【正文】 l C8－1/02地塊內(nèi)部應(yīng)增配不小于1430平方米的集中公共綠地，并與建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施，具體位置按控規(guī)規(guī)定，增配集中公共綠地面積不能計(jì)入綠地率指標(biāo)、可計(jì)入容積率，其地下空間可以利用。南面有一小型農(nóng)貿(mào)市場，東北面有龍溪鎮(zhèn)小學(xué)和中學(xué)，北面已建成80米高的商住樓；南端緊連松樹橋立交，交通較為方便，西面的商業(yè)價(jià)值潛力比東面的商業(yè)價(jià)值潛力要大一些。三、 項(xiàng)目分析及評價(jià) 地塊解析① 地理位置及道路交通 地塊位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道金綢街18號，屬于重慶市繭絲綢集團(tuán)公司下屬的重慶綢廠原廠區(qū)地塊。但是，目前為止，板塊內(nèi)成片土地供應(yīng)量較少，新推出樓盤體量有限，較高品質(zhì)樓盤僅拿鐵城和聚信廣場，拿鐵城已于2007年完成全部銷售，因此，目前區(qū)域內(nèi)樓盤競爭壓力較小，更多的競爭來源于與新牌坊、冉家壩的區(qū)域競爭。區(qū)域小結(jié)近兩年來，得益于城市化建設(shè)步伐和渝北工業(yè)園區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快，渝北區(qū)內(nèi)常住人口不斷擴(kuò)張，居民收入水平的提高、住宅市場需求總量的持續(xù)增加，以及新建住宅小區(qū)完善的生活配套、便捷的道路交通，區(qū)域內(nèi)新建普通商品房住宅價(jià)格已從幾年前的每平方米3000多元上升到5000多元，并逐步向每平方米5500元的價(jià)格靠攏。中渝山頂?shù)酪继柶髽I(yè)品牌優(yōu)勢；項(xiàng)目配套優(yōu)勢；地段優(yōu)勢；暫階段，周邊屬開發(fā)地塊，交通較為不便。典型案例優(yōu)劣勢對比表項(xiàng)目名稱優(yōu)勢劣勢北城陽光今典公眾形象突出——企業(yè)具有一定品牌知名度，能夠給買家一定的信心支持入市時(shí)機(jī)較佳——一期推出時(shí)該區(qū)域做風(fēng)情社區(qū)的項(xiàng)目較少戶型——贈送面積讓客戶獲得實(shí)惠區(qū)位——鄰近主干道，又有一定的距離，位處高地，令住戶有一個(gè)相對安靜的居住環(huán)境生活配套完善——新牌坊大片區(qū)發(fā)展成熟，緊鄰銀海⑤ 目標(biāo)客戶分析目前重慶普通住宅的主流消費(fèi)群之一，其大多從事專業(yè)工作或在事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)任職，有穩(wěn)定、較高的收入來源，消費(fèi)意識超前，注重生活品質(zhì)，且年齡普遍集中在25—35歲之間。④ 營銷主題及賣點(diǎn)宣傳一直圍繞城市中具有一定小資情結(jié)的群體展開，該群體追求生活品質(zhì)，對生活質(zhì)量有較高的要求，但由于經(jīng)濟(jì)原因，其購買能力還不足以購買更高檔次的物業(yè)，因此，春風(fēng)項(xiàng)目提出“獨(dú)立 融合 城市理想生活”以及“高層中的花園洋房”等概念，來迎合其目標(biāo)消費(fèi)群的心理。多種現(xiàn)代元素與時(shí)尚健康和諧的住宅概念相融合，將其廣告主題“獨(dú)立 融合 城市理想生活”以及“高層中的花園洋房”表現(xiàn)得較為充分。三期只剩一棟公寓住宅， 2007年11月開盤，因產(chǎn)品特征及重慶樓市在07年下半年的價(jià)格拉動，該期產(chǎn)品價(jià)格上漲迅速，均價(jià)為6600元/㎡。三房最大面積113㎡，四房只有132㎡一種戶型，可見在保證戶型居住舒適度的同時(shí)，合理控制戶型總面積。⑤ 目標(biāo)客戶細(xì)分 目標(biāo)客戶：城市中產(chǎn)及以上 年齡劃分：30 — 50之間案例三：春風(fēng)城市心筑項(xiàng)目位置渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號占地面積61332㎡總建筑面積160000㎡容積率綠化率%開發(fā)商重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司① 戶型配比主力戶型為兩房和三房，目前推出項(xiàng)目最后一棟全為45㎡左右的公寓住宅（一梯12戶），一房的數(shù)量比例增大。l 生活方式訴求。l 地段配套。賣點(diǎn)宣傳:l 高地闊景。新加州，代表了該項(xiàng)目的升級換代，新房、新社區(qū)、新氣象。高地闊景豪宅重慶人對加州印象深刻。異域風(fēng)情的休閑廣場、屋頂花園，以地面、空中二位一體之勢，7200平方米立體綠化，集水景、花園、步道等于一體。景觀上注重三重高闊景觀的推廣與營造。兩房銷售率達(dá)60%。根據(jù)銷售部反饋消息，近期很可能上調(diào)價(jià)格。② 價(jià)格及銷售情況均價(jià)6300元/平方米。因此，該項(xiàng)目的三房一推出便受到目標(biāo)消費(fèi)群熱捧。6光溢彩，新牌坊甜蜜小戶型3期：1梯2戶愛上大陽臺，布丁雖?、? 營銷主題新加坡情景社區(qū) 賣點(diǎn)宣傳：1期：新加坡情景社區(qū)，成熟新牌坊③ 園林景觀建筑規(guī)劃充分考慮建筑布局，使建筑間距最大化，建筑與園林相得益彰；以人的身高比例為參照構(gòu)造三維空間，以“情景交融，尺度宜人”為舒適標(biāo)準(zhǔn)，建筑體由內(nèi)而外由低到高的過渡變化引導(dǎo)視覺的舒緩，同時(shí)建筑的高低錯(cuò)落豐富了社區(qū)天際線的變化。② 銷售情況一期均價(jià)3550元/㎡，二期均價(jià)4200元/㎡，三期均價(jià)5500元/㎡，從三期的價(jià)格不斷走高的行勢來看，隨著配套的不斷完善，區(qū)域生活成熟度提高，房價(jià)不斷攀升。其中一期包含二房、三房；二期包含單間、一房及少量二房，主要以單間為主；三期包含一房、二房、三房，主要以三房為主。⑺ 區(qū)域典型物業(yè)分析案例一：北城而樓盤之間的差異化則由項(xiàng)目規(guī)模，以及地塊周邊的環(huán)境所決定。從已供應(yīng)土地容積率看，較多都在3以上，可以預(yù)見區(qū)域未來供應(yīng)形態(tài)將以高層為主，輔以部分小高層。從單個(gè)地塊面積來看，以長安、東和廣城、財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)公司取得地塊面積最大，尤其是長安地塊其建筑面積將超過50萬平方米；這三個(gè)項(xiàng)目將在今后兩年區(qū)域供應(yīng)量中占較大比例。⑸ 客戶群分析受國家宏觀調(diào)控之影響，2007年龍溪坊板塊以推中小戶型為主，開發(fā)商以2540歲的上班族為主要目標(biāo)客戶群，打造出總價(jià)低首付低的房型，迎合年輕消費(fèi)者存款較少的實(shí)情；由于該板塊已是成熟區(qū)域，也受到了大多數(shù)投資者的青睞；即將面臨退休的中老年客戶準(zhǔn)備與子女分開居住者也喜好面積不大的1房或2房戶型。本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群為了得到贈送面積而不惜犧牲居住的舒適度，另一方面也可看出其消費(fèi)層次處于中等水平。分析以上幾個(gè)銷售狀況良好的項(xiàng)目，除其面市時(shí)間較早外，均有各自不同的特點(diǎn)，如春風(fēng)城市心筑，憑借較為優(yōu)越的地理位置和獨(dú)特的產(chǎn)品特征、市場定位，呈現(xiàn)出了90％的高銷售率，現(xiàn)僅剩一棟公寓樓；升偉新意境和銀海北極星，則通過前期項(xiàng)目較高的性價(jià)比完成不錯(cuò)的銷售業(yè)績；聚信廣場則完全靠準(zhǔn)確的消費(fèi)群定位和絕佳的地理位置優(yōu)勢取勝。⑷ 銷售情況分析項(xiàng)目名稱春風(fēng)城市心筑光宇陽光地中海升偉新意境中渝山頂?shù)酪继柋背顷柟饨竦渑d茂盛世北辰銀海北極星香草天空北岸新洲聚信廣場銷售情況90%，僅剩公寓1期70%85%3房70%2房50%2期售罄，3期40%未開盤94%夾層售罄整體70%1期售罄本區(qū)域項(xiàng)目多在06年面市，從開發(fā)體量分析，銷售周期在13年,現(xiàn)處于銷售持續(xù)階段。經(jīng)過07年下半年重慶樓市的帶動，目前區(qū)域市場的價(jià)格均已得到整體的拉高，其均價(jià)多集中于6000元/㎡左右（聚信廣場的價(jià)格為07年初的一期價(jià)格，其二期尚未推出，故價(jià)格較低），最高價(jià)如春風(fēng)城市心筑的8號公寓、升偉新意境已經(jīng)突破7000大關(guān)，在重慶市高層整體價(jià)格比較中處于中上游位置。該階段，購房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市場上，如溫州炒房團(tuán)，客觀上，他們對重慶的房價(jià)拉升也起到了推波助瀾的作用。⑶ 區(qū)域內(nèi)在售樓盤銷售價(jià)格分析項(xiàng)目名稱價(jià) 格（元/㎡）優(yōu)惠政策起價(jià)均價(jià)最高價(jià)春風(fēng)城市心筑6300670070003000元購房時(shí)沖抵1萬元房款，且可享受一個(gè)點(diǎn)的折扣；一次性98折；按揭可免五通；光宇陽光地中海5700——6800二期開盤70㎡以上優(yōu)惠4000，70㎡以下優(yōu)惠2000升偉新意境——58006900一次性98折，按揭99折；每個(gè)平方再優(yōu)惠50元中渝山頂?shù)酪继?2006300——目前無優(yōu)惠北城陽光今典——5500——一次性98折，按揭99折，會員卡5000沖抵10000興茂盛世北辰未銷售未開盤，暫無優(yōu)惠銀海北極星44005700——一次性99折香草天空——夾層7600——一次性98折，按揭99折平層5100——北岸新洲——5400——無優(yōu)惠聚信廣場——公寓4000——目前無優(yōu)惠——住宅3400——備注：07年初價(jià)格受今年中旬“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)”（新特區(qū)）及“一圈兩翼”兩大政策性利好，房價(jià)迅速拉升，且幅度很大。新意境等項(xiàng)目其主要目標(biāo)客戶為中青年及投資客戶，其戶型配比主要以一房、兩房為主。山頂?shù)酪继栱?xiàng)目后期推出樓宇將以90m2以上寬闊享受戶型為主。山頂?shù)酪继?、盛世北辰等?xiàng)目所針對的目標(biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。從個(gè)體來看，項(xiàng)目依據(jù)自身的開發(fā)體量、定位檔次、所針對的目標(biāo)客戶群差異，構(gòu)成單個(gè)項(xiàng)目的戶型配比。北極星%%%—香草天空%%——%（夾層）北城陽光今典（三期）%%54%—綜合配比率%%%%⑵ 戶型分析通過以上數(shù)據(jù)分析可以得出，區(qū)域內(nèi)兩房、三房所占比例最大，%，成為主力戶型。山頂?shù)酪继枴?0%50%—升偉項(xiàng)目名稱一房兩房三房其它光宇上20萬方的項(xiàng)目僅升偉心意境，聚信廣場，以及即將入市的盛世北辰。板塊內(nèi)唯一一棟檔次較高的寫字樓——美景華聯(lián)大廈，由于經(jīng)營窘迫，現(xiàn)已將寫字樓大部分改造成SOHO公寓進(jìn)行銷售。農(nóng)貿(mào)市場較多，規(guī)模小，環(huán)境差，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，其主要消費(fèi)群為農(nóng)貿(mào)市場周邊300米范圍內(nèi)的居民，基本上2—3個(gè)居住社區(qū)配一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場。該區(qū)域餐飲市場已進(jìn)入成熟經(jīng)營階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢使其成為江北（含渝北）市民聚會就餐地點(diǎn)之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。中小投資者聚集，項(xiàng)目可挖掘部份目標(biāo)客戶餐飲市場主要指加州餐飲一條街，及輻射到加州轉(zhuǎn)盤其他路口的眾多餐飲商家。 規(guī)模偏小。形象較差。其分布呈以下幾個(gè)特點(diǎn)：布局較集中。盤溪公園于2007年春建成，因其位置較偏、交通不便、開放時(shí)間較晚，目前，該公園尚未形成較高的人氣。項(xiàng)目可從中找尋部份目標(biāo)客戶群休閑配套區(qū)域內(nèi)僅有重慶花卉園和盤溪公園兩大市政公園。為項(xiàng)目帶來更完善的配套設(shè)施醫(yī)療設(shè)施多家私營醫(yī)院及衛(wèi)生所（站），無大型三甲醫(yī)院，除渝北區(qū)第二醫(yī)院在區(qū)域內(nèi)具一定知名度外，其余醫(yī)院無論從規(guī)模、口碑、實(shí)力及社會影響力均較弱，難以輻射較大范圍，但僅對龍溪板塊市民就醫(yī)提供了一定的便利條件。生活便捷度、區(qū)域通達(dá)度提高，可以吸引更多外區(qū)的購房者教育設(shè)施板塊教育設(shè)施較薄弱，有近10家職業(yè)及中小學(xué)校，但九年義務(wù)教育學(xué)校并不多，僅松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍溪小學(xué)三所，其余均屬職業(yè)技工類學(xué)校。為項(xiàng)目提供市場機(jī)會，同時(shí)提出了性價(jià)比的要求交通狀況板塊公共交通體系發(fā)達(dá)，現(xiàn)有三十余條公交線路停經(jīng)龍溪車站，輻射范圍達(dá)主城各地，出行極為便利。大多為原國有老單位的職工或家屬，收入較低，價(jià)格抗性大，多與孫子輩住在一起或三世同堂，現(xiàn)居住條件較陳舊和惡劣，大多有強(qiáng)烈的換房需求，因其經(jīng)濟(jì)原因，尚無力承擔(dān)過高房價(jià)，只有靠政府舊城改造拆遷補(bǔ)償或子女購房來改善居住條件