【正文】 段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個(gè)人購買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的一支重要力量?！舾叨诵枨髴簦?000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。第四章 HZ市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點(diǎn)HZ房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。HZ市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。（2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。5．2 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取HZ市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。碧水灣均價(jià)為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。（2） **廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。（8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價(jià)格測算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。 3．外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，HZ市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價(jià)為￥1020元／m2）,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)镠Z市新城區(qū)的核心地帶，HZ由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在HZ存在一定的市場前景；二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。（3）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制；（4）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。作為一個(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；（2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。 　?。?）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場的興旺。8．12其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。 總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說明：1．屋面 平屋面、坡頂蓋。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；◆ 接受江北地段?！?*廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：HZ市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在HZ置業(yè)的香港同胞。（7） 本項(xiàng)目座落在HZ新城區(qū)，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好2） 小區(qū)地理位置好3） 配套設(shè)施完善4） 智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章 項(xiàng)目評估6．1 項(xiàng)目概括**廣場HZ新城江北27號(hào)小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。第五章 個(gè)案分析5．1總體供給狀況HZ市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。3．4．3 接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米從對消費(fèi)者購買力的分析來看，HZ居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。◆低端需求戶（接受商品房價(jià)格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性?！?按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。2．3．3 項(xiàng)目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了HZ中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了HZ從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%