【正文】 發(fā)展趨勢 隨著路網(wǎng)、軌道交通和未來可能的第二機場的落戶，武清的交通樞紐作用將越加明顯。主要購買中低檔品，尚未形成強烈的品牌意識，價格敏感度高。 ? 經(jīng)營狀況 根據(jù)調(diào)查顯示，中信廣場及友誼商場平均日營業(yè)額僅相當(dāng)于友誼商場門口肯德基快餐店的日營業(yè)額。中信名都商廈由一支高素質(zhì)專業(yè)化的商業(yè)管理團隊進(jìn)行經(jīng)營管理，已于 20xx 年底開業(yè)。 20xx 年底，東方之珠將與家世界超市相繼開業(yè)。商場內(nèi)（吉祥商場）的人流量經(jīng)統(tǒng)計 5 分鐘進(jìn)入客戶 41人，出 32人，平均 /分。 如果從商戶購買商鋪的能力看，承受的價位應(yīng)該在 120xx 元 /平米左右完全可以接受。品牌店只占 10%以下的分額。商業(yè)街的人氣主要來源于中低檔服裝服飾，商業(yè)街其實就是武清的服裝服飾一條街。 2. 消費者基本情況 在消費者層面 ，目前，僅武清開發(fā)區(qū)和 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟小區(qū)就已吸納勞動就業(yè) 萬多人。 ? 武清商業(yè)目前滿足的是武清本地及周邊欠發(fā)達(dá)區(qū)域的客戶。除非檔次特別高特別有特色的新 娛樂城開張，否則比較難以改變已經(jīng)形成的在徐官屯娛樂消費習(xí)慣。開發(fā)區(qū)內(nèi)部有一些質(zhì)量和檔次都比較好的餐廳。 最大的 超市 為家樂超市，位于開發(fā)區(qū)南側(cè)住宅區(qū)集中的區(qū)域。主要經(jīng)營服裝鞋帽，箱包飾品等等。 ? 武清人口的數(shù)量級，人口的構(gòu)成以及收入情況決定，其本地商業(yè)的發(fā)展階段尚處于比較低層次。有漢、回、蒙古、滿、朝鮮、苗、壯、土家等 23 個民族，少數(shù)民族人口 萬人， 占總?cè)丝诘?％。 4. 小結(jié) ? 武清由于其區(qū)位位于京津之間，由于其臨 京津塘高速公路 及 二線、京津城 際軌道、京滬高速公路正線以及 103 國道 ，隨著京津城市圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展，武清的樞紐作用將越來越明顯。 1992 年 6月奠基起步， 20xx 年 7月建成。 目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500 余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。至 20xx 年底，累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元。北運河、京津公路縱貫鎮(zhèn)中．轄 7 個自然村，一個鎮(zhèn)。 今年 1 至 8 月，武清區(qū) GDP 共完成 億元，財政收入達(dá) 億元，分別比去年同期增長 %和 %。全區(qū)形成干支相連、四通八達(dá)的公路 交通網(wǎng)絡(luò)。 地?zé)岙惓^(qū)面積 為 130 平方公里，已成功開采了 8 眼地 熱井，井口出水溫度為 75 度左右，水質(zhì)弱堿性， 綜合利用前景非?？捎^。全區(qū)區(qū)域面積 1574 平方公里，其中耕地面積 137 萬畝，占土地面積 的 58％。 環(huán)境影響評價 .......................................................................錯誤 !未定義書簽。 項目償債能力分析 ................................................................錯誤 !未定義書簽。 估算編制說明 .........................................................................錯誤 !未定義書簽。 項目運行質(zhì)量、投資、進(jìn)度控制 .........................................錯誤 !未定義書簽。 第六章 節(jié)能設(shè)計、資源節(jié)約與消防安全 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)規(guī)模 ..................................................................................錯誤 !未定義書簽。 項目建設(shè)的背景 .....................................................................錯誤 !未定義書簽。 天津市雍陽廣場項目 可行性研究報告 二零零七年一月 目 錄 第一章 總 論 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設(shè)背景和必要性分析 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 項 目建設(shè)任務(wù) .........................................................................錯誤 !未定義書簽。 公用工程 ..................................................................................錯誤 !未定義書簽。 項目運行制度 .........................................................................錯誤 !未定義書簽。 第九章 投資估算與資金籌措 ............................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目財務(wù)盈利能力分析 .......................................................錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護方案 .......................................................................錯誤 !未定義書簽。 第一部分、區(qū)域總體環(huán)境分析 第一節(jié)、 武清區(qū)總體經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 1. 武清區(qū)整體社會經(jīng)濟情況 武清區(qū)歷史悠久，位于京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津走廊” 之稱。 武清區(qū)境東北部 的武清凹陷是天津市主要的儲油點構(gòu)造之一、 油層多、儲量大、油質(zhì)好。境內(nèi)有區(qū)級、鄉(xiāng)村公路 635 條，公路總 長度 1425公里。全區(qū)農(nóng)民人均居住面積 平方米。面積 25 平方公里。目前，一期 平方公里已開發(fā)完畢，擺滿項 目，二期 平方公里正在招商建設(shè)中。這一地區(qū)是中國北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集 ,城市集中 ,交通便利 ,工商業(yè)發(fā)達(dá) ,市場容量巨大的黃金地帶。 開發(fā)區(qū)規(guī)劃 總規(guī)劃面積 平方公里 一期開發(fā) 面積 平方公里，由 5 平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)、 平 方公里的中心區(qū)和 平方公里的生活區(qū)構(gòu)成。 世界 500 強企業(yè)中有 6 家已在此投產(chǎn) 7 個項目，直接安排就業(yè) 萬人，間接就業(yè) 3 萬余人。 第二節(jié)、 武清區(qū)人口狀況 1. 武清現(xiàn)狀的人口調(diào)查 武清全區(qū)總?cè)丝?85 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 13 萬人，農(nóng)業(yè)人口 72 萬人。 ? 項目所在的楊村是武清的中心，是武清非農(nóng)業(yè)人口最集中的地區(qū)，也是武清高收入人口最集中的地區(qū)，因此在商業(yè)的定位當(dāng)中，可多加入一些非農(nóng)業(yè)人口需求的考慮。 商業(yè)街（集市）主要是大橋東道的雍陽舊商業(yè)一條街。二百定位于中檔，經(jīng)營狀況尚可。店面數(shù)量不是很多，主要為中低檔。目前基本能 夠容納武清區(qū)的需求。目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較凌亂，缺少一個整合和梳理。第一是缺乏高檔次的基礎(chǔ)消費人群，二是由于其近臨北京天津，高檔次的消費人群也更傾向于在大城市中進(jìn)行高檔品的消費。商業(yè)街包含的店面種類為：服裝服飾60%，鞋帽 15%，雜貨 5%，影 樓 5%，餐飲排擋 5%，音像 2%，金銀飾品 2%，金融及其他服務(wù) 2%，鐘表眼鏡 1% ，美容美發(fā) 1%，其他 2%。其他品牌如雅鹿羽絨、鴨鴨羽絨等等。臨街面小商鋪租金高，商場內(nèi)鋪位租金低。平均 812人 /分鐘。 東方之珠：天津 “ 東方之珠 ”KTV 娛樂超市堪稱華北地區(qū)規(guī)模最大的 KTV 娛樂場所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場不僅帶來了 KTV 娛樂，更將海鮮城、洗浴引進(jìn)其中，極大地豐富了中信廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營，與中信廣場的其它區(qū)域呼應(yīng)，形成了中信廣場的吃、喝、玩、樂、購得一站式消費體驗，為中信廣場又增添了一個亮點。 D 區(qū)： 中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積 13000 多平米，其定位為大眾型消費、高品質(zhì)享受的多功能百貨商場。這里是武清區(qū)較為繁華的區(qū)域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進(jìn)行購物。 ? 武清消費者中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費水平普通。必須根據(jù)武清本地的實際情況，適度整合與梳理，而不是跨越式地提升。形成具有一定輻射力的交通樞紐型商業(yè)中心的雛形。項目東西長約 600 米，總占地面積為約 55 畝，分為一號地、二號地、三號地、五號地，用地為純商業(yè)性質(zhì)。人氣高，租金一直居高不下。區(qū)域內(nèi)的10 萬平米的商業(yè)，其輻射范 圍無法觸及，因此，定位應(yīng)當(dāng)考慮項目的實際輻射力，應(yīng)定位 于不大于區(qū)域性（武清）的商業(yè)中心。未來將形成高速公路、國道、城際鐵路貫穿的綜合交通體系。區(qū)位商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，是建立新型商業(yè)的基礎(chǔ)。因此本項目商場以目前狀況可能還需要養(yǎng)市。 ? 政府的大力支持 政府部門對于武清及武清開發(fā)區(qū)的建設(shè)非常關(guān)注并給予相當(dāng)大的支持力度使區(qū)域發(fā)展得到很好的保障。必須建立綜合性的商業(yè)，業(yè)態(tài)要豐富，集合購物、休閑、娛樂、餐飲等等于一體，才足以消化 10 萬平米，而又滿足未來發(fā)展的需求。 第 四 部分、收益測算 第一節(jié)、 財務(wù)分析的說明 項目占地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 平方米。 注 2 包括電 /燃?xì)?/供熱 /給排水 /通訊 依據(jù)對于宗地狀況及其他開發(fā)成本的預(yù)期，初步界定宗地的樓面熟地價為 677 元 /建筑平米，商業(yè)部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米，辦公部分建安工程費成本屆定為20xx 元 /建筑平米，地下停車部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米。 預(yù)計 — 為本項目的銷售階段 銷售階段于 20xx 年 7 月開始實施，遲于招商工作 3 個月。 第一期工程： ? 07 年 2 月中旬項目開始動工 ? 07 年 4 月上旬左右圍檔確定 ? 07 年 5 月上旬招商中心啟動，招商人員可進(jìn)場 ? 07 年 9 月結(jié)構(gòu)封頂 ? 07 年 11 月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 07 年 12 月中旬左右交付使用 ? 08 年 2 月一期開業(yè) 第二期工程 ? 08 年 2 月中旬項目開始動工 ? 08 年 4 月上旬左右圍檔確定 ? 08 年 9 月結(jié)構(gòu)封頂 ? 08 年 11 月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 08 年 12 月中旬左右交付使用 ? 09 年 2 月商業(yè)街全部開業(yè) ? 20xx20xx 20xx20xx 小計 超市 (出租 ) 5,000 0 5,000 回遷 (銷售 ) 0 5,000 5,000 小商鋪 (銷售 ) 24,515 22,477 46,992 餐飲娛樂 (出租 ) 5,999 4,457 10,456 商務(wù)辦公 (銷售 ) 15,262 30,166 45,428 地下停車場（銷售） 13,298 12,051 25,349 合計 64,073 74,151 138,224 上述節(jié)點均為依據(jù)項目宗地現(xiàn)有狀況及實際開發(fā)能力制定的初步評估，依該指標(biāo)判斷，項目的初步招商期應(yīng)在五月下旬前后，通過前期經(jīng)營商戶積累將有利于推動后面的銷售進(jìn)程。本項目地塊僅就形狀及四至而言，其條件特點突出，由于臨街面較長其物業(yè)具有展示效果好、物業(yè)形象佳等優(yōu)勢，因此本項目地塊發(fā)展成為商業(yè)街形式的商業(yè)物業(yè)將有一定競爭力 經(jīng)濟指標(biāo)： 用地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 其中： 地上總建筑面積： 平方米 地下總建筑面積： 25439 平方米 其中： 商業(yè)： 平方米 辦公： 平方米 地下車庫： 25349 平方米 我 們將物業(yè)共 萬平方米劃分為三個部分：一是商業(yè)零售部分，面積為 67448平方米，包括超市、餐飲、小型零售商鋪及二百集團回遷部分；二是商務(wù)辦公部分，面積為 45428 平方米；三是地下停車場，面積為 25439 平方米。由于目前的社會發(fā)展水平。 5. 結(jié)論 通過對本案的 SWOT 分析，可以得出以下結(jié)論： ? 優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅； ? 必須先立足于本地市場，未來再謀求對于京津的輻射。 ? 目前公交設(shè)施尚不完善，到達(dá)性問題 道路交通雖然非常便利，但是對于乘坐公交的人來說，到達(dá)上還是存在困難，臨近的公交站點比較遠(yuǎn)。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。近臨區(qū)政府及核心居住區(qū)。 2． 未來交通狀況 武清區(qū) 未來將擁有 強大的交通網(wǎng)絡(luò)。目前項目西側(cè)正在整修運河，未來的面貌將煥然一新，環(huán)境非常優(yōu)美。 得天獨厚的地理位置使本項目周邊商業(yè)繁榮、商務(wù)活躍、居住氛圍濃郁，同時又擁有大量高素質(zhì)、購買力 較強的流動客源。 810 年，隨著交通體系的完善、市場的成熟和人們收入水平的