【正文】 隨 著 附 近 住 宅 及 商 業(yè) 的 項(xiàng) 目 供 應(yīng) 量 的 減 少 ， 該 區(qū) 域 的 產(chǎn) 品 將 越 來(lái) 越 緊 俏 。T：? 周 圍 有 部 分 拆 遷 ， 未 來(lái) 會(huì) 有 潛 在 土 地 供 應(yīng) ， 形 成 潛 在 的 競(jìng) 爭(zhēng) 。? 地 塊 處 于 天 津 市 中 心 區(qū) ， 且 周 圍 形 成 的 商 業(yè) 氛 圍 ， 將 會(huì) 影 響 一 部 分 有 追 求 宜 居 心 理 的 人 群 。? 天 津 站 今 后 將 是 地 鐵 9 號(hào) 線 的 換 乘 點(diǎn) ， 也 會(huì) 產(chǎn) 生 大 量 的 地 鐵 人 流 ， 對(duì) 區(qū) 域 內(nèi) 樓 盤 在 居 住 環(huán) 境 、 區(qū) 域 治 安 、 路 面 交 通 方 面 帶 來(lái) 較 大的 壓 力 。綜 合 評(píng) 價(jià)? 河 東 區(qū) 可 以 說(shuō) 是 目 前 天 津 住 宅 市 場(chǎng) 寸 土 寸 金 之 地 ， 區(qū) 域 內(nèi) 近 幾 年 涌 現(xiàn) 出 了 不 少 的 項(xiàng) 目 ， 亦 能 在 短 期 內(nèi) 消 化 完 成 ， 且 仍 未 能 滿 足 區(qū) 域 內(nèi) 的 需 求 。本 案 地 塊 住 宅 開 發(fā) 項(xiàng) 目 應(yīng) 該 說(shuō) 是 填 補(bǔ) 了 區(qū) 域 內(nèi) 的 需 求 。? 通 過(guò) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 ， 區(qū) 域 內(nèi) 項(xiàng) 目 銷 售 價(jià) 格 在 6000 至 7300 元 /平 方 米 之 間 ， 本 案 位 于 區(qū) 域 內(nèi) 中 間 地 段 ， 其 市 場(chǎng) 價(jià) 值 較 大 。 結(jié) 合 周 邊 環(huán) 境 及 配 套影 響 ， 在 營(yíng) 銷 過(guò) 程 中 強(qiáng) 調(diào) 以 位 置 、 價(jià) 格 為 基 本 出 發(fā) 點(diǎn) ， 結(jié) 合 戶 型 控 制 ， 本 案 住 宅 價(jià) 格 應(yīng) 控 制 在 7000－ 8000 元 /平 方 米 之 間 。 市 場(chǎng) 需 求 與 目 標(biāo) 客 戶 市場(chǎng)需求(1) 2022 年 市 區(qū) 住 宅 需 求 量? 2022 年 天 津 全 市 常 住 人 口 1078 萬(wàn) 人 ， 其 中 城 鎮(zhèn) 人 口 574 萬(wàn) 人 ， 人 均 居 住 面 積 平 方 米 。 根 據(jù) 《 天 津 市 20222020 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 ，預(yù) 計(jì) 2022 年 天 津 全 市 常 住 人 口 達(dá) 到 1107 萬(wàn) 人 ， 城 鎮(zhèn) 人 口 將 達(dá) 到 590 萬(wàn) 人 ， 人 均 居 住 面 積 將 達(dá) 到 平 方 米 。 由 此 根 據(jù) 住 宅 需 求 計(jì)算 公 式 =2022 年 城 鎮(zhèn) 人 口 增 長(zhǎng) 數(shù) 量 2022 年 天 津 人 均 住 宅 建 筑 面 積 +2022 年 天 津 城 鎮(zhèn) 人 口 數(shù) 量 2022 年 天 津 人 均 住 宅 ， 人 口 增 長(zhǎng) 及 平均 居 住 面 積 增 長(zhǎng) 形 成 2022 年 的 住 宅 需 求 預(yù) 計(jì) 為 897 萬(wàn) 平 方 米 左 右 。? 根 據(jù) 近 幾 年 天 津 市 區(qū) 的 拆 遷 量 來(lái) 看 ， 預(yù) 計(jì) 2022 年 拆 遷 量 將 保 持 在 170 萬(wàn) 平 米 左 右 。 根 據(jù) 拆 遷 量 與 新 房 需 求 量 1:3 的 關(guān) 系 ， 將 形 成510 萬(wàn) 平 方 米 的 住 宅 需 求 ，? 從 2022 年 到 2022 年 的 住 房 供 需 來(lái) 看 ， 2022 年 初 預(yù) 計(jì) 天 津 住 宅 需 求 量 在 1868 萬(wàn) 平 方 米 左 右 ， 而 2022 年 全 年 實(shí) 際 成 交 量 約 1053 萬(wàn) 平方 米 左 右 ， 被 抑 制 的 需 求 量 約 有 815 萬(wàn) 平 方 米 左 右 ， 將 會(huì) 結(jié) 轉(zhuǎn) 到 2022 年 的 市 場(chǎng) 上 進(jìn) 行 消 化 。? 將 上 述 三 項(xiàng) 數(shù) 據(jù) 合 計(jì) ， 預(yù) 計(jì) 2022 年 天 津 住 宅 需 求 在 2222 萬(wàn) 平 方 米 左 右 。(2) 區(qū) 域 市 場(chǎng) 特 點(diǎn)? 住 宅 需 求 群 體 廣 泛 ， 不 僅 有 市 區(qū) 拆 遷 、 二 次 置 業(yè) 改 善 居 住 環(huán) 境 及 新 家 庭 住 宅 需 求 ， 而 且 是 外 來(lái) 中 、 高 檔 居 住 需 求 的 選 擇 區(qū) 域 。? 需 求 量 較 大 而 供 應(yīng) 量 不 足 ， 并 且 區(qū) 域 內(nèi) 消 費(fèi) 者 在 需 求 品 質(zhì) 上 有 較 高 要 求 ， 可 以 看 出 本 區(qū) 域 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 較 為 成 熟 。? 該 區(qū) 域 市 場(chǎng) 空 間 深 受 消 費(fèi) 者 看 好 ， 價(jià) 值 提 升 較 大 。? 該 區(qū) 域 商 業(yè) 氛 圍 較 為 濃 厚 ， 電 子 商 品 業(yè) 較 為 繁 榮 ， 在 商 業(yè) 發(fā) 展 的 帶 動(dòng) 下 ， 區(qū) 域 人 口 數(shù) 量 、 投 資 價(jià) 值 將 得 到 進(jìn) 一 步 的 躍 升 。（ 3） 需 求 特 征 體 現(xiàn)? 戶 型 需 求 體 現(xiàn) ： 城 市 之 星 、 城 市 星 座 和 非 常 公 館 提 供 的 小 戶 型 一 居 室 大 大 滿 足 了 消 費(fèi) 者 對(duì) 小 戶 型 一 居 室 的 需 求 ， 海 河 新 天 地 和 北 斗 星 城 的 良好 銷 售 勢(shì) 頭 說(shuō) 明 消 費(fèi) 者 的 需 求 向 大 戶 型 二 居 和 三 居 轉(zhuǎn) 化 。 如 下 圖 表 所 示 ：從 圖 中 可 以 看 出 在 10 月 份 的 成 交 戶 型 集 中 在 90150 平 米 之 間 。? 品 質(zhì) 需 求 體 現(xiàn) ： 在 新 開 路 的 住 宅 產(chǎn) 品 發(fā) 展 中 我 們 看 到 ， 消 費(fèi) 者 在 追 求 室 內(nèi) 品 質(zhì) 的 同 時(shí) ， 對(duì) 于 室 外 的 園 林 配 套 設(shè) 計(jì) 追 求 亦 不 斷 上 升 。? 從 消 費(fèi) 者 的 購(gòu) 買 力 來(lái) 看 ， 其 承 受 價(jià) 格 集 中 在 6500 元 /平 米 到 7800 元 /平 米 ， 總 房 款 集 中 在 50 萬(wàn) 到 100 萬(wàn) 之 間 。? 從 消 費(fèi) 者 的 選 房 因 素 來(lái) 看 ， 依 次 由 地 段 、 住 宅 品 質(zhì) 、 價(jià) 格 及 交 通 四 大 因 素 影 響 消 費(fèi) 者 選 房 。? 根 據(jù) 可 比 項(xiàng) 目 來(lái) 看 ， 本 區(qū) 域 客 戶 群 對(duì) 高 層 ， 小 高 層 均 較 為 接 受 。 目標(biāo)客戶群(1) 區(qū) 域 消 費(fèi) 特 征? 該 區(qū) 域 新 樓 盤 均 為 中 高 檔 公 寓 和 住 宅 ， 配 套 完 善 ， 購(gòu) 房 者 檔 次 均 較 高 ， 因 此 區(qū) 域 整 體 消 費(fèi) 水 平 較 高 。? 天 津 是 一 個(gè) 開 放 性 的 城 市 ， 而 新 開 路 區(qū) 域 處 于 交 通 樞 紐 中 心 ， 是 外 來(lái) 購(gòu) 房 者 的 首 選 區(qū) 域 之 一 。? 由 于 該 區(qū) 域 的 房 價(jià) 較 高 ， 從 總 價(jià) 上 屏 蔽 了 一 部 分 低 端 購(gòu) 房 需 求 者 ， 從 而 更 加 吸 引 高 端 客 戶 群 體 。? 雖 然 該 區(qū) 域 升 值 潛 力 大 ， 投 資 前 景 看 好 ， 不 過(guò) 目 前 來(lái) 看 ， 該 區(qū) 域 購(gòu) 房 還 是 以 自 住 為 主 。? 規(guī) 劃 建 設(shè) 中 的 地 鐵 2 號(hào) 線 新 開 路 出 口 就 在 此 區(qū) 域 ， 將 為 商 業(yè) 的 繁 榮 帶 來(lái) 更 多 有 效 消 費(fèi) 群 體 。(2) 客 戶 群 定 位綜 上 所 述 ， 我 們 認(rèn) 為 ， 本 項(xiàng) 目 的 目 標(biāo) 客 戶 群 主 要 適 合 中 高 等 收 入 人 群 ， 包 括 外 來(lái) 需 求 者 、 市 內(nèi) 高 收 入 人 群 及 一 小 部 分 投 資 者 。 產(chǎn) 品 定 位 與 建 議（1）可比項(xiàng)目戶型配比分析? 非 常 公 館 的 戶 型 配 比 表 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計(jì) 所 占 比 例40 以 下 0 %4050 5 %5160 215 %6170 45 %7180 5 %8090 0 %90100 0 %100200 1 %200300 2 %300400 1 %敞 開 型401 以 上 1 %—— ——非 常 公 館（ 275 套 ）合 計(jì) 275 % 　 　特 點(diǎn) ： 以 5070 的 小 戶 型 供 給 為 主 。? 海 河 新 天 地 一 期 戶 型 配 比 表 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計(jì) 所 占 比 例70 以 下 0 %7180 6 %8190 20 %91100 0 %一 居 室（ 27 套 ）100 以 上 1 %27 %90 以 下 0 %91100 11 %101110 96 %111120 76 %二 居 室（ 185）121 以 上 2 %185 %100 以 下 0 %101110 2 %111120 0 %海 河 新 天 地（ 621 套 ）三 居 室（ 353）121130 97 %353 %131140 237 %141150 17 %150 以 上 0 %170 以 下 0 %171180 46 %181190 0 %191200 0 %四 居 室（ 48 套 ）201210 2 %48 %200210 2 %躍 四 室 二 廳（ 6 套 ） 211220 4 %6 %躍 四 室 四 廳 （ 2 套 ） 230240 2 % 2 %合 計(jì) 621 % 621 %特 點(diǎn) ： 以 100120 平 米 的 二 居 室 和 120140 平 米 的 三 居 室 為 主 。? 城 市 星 座 的 戶 型 配 比 表 如 下 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計(jì) 所 占 比 例40 以 下 0 %4150 46 %5160 0 %6170 0 %8190 46 %91100 0 %一 室 一 廳（ 115 套 ）101110 23 %115 %二 室 二 廳 （ 23 套 ） 101110 23 % 23 %城 市 星 座（ 138）合 計(jì) 138 % 138 %特 點(diǎn) ： 以 4150 平 米 和 8190 平 米 的 一 居 室 為 主 ， 配 以 100120 平 米 的 一 居 和 二 居 室 。? 城 市 之 星 的 戶 型 配 比 表 如 下 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計(jì) 所 占 比 例30 以 下 52 %3140 128 %城 市 之 星（ 565）一 室 一 廳（ 425 套 ） 4150 210 %425 %5160 0 %6170 7 %7180 18 %8190 9 %91100 0 %100 以 上 1 %100110 18 %111120 48 %121130 10 %131140 47 %141150 9 %躍 一 室 一 廳（ 140 套 ）150 以 上 8 %140 %合 計(jì) 　 565 % 565 %特 點(diǎn) ： 以 3050 平 米 的 一 居