【正文】 商業(yè)性銀行貸款8000萬元。項目建設(shè)實施必須組織動員公司人、財、物，全力投入到項目建設(shè)上去。五、開發(fā)進度安排項目開發(fā)建設(shè)方案簡介選擇方案B進行安排：切除地塊西面平均高約12米堡坎，沿松牌路分2至3個臺階修建3幢32層的商住建筑（編號3樓，為開發(fā)建設(shè)一階段工程）；地塊北面修建32層4樓高層建筑（為第二階段工程），地塊東面道路旁修建2幢18層商住建筑（編號6樓，為開發(fā)建設(shè)第二階段工程），地塊東面轉(zhuǎn)角處修建幼兒園和文化活動站（7樓二階段工程），地塊南面轉(zhuǎn)角處修建6層住宅建筑（8樓，為階段期工程），總計地塊上修建建筑體量132694㎡。而沿步行入口廣場則是通向各個住宅樓的步行道。幾何圖形同時運用少量彩色元素，增加視覺亮點線條分明的幾何型綠化，居高臨下的視覺沖擊（6）、過渡空間打造住宅單體設(shè)計強調(diào)整體功能合理，使用便利。（3）整體景觀規(guī)劃以南北向流水線路為縱向布局，小區(qū)南邊至沙灘泳池，北邊至建筑紅線兩邊收頭，沿水道栽種低矮灌木及垂柳、景觀竹；小區(qū)入口至各組團入口步行線路為橫向布局，通過各條線路的棧橋與縱向水景交匯，創(chuàng)造景觀優(yōu)美的住宅空間，體現(xiàn)歸家的溫馨感覺。盡量避免與附近項目太多雷同或太接近的思維方式，以實惠、高性價比和靈活的設(shè)計理念處理建筑環(huán)境和建筑形象，以達到現(xiàn)代居住理念和居住生活的不斷更新和發(fā)展。雅際天地詮釋：這里的“天地”擁有優(yōu)雅、漂亮的建筑輪廓天際線，舒適、幽雅的小區(qū)環(huán)境，生活層次近似的居住者，絕佳的休憩之地②月升② 地形地勢該地塊用地形狀呈不規(guī)則形狀，北高南低，西高東低，——米，平均坡度約為2％，較為平坦，用地西側(cè)與城市主干道松牌路高差約17米。春風(fēng)城市心筑地理位置優(yōu)勢——新牌坊與冉家壩交匯核心位置，周邊配套成熟、交通便利、居住環(huán)境及氛圍良好，龍湖和東和兩大開發(fā)商已將項目兩端將區(qū)域整體大幅提升；產(chǎn)品優(yōu)勢——建筑風(fēng)格鮮明，外立面時尚、簡約，整個建筑清爽、大氣，適合具有一定層次的客戶的品位；多種戶型6米挑高空中院館、架空底層生態(tài)園林、陽光電梯間及澳洲日清景觀設(shè)計價格優(yōu)勢——同區(qū)域、同檔次的樓盤當(dāng)中，該項目的價格處于適中位置； 無過多明顯劣勢，由于受其體量限制，項目接近4的容積率，在居住舒適性上略微較差。在建筑用料方面，使用了大量的新材料、新工藝，新型中空玻璃、彩鋁等高檔建材的應(yīng)用都為項目增加了較強的附加值；同時，挑空6米的空中院館、多方位的陽光窗、270度大觀景陽臺等獨到設(shè)計以及2000萬大手筆打造的小區(qū)園林景觀，項目品質(zhì)在同區(qū)域同形態(tài)樓盤中處于較高位置?！叭松靡鈺r，自在山頂?shù)馈?。不僅是開發(fā)商打造的一個房地產(chǎn)項目，更是一個區(qū)域，一個大社區(qū)的綜合代名詞。三房接近售磬。風(fēng)光大戶，什錦花房一期于2006年10月推出，依靠異域風(fēng)情差異化的市場定位，較強的推廣力度，獲得購房者的信賴，現(xiàn)已全部售罄；二期全力打造小戶型，在案名、營銷手段上主要針對工薪一族，加之一室變二室的增值戶型，現(xiàn)已售罄；三期10月推出以來，銷售約1/3，大戶型銷售速度較慢。因此，區(qū)域內(nèi)樓盤檔次趨同，不會出現(xiàn)花園洋房等低密度的高端產(chǎn)品。香草天空面市時間不長，其夾層戶型（1號樓）也已全部銷罄，其產(chǎn)品創(chuàng)新在該區(qū)域市場內(nèi)仍為大多消費群所熱捧。龍溪板塊內(nèi)房價也順應(yīng)上升。中渝從現(xiàn)場來看，多數(shù)樣本項目的舒適性不高，容積率多在3到4左右，香草天空的容積率（）最高，無綠化，欠缺居住舒適性，但也不乏有較好的項目，如春風(fēng)城市心筑。重慶大多知名餐飲企業(yè)均在此設(shè)有店面，如秦媽老火鍋、鵝掌門等50余家，經(jīng)營場所大多在500㎡以上，經(jīng)營范圍廣泛。項目賣點之一專業(yè)市場該板塊專業(yè)市場較多，以建材、門業(yè)、汽車配飾為主，另有酒店用品、園林景觀、寵物市場等。規(guī)劃中的輕軌6號線也將在龍溪車站（即花卉園處）交匯，屆時，龍溪板塊將形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)有交通條件將得到更高的提升。特色市場群是分布在松牌路沿線的汽貿(mào)汽配交易組群，形成以集修理、加油、汽配等為一體的專業(yè)汽車市場。中軸，即以龍山景觀大道為基礎(chǔ)，形成貫穿該地區(qū)南北的綜合功能發(fā)展軸。但是“上有政策，下有對策”，“五大禁令”能否收到預(yù)期的效果，還要看政府的執(zhí)行力度了。而新規(guī)劃居住區(qū)公園綠地面積也不低于2平方米/人。 建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范要點：自10月1日起在全國范圍內(nèi)強制實施的《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范》首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收。 新物業(yè)管理條例要點：自10月1日起施行的新物業(yè)管理條例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，總價近百億的地王將很難再出現(xiàn)，開發(fā)商只能根據(jù)自己的資金儲備小塊的獲得土地，避免了土地面積過大，開發(fā)周期過長，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市場供應(yīng)不足，房價上漲的情況發(fā)生。由此普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行13%的存款準備金率標(biāo)準，達到近年歷史高點。 盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。l 央行明確按戶認定第二套房“第二套房”究竟如何界定？央行、銀監(jiān)會日前終于出面為各家銀行定下基調(diào)。%，%。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況l 投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)得到改善 數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局近幾年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持較快增長，每年增幅均達20%以上。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進一步提高?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容及依據(jù)主要內(nèi)容 本研究報告的主要內(nèi)容是對渝北區(qū)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展，龍溪版塊市場情況房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢等進行研究分析，作出評估，并且提供兩個初步規(guī)劃方案以供選擇。全區(qū)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21848元，%；農(nóng)民人均純收入3604元，%，農(nóng)民工資性收入快速增長，成為農(nóng)民增收的最大亮點。%，比上半年快10個百分點。%。監(jiān)管部門及相關(guān)銀行的知情人士10月15日證實，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房則認定為第二套房”。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。 這是央行今年以來第八次上調(diào)存款準備金率，而上次央行上調(diào)存款準備金率是在9月25日。l 國家八部委聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)11月21日，國家建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、工商總局八部委聯(lián)合召開“全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪纬鞘薪?jīng)驗交流現(xiàn)場會”。l 新建小區(qū)擬配建10%經(jīng)濟適用房10月16日上午，市建委住房建設(shè)處有關(guān)負責(zé)人做客晚報“互動星期二”欄目透露，重慶市要實現(xiàn)宜居、和諧重慶，經(jīng)濟適用房小區(qū)將被打造成和諧社區(qū)。 點評：明確了物業(yè)服務(wù)的主從關(guān)系。 點評：不通過節(jié)能驗收的工程不得竣工。另外，舊城區(qū)居住區(qū)綠地率過低的問題也將得到有效解決，通過合理改造舊城區(qū)居住區(qū)綠地率將達到25%，新建居住區(qū)綠地率不低于30%。l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機關(guān)單位的北移，加強渝北區(qū)域在整個重慶的向心力、凝聚力。同時，依托現(xiàn)有溝谷、水體，建立東西兩條延綿的城市綠帶。l 業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展品牌特色餐飲店，適當(dāng)引入中型零售網(wǎng)點；積極發(fā)展星級酒店作為渝北美食的重要配套設(shè)施，續(xù)建或新建三星級以上酒店8—10家；重視發(fā)展社區(qū)商業(yè)，培育老年產(chǎn)業(yè)一條街；鼓勵發(fā)展汽摩配及汽車整車銷售。本項目板塊概況龍溪位于渝北區(qū)南部，東接龍塔街道，南與江北區(qū)接壤，西接龍山街道，北與北部新區(qū)接壤，地處重慶北部新城的中心地帶。生活便捷度、區(qū)域通達度提高，可以吸引更多外區(qū)的購房者教育設(shè)施板塊教育設(shè)施較薄弱，有近10家職業(yè)及中小學(xué)校，但九年義務(wù)教育學(xué)校并不多，僅松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍溪小學(xué)三所，其余均屬職業(yè)技工類學(xué)校。其分布呈以下幾個特點：布局較集中。該區(qū)域餐飲市場已進入成熟經(jīng)營階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢使其成為江北（含渝北）市民聚會就餐地點之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。項目名稱一房兩房三房其它光宇山頂?shù)酪继?、盛世北辰等項目所針對的目?biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。該階段，購房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市場上，如溫州炒房團，客觀上，他們對重慶的房價拉升也起到了推波助瀾的作用。本區(qū)域內(nèi)的消費群為了得到贈送面積而不惜犧牲居住的舒適度，另一方面也可看出其消費層次處于中等水平。而樓盤之間的差異化則由項目規(guī)模，以及地塊周邊的環(huán)境所決定。③ 園林景觀建筑規(guī)劃充分考慮建筑布局，使建筑間距最大化，建筑與園林相得益彰；以人的身高比例為參照構(gòu)造三維空間，以“情景交融，尺度宜人”為舒適標(biāo)準，建筑體由內(nèi)而外由低到高的過渡變化引導(dǎo)視覺的舒緩，同時建筑的高低錯落豐富了社區(qū)天際線的變化。6光溢彩，新牌坊兩房銷售率達60%。新加州，代表了該項目的升級換代，新房、新社區(qū)、新氣象。⑤ 目標(biāo)客戶細分 目標(biāo)客戶：城市中產(chǎn)及以上 年齡劃分：30 — 50之間案例三：春風(fēng)城市心筑項目位置渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號占地面積61332㎡總建筑面積160000㎡容積率綠化率%開發(fā)商重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司① 戶型配比主力戶型為兩房和三房，目前推出項目最后一棟全為45㎡左右的公寓住宅（一梯12戶），一房的數(shù)量比例增大。④ 營銷主題及賣點宣傳一直圍繞城市中具有一定小資情結(jié)的群體展開，該群體追求生活品質(zhì)，對生活質(zhì)量有較高的要求，但由于經(jīng)濟原因，其購買能力還不足以購買更高檔次的物業(yè)，因此，春風(fēng)項目提出“獨立 融合 城市理想生活”以及“高層中的花園洋房”等概念，來迎合其目標(biāo)消費群的心理。區(qū)域小結(jié)近兩年來，得益于城市化建設(shè)步伐和渝北工業(yè)園區(qū)開發(fā)進程的加快，渝北區(qū)內(nèi)常住人口不斷擴張，居民收入水平的提高、住宅市場需求總量的持續(xù)增加，以及新建住宅小區(qū)完善的生活配套、便捷的道路交通，區(qū)域內(nèi)新建普通商品房住宅價格已從幾年前的每平方米3000多元上升到5000多元，并逐步向每平方米5500元的價格靠攏。③ 規(guī)劃控制要求