【正文】 (3)資金使用與籌措計劃表 4 資金使用與籌措計劃表單位：萬元年度序號 項 目 合計2022 2022 2022 20221 土地成本 2 開發(fā)前期準備費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施建設費 0 05 公共配套設施建設費 0 0 06 開發(fā)間接費 160 48 48 64 07 不可預見費 　 直接開發(fā)成本 8 營銷費用 9 管理費用 　 資金使用合計 1 自有資金 2 銷售凈收入再投入 3 借款 　 資金籌措合計 (4) 開發(fā)過程資金流分析表 5 全投資現(xiàn)金流量表單位：萬元年度序號 項 目 合計2022 2022 2022 20221 現(xiàn)金流出 開發(fā)成本費用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 2 現(xiàn)金流入 銷售收入 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 　 5 凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 6 累計凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 　 資金占用峰值 75737 萬元。? 針 對 收 入 水 平 一 般 但 擁 有 積 蓄 的 人 群 提 供 7090 平 米 的 二 居 室 及 90110 平 米 的 三 居 室 。初 步 評 價 ：區(qū) 域 內(nèi) 戶 型 以 小 面 積 一 居 室 居 多 ， 只 有 海 河 新 天 地 有 大 量 的 120——140㎡ 三 居 室 出 現(xiàn) ， 并 且 銷 售 狀 況 良 好 ， 說 明 區(qū) 域 內(nèi) 市 場 需 求 以 小 戶 型為 主 ， 但 仍 有 一 部 分 大 面 積 戶 型 需 求 ， 因 此 可 以 看 出 ， 新 開 路 區(qū) 域 大 戶 型 供 應 存 在 暫 時 性 短 缺 。? 城 市 之 星 的 戶 型 配 比 表 如 下 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計 所 占 比 例30 以 下 52 %3140 128 %城 市 之 星（ 565）一 室 一 廳（ 425 套 ） 4150 210 %425 %5160 0 %6170 7 %7180 18 %8190 9 %91100 0 %100 以 上 1 %100110 18 %111120 48 %121130 10 %131140 47 %141150 9 %躍 一 室 一 廳（ 140 套 ）150 以 上 8 %140 %合 計 　 565 % 565 %特 點 ： 以 3050 平 米 的 一 居 室 為 主 。? 海 河 新 天 地 一 期 戶 型 配 比 表 ：名 稱 戶 型 面 積 套 數(shù) 所 占 比 例 小 計 所 占 比 例70 以 下 0 %7180 6 %8190 20 %91100 0 %一 居 室（ 27 套 ）100 以 上 1 %27 %90 以 下 0 %91100 11 %101110 96 %111120 76 %二 居 室（ 185）121 以 上 2 %185 %100 以 下 0 %101110 2 %111120 0 %海 河 新 天 地（ 621 套 ）三 居 室（ 353）121130 97 %353 %131140 237 %141150 17 %150 以 上 0 %170 以 下 0 %171180 46 %181190 0 %191200 0 %四 居 室（ 48 套 ）201210 2 %48 %200210 2 %躍 四 室 二 廳（ 6 套 ） 211220 4 %6 %躍 四 室 四 廳 （ 2 套 ） 230240 2 % 2 %合 計 621 % 621 %特 點 ： 以 100120 平 米 的 二 居 室 和 120140 平 米 的 三 居 室 為 主 。(2) 客 戶 群 定 位綜 上 所 述 ， 我 們 認 為 ， 本 項 目 的 目 標 客 戶 群 主 要 適 合 中 高 等 收 入 人 群 ， 包 括 外 來 需 求 者 、 市 內(nèi) 高 收 入 人 群 及 一 小 部 分 投 資 者 。? 雖 然 該 區(qū) 域 升 值 潛 力 大 ， 投 資 前 景 看 好 ， 不 過 目 前 來 看 ， 該 區(qū) 域 購 房 還 是 以 自 住 為 主 。? 天 津 是 一 個 開 放 性 的 城 市 ， 而 新 開 路 區(qū) 域 處 于 交 通 樞 紐 中 心 ， 是 外 來 購 房 者 的 首 選 區(qū) 域 之 一 。? 根 據(jù) 可 比 項 目 來 看 ， 本 區(qū) 域 客 戶 群 對 高 層 ， 小 高 層 均 較 為 接 受 。? 從 消 費 者 的 購 買 力 來 看 ， 其 承 受 價 格 集 中 在 6500 元 /平 米 到 7800 元 /平 米 ， 總 房 款 集 中 在 50 萬 到 100 萬 之 間 。 如 下 圖 表 所 示 ：從 圖 中 可 以 看 出 在 10 月 份 的 成 交 戶 型 集 中 在 90150 平 米 之 間 。? 該 區(qū) 域 商 業(yè) 氛 圍 較 為 濃 厚 ， 電 子 商 品 業(yè) 較 為 繁 榮 ， 在 商 業(yè) 發(fā) 展 的 帶 動 下 ， 區(qū) 域 人 口 數(shù) 量 、 投 資 價 值 將 得 到 進 一 步 的 躍 升 。? 需 求 量 較 大 而 供 應 量 不 足 ， 并 且 區(qū) 域 內(nèi) 消 費 者 在 需 求 品 質(zhì) 上 有 較 高 要 求 ， 可 以 看 出 本 區(qū) 域 的 房 地 產(chǎn) 市 場 較 為 成 熟 。? 將 上 述 三 項 數(shù) 據(jù) 合 計 ， 預 計 2022 年 天 津 住 宅 需 求 在 2222 萬 平 方 米 左 右 。? 根 據(jù) 近 幾 年 天 津 市 區(qū) 的 拆 遷 量 來 看 ， 預 計 2022 年 拆 遷 量 將 保 持 在 170 萬 平 米 左 右 。 根 據(jù) 《 天 津 市 20222020 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 ，預 計 2022 年 天 津 全 市 常 住 人 口 達 到 1107 萬 人 ， 城 鎮(zhèn) 人 口 將 達 到 590 萬 人 ， 人 均 居 住 面 積 將 達 到 平 方 米 。 結(jié) 合 周 邊 環(huán) 境 及 配 套影 響 ， 在 營 銷 過 程 中 強 調(diào) 以 位 置 、 價 格 為 基 本 出 發(fā) 點 ， 結(jié) 合 戶 型 控 制 ， 本 案 住 宅 價 格 應 控 制 在 7000－ 8000 元 /平 方 米 之 間 。本 案 地 塊 住 宅 開 發(fā) 項 目 應 該 說 是 填 補 了 區(qū) 域 內(nèi) 的 需 求 。? 天 津 站 今 后 將 是 地 鐵 9 號 線 的 換 乘 點 ， 也 會 產(chǎn) 生 大 量 的 地 鐵 人 流 ， 對 區(qū) 域 內(nèi) 樓 盤 在 居 住 環(huán) 境 、 區(qū) 域 治 安 、 路 面 交 通 方 面 帶 來 較 大的 壓 力 。T：? 周 圍 有 部 分 拆 遷 ， 未 來 會 有 潛 在 土 地 供 應 ， 形 成 潛 在 的 競 爭 。? 部 分 地 鐵 線 在 天 津 站 匯 合 （ 2 號 線 、 3 號 線 、 9 號 線 ） ， 新 開 路 距 天 津 站 只 有 一 站 ， 未 來 交 通 和 轉(zhuǎn) 乘 都 更 將 方 便 。? 地 塊 河 東 區(qū) 規(guī) 劃 的 三 條 商 務 樓 宇 發(fā) 展 帶 之 一 ， 加 大 商 業(yè) 發(fā) 展 前 景 ；? 規(guī) 劃 中 的 新 開 路 嘉 華 商 業(yè) 聚 集 區(qū) 距 項 目 地 塊 步 行 僅 5 分 鐘 ， 增 大 地 塊 的 商 業(yè) 潛 力 ；? 地 塊 將 處 于 河 東 區(qū) 規(guī) 劃 的 中 心 商 務 區(qū) （ CBD） 輻 射 區(qū) 域 ， 和 平 路 商 圈 均 近 在 咫 尺 ， 區(qū) 域 內(nèi) 商 務 、 商 業(yè) 氛 圍 十 分 濃 厚 。? 緊 鄰 鐵 路 、 高 架 橋 ， 有 噪 音 污 染 ， 同 時 影 響 地 塊 景 觀 和 視 覺 效 果 。? 地 塊 所 在 區(qū) 域 有 地 鐵 2 號 線 停 靠 ， 地 鐵 2 號 線 是 東 西 向 貫 通 ， 可 以 解 決 居 住 者 的 外 向 型 交 通 ， 即 為 居 住 者 向 城 市 外 圍 區(qū) 域 出 行 提 供 便利 。? 地 塊 離 天 津 站 只 有 10 分 鐘 車 程 ， 且 有 多 條 公 交 線 路 通 過 ， 交 通 十 便 利 。? 緊 鄰 新 開 路 商 業(yè) 街 ， 配 套 設 施 非 常 成 熟 ， 且 有 濃 厚 的 商 業(yè) 氣 氛 。 考 慮 到 項 目 的 區(qū) 位 和 交 通 對 商 業(yè) 的 影 響 以 及未 來 項 目 預 期 ， 我 們 認 為 ， 項 目 底 商 價 格 初 步 定 為 在 13000 元 左 右 較 為 合 理 。? 商 業(yè) 價 格 ：我 們 針 對 新 開 路 社 區(qū) 商 業(yè) 進 行 了 調(diào) 查 。 如 圖 ： 本案與周邊項目價格比較? 住 宅 價 格 ：表 2 價 格 修 正 表　 合 計區(qū)位區(qū) 域認 知景觀區(qū) 域發(fā) 展項 目整 體產(chǎn) 品特 點產(chǎn) 品技 術品牌現(xiàn) 售價 格價 格 修 正權 重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5%元 /平 方元 /平 方 米米非 常 公 館 10 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164遠 洋 天 地 11 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019美 震 時 區(qū) 10 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851萬 春 美 鉆 時代 9 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927北 斗 星 城 9 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774本 項 目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 　 6947? 本 案 同 檔 次 物 業(yè) 的 特 征? 平 均 售 價 ： 7000 元 /平 米? 開 發(fā) 規(guī) 模 ： 20 萬 平 方 米? 產(chǎn) 品 形 式 ： 多 層 、 小 高 層 ；? 平 均 消 化 率 ： 95％ ；? 平 均 容 積 率 ： ；從 上 述 分 析 可 以 看 出 ， 本 案 受 周 邊 項 目 及 宏 觀 政 策 等 各 項 因 素 影 響 ， 均 價 制 定 在 7000 元 左 右 較 為 合 適 。 遠 洋 天 地 已 成 為 此 板 塊 最 具 吸 引 力 的 樓 盤 。其 中 ， 海 河 新 天 地 的 高 檔 住 宅 部 分 ——遠 洋 天 地 ， 占 地 面 積 約 11 萬 平 米