【正文】 、醫(yī)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)等單位的綠地率不低于35%。工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等綠地率不低于25%。同時(shí)，重慶還將加強(qiáng)道路綠地的建設(shè)，爭(zhēng)取新建道路綠地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。16組團(tuán)8功能區(qū)支撐都市區(qū)城市建設(shè)用地.l 開(kāi)發(fā)商不得放號(hào)收定金 違規(guī)收費(fèi)8月15日前必須退還為打擊少數(shù)開(kāi)發(fā)商炒作房?jī)r(jià)采取放號(hào)收定金違規(guī)售房和拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間、發(fā)布虛假銷售信息、捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象，8月5日，市國(guó)土房管局就進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理整頓事宜發(fā)布通告。點(diǎn)評(píng)：“五大禁令”的實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作的能力及營(yíng)銷方式的改變都提出了更高的要求。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“五大禁令”還有利于房地產(chǎn)朝著規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但是“上有政策，下有對(duì)策”，“五大禁令”能否收到預(yù)期的效果，還要看政府的執(zhí)行力度了。l 城市發(fā)展重心向北移，特別是政府及機(jī)關(guān)單位的北移，加強(qiáng)渝北區(qū)域在整個(gè)重慶的向心力、凝聚力。政府對(duì)渝北區(qū)的大力扶持，基礎(chǔ)配套及市政公共配套不斷健全、完善，為區(qū)域版塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間及機(jī)遇l 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，人們財(cái)富逐漸殷實(shí)，為區(qū)域版塊房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的消化基礎(chǔ)l 國(guó)家宏觀調(diào)控政策（土地、金融、產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)濟(jì)）日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的政策壓力，消費(fèi)者亦更趨于理性l 龍溪版塊相對(duì)于兩路、北部新區(qū)兩大熱點(diǎn)區(qū)域，政府給予政策、城市建設(shè)等方面的支持力度相對(duì)較弱。健全成熟的城市配套成為龍溪版塊突出于其它版塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力l 大量的經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)對(duì)商品住宅市場(chǎng)造成一定的沖擊，但對(duì)于中高檔樓盤(pán)沖擊力度較弱綜合評(píng)述三、區(qū)域市場(chǎng)分析 龍溪板塊發(fā)展現(xiàn)狀l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速2005年經(jīng)濟(jì)總量快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，完成地區(qū)生產(chǎn)總值21億元，同期增長(zhǎng)16%；完成全口徑稅收6億元，%；，同期增長(zhǎng)18%。l 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展重點(diǎn)發(fā)展餐飲娛樂(lè)、汽車銷售、建材經(jīng)銷，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例逐步調(diào)整到“：：”，第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑龍溪經(jīng)濟(jì)，成為龍溪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱。“高尚住宅城、建材經(jīng)銷城、汽修汽配城、餐飲美食城、休閑娛樂(lè)城”。通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增量消化房地產(chǎn)、建筑業(yè)即將萎縮帶來(lái)的消極影響，“汽車銷售城”形成相當(dāng)規(guī)模，落戶龍溪的汽車銷售商已達(dá)20家，全年完成汽車銷售總額30億元，銷售汽車5000輛，同比增長(zhǎng)28%；房地產(chǎn)和建筑業(yè)全年完成稅收27000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)17%；發(fā)展迅猛600多家餐飲企業(yè)星羅棋布，實(shí)現(xiàn)稅收2500萬(wàn)元。 龍溪板塊規(guī)劃l 城市整體結(jié)構(gòu)“中軸、綠帶、特色功能區(qū)”。中軸，即以龍山景觀大道為基礎(chǔ)，形成貫穿該地區(qū)南北的綜合功能發(fā)展軸。同時(shí)，依托現(xiàn)有溝谷、水體，建立東西兩條延綿的城市綠帶。另外，新龍溪分為1個(gè)中央綜合區(qū)和6個(gè)特色居住區(qū)。中央綜合區(qū)強(qiáng)調(diào)行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、教育科研等綜合用地功能開(kāi)發(fā)，特色居住區(qū)按照“社區(qū)鄰里”結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，每個(gè)居住社區(qū)內(nèi)部按合理服務(wù)半徑安排社區(qū)鄰里中心，同時(shí)充分考慮住宅多樣化、市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，建設(shè)不同類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的居住建筑，滿足不同階層市民的需求。l 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃保持渝北“美食特色”，以發(fā)展餐飲和汽配汽貿(mào)銷售網(wǎng)點(diǎn)為主，重點(diǎn)構(gòu)建中心區(qū)，突出特色市場(chǎng)群。到2015年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)面積共25萬(wàn)平方米左右，成為渝北區(qū)商業(yè)副中心。中心區(qū)定位于特色餐飲、休閑娛樂(lè)、都市觀光旅游、酒店、商務(wù)，打造以加州美食街為主的特色娛樂(lè)休閑圈，整合分布在龍湖花園、加州花園、龍華大道、花卉西路一帶的餐飲，建成為重慶餐飲娛樂(lè)中心區(qū)之一。特色市場(chǎng)群是分布在松牌路沿線的汽貿(mào)汽配交易組群，形成以集修理、加油、汽配等為一體的專業(yè)汽車市場(chǎng)。l 業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展品牌特色餐飲店，適當(dāng)引入中型零售網(wǎng)點(diǎn)；積極發(fā)展星級(jí)酒店作為渝北美食的重要配套設(shè)施，續(xù)建或新建三星級(jí)以上酒店8—10家；重視發(fā)展社區(qū)商業(yè)，培育老年產(chǎn)業(yè)一條街；鼓勵(lì)發(fā)展汽摩配及汽車整車銷售。l 交通規(guī)劃形成“三橫六縱”的快速路、主干道交通骨架；對(duì)城市次干道和支路進(jìn)行調(diào)整，利用次干道、支路將街坊細(xì)分為邊長(zhǎng)200米左右的小型地塊。軌道5號(hào)、6號(hào)和軌道交通環(huán)線，將交會(huì)在龍溪。該地區(qū)將設(shè)6個(gè)軌道站：冉家壩站、盤(pán)溪站、大龍山站、加州站、花卉園站、紅旗河溝站。l 拆遷及開(kāi)發(fā)新龍溪開(kāi)發(fā)將適度控制住宅開(kāi)發(fā)，加大商業(yè)商務(wù)、休閑娛樂(lè)功能的開(kāi)發(fā)力度。即將啟動(dòng)的大規(guī)模建設(shè)，將主要對(duì)4大地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，包括：華渝儀表廠地塊，電線總廠、客車總廠、電子科技職業(yè)學(xué)院地塊，金島小商品市場(chǎng)地塊，武陵路南地塊。本項(xiàng)目板塊概況龍溪位于渝北區(qū)南部，東接龍塔街道，南與江北區(qū)接壤，西接龍山街道，北與北部新區(qū)接壤，地處重慶北部新城的中心地帶。，建成區(qū)面積達(dá)15平方公里，分布著中央駐渝機(jī)構(gòu)和市級(jí)黨政軍警等重要機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位2200余個(gè)，其中市級(jí)機(jī)關(guān)有50余個(gè)，現(xiàn)有常駐人口23萬(wàn)人（流動(dòng)人口超過(guò)30萬(wàn)），且入住人口每年以2－3萬(wàn)人的速度遞增，人口密度每平方公里為20064人，是重慶市面積最大、居住人口最多的街道。根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查，我部重點(diǎn)對(duì)龍溪板塊的交通、教育、醫(yī)療、金融等關(guān)系當(dāng)?shù)鼐用裆畹囊蛩剡M(jìn)行調(diào)查及分析，具體情況如下：類別概述對(duì)項(xiàng)目影響人口及消費(fèi)狀況該板塊屬于渝北區(qū)早期人口聚集地之一，原住居民較多，是主城區(qū)較大型的老居民聚集地之一。原住人口分布呈兩極分化，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重。大多為原國(guó)有老單位的職工或家屬，收入較低，價(jià)格抗性大，多與孫子輩住在一起或三世同堂，現(xiàn)居住條件較陳舊和惡劣，大多有強(qiáng)烈的換房需求，因其經(jīng)濟(jì)原因，尚無(wú)力承擔(dān)過(guò)高房?jī)r(jià)，只有靠政府舊城改造拆遷補(bǔ)償或子女購(gòu)房來(lái)改善居住條件。因板塊特有的人口構(gòu)成，故區(qū)域整體消費(fèi)水平低，形象差，且消費(fèi)意識(shí)較為保守，目前針對(duì)該部分消費(fèi)人群的商品大多低質(zhì)低價(jià)，屬較典型的中低檔消費(fèi)。為項(xiàng)目提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)提出了性價(jià)比的要求交通狀況板塊公共交通體系發(fā)達(dá)，現(xiàn)有三十余條公交線路停經(jīng)龍溪車站，輻射范圍達(dá)主城各地，出行極為便利。規(guī)劃中的輕軌6號(hào)線也將在龍溪車站（即花卉園處）交匯，屆時(shí)，龍溪板塊將形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)有交通條件將得到更高的提升。生活便捷度、區(qū)域通達(dá)度提高，可以吸引更多外區(qū)的購(gòu)房者教育設(shè)施板塊教育設(shè)施較薄弱，有近10家職業(yè)及中小學(xué)校，但九年義務(wù)教育學(xué)校并不多，僅松樹(shù)橋中學(xué)、龍溪中學(xué)、龍溪小學(xué)三所，其余均屬職業(yè)技工類學(xué)校。對(duì)于原住居民超過(guò)5萬(wàn)人口的主城區(qū)老板塊，該教育配套確實(shí)顯得嚴(yán)重不足。為項(xiàng)目帶來(lái)更完善的配套設(shè)施醫(yī)療設(shè)施多家私營(yíng)醫(yī)院及衛(wèi)生所（站），無(wú)大型三甲醫(yī)院，除渝北區(qū)第二醫(yī)院在區(qū)域內(nèi)具一定知名度外，其余醫(yī)院無(wú)論從規(guī)模、口碑、實(shí)力及社會(huì)影響力均較弱，難以輻射較大范圍，但僅對(duì)龍溪板塊市民就醫(yī)提供了一定的便利條件。為項(xiàng)目帶來(lái)更好的生活便利性企事業(yè)單位板塊集中了不少重慶市政單位及部分地區(qū)支柱企業(yè)，主要分布于加州板塊、龍溪與冉家壩交匯區(qū)域（如重慶市高級(jí)人民法院、重慶市科委等），因自身形象及規(guī)劃問(wèn)題，無(wú)市一級(jí)政府單位，多為一些區(qū)域性企事業(yè)及地方辦事處（如龍溪派出所、渝北區(qū)公證處、鄰水縣人民政府駐重慶辦事處等），其人員層次相對(duì)較低。項(xiàng)目可從中找尋部份目標(biāo)客戶群休閑配套區(qū)域內(nèi)僅有重慶花卉園和盤(pán)溪公園兩大市政公園?；ɑ軋@于2007年6月12日免費(fèi)向市民開(kāi)放，人氣愈加旺盛。盤(pán)溪公園于2007年春建成，因其位置較偏、交通不便、開(kāi)放時(shí)間較晚，目前，該公園尚未形成較高的人氣。項(xiàng)目賣點(diǎn)之一專業(yè)市場(chǎng)該板塊專業(yè)市場(chǎng)較多，以建材、門(mén)業(yè)、汽車配飾為主，另有酒店用品、園林景觀、寵物市場(chǎng)等。其分布呈以下幾個(gè)特點(diǎn)：布局較集中。除汽配市場(chǎng)貫穿整個(gè)松牌路呈帶狀分布外，其余專業(yè)市場(chǎng)基本都聚集在一起，如建材、門(mén)業(yè)、酒店用品市場(chǎng)均緊鄰松樹(shù)橋立交；園林景觀、寵物市場(chǎng)靠近新牌坊轉(zhuǎn)盤(pán)，為消費(fèi)人群進(jìn)行一站式購(gòu)物提供了較大便利條件。形象較差。除建材市場(chǎng)因聚信廣場(chǎng)，使其形象有所提升外，其他專業(yè)市場(chǎng)均表現(xiàn)出較差的形象、檔次定位，特別是汽配市場(chǎng)，因其行業(yè)的特殊性，經(jīng)營(yíng)形象差，對(duì)周邊居民的生活質(zhì)量造成一定影響。 規(guī)模偏小。因缺少政府強(qiáng)有力的政策支持，該區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)，除建材市場(chǎng)具有輻射全市的影響力外，其余市場(chǎng)均各自為陣獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，甚至面臨搬遷的局面（園林景觀市場(chǎng)、寵物市場(chǎng)），經(jīng)營(yíng)狀況一般。中小投資者聚集，項(xiàng)目可挖掘部份目標(biāo)客戶餐飲市場(chǎng)主要指加州餐飲一條街，及輻射到加州轉(zhuǎn)盤(pán)其他路口的眾多餐飲商家。重慶大多知名餐飲企業(yè)均在此設(shè)有店面，如秦媽老火鍋、鵝掌門(mén)等50余家，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所大多在500㎡以上，經(jīng)營(yíng)范圍廣泛。該區(qū)域餐飲市場(chǎng)已進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢(shì)使其成為江北（含渝北）市民聚會(huì)就餐地點(diǎn)之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。生活成熟度較高銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)板塊內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)較多，多家銀行及金融單位均在此設(shè)有營(yíng)業(yè)廳或分理處，但其分布較散，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所較小，便利度較差。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)較多，規(guī)模小，環(huán)境差，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，其主要消費(fèi)群為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊300米范圍內(nèi)的居民，基本上2—3個(gè)居住社區(qū)配一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。提高生活便利性為項(xiàng)目商業(yè)提供寫(xiě)字樓區(qū)域內(nèi)目前尚無(wú)較高檔次的寫(xiě)字樓，松龍大廈、亞太大廈、龍溪大廈、信德大廈等進(jìn)駐企業(yè)相對(duì)較多的樓盤(pán)，均為老式住宅樓。板塊內(nèi)唯一一棟?rùn)n次較高的寫(xiě)字樓——美景華聯(lián)大廈，由于經(jīng)營(yíng)窘迫，現(xiàn)已將寫(xiě)字樓大部分改造成SOHO公寓進(jìn)行銷售。項(xiàng)目可從中挖掘部份目標(biāo)客戶群綜合評(píng)述l 立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，提高生活便捷性，縮短各區(qū)域的時(shí)間距離l 市場(chǎng)專業(yè)化越來(lái)越精細(xì)，中小投資者聚集于此l 產(chǎn)業(yè)形象短期內(nèi)難得到本質(zhì)提升，區(qū)域形象的改善除需時(shí)間外還依賴于新地塊的開(kāi)發(fā) l 未來(lái)幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)拆遷人群較多，住宅需求量較大，但同時(shí)，其土地放量也非常巨大，機(jī)會(huì)與威脅同時(shí)存在l 項(xiàng)目周邊環(huán)境生活配套成熟，但檔次較低，過(guò)于陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象欠佳板塊樓市分析⑴ 體量對(duì)比名稱項(xiàng)目春風(fēng)城市心筑升偉新意境銀海北極星北城陽(yáng)光今典山頂?shù)酪继?hào)光宇陽(yáng)光地中海北岸新洲興茂盛世北辰香草天空聚信廣場(chǎng)占地面積61332㎡66700 ㎡23345㎡29960㎡24012㎡40099㎡60000㎡63849 ㎡10000㎡33268㎡建筑面積160000㎡230000㎡90000㎡127696㎡100000 ㎡㎡110000㎡250000㎡60000㎡㎡從市調(diào)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)來(lái)看，龍溪街道片區(qū)、冉家壩及新牌坊三個(gè)區(qū)域的在售或即將銷售的項(xiàng)目總體體量集中在10萬(wàn)方以上，開(kāi)發(fā)規(guī)模一般。上20萬(wàn)方的項(xiàng)目?jī)H升偉心意境，聚信廣場(chǎng)，以及即將入市的盛世北辰。從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，多數(shù)樣本項(xiàng)目的舒適性不高，容積率多在3到4左右，香草天空的容積率（）最高，無(wú)綠化，欠缺居住舒適性，但也不乏有較好的項(xiàng)目，如春風(fēng)城市心筑。項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳科渌庥铌?yáng)光地中海%%%—春風(fēng)城市心筑12%48%36%4%（四房）北岸新洲二期%%%（?。?1%（大）中渝山頂?shù)酪继?hào)—50%50%—升偉新意境16%%%%（四房）盛世北辰—50%17%—33%（帶院館）聚信廣場(chǎng)%%公寓單間80%二房20%銀海北極星%%%—香草天空%%——%（夾層）北城陽(yáng)光今典（三期）%%54%—綜合配比率%%%%⑵ 戶型分析通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析可以得出，區(qū)域內(nèi)兩房、三房所占比例最大，%，成為主力戶型。究其原因，在于近年來(lái)重慶房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高，大眾消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度高，因此更注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性。從個(gè)體來(lái)看，項(xiàng)目依據(jù)自身的開(kāi)發(fā)體量、定位檔次、所針對(duì)的目標(biāo)客戶群差異，構(gòu)成單個(gè)項(xiàng)目的戶型配比。中渝山頂?shù)酪继?hào)、盛世北辰等項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。而中渝山頂?shù)酪继?hào)項(xiàng)目后期推出樓宇將以90m2以上寬闊享受戶型為主。升偉新意境等項(xiàng)目其主要目標(biāo)客戶為中青年及投資客戶，其戶型配比主要以一房、兩房為主。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模和品質(zhì)的高低決定目標(biāo)客戶的鎖定，成為戶型配比最主要的參考因素。⑶ 區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)銷售價(jià)格分析項(xiàng)目名稱價(jià) 格（元/㎡）優(yōu)惠政策起價(jià)均價(jià)最高價(jià)春風(fēng)城市心筑6300670070003000元購(gòu)房時(shí)沖抵1萬(wàn)元房款，且可享受一個(gè)點(diǎn)的折扣；一次性98折；按揭可免五通；光宇陽(yáng)光地中海5700——6800二期開(kāi)盤(pán)70㎡以上優(yōu)惠4000，70㎡以下優(yōu)惠2000升偉新意境——58006900一次性98折，按揭99折；每個(gè)平方再優(yōu)惠50元中渝山頂?shù)酪继?hào)62006300——目前無(wú)優(yōu)惠北城陽(yáng)光今典——5500——一次性98折，按揭99折，會(huì)員卡5000沖抵10000興茂盛世北辰未銷售未開(kāi)盤(pán)，暫無(wú)優(yōu)惠銀海北極星44005700——一次性99折香草天空——夾層7600——一次性98折，按揭99折平層5100——北岸新洲——5400——無(wú)優(yōu)惠聚信廣場(chǎng)——公寓4000——目前無(wú)優(yōu)惠——住宅3400——備注：07年初價(jià)格受今年中旬“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)”（新特區(qū)）及“一圈兩翼”兩大政策性利好，房?jī)r(jià)迅速拉升，且幅度很大。龍溪板塊內(nèi)房?jī)r(jià)也順應(yīng)上升。該階段，購(gòu)房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國(guó)內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢(shì)的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市