【正文】 本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng) 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米 三通一平費(fèi) 122 4 場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元. 室外高低壓 3,353 112五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米 銷售毛利率 % 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 300, 114, 122,總投資 18, 22, 21, 10,銷售凈利率% % % % % %內(nèi)部收益率% % 05年銷售面積（m2）現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 11,983 4,902 10,102 245 52%十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。第八章：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 在天津又樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 七、內(nèi)部收益率IRR 325五、平均資金占用 3,966 10,102 33,668 10,102 稅金 1,330 8,091 2,280 38,000 114,000 15,200 100,000 03年 14, 78, 82, 93, 主要指標(biāo) 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（）可售面積（m2） （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3,總投資 86, 82, 78, 91, 95,項(xiàng)目利潤 25, 29, 34, 21, 16,稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8,銷售凈利率% % % % % %內(nèi)部收益率% % % % % %2） 銷售凈利率 % 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本 82,778 2,759 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi) 1,495 50 道路及廣場 763 25 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米； 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 目 總成本(萬元） 單位成本 說一.第七章2004年開發(fā)7萬平米。左右，屬黃金朝向。 小高層 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% ②總建筑面積:，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。第五章客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比 多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2 工程進(jìn)度 2001年12月底交工 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻平均單價(jià) 3900元/m2 3800元/m2 元/m2戶型配比 多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5% 綠化率 58．5湖景綠化率 31．55%53%湖景綠化率 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料配套：（一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。 70%：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3．1世紀(jì)城： 約2萬 多層小高層 3800 120150 15%藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層小高層 0．9 3900 140160 20%(4)具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱 規(guī)模（m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià)（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期） 整體40萬 多層 35% 2400 7090（兩室）金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室）榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。u 銷售量與上市量的比較：該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（1）%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。②③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。2. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 衛(wèi)津河和南部水面照片？配套設(shè)施分類 名稱教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施 無市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施 門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站文化設(shè)施 無體育設(shè)施 無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 目建設(shè)無影響。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。:序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積(萬平米) 容積率 建筑密度 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬科在城市南部無項(xiàng)目的空白。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 項(xiàng)目優(yōu)勢2. 銷售周期安排第七章 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章 市場研究1. 項(xiàng)目概述1.天津萬科興業(yè)(集團(tuán))有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章 稅務(wù)分析3.萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新商品房銷售均價(jià)明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。 區(qū) 位 圖 按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱 面積(萬平米) 折算成畝數(shù)毛地面積 525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路