【正文】 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 7,182三、凈現(xiàn)金流量 99,613 小計 211 49,721 38,000小計 38,000銷售額一、現(xiàn)金流入 01年總體上來看該項目收益水平相當理想。 保本售價：3046元/m2（2） 300, 銷售凈利率% % % % % %1） 地價支付貼現(xiàn)比 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬 建筑小品 92 3 土地方補償費 22,470 749 總用地525畝。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。，但大氣候還未形成，該項目如，當前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 居住用地: 市政待征地:部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。2. 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。 主力面積 118 m2（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。 可售面積 79205 m2 70240m2 地點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路開發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟房 萬科計劃投資交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）3．2梅江藍水假期：藍水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。項目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 建筑形式 容積率 均價（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率世紀城 22萬 20萬 多層小高層 1．29 3600 100（兩室）140（三室） 70%芳水園 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。u 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。市場基本處于平衡狀態(tài)。 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。，每6個月付余款的50%，（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 取得土地使用權(quán)程序①3.玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 項目概述在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。 項目決策背景 成本預(yù)測2. 初步規(guī)劃設(shè)計思路2. 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章 外部因素第二章 項目決策背景1. 錄第一章 項目區(qū)位及用地第三章 區(qū)域市場成長狀況2. 項目開發(fā)計劃1. 項目劣勢3.第一章反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 ：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。 在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)第二章 (M) 綠地率（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。兩者相差10萬M2。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。、資料、證明等，并負責(zé)提供人員配合。 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,萬科直接與土地方進行合作。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 4000元/平米3．3云水園： 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術(shù)換熱。 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格 多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型 130160 120150 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路開發(fā)商 津興地產(chǎn) 梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 居住用地容積率:該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符。 項目開發(fā)計劃 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2002年初開工。 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成