【正文】 室 為 主 。 配 以 100150 平 米 越 層 一 居 室 。初 步 評(píng) 價(jià) ：區(qū) 域 內(nèi) 戶 型 以 小 面 積 一 居 室 居 多 ， 只 有 海 河 新 天 地 有 大 量 的 120——140㎡ 三 居 室 出 現(xiàn) ， 并 且 銷 售 狀 況 良 好 ， 說 明 區(qū) 域 內(nèi) 市 場(chǎng) 需 求 以 小 戶 型為 主 ， 但 仍 有 一 部 分 大 面 積 戶 型 需 求 ， 因 此 可 以 看 出 ， 新 開 路 區(qū) 域 大 戶 型 供 應(yīng) 存 在 暫 時(shí) 性 短 缺 。（2）產(chǎn)品建議綜 上 內(nèi) 容 ， 考 慮 到 國(guó) 家 的 宏 觀 調(diào) 空 政 策 ， 我 們 認(rèn) 為 產(chǎn) 品 建 議 如 下 ：? 針 對(duì) 高 收 入 而 有 積 蓄 的 人 群 推 出 120130 平 米 的 二 居 室 ， 150 平 米 左 右 的 三 居 室? 針 對(duì) 高 收 入 而 積 蓄 欠 缺 的 青 年 人 群 推 出 5070 平 米 的 一 居 室 。? 針 對(duì) 收 入 水 平 一 般 但 擁 有 積 蓄 的 人 群 提 供 7090 平 米 的 二 居 室 及 90110 平 米 的 三 居 室 。戶 型 比 例 如 下 ：戶 型 面 積 所 占 比 例5060 14%一 居 室6070 14%28%7080 16%8090 16%二 居 室7080 5%57%8090 5%120130 15%90110 8%110130 4%三 居 室150160 3%15%合 計(jì) ———— 100% 100%三 、 項(xiàng) 目 開 發(fā) 進(jìn) 度 計(jì) 劃 及 銷 售 計(jì) 劃 時(shí) 間 安 排銷售收入計(jì)劃銷售收入（回款）計(jì)劃表可銷售面積 1 2 3 4 平均價(jià)格序號(hào) 銷售項(xiàng)目 (m2) 價(jià)格 銷售比例 價(jià)格 銷售比例 價(jià)格 銷售比例 價(jià)格 銷售比例 (元/m2) 合計(jì)1 居住 133520 0 % 7000 % 8000 % 　 　 7600 2 商業(yè) 24960 　 　 　 　 13000 % 13000 % 13000 324483 地下建筑面積 0 0 % 13000 % 0 % 0 % 0 04 銷售項(xiàng)目四 0 　 　 　 　 　 　 　 　 0 05 銷售項(xiàng)目五 0 　 　 　 　 　 　 　 　 0 06 銷售項(xiàng)目六 0 　 　 　 　 　 　 　 　 0 0合計(jì) 158480 　 % 　 % 　 % 　 %銷售收入（萬元） % % % % 銷售稅金（萬元） 　 營(yíng)業(yè)稅（萬元） 　 城建稅（萬元） 　 教育費(fèi)附加（萬元） 　 房屋交易手續(xù)費(fèi) 　 　預(yù)征稅金（萬元） 　 預(yù)征土地增值稅（萬元） 　 銷售凈收入（萬元） 　 銷售面積按總建筑面積 80%計(jì)算四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資成本預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型假設(shè)(1) 可用地面積：68000 平方米(2) 預(yù)留用地面積： (3) 總建筑面積: 198100 平方米；(4) 地上建筑面積： (5) 地下建筑面積： (6) 居住建筑面積：166900 平方米；(7) 商業(yè)建筑面積：31200 平方米；表 2 項(xiàng)目投資估算表序號(hào) 成本項(xiàng)目 單位 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)用/費(fèi) 率 金額 （萬元） 單位成本 指標(biāo)總成本費(fèi)用比例1 土地成本 　 　 　 % 土地成交價(jià)款 項(xiàng) 1 50100 　 　 土地交易服務(wù)費(fèi) 萬元 50100 % 　 　 土地交易契稅 萬元 50100 % 　 　　 　 　 　 　 　 　 　2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 　 　 　 % 可行性研究費(fèi) 萬元 37688 % 　 　 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 37688 % 　 　 勘察費(fèi) 萬元 37688 % 　 　 臨時(shí)三通和場(chǎng)平費(fèi) 項(xiàng) 6 5 　 　 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi) 萬元 37688 % 　 　 環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)費(fèi) 項(xiàng) 1 17 　 　 設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi) 項(xiàng) 1 　 　 其它 項(xiàng) 1 0 　 　　 　 　 　 　 　 　 　3 建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　 % 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑安裝工程 　 　 　 　 　 居住 m2 166900 1500 　 　 商業(yè) m2 31200 2500 　 　 地下建筑面積 m2 0 3500 　 　 成本項(xiàng)目四 m2 0 0 　 　 成本項(xiàng)目五 m2 0 0 　 　 成本項(xiàng)目六 m2 0 0 　 　 工程監(jiān)理費(fèi) 萬元 37688 % 　 　 其它 項(xiàng) 1 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 　 　 % 紅線外市政接口、攤銷費(fèi) 項(xiàng) 198100 165 　 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 　 　 　 　 道路及地面停車場(chǎng) m2 0 200 　 　 綠化景觀 m2 23520 60 　 　 上水 項(xiàng) 198100 25 　 　 雨污水 項(xiàng) 198100 29 　 　 電力 項(xiàng) 198100 80 　 　 熱力 項(xiàng) 198100 93 　 　 電信 項(xiàng) 0 0 　 　 路燈 項(xiàng) 198100 10 　 　 標(biāo)志 項(xiàng) 1 0 　 　 中水系統(tǒng) 項(xiàng) 198100 50 　 　 其它與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 　 　 　 　 　 人防異地建設(shè)費(fèi) 項(xiàng) 3962 2022 　 　 綠化補(bǔ)償費(fèi) 項(xiàng) 23520 300 　 　 地下水資源費(fèi) 項(xiàng) 1 0 　 　 其它 項(xiàng) 1 0 　 　　 　 　 　 　 　 　 　5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 　 　 % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 　 198100 245 　 　 人防 m2 0 3000 　 　 配套項(xiàng)目二 m2 0 0 　 　 配套項(xiàng)目三 m2 0 0 　 　 配套項(xiàng)目四 m2 0 0 　 　 配套項(xiàng)目五 m2 0 0 　 　 配套項(xiàng)目六 m2 0 0 　 　 其它 項(xiàng) 1 0 　 　　 　 　 　 　 　 　 　6 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 % 工資福利支出 項(xiàng) 1 100 　 　 辦公、折舊、修理支出 項(xiàng) 1 40 　 　 水電支出 項(xiàng) 1 20 　 　 其它 項(xiàng) 1 0 　 　　 　 　 　 　 　 　 　7 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 50426 % %　 　 　 　 　 　 　 　　 直接開發(fā)成本 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　8 營(yíng)銷費(fèi)用 　 　 　 % 銷售前期準(zhǔn)備費(fèi) 萬元 133923 % 　 　 廣告宣傳費(fèi)用 萬元 133923 % 　 　 銷售傭金、代理費(fèi) 萬元 133923 % 　 　 其它 萬元 133923 % 　 　　 　 　 　 　 　 　 　9 管理費(fèi)用 萬元 54460 % %　 　 　 　 　 　 　 　10 成本費(fèi)用合計(jì) 　 　 　 %　 　 　 　 　 　 　 　　 銷售稅金及附加 　 　 　 　 　　 營(yíng)業(yè)稅 萬元 133923 % 　 　11 城建稅 萬元 6696 % 　 　 教育費(fèi)附加 萬元 6696 % 　 　 房屋交易手續(xù)費(fèi) 萬元 133923 % 　 　稅務(wù)分析(1) 營(yíng)業(yè)稅及附加（按銷售收入的 5％計(jì)）(2) 所得稅：所得額的 33%(3) 土地增值稅資金平衡分析(1)資金投入計(jì)劃表 3 資 金 投 入 計(jì) 劃序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額 （萬元） 單位成本指標(biāo) 總成本費(fèi) 用比例1 土地成本 47%2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 1%3 建筑安裝工程費(fèi) 30%4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 9%5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 245 %6 開發(fā)間接費(fèi) 160 %7 不可預(yù)見費(fèi) 4%　 直接開發(fā)成本 　8 營(yíng)銷費(fèi)用 3%9 管理費(fèi)用 1%　 項(xiàng)目總投資 　(2)資金回款計(jì)劃詳見表 1 銷售收入（回款）計(jì)劃表。(3)資金使用與籌措計(jì)劃表 4 資金使用與籌措計(jì)劃表單位：萬元年度序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)2022 2022 2022 20221 土地成本 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 05 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 0 06 開發(fā)間接費(fèi) 160 48 48 64 07 不可預(yù)見費(fèi) 　 直接開發(fā)成本 8 營(yíng)銷費(fèi)用 9 管理費(fèi)用 　 資金使用合計(jì) 1 自有資金 2 銷售凈收入再投入 3 借款 　 資金籌措合計(jì) (4) 開發(fā)過程資金流分析表 5 全投資現(xiàn)金流量表單位：萬元年度序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流出 開發(fā)成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 2 現(xiàn)金流入 銷售收入 3 凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 　 5 凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 　 資金占用峰值 75737 萬元。(5) 貸款償還計(jì)劃表 6 借款還本付息計(jì)算表單位：萬元年度序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)1 2 3 41 年初借款余額 　 　 2 本年新增借款 3 用于支付投資 4 利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 本年歸還借款本金 6 年末借款余額 　 經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照以下表格：表 7 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營(yíng)業(yè)額 直接成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷售毛利率 %銷售凈利率 %總投資回報(bào)率 %自有資金平均回報(bào)率 %全投資內(nèi)部收益率 %自有資金內(nèi)部收益率 %凈現(xiàn)值（自有資金） 436 對(duì)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行定性的分析和評(píng)價(jià)：項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)：盈虧平衡點(diǎn)分析表 8 利潤(rùn)計(jì)算表　 　 　 　 　 單位： 萬元年度序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)1 2 3 41 銷售收入 2 銷售稅費(fèi) 3 銷售成本 4 銷售利潤(rùn) 5 營(yíng)銷費(fèi)用 6 管理費(fèi)用 7 利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 土地增值稅 9 稅前利潤(rùn) 11 所得稅 12 稅后利潤(rùn) 表 9 盈虧平衡計(jì)算表可銷售面積 銷售平均價(jià)格 單位成本 盈虧平衡點(diǎn)序號(hào) 銷售項(xiàng)目(m2) （元/m2） （元/m2） 保本銷售價(jià)格 保本銷售率安全余度1 居住 % %2 商業(yè) % %