276700 202728 73972 83172 第三年 276700 213867 62833 20339 第四年 276700 211193 65507 45168 第五年 276700 82190 194510 239678 第六年 276700 151092 125608 365286 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表 （二）、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000 畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000 萬(wàn)元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測(cè)算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測(cè)算 成本合計(jì) 708296 36 注：土地租賃費(fèi) 40000 萬(wàn)元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測(cè)算。 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 銷售收入 莊園大宅 48840 90000 439560 MINIHOUSE、圍院 36620 184000 673808 雙拼別墅 24420 120200 293040 多層精裝花園洋房 18340 56000 102704 酒店 18340 20200 36680 會(huì)所 18340 10000 18340 酒店式公寓 18340 35000 64190 規(guī)模商業(yè) 24420 25000 61050 銷售收入合計(jì) 1689372 減 銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% 50681 管理費(fèi)用 銷售收入的 3% 50681 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸 240000 萬(wàn)元 2 年，年利率按 8%計(jì) 38400 營(yíng)銷稅費(fèi) 銷售收入的 % 94605 土地增值稅 銷售收入的 2% 33787 37 開(kāi)發(fā)成本 708296 銷售毛利潤(rùn) 712921 銷售毛利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn) 534691 銷售凈利潤(rùn)率 % 稅后投資利潤(rùn)率 % 注：項(xiàng)目自持 1萬(wàn)平米區(qū)域配套設(shè)施，暫未納入銷售；項(xiàng)目銷售價(jià)格按年均 10%遞增 5年， 各產(chǎn)品銷售價(jià)格為其 5年的銷售均價(jià)。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長(zhǎng) 10%計(jì)算；銷售總額按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付分成 4 期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來(lái)支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此基礎(chǔ)上 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益極好。 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 2020 2020 2020 2020 2020 2020 一 現(xiàn)金流入 1689372 0 337874 337874 337874 337874 337874 莊園大宅 439560 87912 87912 87912 87912 87912 圍院 673808 134762 134762 134762 134762 134762 雙拼 293040 58608 58608 58608 58608 58608 花園洋房 102704 20541 20541 20541 20541 20541 38 酒店 36680 7336 7336 7336 7336 7336 會(huì)所 18340 3668 3668 3668 3668 3668 酒店式公寓 64190 12838 12838 12838 12838 12838 規(guī)模商業(yè) 61050 12210 12210 12210 12210 12210 流入合計(jì) 1689372 0 337874 337874 337874 337874 337874 二 現(xiàn)金流出 1125881 160815 211047 222186 219054 89133 223645 1 土地成本 440000 110000 110000 110000 110000 2 建安配套費(fèi) 239550 23955 47910 59888 59888 47910 3 前期工程費(fèi) 16769 4192 4192 3354 3354 1677 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 11978 2396 2994 2994 2396 1198 5 銷售費(fèi)用 50681 10136 10136 10136 7602 7602 5068 6 管理費(fèi)用 50681 10136 10136 10136 10136 5068 5068 7 營(yíng)業(yè)稅及附加 94605 0 18921 18921 18921 18921 18921 8 土地增值稅 33787 0 6757 6757 6757 6757 6757 9 所得稅 187830 187830 流出合計(jì) 1125881 160815 211047 222186 219054 89133 223645 三 凈現(xiàn)金流量 563491 160815 126827 115688 118821 248741 114229 39 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 160815 33988 81700 202021 449262 563491 78% 160815 71251 36513 21068 24778 6393 累計(jì)凈現(xiàn)值 1 160815 89564 53051 31982 7204 812 77% 160815 71654 36927 21428 25343 6575 累計(jì)凈現(xiàn)值 2 160815 89161 52235 30807 5464 1111 五 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 內(nèi)部收益率 =% 凈現(xiàn)值（ I=10%)=380185 注：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為 6年，實(shí)際銷售周期為 5年；項(xiàng)目中各產(chǎn)品年均銷售額按 5 年計(jì)。 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤(rùn) 累計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn) 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 40 七 、項(xiàng)目深度可行性研究結(jié)論和項(xiàng)目運(yùn)作重點(diǎn) 提示 （一）、項(xiàng)目深度可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目的效益預(yù)期十分樂(lè)觀 。 從靜態(tài)分析看， 項(xiàng)目直接開(kāi)發(fā)成本 708296 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入 1383500 萬(wàn)元，間接費(fèi)用和稅收 338718 萬(wàn)元，毛利潤(rùn) 448648 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 336486 萬(wàn)元，銷售毛利潤(rùn)率 %，銷售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 222093 萬(wàn)元，靜態(tài)回收期 年，動(dòng)態(tài)回收期 年。 從各建筑類型銷售價(jià)格年環(huán)比增長(zhǎng) 10%的動(dòng)態(tài)分析看， 項(xiàng)目直接開(kāi)發(fā)成本 708296 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入 1689372 萬(wàn)元，間接費(fèi)用和稅收 446384 萬(wàn)元，毛利潤(rùn) 712921 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 534691 萬(wàn)元，銷售毛利潤(rùn)率 %，銷售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 380185 萬(wàn)元，靜態(tài)回收期 年，動(dòng)態(tài)回收期 年。 上述效益分 析沒(méi)有對(duì)稅收處理，特別是所得稅和土地增值稅兩個(gè)大稅作合理合法的技術(shù)處理，但從我們集團(tuán)以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)運(yùn)作水平，這兩塊稅收可以有比較好的規(guī)避，這個(gè)規(guī)避和我們的小鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式的實(shí)際要求能夠吻合，保守估計(jì)這個(gè)技術(shù)處理之后整體的效益水平還會(huì)有大幅的提升，靜態(tài)凈利潤(rùn)可以達(dá)到 400000 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)可以達(dá)到 600000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 進(jìn)入正常銷售期之后對(duì)于上市公司的現(xiàn)金流、年銷售收入、年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)有著很強(qiáng)的支撐。 從 靜態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 280000 萬(wàn)元的銷售收入， 平均水平在 100000 萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；從 動(dòng)態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 350000 萬(wàn)元的銷售收入， 平均水平在 150000 萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 。 項(xiàng)目在運(yùn)作條件和合作要求能夠落實(shí)的前提下是一個(gè)十分優(yōu)良的資源型、稀缺型、復(fù)合型的高效益項(xiàng)目，面臨良好的市場(chǎng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)展空間，值得爭(zhēng)取，項(xiàng)目可行。 41 （二）、項(xiàng)目運(yùn)作重點(diǎn)提示 是否可以建設(shè)高爾夫體育運(yùn)動(dòng)公園影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 隨著高爾夫球運(yùn)動(dòng)的不斷普及并且成為符合功能的商務(wù)運(yùn)動(dòng)概念項(xiàng)目，特別是高端高爾夫社區(qū)的價(jià)值得到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)同，青龍山 項(xiàng)目用地由緩坡、樹(shù)林和水面組成，很有條件打造一個(gè)高端高爾球球社區(qū)，一旦這個(gè)動(dòng)作可以實(shí)現(xiàn)，整體物業(yè)的即期增值在 10%左右 ，同時(shí)市場(chǎng)面會(huì)更加寬泛，大大有利于提升項(xiàng)目盈利能力、減少資金壓力和規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。 其它高附加值自然資源，如溫泉等能否開(kāi)發(fā)影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 現(xiàn)階段的產(chǎn)品，特別是高端物業(yè)已經(jīng)在生活模式、特色資源上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，代表名流生活習(xí)慣的溫泉、礦泉、負(fù)離子等等成為市場(chǎng)追逐的因素，項(xiàng)目能否再組合新的自然資源，對(duì)于增加附加值非常關(guān)鍵。 奢侈的私屬庭院、生長(zhǎng)性空間、地下空間、豐富的資源條件等的組合能力 關(guān)系到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 青龍山項(xiàng)目可利用的資源十分豐富，整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)的靈活度和空間很大，但是即便可以機(jī)械地羅列出目前市場(chǎng)上成熟的和尚屬新潮的概念，我們的團(tuán)隊(duì)和外協(xié)的單位還是面臨很大的挑戰(zhàn)。 建設(shè)用地零星分布在林地、租用地的設(shè)想是本次研究的最大先決條件，直接關(guān)系到項(xiàng)目是否可行。 這是本次提示中最為主要的問(wèn)題，它直接關(guān)系到我們的產(chǎn)品特色能不能實(shí)現(xiàn)，也直接關(guān)系到我們產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，可以說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題的落實(shí)上有問(wèn)題的話，直接可以 宣告項(xiàng)目沒(méi)有辦法操作或是風(fēng)險(xiǎn)極大，在南京目前的高端住戶 在市場(chǎng)狀態(tài)甚至一段時(shí)間的樂(lè)觀預(yù)期下，這個(gè)項(xiàng)目仍是不建議參與的。 付款的節(jié)奏和款項(xiàng)構(gòu)成事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目的自有資金效率以及集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)平衡。 如果自有資金投入在 10—— 15 億元之間，后續(xù)支付依靠產(chǎn)生銷售來(lái)解決，這個(gè)項(xiàng)目能夠有很高的自有資金利潤(rùn)率和自有資金內(nèi)部收益率 。同時(shí)，也能保證集團(tuán)公司資金使用的平衡和更多機(jī)會(huì)的爭(zhēng)取。 42 項(xiàng)目是一個(gè)十分優(yōu)良的資源型、稀缺型、復(fù)合型的高效益項(xiàng)目，面臨良好的市場(chǎng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)發(fā)展空間 ，但專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，特別是具備復(fù)合性開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力的團(tuán)隊(duì)，合理科學(xué)的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位這些作為效益基礎(chǔ)條件 的具體工作，復(fù)合型開(kāi)發(fā)和聯(lián)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)模式形成的開(kāi)發(fā)序列中各種產(chǎn)品的相互配合促進(jìn)的項(xiàng)目高效的運(yùn)作模式是青龍山項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 此項(xiàng)目是我們嘗試采用新的分析方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品面臨市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、自身項(xiàng)目素質(zhì)等的研究，通過(guò)一個(gè)相對(duì)科學(xué)的產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)思路、運(yùn)營(yíng)設(shè)想進(jìn)而進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。盡管有這些產(chǎn)品定位研究的積累，但是我們面臨的產(chǎn)品和我們以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)還是有比較大的差距。大盤和復(fù)合性是我們 此次研究的重點(diǎn)，我們深知整個(gè)研究是很粗糙的，但我們也確信整體框架是復(fù)合市場(chǎng)的和該類產(chǎn)品發(fā)展的客觀要求與 趨勢(shì)的。嘉業(yè)投資部也對(duì)此作了許多的工作，形成的意見(jiàn)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)決策參考！ 陳浩 、盧健、投資及營(yíng)銷管理部 二 0 一 0 年三月二十九日