【正文】 、醫(yī)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊等單位的綠地率不低于35%。工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲設(shè)施等綠地率不低于25%。同時，重慶還將加強(qiáng)道路綠地的建設(shè)，爭取新建道路綠地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。16組團(tuán)8功能區(qū)支撐都市區(qū)城市建設(shè)用地.l 開發(fā)商不得放號收定金 違規(guī)收費8月15日前必須退還為打擊少數(shù)開發(fā)商炒作房價采取放號收定金違規(guī)售房和拖延開盤時間、發(fā)布虛假銷售信息、捂盤惜售的現(xiàn)象，8月5日，市國土房管局就進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場秩序治理整頓事宜發(fā)布通告。點評：“五大禁令”的實施，對開發(fā)商資金運(yùn)作的能力及營銷方式的改變都提出了更高的要求。從長遠(yuǎn)來看，“五大禁令”還有利于房地產(chǎn)朝著規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但是“上有政策，下有對策”，“五大禁令”能否收到預(yù)期的效果，還要看政府的執(zhí)行力度了。l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機(jī)關(guān)單位的北移，加強(qiáng)渝北區(qū)域在整個重慶的向心力、凝聚力。政府對渝北區(qū)的大力扶持，基礎(chǔ)配套及市政公共配套不斷健全、完善，為區(qū)域版塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間及機(jī)遇l 區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)增長，人們財富逐漸殷實，為區(qū)域版塊房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的消化基礎(chǔ)l 國家宏觀調(diào)控政策（土地、金融、產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)濟(jì)）日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的政策壓力，消費者亦更趨于理性l 龍溪版塊相對于兩路、北部新區(qū)兩大熱點區(qū)域，政府給予政策、城市建設(shè)等方面的支持力度相對較弱。健全成熟的城市配套成為龍溪版塊突出于其它版塊的核心競爭力l 大量的經(jīng)濟(jì)適用房將會對商品住宅市場造成一定的沖擊，但對于中高檔樓盤沖擊力度較弱綜合評述三、區(qū)域市場分析 龍溪板塊發(fā)展現(xiàn)狀l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速2005年經(jīng)濟(jì)總量快速、穩(wěn)定增長，完成地區(qū)生產(chǎn)總值21億元，同期增長16%；完成全口徑稅收6億元，%；，同期增長18%。l 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展重點發(fā)展餐飲娛樂、汽車銷售、建材經(jīng)銷，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例逐步調(diào)整到“：：”，第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑龍溪經(jīng)濟(jì)，成為龍溪經(jīng)濟(jì)增長的支柱。“高尚住宅城、建材經(jīng)銷城、汽修汽配城、餐飲美食城、休閑娛樂城”。通過第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增量消化房地產(chǎn)、建筑業(yè)即將萎縮帶來的消極影響，“汽車銷售城”形成相當(dāng)規(guī)模，落戶龍溪的汽車銷售商已達(dá)20家，全年完成汽車銷售總額30億元，銷售汽車5000輛，同比增長28%；房地產(chǎn)和建筑業(yè)全年完成稅收27000萬元，同比增長17%；發(fā)展迅猛600多家餐飲企業(yè)星羅棋布，實現(xiàn)稅收2500萬元。 龍溪板塊規(guī)劃l 城市整體結(jié)構(gòu)“中軸、綠帶、特色功能區(qū)”。中軸，即以龍山景觀大道為基礎(chǔ)，形成貫穿該地區(qū)南北的綜合功能發(fā)展軸。同時，依托現(xiàn)有溝谷、水體，建立東西兩條延綿的城市綠帶。另外，新龍溪分為1個中央綜合區(qū)和6個特色居住區(qū)。中央綜合區(qū)強(qiáng)調(diào)行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、教育科研等綜合用地功能開發(fā)，特色居住區(qū)按照“社區(qū)鄰里”結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，每個居住社區(qū)內(nèi)部按合理服務(wù)半徑安排社區(qū)鄰里中心，同時充分考慮住宅多樣化、市場化的發(fā)展趨勢，建設(shè)不同類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的居住建筑，滿足不同階層市民的需求。l 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保持渝北“美食特色”，以發(fā)展餐飲和汽配汽貿(mào)銷售網(wǎng)點為主，重點構(gòu)建中心區(qū)，突出特色市場群。到2015年商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營面積共25萬平方米左右，成為渝北區(qū)商業(yè)副中心。中心區(qū)定位于特色餐飲、休閑娛樂、都市觀光旅游、酒店、商務(wù)，打造以加州美食街為主的特色娛樂休閑圈，整合分布在龍湖花園、加州花園、龍華大道、花卉西路一帶的餐飲，建成為重慶餐飲娛樂中心區(qū)之一。特色市場群是分布在松牌路沿線的汽貿(mào)汽配交易組群，形成以集修理、加油、汽配等為一體的專業(yè)汽車市場。l 業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展品牌特色餐飲店，適當(dāng)引入中型零售網(wǎng)點；積極發(fā)展星級酒店作為渝北美食的重要配套設(shè)施，續(xù)建或新建三星級以上酒店8—10家；重視發(fā)展社區(qū)商業(yè)，培育老年產(chǎn)業(yè)一條街；鼓勵發(fā)展汽摩配及汽車整車銷售。l 交通規(guī)劃形成“三橫六縱”的快速路、主干道交通骨架；對城市次干道和支路進(jìn)行調(diào)整，利用次干道、支路將街坊細(xì)分為邊長200米左右的小型地塊。軌道5號、6號和軌道交通環(huán)線，將交會在龍溪。該地區(qū)將設(shè)6個軌道站：冉家壩站、盤溪站、大龍山站、加州站、花卉園站、紅旗河溝站。l 拆遷及開發(fā)新龍溪開發(fā)將適度控制住宅開發(fā)，加大商業(yè)商務(wù)、休閑娛樂功能的開發(fā)力度。即將啟動的大規(guī)模建設(shè)，將主要對4大地塊進(jìn)行開發(fā)，包括：華渝儀表廠地塊，電線總廠、客車總廠、電子科技職業(yè)學(xué)院地塊，金島小商品市場地塊，武陵路南地塊。本項目板塊概況龍溪位于渝北區(qū)南部，東接龍塔街道，南與江北區(qū)接壤，西接龍山街道，北與北部新區(qū)接壤，地處重慶北部新城的中心地帶。，建成區(qū)面積達(dá)15平方公里，分布著中央駐渝機(jī)構(gòu)和市級黨政軍警等重要機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位2200余個，其中市級機(jī)關(guān)有50余個，現(xiàn)有常駐人口23萬人（流動人口超過30萬），且入住人口每年以2－3萬人的速度遞增，人口密度每平方公里為20064人，是重慶市面積最大、居住人口最多的街道。根據(jù)本次市場調(diào)查，我部重點對龍溪板塊的交通、教育、醫(yī)療、金融等關(guān)系當(dāng)?shù)鼐用裆畹囊蛩剡M(jìn)行調(diào)查及分析，具體情況如下：類別概述對項目影響人口及消費狀況該板塊屬于渝北區(qū)早期人口聚集地之一，原住居民較多，是主城區(qū)較大型的老居民聚集地之一。原住人口分布呈兩極分化，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重。大多為原國有老單位的職工或家屬，收入較低，價格抗性大，多與孫子輩住在一起或三世同堂，現(xiàn)居住條件較陳舊和惡劣，大多有強(qiáng)烈的換房需求，因其經(jīng)濟(jì)原因，尚無力承擔(dān)過高房價，只有靠政府舊城改造拆遷補(bǔ)償或子女購房來改善居住條件。因板塊特有的人口構(gòu)成，故區(qū)域整體消費水平低，形象差，且消費意識較為保守，目前針對該部分消費人群的商品大多低質(zhì)低價，屬較典型的中低檔消費。為項目提供市場機(jī)會，同時提出了性價比的要求交通狀況板塊公共交通體系發(fā)達(dá)，現(xiàn)有三十余條公交線路停經(jīng)龍溪車站，輻射范圍達(dá)主城各地，出行極為便利。規(guī)劃中的輕軌6號線也將在龍溪車站（即花卉園處）交匯，屆時，龍溪板塊將形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)有交通條件將得到更高的提升。生活便捷度、區(qū)域通達(dá)度提高，可以吸引更多外區(qū)的購房者教育設(shè)施板塊教育設(shè)施較薄弱，有近10家職業(yè)及中小學(xué)校，但九年義務(wù)教育學(xué)校并不多，僅松樹橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍溪小學(xué)三所，其余均屬職業(yè)技工類學(xué)校。對于原住居民超過5萬人口的主城區(qū)老板塊，該教育配套確實顯得嚴(yán)重不足。為項目帶來更完善的配套設(shè)施醫(yī)療設(shè)施多家私營醫(yī)院及衛(wèi)生所（站），無大型三甲醫(yī)院，除渝北區(qū)第二醫(yī)院在區(qū)域內(nèi)具一定知名度外，其余醫(yī)院無論從規(guī)模、口碑、實力及社會影響力均較弱，難以輻射較大范圍，但僅對龍溪板塊市民就醫(yī)提供了一定的便利條件。為項目帶來更好的生活便利性企事業(yè)單位板塊集中了不少重慶市政單位及部分地區(qū)支柱企業(yè)，主要分布于加州板塊、龍溪與冉家壩交匯區(qū)域（如重慶市高級人民法院、重慶市科委等），因自身形象及規(guī)劃問題，無市一級政府單位，多為一些區(qū)域性企事業(yè)及地方辦事處（如龍溪派出所、渝北區(qū)公證處、鄰水縣人民政府駐重慶辦事處等），其人員層次相對較低。項目可從中找尋部份目標(biāo)客戶群休閑配套區(qū)域內(nèi)僅有重慶花卉園和盤溪公園兩大市政公園?；ɑ軋@于2007年6月12日免費向市民開放，人氣愈加旺盛。盤溪公園于2007年春建成，因其位置較偏、交通不便、開放時間較晚，目前，該公園尚未形成較高的人氣。項目賣點之一專業(yè)市場該板塊專業(yè)市場較多，以建材、門業(yè)、汽車配飾為主，另有酒店用品、園林景觀、寵物市場等。其分布呈以下幾個特點：布局較集中。除汽配市場貫穿整個松牌路呈帶狀分布外，其余專業(yè)市場基本都聚集在一起，如建材、門業(yè)、酒店用品市場均緊鄰松樹橋立交；園林景觀、寵物市場靠近新牌坊轉(zhuǎn)盤，為消費人群進(jìn)行一站式購物提供了較大便利條件。形象較差。除建材市場因聚信廣場，使其形象有所提升外，其他專業(yè)市場均表現(xiàn)出較差的形象、檔次定位，特別是汽配市場，因其行業(yè)的特殊性，經(jīng)營形象差，對周邊居民的生活質(zhì)量造成一定影響。 規(guī)模偏小。因缺少政府強(qiáng)有力的政策支持，該區(qū)域的專業(yè)市場，除建材市場具有輻射全市的影響力外，其余市場均各自為陣獨立經(jīng)營，甚至面臨搬遷的局面（園林景觀市場、寵物市場），經(jīng)營狀況一般。中小投資者聚集，項目可挖掘部份目標(biāo)客戶餐飲市場主要指加州餐飲一條街，及輻射到加州轉(zhuǎn)盤其他路口的眾多餐飲商家。重慶大多知名餐飲企業(yè)均在此設(shè)有店面，如秦媽老火鍋、鵝掌門等50余家，經(jīng)營場所大多在500㎡以上，經(jīng)營范圍廣泛。該區(qū)域餐飲市場已進(jìn)入成熟經(jīng)營階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢使其成為江北（含渝北）市民聚會就餐地點之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。生活成熟度較高銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場板塊內(nèi)銀行網(wǎng)點較多，多家銀行及金融單位均在此設(shè)有營業(yè)廳或分理處，但其分布較散，經(jīng)營場所較小，便利度較差。農(nóng)貿(mào)市場較多，規(guī)模小，環(huán)境差，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，其主要消費群為農(nóng)貿(mào)市場周邊300米范圍內(nèi)的居民，基本上2—3個居住社區(qū)配一個農(nóng)貿(mào)市場。提高生活便利性為項目商業(yè)提供寫字樓區(qū)域內(nèi)目前尚無較高檔次的寫字樓，松龍大廈、亞太大廈、龍溪大廈、信德大廈等進(jìn)駐企業(yè)相對較多的樓盤，均為老式住宅樓。板塊內(nèi)唯一一棟檔次較高的寫字樓——美景華聯(lián)大廈，由于經(jīng)營窘迫，現(xiàn)已將寫字樓大部分改造成SOHO公寓進(jìn)行銷售。項目可從中挖掘部份目標(biāo)客戶群綜合評述l 立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，提高生活便捷性，縮短各區(qū)域的時間距離l 市場專業(yè)化越來越精細(xì)，中小投資者聚集于此l 產(chǎn)業(yè)形象短期內(nèi)難得到本質(zhì)提升，區(qū)域形象的改善除需時間外還依賴于新地塊的開發(fā) l 未來幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)拆遷人群較多，住宅需求量較大，但同時，其土地放量也非常巨大，機(jī)會與威脅同時存在l 項目周邊環(huán)境生活配套成熟，但檔次較低，過于陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象欠佳板塊樓市分析⑴ 體量對比名稱項目春風(fēng)城市心筑升偉新意境銀海北極星北城陽光今典山頂?shù)酪继柟庥铌柟獾刂泻１卑缎轮夼d茂盛世北辰香草天空聚信廣場占地面積61332㎡66700 ㎡23345㎡29960㎡24012㎡40099㎡60000㎡63849 ㎡10000㎡33268㎡建筑面積160000㎡230000㎡90000㎡127696㎡100000 ㎡㎡110000㎡250000㎡60000㎡㎡從市調(diào)樣本項目統(tǒng)計來看，龍溪街道片區(qū)、冉家壩及新牌坊三個區(qū)域的在售或即將銷售的項目總體體量集中在10萬方以上，開發(fā)規(guī)模一般。上20萬方的項目僅升偉心意境，聚信廣場，以及即將入市的盛世北辰。從現(xiàn)場來看，多數(shù)樣本項目的舒適性不高，容積率多在3到4左右，香草天空的容積率（）最高，無綠化，欠缺居住舒適性，但也不乏有較好的項目，如春風(fēng)城市心筑。項目名稱一房兩房三房其它光宇陽光地中海%%%—春風(fēng)城市心筑12%48%36%4%（四房）北岸新洲二期%%%（?。?1%（大）中渝山頂?shù)酪继枴?0%50%—升偉新意境16%%%%（四房）盛世北辰—50%17%—33%（帶院館）聚信廣場%%公寓單間80%二房20%銀海北極星%%%—香草天空%%——%（夾層）北城陽光今典（三期）%%54%—綜合配比率%%%%⑵ 戶型分析通過以上數(shù)據(jù)分析可以得出，區(qū)域內(nèi)兩房、三房所占比例最大，%，成為主力戶型。究其原因，在于近年來重慶房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)，產(chǎn)品總價過高，大眾消費者對價格敏感度高，因此更注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性、實用性。從個體來看，項目依據(jù)自身的開發(fā)體量、定位檔次、所針對的目標(biāo)客戶群差異，構(gòu)成單個項目的戶型配比。中渝山頂?shù)酪继?、盛世北辰等項目所針對的目?biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。而中渝山頂?shù)酪继栱椖亢笃谕瞥鰳怯顚⒁?0m2以上寬闊享受戶型為主。升偉新意境等項目其主要目標(biāo)客戶為中青年及投資客戶，其戶型配比主要以一房、兩房為主。產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)的高低決定目標(biāo)客戶的鎖定，成為戶型配比最主要的參考因素。⑶ 區(qū)域內(nèi)在售樓盤銷售價格分析項目名稱價 格（元/㎡）優(yōu)惠政策起價均價最高價春風(fēng)城市心筑6300670070003000元購房時沖抵1萬元房款，且可享受一個點的折扣；一次性98折；按揭可免五通；光宇陽光地中海5700——6800二期開盤70㎡以上優(yōu)惠4000，70㎡以下優(yōu)惠2000升偉新意境——58006900一次性98折，按揭99折；每個平方再優(yōu)惠50元中渝山頂?shù)酪继?2006300——目前無優(yōu)惠北城陽光今典——5500——一次性98折，按揭99折，會員卡5000沖抵10000興茂盛世北辰未銷售未開盤，暫無優(yōu)惠銀海北極星44005700——一次性99折香草天空——夾層7600——一次性98折，按揭99折平層5100——北岸新洲——5400——無優(yōu)惠聚信廣場——公寓4000——目前無優(yōu)惠——住宅3400——備注：07年初價格受今年中旬“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)”（新特區(qū)）及“一圈兩翼”兩大政策性利好，房價迅速拉升，且幅度很大。龍溪板塊內(nèi)房價也順應(yīng)上升。該階段，購房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市