【正文】 400 1 % 401 以上 1 % 合計 275 % 特點：以 5070的小戶型供給為主。 戶型比例如下： 戶型 面積 所占比例 一居室 5060 14% 28% 6070 14% 二居室 7080 16% 57% 8090 16% 7080 5% 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 8090 5% 120130 15% 三居室 90110 8% 15% 110130 4% 150160 3% 合計 ———— 100% 100% 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 三、項目開發(fā)進度計劃及銷售計劃 時間安排 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 銷售收入計劃 銷售收入（回款）計劃表 序號 銷售項目 可銷售面積 1 2 3 4 平均價格 合計 (m2) 價格 銷售比例 價格 銷售比例 價格 銷售比例 價格 銷售比例 (元 /m2) 1 居住 133520 0 % 7000 % 8000 % 7600 2 商業(yè) 24960 13000 % 13000 % 13000 32448 3 地下建筑面積 0 0 % 13000 % 0 % 0 % 0 0 4 銷售項目四 0 0 0 5 銷售項目五 0 0 0 6 銷售項目六 0 0 0 合計 158480 % % % % 銷售收入（萬元） % % % % 銷售稅金（萬元） 營業(yè)稅（萬元） 城建稅（萬元） 教育費附加（萬元 ） 房屋交易手續(xù)費 預征稅金（萬元） 預征土地增值稅（萬元） 銷售凈收入（萬元） 銷售面積按總建筑面積 80%計算 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 四、 投資估算及財務評價 投資 成本預測 產品類型假設 (1) 可用地面積： 68000平方米 (2) 預留用地面積： (3) 總建筑面積 : 198100平方米； (4) 地上建筑面積： (5) 地下建筑面積： (6) 居住建筑面積： 166900平方米； (7) 商業(yè)建筑面積： 31200平方米； 表 2 項目投資估算表 序號 成本項目 單位 計算基數 費用 /費率 金額 （萬元） 單位成本 指標 總成本費用比例 1 土地成本 % 土地成交價款 項 1 50100 土地交易服務費 萬元 50100 % 土地交易契稅 萬元 50100 % 2 開發(fā)前期準備費 % 可行性研究費 萬元 37688 % 規(guī)劃設計費 萬元 37688 % 勘察費 萬元 37688 % 臨時三通和場平費 項 6 5 招投標服務費、代理費 萬元 37688 % 環(huán)境評價、交通評價費 項 1 17 設計圖紙審核費 項 1 其它 項 1 0 3 建筑安裝工程費 % 經營性物業(yè)建筑安裝工程 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 居住 m2 166900 1500 商業(yè) m2 31200 2500 地下建筑面積 m2 0 3500 成本項目四 m2 0 0 成本項目五 m2 0 0 成本項目六 m2 0 0 工程監(jiān)理費 萬元 37688 % 其它 項 1 4 基礎設施建設費 % 紅線外市政接口、攤銷費 項 198100 165 紅線內基礎設施 道路及地面停車場 m2 0 200 綠化景觀 m2 23520 60 上水 項 198100 25 雨污水 項 198100 29 電力 項 198100 80 熱力 項 198100 93 電信 項 0 0 路燈 項 198100 10 標志 項 1 0 中水系統(tǒng) 項 198100 50 其它與基礎設施相關費用 人防異地建設費 項 3962 2021 綠化補償費 項 23520 300 地下水資源費 項 1 0 其它 項 1 0 5 公共配套設施建設費 % 公共配套設施建設費 198100 245 人防 m2 0 3000 配套項目二 m2 0 0 配套項目三 m2 0 0 配套項目四 m2 0 0 配套項目五 m2 0 0 配套項目六 m2 0 0 其它 項 1 0 6 開發(fā)間接費 % 工資福利支出 項 1 100 辦公、折舊、修理支出 項 1 40 水電支出 項 1 20 其它 項 1 0 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 7 不可預見費 萬元 50426 % % 直接開發(fā)成本 8 營銷費用 % 銷售前期準備費 萬元 133923 % 廣告宣傳費用 萬元 133923 % 銷售傭金、代理費 萬元 133923 % 其它 萬元 133923 % 9 管理費用 萬元 54460 % % 10 成本費用合計 % 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 萬元 133923 % 11 城建稅 萬元 6696 % 教育費附加 萬元 6696 % 房屋交易手續(xù)費 萬元 133923 % 稅務分析 (1) 營業(yè)稅及附加（按銷售收入的 5％計） (2) 所得稅：所得額的 33% (3) 土地增值稅 資金平衡分析 (1) 資金投入計劃 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 表 3 資金投入計劃 序號 成本項目 金額 （萬元） 單位成本指標 總成本費 用比例 1 土地成本 47% 2 開發(fā)前期準備費 1% 3 建筑安裝工程費 30% 4 基礎設施建設費 9% 5 公共配套設施建設費 245 % 6 開發(fā)間接費 160 % 7 不可預見費 4% 直接開發(fā)成本 8 營銷費用 3% 9 管理費用 1% 項目總投資 (2) 資金回款計劃 詳見表 1銷售收入（回款）計劃表。配以 100150 平米越層一居室。 ? 由于該區(qū)域的房價較高，從總價上屏蔽了一部分低端購房需求者，從而更加吸引高端客戶群體。 （ 3）需求特征體現 ? 戶型需求體現：城市之星、城市星座和非常公館提供的小戶型一居室大大滿足了消費者對小戶型一居室的需求，海河新天地和北斗《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 星城的良好銷售勢頭說明消費者的需求向大戶型二居和三居轉化。由此 根據住宅需求計算公式 =2021 年城鎮(zhèn)人口增長數量 200 7 年天津人均住宅建筑面積 +2021 年天津城鎮(zhèn)人口數量 2021 年天津人均住宅 ，人 口增長及平均居住面積增長形成 2021 年的住宅需求預計為 897 萬平方米左 右。 ? 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會影響一部分有追求宜居心理的人群。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 W： ? 該地塊呈三角形狀，加大了設計、利用難度，同時提高了單 位開發(fā)成本。新開路底商目前售價范圍在 10000 元 — 15000 元之間。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 （ 2）典型項目研究： 海河新天地 — 遠洋天地 海河新天地是由中遠房地產開發(fā)公司在天津投資開 發(fā) 的集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的項目，項目位于河東區(qū)河東內環(huán)新開路與華捷道交口。 ? 新開路均價走勢分析： 《 2021 房地產