【正文】 可行性研究的主要內(nèi)容及依據(jù)主要內(nèi)容 本研究報告的主要內(nèi)容是對渝北區(qū)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展，龍溪版塊市場情況房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢等進行研究分析，作出評估，并且提供兩個初步規(guī)劃方案以供選擇。主要依據(jù)項目用地紅線圖市規(guī)劃局關于渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)重慶綢廠地塊有關問題研究會議紀要重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于重慶繭絲綢集團有限公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整、國有絲綢工業(yè)企業(yè)從主城區(qū)關閉退出總體方案的批復重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關于同意重慶綢廠轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的批復市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃公告函市場調(diào)查的資料和數(shù)據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》一、 項目概況 項目背景 項目經(jīng)濟技術指標現(xiàn)因項目未掛牌，經(jīng)濟技術指標根據(jù)規(guī)劃局對該項目選址意見書，主要技術指標如下：㎡容積率：㎡（地上建筑面積）建筑密度不大于35％建筑高度不大于100米（幼兒園建筑不大于15米）綠地率不小于25％其中集中綠地1430㎡幼兒園建設規(guī)模為8個班 項目開發(fā)的主要意義l 創(chuàng)造盡可能高的投資回報率l 為開發(fā)商在市場上建立良好的品牌形象l 為市民提供更多更完善的家居及家居環(huán)境 相關說明l 單方成本的分攤按地上建筑物業(yè)可售面積計算l 報告所涉及幣種均為人民幣，面積指建筑面積l 計算采用四舍五入，故各分項相加值可能與總項不完全相等一、 宏觀市場分析渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況l 國民經(jīng)濟快速增長 數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局2007年上半年國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較好的運行態(tài)勢：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)下降，工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，投資增長適度，市場繁榮活躍，財政增長較快，金融保持平穩(wěn)，城鄉(xiāng)居民收入增加。，%，經(jīng)濟增長的主要動力仍是第二產(chǎn)業(yè)，%，%，；%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構進一步優(yōu)化,：：：：，一、三產(chǎn)業(yè)比重降低，二產(chǎn)業(yè)比重上升。l 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升 數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局近幾年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)提升，每年增幅均達10%以上。05年渝北區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入歷史上首次突破10000元，07年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8233元，%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平進一步提高。全區(qū)城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21848元，%；農(nóng)民人均純收入3604元，%，農(nóng)民工資性收入快速增長，成為農(nóng)民增收的最大亮點。全年農(nóng)民人均工資性收入占人均純收入的比重達到40%，；城市居民可支配收入達11493元,%；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達16187元，%；城市居民人均住房面積30平方米。l 全區(qū)人口統(tǒng)計，，%，%；‰；%。在總?cè)丝谥?，男性人?60955人，女性人口440820人，∶100。人口密度為每平方公里621人。全年完成區(qū)移民安置投資3646萬元，%，移民安置人口116人，%。截止年末，累計完成移民投資17463萬元，安置移民2461人，其中城鎮(zhèn)移民1599人。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況l 投資保持較快增長，投資結(jié)構得到改善 數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局近幾年，全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持較快增長，每年增幅均達20%以上。，%，比上半年快10個百分點。，%；，%。投資增長的主要原因一是房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定；二是基礎設施建設步伐加快。l 房地產(chǎn)開發(fā)投資額驟然提升，重慶城市向北數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局房地產(chǎn)投資逐年遞增，2006年全區(qū)房地產(chǎn)投資額為2003年的近3倍。由于政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控等原因，2006年房地產(chǎn)投資增幅有較大降低。，比上年同期增長9 .1%，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。l 房地產(chǎn)竣工、銷售面積持續(xù)提升，市場需求穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局 2007年各項指標繼續(xù)保持增長，%。，%，%。，%。l 成交均價 數(shù)據(jù)來源：《房地產(chǎn)市場報告》渝北區(qū)截止2007年三季度，成交套內(nèi)均價為2872元/㎡，房地產(chǎn)成交均價與其他主城區(qū)相比偏低，但隨著渝北區(qū)回興片區(qū)與兩路片區(qū)的建設發(fā)展及大量優(yōu)質(zhì)樓盤的開發(fā)放量，提升了整個渝北區(qū)樓盤的品質(zhì)，從而提高同期相比有所提高，2007年第三季度的成交均價比2006年第三季度的成交均價增長304元/㎡。2007年是房地產(chǎn)市場較為活躍的一年，自從6月1日重慶新特區(qū)的成立，房價持續(xù)上漲。渝北區(qū)的高層產(chǎn)品價格16月上旬30004500元/平方米不等，均價為3750元/平方米，從6月下旬開始房價上漲至35006300元/平方米，均價為4900元/平方米。政策法規(guī)l “新特區(qū)”，“重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革”為改善城鄉(xiāng)二元結(jié)構、區(qū)域發(fā)展極不平衡、廣大的三峽庫區(qū)問題，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)，推進統(tǒng)一的城鄉(xiāng)勞動力市場建設，加快實施農(nóng)民工養(yǎng)老、工傷、大病醫(yī)療保險和住房保障制度，鼓勵進城農(nóng)民從務工性轉(zhuǎn)移向居住性轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)變，構建“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展新格局，做強“一圈”，助推“兩翼”。點評：隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的實施，農(nóng)民工的不斷轉(zhuǎn)移到城市，城市化進程急劇加快，對于住房的需求將會劇增，開發(fā)商也將會加大開發(fā)量。今年重慶樓市價格的快速拉升與該政策有密切關系。l 央行明確按戶認定第二套房“第二套房”究竟如何界定？央行、銀監(jiān)會日前終于出面為各家銀行定下基調(diào)。監(jiān)管部門及相關銀行的知情人士10月15日證實，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房則認定為第二套房”。但是公積金貸款剔除在參考項之外。這表示，之前已申請公積金房貸的，再到銀行申請房貸，銀行將按原有標準發(fā)放貸款。點評：繼9月下旬中國人民銀行、中國銀監(jiān)會出臺了第二套(含)以上住房貸款首付不低于40%的政策后，關于第二套(含)以上住房的界定標準出臺以后，對樓市的影響非常之明顯。各個新開樓盤的銷售情況也明顯不如之前那么火爆。此政策抑制了投資性購房者的同時，也壓制了改善型購房者的購買行為。 l 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點擴至十省市 預計明年正式征收10月11日，上海證券報獲悉，國家稅務總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。 盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已確定：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。 點評：物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力，將來購房者可能買房容易養(yǎng)房難。對于政策實施前的已購住房和實施后的新購住房征收標準存在問題。如一旦由于已購住房不按新政策征稅，估計在政策實施前一定會造成新一輪的購買高潮。l %中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起。由此普通存款類金融機構將執(zhí)行13%的存款準備金率標準，達到近年歷史高點。 這是央行今年以來第八次上調(diào)存款準備金率，而上次央行上調(diào)存款準備金率是在9月25日。對照近幾次上調(diào)時間可以發(fā)現(xiàn)，央行上調(diào)存款準備金率頻率逐步加快。點評：此舉旨在抑制貨幣信貸過快增長。市場分析人士認為，可凍結(jié)銀行體系資金超過1800億元，一定程度上有利于緩解銀行流動性過剩局面。這一政策的所產(chǎn)生的效果已經(jīng)非常明顯，現(xiàn)在購房者貸款的難度已經(jīng)明顯增加，對房市的影響也顯而易見。l 農(nóng)民工城里買房契稅全免 從11月1日起，我市農(nóng)民工首次購買城鎮(zhèn)商品房，包括二手房，符合相應條件者，可以享受契稅全免優(yōu)惠。點評：對農(nóng)民工買房稅費的免除，顯示出了中央政府對農(nóng)民工階層的日益重視，體現(xiàn)了住房問題對于民生大眾的普遍性，但作為低收入階層的農(nóng)民工而言，契稅的減免可謂杯水車薪，真正解決實現(xiàn)農(nóng)民工等中低收入人群的居住問題，還有待更廣泛、有效的政策制定和實施。l 國家八部委聯(lián)手調(diào)控房地產(chǎn)11月21日，國家建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務總局、發(fā)改委、工商總局八部委聯(lián)合召開“全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪纬鞘薪?jīng)驗交流現(xiàn)場會”。八部門聯(lián)合表態(tài)，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，要加大經(jīng)濟適用住房、限價商品房的供應。點評：房市調(diào)控力度的不斷加大，將造成市場觀望濃度不減，市場開發(fā)力度進一步削弱，眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的開發(fā)壓力。l 國土部：開發(fā)商拿地將不得分期付款10月9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過“招拍掛”公開方式出讓，此外，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。 點評：類似政策實際上提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，總價近百億的地王將很難再出現(xiàn)，開發(fā)商只能根據(jù)自己的資金儲備小塊的獲得土地，避免了土地面積過大，開發(fā)周期過長，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市場供應不足，房價上漲的情況發(fā)生。l 新建小區(qū)擬配建10%經(jīng)濟適用房10月16日上午，市建委住房建設處有關負責人做客晚報“互動星期二”欄目透露，重慶市要實現(xiàn)宜居、和諧重慶，經(jīng)濟適用房小區(qū)將被打造成和諧社區(qū)。目前，市國土房管局、市建委已向國土資源部申報重慶市明年普通商品房、經(jīng)濟適用房的用地計劃，后者規(guī)模約占全市商品房用地計劃的10%。另外，重慶市正探索在普通商品房小區(qū)配建經(jīng)濟適用房的模式，配建比例在10%左右。點評：普通商品房小區(qū)配建經(jīng)濟適用房的模式一旦實施，在一定程度上會降低開發(fā)商的利潤率，而且由于小區(qū)客戶“良莠不齊”，勢必會增加銷售的難度。l 五大地產(chǎn)新規(guī)10月開始施行物業(yè)管理公司陸續(xù)更名為“物業(yè)服務”；向小區(qū)物業(yè)咨詢新收費標準的業(yè)主節(jié)后扎堆；在處理車位問題上，業(yè)主開始引用物權法維權……10月起，物權法、新物管條例、物業(yè)收費新標準、保障性住房新管理辦法、建筑節(jié)能工程驗收辦法五項地產(chǎn)新規(guī)同步實施。中華人民共和國物權法要點：自１０月１日起施行的物權法明確規(guī)定了住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續(xù)期；保護陽光權；小區(qū)車庫車位首先要滿足業(yè)主需要；不動產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進入快車道；土地承包期限屆滿可按國家規(guī)定繼續(xù)承包等。 點評：物權法的出臺將對私有物業(yè)的保護提升到與公有財產(chǎn)相當?shù)牡匚唬瑢τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)意義重大。 新物業(yè)管理條例要點：自10月1日起施行的新物業(yè)管理條例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定權，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。 點評：明確了物業(yè)服務的主從關系。物業(yè)所在地的街道辦事處將成為業(yè)主大會、物業(yè)公司的一個正式監(jiān)督部門，業(yè)主維權將真正進入有法可依時代。物業(yè)服務定價成本監(jiān)審試行辦法 要點：自10月1日起施行的《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》明確，物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。點評：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審將以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。物業(yè)亂收費現(xiàn)象有望應聲而止。 保障性住房新管理辦法 要點：自10月1日起施行的本市新保障性住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用房購買滿5年后可有條件上市交易，騙購經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購，今后市民申請保障性住房資格到當?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請廉租房取消居住年限的限制。 點評：政府加大了對保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。 建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范要點：自10月1日起在全國范圍內(nèi)強制實施的《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范》首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收。 點評：不通過節(jié)能驗收的工程不得竣工。這將把包括民用住宅在內(nèi)的建筑節(jié)能監(jiān)督落到實處。盡管新建工程可能會因為節(jié)能要求而略為提升成本，但對于控制日后居住成本效用很大，居住者也將因此受益。l 重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃根據(jù)《新總規(guī)》，到2010年，重慶城市綠地率將達國家園林城市標準。到2020年，重慶城市綠地率達38%、綠化覆蓋率42%，人均公園綠地15平方米、人均綠地35平方米。以后，最大服務半徑1000米。居住小區(qū)公共綠地規(guī)模約在1公頃，最大服務半徑500米。而新規(guī)劃居住區(qū)公園綠地面積也不低于2平方米/人。另外，舊城區(qū)居住區(qū)綠地率過低的問題也將得到有效解決，通過合理改造舊城區(qū)居住區(qū)綠地率將達到25%，新建居住區(qū)綠地率不低于30%。學校