【正文】 (3) 資金使用與籌措計劃 表 4 資金使用與籌措計劃表 單位：萬元 序號 項 目 合計 年度 2021 2021 2021 2021 1 土地成本 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 3 建筑安裝工 程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 0 0 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 0 0 0 6 開發(fā)間接費 160 48 48 64 0 7 不可預(yù)見費 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 直接開發(fā)成本 8 營銷費用 9 管理費用 資金使用合計 1 自有資金 2 銷售凈收入再投入 3 借款 資金籌措合計 (4) 開發(fā)過程資金流分析 表 5 全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 年度 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流出 開發(fā)成本費用 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 2 現(xiàn)金流入 銷售收入 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 5 凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 6 累計凈現(xiàn)金流折現(xiàn) 資金占用峰值 75737 萬元。 ? 針對收入水平一般但擁有積蓄的人群提供 7090 平米的二居室及 90110 平米的三居室。 初步評價： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 區(qū)域內(nèi)戶型以小面積一居室居多，只有海河新天地有大量的 120—— 140 ㎡三居室出現(xiàn)，并且銷售狀況良好，說明區(qū)域內(nèi)市場需求以小戶型為主，但仍有一部分大面積戶型需求，因此可以看出，新開路區(qū)域大戶型供應(yīng)存在暫時性短缺。 ? 城市之星的戶型配比表如下： 名稱 戶型 面積 套數(shù) 所占比例 小計 所占比例 城市之星（ 565） 一室一廳 （ 425 套） 30 以下 52 % 425 % 3140 128 % 4150 210 % 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 5160 0 % 6170 7 % 7180 18 % 8190 9 % 91100 0 % 100 以上 1 % 躍一室一廳 （ 140 套） 100110 18 % 140 % 111120 48 % 121130 10 % 131140 47 % 141150 9 % 150 以上 8 % 合計 565 % 565 % 特點：以 3050平米的一居室為主。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ? 海河新天地一期戶型配比表： 名稱 戶型 面積 套數(shù) 所占比例 小計 所占比例 海河新天地（ 621 套） 一居室 （ 27 套） 70 以下 0 % 27 % 7180 6 % 8190 20 % 91100 0 % 100 以上 1 % 二居室 （ 185） 90 以下 0 % 185 % 91100 11 % 101110 96 % 111120 76 % 121 以上 2 % 三居室 （ 353） 100 以下 0 % 353 % 101110 2 % 111120 0 % 121130 97 % 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 131140 237 % 141150 17 % 150 以上 0 % 四居室 （ 48 套） 170 以下 0 % 48 % 171180 46 % 181190 0 % 191200 0 % 201210 2 % 躍四室二廳 （ 6 套） 200210 2 % 6 % 211220 4 % 躍四室四廳（ 2 套） 230240 2 % 2 % 合計 621 % 621 % 特點：以 100120 平米的二居室和 120140 平米的三居室為主。 (2) 客戶群定位 綜上所述，我們認(rèn)為，本項目的目標(biāo)客戶群主要 適合中 高等 收入 人群，包括外來需求者、市內(nèi)高收入人群及一小部分投資者。 ? 雖然該區(qū)域升值潛力大，投資前景看好，不過目前來看，該區(qū)域購房還是以自住為主。 ? 天津是一個開放性的城市，而新開路區(qū)域處于交通樞紐中心，是外來購房者的首選區(qū)域之一。 ? 根據(jù)可比項目來看，本區(qū)域客戶群對高層，小高層均較為接受。 ? 從消費者的購買力來看，其承受價格集中在 6500 元 /平米到 7800 元 /平米，總房款集中在 50 萬到 100 萬之間。如下圖表所示 ： 從圖中可以看出在 10 月份的成交戶型集中在 90150 平米之間。 ? 該區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚，電子商品業(yè)較為繁榮，在商業(yè)發(fā)展的帶動下，區(qū)域人口數(shù)量、投資價值將得到進(jìn)一步的躍升。 ? 需求量較大而供應(yīng)量不足，并且區(qū)域內(nèi)消費者在需求品質(zhì)上有較高要求，可以看出本區(qū)域的房地產(chǎn)市場較為成熟 。 ? 將上述三項數(shù)據(jù)合計，預(yù)計 2021 年天津住宅需求在 2222 萬平方米左右。 ? 根據(jù)近幾年天津市區(qū)的拆遷量來看，預(yù)計 2021 年拆遷量將保持在 170 萬平米左右。根據(jù)《天津市 20212020 發(fā)展規(guī)劃》 ，《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 預(yù)計 2021 年天津全市常住人口達(dá)到 1107 萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 590 萬人，人均居住面積將達(dá)到 平方米。結(jié)合周邊環(huán)境及配套影響，在營銷過程中強調(diào)以位置、價格為基本出發(fā)點，結(jié)合戶型控制，本案住宅價格應(yīng)控制在 7000－ 8000 元 /平方米之間。本案地塊住宅開發(fā)項目應(yīng)該說是填補了區(qū)域內(nèi)的需求。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ? 天津 站今后將是地鐵 9 號線的換乘點，也會產(chǎn)生大量的地鐵人流，對 區(qū)域 內(nèi)樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來較大的壓力。 T： ? 周圍有部分拆遷，未來會有潛在土地供應(yīng)，形成潛在的競爭。 ? 部分地鐵線在天津站匯合（ 2 號線、 3 號 線、 9 號線），新開路距天津站只有一站，未來交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 ? 地塊河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； ? 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項目地塊步行僅 5 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； ? 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（ CBD）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍十分濃厚。 ? 緊鄰鐵路、高架橋，有噪音污染，同時影響地塊景觀和視覺效果。 ? 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號線 ?？?，地鐵 2 號線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 ? 地塊離天津站只有 10 分鐘車程，且有多條公交線路通過，交通十便利。 ? 緊鄰新開路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。考慮到項目的區(qū)位和交通對商業(yè)的影響以及未來項目預(yù)期，我們認(rèn)為，項目底商價格初步定為在 13000 元左 右較為合理。 ? 商業(yè)價格： 我們針對新開路社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。如圖： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 本案與周邊項目價格比較 ? 住宅價格： 表 2 價格修正表 合計 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 區(qū)域發(fā)展 項目整體 產(chǎn)品特點 產(chǎn)品技術(shù) 品牌 現(xiàn)售價格 價格修正 權(quán)重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 元 /平方元 /平方米 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 米 非常公館 10 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164 遠(yuǎn)洋天地 11 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019 美震時區(qū) 10 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851 萬春美鉆時代 9 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927 北斗星城 9 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774 本項目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 6947 ? 本案同檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價： 7000 元 /平米 ? 開發(fā)規(guī)模： 20 萬平方米 ? 產(chǎn)品形式：多層、小高層； ? 平均消化率： 95％； ? 平均容積率： ； 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 從上述分析可以看出，本案受周邊項目及宏觀政策等各項因素影響，均價制定在 7000 元左右較為合適。 遠(yuǎn)洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤。其中，海河新天地的高檔住宅部分 —— 遠(yuǎn)洋天地，占地面積約 11 萬平米，建筑面積約 23萬平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個部分。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標(biāo)客戶，且銷售狀況均好，驗證了中高檔人群對于此區(qū)域內(nèi)高檔項目有很大需求。 ? 北斗星城位于 河北區(qū)新開路 與金鐘河大街交口 ，其和海河新天地針對的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價格上比遠(yuǎn)洋天地低 900 元。 ? 海河新天地位于 河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路